新拆遷條例大全11篇

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亮點與缺失

從條文上來看，“新拆遷條例”在規(guī)范公權(quán)、保障私權(quán)方面至少存在三大亮點：

一是公共利益明晰化。新條例明確，只有為了公共利益的需要才能進行土地征收。這也是中央政府首次針對“公共利益”作出明確界定。以往部分地方政府以公共利益之名、行部門利益之實的強制拆遷情形，有望逐步減少。

新條例第八條界定的“公共利益”主要包括，國防和外交的需要；由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

二是征收過程程序化。新條例取消了“行政強拆”，明確了征收主體必須是政府。以此為前提，新條例規(guī)定，任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷；禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。

更為關(guān)鍵的是，被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。

新條例改“行政強拆”為“依法搬遷”，體現(xiàn)了中央政府進一步依法治國的理念，有望對地方政府征收國有土地形成一定的法律約束力。

三是補償標準市場化。新條例明確了公平補償?shù)脑瓌t，以市場價格作為補償標準，先補償后搬遷。新條例規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。不僅如此，被征收人既可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

此外，被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定；對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估；對復核結(jié)果仍有異議，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

但這些亮點依然無法掩蓋“新拆遷條例”在某些環(huán)節(jié)的缺失。

與2010年1月公布的第一次意見征求稿相比，最終正式出臺的“新拆遷條例”，刪去近十條，其中，“因危舊房改造的需要征收房屋的需有90％以上被征收人同意；因危舊房改造的征收補償方案，應當征得2／3以上被征收人同意”等條款悉數(shù)被刪，令人陪感失望；與此同時存在爭議的“國家機關(guān)辦公用房建設(shè)的需要”則在公共利益條款中依然保留。對這些退步和含糊之處，我們不應視而不見。

聚焦司法獨立

值得注意的是，在前述諸多亮點中，征收過程的程序化無疑是重中之重。只不過，在新條例實踐環(huán)節(jié)，要想從“行政強拆”過渡到“依法搬遷”，恐怕并不輕松。因為，“依法搬遷”與成熟的司法獨立理念息息相關(guān)。

要想從“行政強拆”平穩(wěn)、切實過渡到“依法搬遷”，前提就在于司法機關(guān)能夠相對獨立，能夠不受同級地方政府和其他外力的干預，有效協(xié)調(diào)公共利益和個人私權(quán)。遺憾的是，考慮到當前的實際國情，司法完全獨立依然遙遙無期，司法機關(guān)易受地方行政和其他外力的干預。由此，一旦“行政強拆”演變?yōu)椤八痉◤姴稹倍恰耙婪ò徇w”，那么，未來程序化的土地征收過程只不過增加了一件貌似合法的外衣，“換湯不換藥”，以往的拆遷悲劇仍將繼續(xù)上演。

從目前的實踐看，司法尚未完全獨立，主要表現(xiàn)在：司法機關(guān)的財政權(quán)不獨立，仍隸屬行政系統(tǒng)，依賴行政部門：根據(jù)“黨管干部”的原則，司法機關(guān)的人事任免權(quán)同樣隸屬行政系統(tǒng)；司法機關(guān)內(nèi)部存在行政干預的弊病，審判員對具體拆遷案件的判決易受庭長、院長等領(lǐng)導的干預；不同審理級別的法院同樣存在行政干預的弊病，下一級法院對拆遷案件的判決易受上一級法院的干預。

因此，要想寄望“行政強拆”跨越“司法強拆”，切實過渡到“依法搬遷”，中央需及時出臺“新拆遷條例”的補充細則，特別是拆遷案件的審理應當遵循“異地審理”的原則。否則，在司法機關(guān)受制于上述多重行政壓力的背景下，被征收人的合法權(quán)益恐怕很難得到保障。

有必要補充的是，改“行政強拆”為“依法搬遷”，恰恰反映了“新拆遷條例”的推動者們對司法獨立的策略性思考。試想，在目前司法尚未完全獨立的國情下，“司法強拆”避無可避，果真如此的話，公眾對“司法強拆”的質(zhì)疑或?qū)⑼苿有乱惠喫痉í毩⒌母母铩?/p>

集體土地征收亟待破題

在城市即國有土地征收之外，涉及集體土地征收的各項條文，亟待破題。這是“新拆遷條例”未能覆蓋之處，但同樣值得重點關(guān)注。隨著城市化進程的深入，符合“新拆遷條例”征收規(guī)定的存量城市土地早已無法滿足旺盛的土地需求。今后，拆遷沖突圍繞集體土地(城鄉(xiāng)結(jié)合部是一個焦點)上演的概率將遠遠高于城市土地，如何妥善處理集體土地的征收事宜同樣是中國社會能否長治久安的關(guān)鍵所在。

事實上，2010年，圍繞集體土地發(fā)生的代表性拆遷自焚事件已經(jīng)向政府敲響了警鐘。3月，江蘇省連云港東海縣黃川鎮(zhèn)一戶村民為了阻攔鎮(zhèn)政府強拆自家的養(yǎng)豬場，澆汽油自焚，其中，68歲的男子陶惠西死亡，92歲的父親陶興堯被重度燒傷；9月，江西省宜黃縣同樣發(fā)生了拆遷自焚事件，釀成兩人重傷、一人死亡。

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2、“爭”利益。主要表現(xiàn)為“面積上爭大，標準上爭高，補償項目爭多”，往往形成群眾為自己“爭”，村、組干部為群眾“爭”，造成了征地拆遷上的被動。

3、“拖”時間。一些被拆遷群眾在拆遷前就到處“打探”情況，并知道一些工程進度要求，謀劃如何“拖時間”才能多獲利。

4、“講”條件。有人提出，安置房屋要建在城鎮(zhèn)附近；建筑質(zhì)量要達到高標準。甚至還有的提出更為苛刻的條件，使拆遷進展受阻。

5、“搶”建設(shè)。少數(shù)群眾認為機會難得，想投機取巧發(fā)點“小財”，在“兩公告一登記”前或期間，搶建加層房屋或搶“種”、搶“栽”農(nóng)作物，以求多得補償。

6、“憂”前途。被征地農(nóng)民普遍都或多或少有這種情緒，特別是一些老、弱、病、殘的弱勢群眾，對未來生活更是憂慮。

二、和諧拆遷的原則

1、拆遷不能降低被拆遷戶的生活水平。拆遷補償價格應遠遠超過周邊新樓盤的銷售價是可以理解的訴求。

2、法律盲點與執(zhí)行中的尷尬問題必須解決。法律是調(diào)和社會矛盾的產(chǎn)物，當拆遷和被拆遷之間產(chǎn)生矛盾時，也應該依法來處理。強拆有法律制裁，強要卻沒有法律制裁，拆遷“保底不封頂”，這就是拆遷過程中的法律盲點。為了掃除這個法律盲點，地方政府制定了各種法規(guī)和政策性文件。開發(fā)商遇到強要時，可以申請行政強拆，而現(xiàn)實執(zhí)行中，過程是非常漫長的，足以讓開發(fā)商覺得還不如選擇違法強拆。

3、嚴格遵循新頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》。依據(jù)《憲法》、《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》制定的《建(構(gòu))筑物征收拆遷條例》，遵循貫徹《國有土地上房屋征收與補償條例》，杜絕拆遷“土政策”，避免拆遷安置辦法和補償標準不統(tǒng)一，容易使拆遷戶形成心理上的“落差”和“攀比”。

三、幾點建議

1、開發(fā)商拆遷必須依靠政府。成立由政府主導的聯(lián)合拆遷辦公室，發(fā)改委、國土、規(guī)劃、拆遷、城建等相關(guān)職能部門合署辦公。征地拆遷既不能損害被征地集體經(jīng)濟組織和群眾的合法權(quán)益，又不能損害國家公共利益，過硬的隊伍十分重要。

2、改變由房管局一家主管拆遷工作的做法。投資開發(fā)商在簽訂投資協(xié)議并預付足夠的投資保證金之后，由聯(lián)合拆遷辦公室完成項目拆遷、國土受讓、規(guī)劃許可等前置手續(xù)，讓開發(fā)商安心搞建設(shè)。

3、加大安置房等配套設(shè)施的建設(shè)力度。擴大安置房受惠面，做好安置和保障工作，妥善解決群眾后顧之憂。

4、正確輿論引導。引導公眾辨證地看待問題，加強符合和諧社會要求的價值觀體系和誠信體系的建設(shè)。

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［中圖分類號］F123 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1005-6432（2011）22-0113-01

1 新條例中有關(guān)評估拆遷存在的變化

(1)“拆遷”退役“征收”上崗,突出保障被征收者權(quán)益。《條例》中,一個顯著的變化,舊有條例中令人敏感的“拆遷”被“征收”取而代之。“拆遷”二字,此前已在《城市房屋拆遷管理條例》中存在了20年之久。1991年,國務院上述條例,2001年對其作出修改。2007年12月,國務院常務會議審議的《國有土地上房屋征收與拆遷補償條例(草案)》中,“拆遷”依然在列。而在2010年1月、12月的兩次向社會公開征求意見稿中,其表述已經(jīng)變?yōu)椤皣型恋厣戏课菡魇张c補償”；直到21日公布的新條例,“拆遷”二字徹底摒棄。筆者認為,透過這一字面改動,可以看到新條例更加突出房屋征收和補償?shù)囊?guī)范、公平、合理；而且,在新條例的修改過程中,規(guī)范公權(quán)和保障私權(quán)的法治理念在不斷強化,使公共利益和私人利益得到更好的協(xié)調(diào)與平衡。

(2)公共利益確定六個方面,明確征收范圍。《條例》規(guī)定：為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要,有下列情形之一,確需征收房屋的,由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：①國防和外交的需要；②由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；③由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；④由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；⑤由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

(3)征收房屋補償不低于市價,提現(xiàn)公平、公正原則。《條例》規(guī)定：作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：被征收房屋價值的補償；因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

(4)房價評估機構(gòu)由被征收人選定。

意見提出房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的選擇方式采用公開抽簽、搖號等方式選擇或者一方不參與的由另一方選定等,建議不能由市、縣級政府規(guī)定選定辦法。認為住房保障的具體辦法和停產(chǎn)停業(yè)損失補償辦法等不應由市、縣級人民政府規(guī)定,建議由上級政府制定。《條例》規(guī)定：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的,通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定,具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作。優(yōu)先給予被征收人住房保障的具體辦法、停產(chǎn)停業(yè)損失補償具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

2 目前拆遷評估中主要存在的問題

(1)確定房屋基準價格存在的問題。房屋基準價的測算,首先是由政府來認定估價機構(gòu),后由該機構(gòu)來測算,在由政府會同有關(guān)部門來確認其測算結(jié)果,實際上還是一種政府行為,擺脫不了政府的干預,因此房屋基準價還不是市場行為,不能準確反映市場房屋價格變化,甚至還存在著政府及其部門有意壓低基準價的行為。

(2)城市房屋拆遷估價市場表現(xiàn)出明顯的壟斷特征。每個城市都有為數(shù)有限的幾家評估機構(gòu)依靠和政府管理部門的親緣關(guān)系(歷史上曾從屬于政府管理部門)或其他手段壟斷拆遷評估市場的大部分業(yè)務,其利用壟斷優(yōu)勢在降低服務質(zhì)量的同時還能賺取超額利潤,破壞了拆遷估價市場的交易規(guī)則,降低了拆遷估價市場的效率。

(3)拆遷估價機構(gòu)受利益驅(qū)動惡性競爭,忽視估價專業(yè)技術(shù)和服務的內(nèi)在價值。由于城市房屋拆遷估價業(yè)務利潤豐富,大多數(shù)拆遷估價機構(gòu)為利益相互惡性競爭。此外,房地產(chǎn)估價作為專業(yè)性、技術(shù)性、政策性極強的工作,在評估過程中要嚴格按照相關(guān)評估法規(guī)進行操作,但在實踐中,有些拆遷評估為了加快評估進度,減少評估工作量,忽視拆遷估價技術(shù)和服務質(zhì)量,只重視政策解釋技巧,追求能對估價結(jié)果自圓其說成為一種普遍現(xiàn)象。

3 新條例中有關(guān)拆遷評估的亮點

亮點一：征收前進行維穩(wěn)評估。條例規(guī)定：市、縣級人民政府作出房屋征收決定前,應當按照有關(guān)規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的,應當經(jīng)政府常務會議討論決定。對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格,并且房屋價值由評估機構(gòu)來評估確定。這和原拆遷條例有很大不同。過去實行的補償辦法多是暗箱操作,每家被補償多少并沒有張榜公布,也沒有公示。現(xiàn)在按照市場價格為底線,應該比過去要明確了。另外,價值由評估機構(gòu)作出,而不是由開發(fā)商作出,比過去要更公平。如果不服評估結(jié)果,可以申訴要求復議,如果再不服,可以再申請鑒定機構(gòu)進行鑒定,覺得不符合公平標準還可以請另一家來鑒定。還有一點非常重要,評估機構(gòu)不是由政府作出的,是由雙方協(xié)商確定的評估機構(gòu)。

亮點二：加重評估機構(gòu)責任。條例規(guī)定：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的,通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定,具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作,任何單位和個人不得干預。條例一是明確了由被征收人協(xié)商選定是總原則；條例二是加重對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師虛假或者錯誤評估的法律責任,比如記入信用檔案等,這是靠信譽吃飯的這類機構(gòu)的死穴。

4 解決新條例中有關(guān)拆遷評估的問題的建議

(1)完善有關(guān)配套文件,確定科學的估價方法。

一般情況下,對住宅房屋的評估主要采用市場比較法；對非住宅的評估,首選市場比較法,結(jié)合成本法與收益法,按照其性質(zhì)與用途分類后,進行市場化評估。對于采用“基準價格+修正”方法的地區(qū),應從三方面加以完善,一是房屋拆遷補償基準價格的制定,要依據(jù)當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場實際情況,真正體現(xiàn)出房屋的區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向和建筑面積等因素；二是基準價格的制定要公開、透明,建議采取包括房地產(chǎn)開發(fā)商、普通居民和土地、房屋等部門專業(yè)人員在內(nèi)的聽證會方式；三是基準價格要定期修訂,房價變化較快的地區(qū)可半年修訂一次,一般地區(qū)應每年修訂一次。

(2)協(xié)調(diào)好政府與拆遷人、拆遷評估機構(gòu)之間的關(guān)系。

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條例規(guī)定：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補償。”同時以列舉的方式對“公共利益的需要”進行了詳細界定。

條例規(guī)定了政府具有公告、聽證的義務：“市、縣級人民政府應當組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。”“市、縣級人民政府應當將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布。因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。”

條例對補償問題進行了規(guī)定：“實施房屋征收應當先補償、后搬遷。”“任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。”

此外，條例還規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。”

山東：立法保障“公交優(yōu)先”

2010年11月，山東省人大常委會審議通過了《山東省道路運輸條例》，條例將于2011年3月1日起施行。

在城市公共交通客運方面，條例體現(xiàn)了“公交優(yōu)先”的原則，規(guī)定：“城市人民政府應在財政政策、資金安排、城市規(guī)劃、用地保障、設(shè)施建設(shè)、交通管理等方面支持城市公共交通優(yōu)先發(fā)展，確保城市公共交通在城市交通中的主導地位，鼓勵公眾選擇城市公共交通出行。”

同時規(guī)定：“新建、改建、擴建居民小區(qū)、城市道路和大型公共活動場所等工程項目，應當將公共汽車停車場、中途停靠站、首末站等城市公共交通設(shè)施作為配套建設(shè)的內(nèi)容，合理規(guī)劃，科學設(shè)置，實行同步設(shè)計、同步建設(shè)、同步竣工、同步交付使用。”

條例還規(guī)定：“城市人民政府應當根據(jù)運營成本等因素確定城市公共交通票價；票價低于正常運營成本的，城市人民政府應當給予補貼。”

在出租汽車客運管理方面，條例規(guī)定：“設(shè)區(qū)的市或者縣人民政府確定新增出租汽車運力，應當召開聽證會，聽取有關(guān)方面的意見。對新增出租汽車運力指標的投放，應當采取公開招標的方式依法進行。”

在機動車駕駛員培訓管理方面，條例規(guī)定：“機動車駕駛員培訓單位不得采取異地培訓、惡意壓價、欺騙學員等不正當手段開展培訓活動，不得允許非本單位的教練車輛以其名義進行機動車駕駛員培訓活動。”

湖南：立法讓募捐箱透明

2010年11月，湖南省人大常委會審議通過了《湖南省募捐條例》，條例將于2011年5月1日起施行。目前，國家尚未制定關(guān)于募捐活動的專門法律、行政法規(guī)，該條例是國內(nèi)對募捐活動進行規(guī)范的第一部地方性法規(guī)。

條例設(shè)計了四次強制公開制度，意圖“把募捐放到玻璃箱里操作”。

一是募捐人信息公開。條例規(guī)定：募捐人必須每年在其網(wǎng)站和政府民政部門網(wǎng)站公布募捐人的基本情況、募捐財產(chǎn)管理和使用情況、年度工作報告、財務會計報告和審計報告等相關(guān)內(nèi)容，明確政府主管部門監(jiān)管職責，保障社會公眾和捐贈人、受益人的知情權(quán)。

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第一條　為加強城市房屋拆遷管理，維護拆遷當事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項目順利進行，根據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本條例。

第二條　在本省城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本條例。

第三條　本條例所稱拆遷當事人，包括拆遷人和被拆遷人。

拆遷人是指依法取得房屋拆遷許可證的單位。

被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。

第四條　城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊區(qū)改建，改善城市生態(tài)環(huán)境和居民居住條件，有利于保護城市歷史文化風貌，促進城市的可持續(xù)發(fā)展。

第五條　拆遷人必須按照本條例的規(guī)定，對被拆遷人進行補償、安置;被拆遷人應當在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

第六條　省建設(shè)行政主管部門對全省城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理。

設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府房屋拆遷管理部門對本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理。

發(fā)展改革、規(guī)劃、國土資源、公安、物價、文物、工商行政管理等部門按照各自的職責，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理的有關(guān)工作。

第七條　任何單位和個人有權(quán)對違反城市規(guī)劃、拆遷審批程序或者擴大拆遷規(guī)模以及濫用強制手段、野蠻拆遷等行為進行舉報。

縣級以上人民政府監(jiān)察、房屋拆遷管理等部門接到舉報后，應當及時調(diào)查處理。

第二章　拆遷管理

第八條　設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府應當依據(jù)城市規(guī)劃和本地經(jīng)濟社會發(fā)展的實際，編制城市房屋拆遷中長期規(guī)劃、年度計劃和拆遷安置房屋年度建設(shè)計劃，報省建設(shè)行政主管部門會同省發(fā)展改革部門審批。

經(jīng)審查批準的城市房屋拆遷中長期規(guī)劃、年度計劃和拆遷安置房屋年度建設(shè)計劃，由設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府報同級人大會和上一級人民政府備案。

確需調(diào)整拆遷計劃內(nèi)項目的，應當按照前款的規(guī)定重新報批，但不得超過已批準的年度拆遷規(guī)模。

第九條　列入拆遷年度計劃內(nèi)的房屋需要拆遷的，申請拆遷的建設(shè)單位可憑規(guī)劃選址意見書或者其它有關(guān)批準文件，提請房屋拆遷管理部門發(fā)出通知，向有關(guān)單位或者個人核查擬拆遷范圍內(nèi)房屋的產(chǎn)權(quán)情況、使用情況以及租賃情況等。有關(guān)單位或者個人應當予以配合。

第十條　拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。

申領(lǐng)房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地設(shè)區(qū)的市、縣(市)房屋拆遷管理部門提交下列材料：

(一)建設(shè)項目批準文件;

(二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃條件及附圖;

(三)國有土地使用權(quán)批準文件;

(四)拆遷計劃和拆遷方案;

(五)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的房源證明和辦理存款業(yè)務的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。

拆遷計劃應當包括拆遷范圍、拆遷方式、拆遷期限、動工拆遷和完成拆遷的具體時間等內(nèi)容;拆遷方案應當包括被拆遷房屋及其附屬物的基本情況、補償安置費用概算、拆遷安置用房平面設(shè)計圖、臨時過渡方式和期限以及被拆遷房屋面積低于國家強制性標準規(guī)定的住宅設(shè)計最低套型面積的補償安置辦法等內(nèi)容。

第十一條　房屋拆遷管理部門收到申請材料后，應當按照國家有關(guān)行政許可的法律規(guī)定對申請事項進行審查。經(jīng)審查符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證;不符合條件的，應當作出不予許可決定書，并說明理由。

房屋拆遷管理部門對申請事項進行審查時，應當通過舉行聽證會等方式聽取申請人和申請拆遷范圍內(nèi)有關(guān)單位、個人對拆遷方案等問題的意見。

第十二條　房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等內(nèi)容，以房屋拆遷公告的形式予以公布。

拆遷人取得房屋拆遷許可證后，應當在拆遷現(xiàn)場公示房屋拆遷許可證、拆遷工作流程、拆遷補償安置方案、拆遷補償安置標準、實施拆遷的單位名稱、拆遷工作人員名單等，接受監(jiān)督。

房屋拆遷管理部門和拆遷人及有關(guān)單位應當及時向被拆遷人、房屋承租人做好宣傳、解釋工作。

第十三條　拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人不得進行下列活動：

(一)新建、改建、擴建房屋;

(二)改變房屋和土地用途;

(三)建立新的房屋租賃關(guān)系。

房屋拆遷管理部門應當就前款所列事項，書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過一年;拆遷人需要延長暫停期限的，必須經(jīng)房屋拆遷管理部門批準，但延長暫停期限不得超過一年。

第十四條　拆遷人必須按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限實施房屋拆遷，并按照有關(guān)規(guī)定繳納拆遷管理費。

拆遷期限不得超過一年。未在拆遷期限內(nèi)完成拆遷，需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿前十五日內(nèi)，向房屋拆遷管理部門提出書面延期拆遷申請;房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起十日內(nèi)給予書面答復。批準延期拆遷的，延長期限累計不得超過一年。逾期未申請或者經(jīng)申請未獲批準的，房屋拆遷許可證自行失效。

第十五條　拆遷人可以自行拆遷，也可以實行委托拆遷。

拆遷人實行委托拆遷的，應當向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立書面拆遷委托合同，拆遷人按照規(guī)定支付委托拆遷費。

拆遷人應當自拆遷委托合同訂立之日起十五日內(nèi)，將拆遷委托合同報房屋拆遷管理部門備案。被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務。

實施房屋拆遷的單位，必須取得城市房屋拆遷資格證書。城市房屋拆遷單位的資格管理辦法由省建設(shè)行政主管部門制定。

房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

第十六條　在拆遷期限內(nèi)，拆遷當事人應當依照本條例的規(guī)定，就拆遷補償方式和補償金額、安置地點和安置面積、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限以及違約責任等事項，訂立書面拆遷補償安置協(xié)議。

拆遷公有出租住宅房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立書面拆遷補償安置協(xié)議。

拆遷人應當自拆遷補償安置協(xié)議簽訂之日起三十日內(nèi)，將拆遷補償安置協(xié)議報房屋拆遷管理部門備案。

拆遷人不得要求被拆遷人或者房屋承租人先搬遷、后訂立拆遷補償安置協(xié)議。

第十七條　拆遷補償安置協(xié)議簽訂后，一方當事人反悔或者拒絕履行的，當事人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。

第十八條　拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由批準拆遷的房屋拆遷管理部門進行調(diào)解，調(diào)解不成的，進行裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府進行調(diào)解，調(diào)解不成的，進行裁決。

房屋拆遷管理部門或者同級人民政府應當自收到申請之日起七日內(nèi)，以書面形式作出受理或者不予受理的決定;決定不予受理的，還應當說明理由。達不成拆遷補償安置協(xié)議的戶數(shù)或者拆遷面積超過三分之一的，房屋拆遷管理部門或者同級人民政府在決定受理裁決申請前，應當進行聽證。

決定受理的，房屋拆遷管理部門或者同級人民政府應當自決定受理之日起三十日內(nèi)作出裁決。當事人對裁決不服的，可以依法申請復議或者向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供安置用房、周轉(zhuǎn)房的，復議、訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行，但法律、法規(guī)規(guī)定停止執(zhí)行的除外。

第十九條　拆遷人已經(jīng)履行裁決規(guī)定的義務，被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關(guān)部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。

實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關(guān)事項，向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。

第二十條　拆遷人及相關(guān)單位不得改變尚未搬遷的被拆遷人、房屋承租人原有的供水、供電、供氣、供暖、交通等基本生活條件，不得拆除妨害其房屋安全和正常使用的建筑物、構(gòu)筑物等。

任何單位和個人不得以暴力、脅迫、欺詐等手段迫使被拆遷人、房屋承租人簽訂拆遷補償安置協(xié)議或者搬遷。

第二十一條　拆遷人應當在拆除房屋后三十日內(nèi)，持房屋拆遷許可證和拆遷補償安置協(xié)議到當?shù)胤慨a(chǎn)管理部門辦理房屋注銷登記手續(xù)，繳銷原房屋權(quán)屬證書。

拆遷涉及土地使用權(quán)變更的，必須依法辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)。

第二十二條　拆遷中涉及軍事設(shè)施、教堂、寺觀、文物古跡以及外國駐華領(lǐng)事館房屋的，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。

第二十三條　拆遷人實施房屋拆遷的補償安置資金必須足額到位，全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。房屋拆遷管理部門、拆遷人和金融機構(gòu)應當共同簽訂協(xié)議，實行專戶儲存、專款專用。

拆遷補償安置資金的使用，由房屋拆遷管理部門出具資金用途的說明后，金融機構(gòu)方可撥付。

被拆遷人有權(quán)要求拆遷人或者房屋拆遷管理部門出示金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金存款證明。金融機構(gòu)出具虛假拆遷補償安置資金存款證明的，應當依法承擔法律責任。

第二十四條　房屋拆遷管理部門應當依法加強對房屋拆遷實施情況和拆遷補償安置情況的監(jiān)督檢查，建立、健全拆遷檔案管理制度和統(tǒng)計資料報告制度。

拆遷人應當及時整理并妥善保管拆遷資料，并應當在完成拆遷后三十日內(nèi)向房屋拆遷管理部門移交拆遷資料。

第三章　拆遷補償與安置

第二十五條　拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

除本條例另有規(guī)定外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。

第二十六條　拆遷房屋實行貨幣補償?shù)模泿叛a償?shù)慕痤~按照被拆遷房屋所處區(qū)位的新建普通商品房市場價格評估確定。拆遷當事人協(xié)商一致的，依照其約定。

拆遷房屋的最低貨幣補償價格標準由設(shè)區(qū)的市人民政府確定，報省建設(shè)行政主管部門備案，并向社會公布。

第二十七條　被拆遷房屋實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應當以所提供的安置房屋與被拆遷人的被拆遷房屋進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。安置房屋和被拆遷房屋的價格均按本條例的規(guī)定進行評估確定。雙方結(jié)清差價后，安置房屋的產(chǎn)權(quán)歸被拆遷人所有。

拆遷非營利的公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。

第二十八條　被拆遷人只有一套住宅房屋，且該房屋面積低于國家強制性標準規(guī)定的住宅設(shè)計最低套型面積的，拆遷人應當按照國家強制性標準規(guī)定的住宅設(shè)計最低套型面積標準對被拆遷人進行貨幣補償或者提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房屋。國家強制性標準規(guī)定的住宅設(shè)計最低套型面積內(nèi)增加面積所需的費用，由拆遷人承擔。

第二十九條　被拆遷房屋和安置房屋的面積均按建筑面積計算。

被拆遷房屋的建筑面積，以房屋所有權(quán)證書載明的建筑面積或者計租表載明的建筑面積為準。無房屋所有權(quán)證書或者計租表但建設(shè)手續(xù)合法的房屋，或者計租表上只載明使用面積的房屋，其建筑面積以批準建設(shè)文件載明的建筑面積或者以房地產(chǎn)測繪機構(gòu)實際測量的建筑面積為準。

第三十條　拆遷人提供的安置房屋，應當符合下列規(guī)定：

(一)符合國家和省規(guī)定的質(zhì)量安全標準;

(二)符合國家和省規(guī)定的房屋建筑設(shè)計技術(shù)規(guī)范和標準;

(三)產(chǎn)權(quán)清晰。

拆遷人提供的安置房屋應當是新建房屋;提供其他房屋的，應當經(jīng)被拆遷人同意。

第三十一條　被拆遷房屋實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的地點，應當根據(jù)城市規(guī)劃對拆遷范圍的要求和建設(shè)工程項目的性質(zhì)確定。

拆遷住宅房屋，拆遷范圍用于住宅房屋建設(shè)，被拆遷人要求就地實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置且按照批準的建設(shè)工程規(guī)劃能夠滿足被拆遷人房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置要求的，拆遷人應當就地安置。

拆遷住宅房屋，拆遷范圍用于社會公益性項目或者城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目的，實行異地安置。

第三十二條　拆遷非營利的公益事業(yè)房屋，拆遷人應當依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。

第三十三條　拆遷出租房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人應當對被拆遷人進行補償或者安置。

被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。但是，原房屋租賃合同另有約定的除外。

第三十四條　拆遷非住宅房屋，其房屋所有人持有的房屋所有權(quán)證書用途欄內(nèi)標明營業(yè)內(nèi)容的，應當按照營業(yè)用房給予補償或者安置。

拆遷的住宅房屋用作營業(yè)用房，且符合下列條件的，應當適當提高補償標準：

(一)取得營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證并有納稅記錄;

(二)房屋所有權(quán)證書、營業(yè)執(zhí)照和稅務登記證注明的營業(yè)地點一致。

第三十五條　拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償，由當事人在拆遷期限內(nèi)自行拆除;逾期不拆除的，由拆遷人提請城市規(guī)劃行政主管部門或者城市綜合執(zhí)法部門依法查處。

拆除未超過批準期限的臨時建筑，可按照工程造價給予適當補償，但批準臨時建筑時規(guī)定不予補償?shù)某狻?/p>

第三十六條　拆遷的房屋存在產(chǎn)權(quán)、債權(quán)糾紛的，由當事人協(xié)商解決;在拆遷期限內(nèi)未解決的，由拆遷人提出補償安置方案，報當?shù)胤课莶疬w管理部門同意后可先行拆遷。拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。糾紛解決后，拆遷人應當按照本條例的規(guī)定給予貨幣補償或者進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

第三十七條　拆遷產(chǎn)權(quán)不明的房屋，拆遷人應當提出補償安置方案，報當?shù)胤课莶疬w管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。

第三十八條　拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，按照國家有關(guān)擔保的法律、法規(guī)執(zhí)行。

第三十九條　拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。

第四十條　被拆遷人或者房屋承租人選擇貨幣補償且自行尋找安置用房的，拆遷人應當支付臨時安置補助費。

在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人選取產(chǎn)權(quán)調(diào)換且自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費;由拆遷人提供周轉(zhuǎn)房的，不支付臨時安置補助費。

第四十一條　拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉(zhuǎn)房的使用人應當按時騰退周轉(zhuǎn)房。

因拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應當從逾期之月起增加臨時安置補助費;對周轉(zhuǎn)房的使用人，應當從逾期之月起支付臨時安置補助費。

第四十二條　拆遷非住宅房屋，造成被拆遷人或者房屋承租人停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應當支付經(jīng)營性補助費。

第四十三條　搬遷補助費、臨時安置補助費、經(jīng)營性補助費、委托拆遷費、專家鑒定費的具體標準，由設(shè)區(qū)的市人民政府根據(jù)當?shù)貙嶋H情況制定并向社會公布。

第四章　拆遷評估

第四十四條　被拆遷房屋和安置房屋需要評估的，應當由取得房地產(chǎn)評估資質(zhì)的評估機構(gòu)進行。評估機構(gòu)與行政機關(guān)和其他國家機關(guān)不得存在隸屬關(guān)系或者其他利益關(guān)系。

第四十五條　房屋拆遷管理部門應當每年向社會公布拆遷評估機構(gòu)的名錄，供拆遷當事人選擇。

第四十六條　拆遷當事人應當協(xié)商選擇拆遷評估機構(gòu);協(xié)商不成的，由被拆遷房屋所在地的房屋拆遷管理部門組織抽簽確定;拆遷當事人放棄抽簽的，由房屋拆遷管理部門指定。

拆遷當事人應當與選定的拆遷評估機構(gòu)訂立拆遷評估委托合同，并自合同簽訂后十五日內(nèi)報當?shù)胤课莶疬w管理部門備案。評估費用由拆遷人承擔，但被拆遷人自行委托或者本條例另有規(guī)定的除外。

拆遷評估機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的評估業(yè)務。

第四十七條　房屋拆遷評估應當選用市場比較法，不具備采用市場比較法條件的，可以選用其它評估方法，但應當在評估報告中說明原因。

第四十八條　拆遷評估應當遵循獨立、客觀、公正、合法的原則。拆遷評估機構(gòu)應當如實出具評估報告，不得與拆遷當事人一方串通損害另一方的合法權(quán)益，不得以給予回扣等不正當手段獲取拆遷評估業(yè)務。評估報告必須由兩名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。

任何單位和個人不得非法干預評估活動和評估結(jié)果。

拆遷評估機構(gòu)和評估人員與拆遷當事人有利害關(guān)系或者是拆遷當事人的，應當回避。

第四十九條　評估機構(gòu)應當將初步評估結(jié)果向被拆遷人公示，公示期不得少于七日，并進行現(xiàn)場說明，聽取意見。

公示期滿后，評估機構(gòu)應當向拆遷當事人提供整體評估報告和分戶評估報告。分戶評估報告應當在公示期滿后十日內(nèi)送達被拆遷人。

第五十條　拆遷當事人對評估結(jié)果有異議的，應當通過協(xié)商解決;經(jīng)協(xié)商仍達不成一致意見的，提出異議的當事人可以向原評估機構(gòu)申請復核，也可以另行委托房地產(chǎn)評估機構(gòu)重新評估。

重新評估結(jié)果與原評估結(jié)果的差異在允許誤差范圍內(nèi)的，原評估結(jié)果有效，重新評估費用由提出異議的拆遷當事人承擔。超出允許誤差范圍的，由拆遷當事人協(xié)商解決;經(jīng)協(xié)商仍達不成一致意見的，提出異議的拆遷當事人可以向省或者設(shè)區(qū)的市房屋拆遷評估專家委員會申請技術(shù)鑒定。房屋拆遷評估專家委員會應當成立專家小組進行鑒定，其鑒定結(jié)論作為最終裁決結(jié)果。重新評估和專家鑒定費用由未被采用評估結(jié)果的評估機構(gòu)承擔。

拆遷評估專家委員會由省、設(shè)區(qū)的市房屋拆遷管理部門從注冊房地產(chǎn)估價師以及房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面的專家中選定組成，并予以公示。專家鑒定小組的組成人員應當從專家委員會中隨機抽取，并不得少于三人。

允許誤差范圍由設(shè)區(qū)的市房屋拆遷管理部門會同物價部門確定并向社會公布。

第五章　法律責任

第五十一條　違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門依照國務院《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定予以處罰：

(一)未取得房屋拆遷許可證擅自實施拆遷的;

(二)拆遷人以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的;

(三)未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施拆遷的;

(四)委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的;

(五)擅自改變或者延長拆遷期限的;

(六)接受委托的拆遷單位轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務的。

第五十二條　拆遷人在拆遷期間，違反本條例第二十條第一款規(guī)定的，由房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，恢復原狀;給被拆遷人、房屋承租人造成損失的，拆遷人應當依法予以賠償;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十三條　拆遷人違反本條例規(guī)定，將拆遷補償安置資金挪作他用的，由房屋拆遷管理部門給予警告，責令限期改正;逾期仍未改正的，處挪用資金金額百分之三以上百分之十以下的罰款。

第五十四條　房屋拆遷評估機構(gòu)和房屋拆遷評估人員在房屋拆遷評估中，違反房屋拆遷評估的有關(guān)規(guī)定和規(guī)范，出具不實評估報告、與拆遷當事人一方串通損害另一方的合法權(quán)益或者以給予回扣等不正當手段獲取拆遷評估業(yè)務的，由房地產(chǎn)行政主管部門依照國家有關(guān)規(guī)定給予處罰;給拆遷當事人造成損失的，依法承擔賠償責任。

第五十五條　設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府、房屋拆遷管理部門和其他有關(guān)部門，違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：

(一)違反規(guī)定審查、核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準文件的;

(二)核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準文件后不履行監(jiān)督管理職責或者對違反拆遷管理規(guī)定的行為不予查處的;

(三)拆遷范圍確定后，違反規(guī)定辦理應當暫停辦理的事項的;

(四)房屋拆遷管理部門接受拆遷委托或者作為拆遷人實施拆遷的;

(五)未按規(guī)定受理房屋拆遷糾紛申請并依法作出裁決的;

(六)違反規(guī)定組織實施房屋強制拆遷的;

(七)未經(jīng)拆遷當事人協(xié)商和組織抽簽，房屋拆遷管理部門直接指定房屋拆遷評估機構(gòu)的;

(八)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊行為并造成比較嚴重后果的。

第六章　附則

第五十六條　在城市規(guī)劃區(qū)范圍外的國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，依照本條例執(zhí)行。

第五十七條　因城市建設(shè)需要使用城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的集體土地，應當依法辦理土地征收手續(xù)，拆遷該集體土地上房屋的補償安置標準應當和同一區(qū)位國有土地上房屋拆遷補償安置標準相一致。

第五十八條　本條例自20xx年12月1日起施行。本條例施行前已由房屋拆遷管理部門公告實施的房屋拆遷，按照原規(guī)定執(zhí)行。

房屋拆遷的形式有三種1、人民政府組織統(tǒng)一拆遷。

即由人民政府或其專門委托的單位統(tǒng)一進行拆除、補償、安置等工作。它是國家提倡和鼓勵采用的拆遷方式，《拆遷條例》規(guī)定：有條件的城市和城市中實行綜合開發(fā)的地區(qū)，應當實施統(tǒng)一拆遷。

2、自行拆遷。

篇（6）

【中圖分類號】 D920.0 【文獻標識碼】 A 【文章編號】 1007-4244（2013）04-076-1

一、新條例中的亮點

（一） 修改拆遷主體，將拆遷主體的由單位和個人轉(zhuǎn)變?yōu)榈胤秸?/p>

《國有土地上房屋征收與補償條例》第四條明確規(guī)定了房屋征收與補償工作由市、縣級人民政府負責。新條例修改了拆遷主體，由之前規(guī)定的取得拆遷許可證的建設(shè)單位或個人轉(zhuǎn)變?yōu)榈胤秸Ｐ鲁雠_的條例將拆遷主體進行了修改，將拆遷的權(quán)力收歸政府。這一修改會使混亂的拆遷狀況得到改善，消除強拆、暴力拆遷等違法拆遷情況，更大程度的維護群眾的利益，進而使得社會穩(wěn)定運行。

（二）新條例確定了征收范圍

《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條劃定了房屋征收的范圍為保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要。

（三）納入聽證制度

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十一條規(guī)定了群眾參與的聽證制度。新條例彌補了原有條例的不足之處，納入聽證制度。聽證制度的納入，聽取群眾意見，了解群眾需求，可以使拆遷決策更加科學化、民主化。

（四）補償制度更加合理化

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定了房屋拆遷補償按照市場價值確定的方法。第二十七條規(guī)定了先補償、后搬遷的拆遷制度。新條例規(guī)定了按照市場價格確定補償?shù)姆椒ǎ寡a償定價趨于科學合理，避免被拆遷人經(jīng)濟上的巨大損失，保護其合法財產(chǎn)不受侵害。

二、新條例的不足之處

（一）拆遷決定過程中缺乏公眾參與程序

《國有土地上房屋征收與補償條例》中并沒有加入規(guī)定拆遷的決定過程中應進行公開，舉行聽證會，聽取相關(guān)群眾意見。這明顯剝奪了利益相關(guān)人的知情權(quán)，喪失了表達自身訴求的機會。

（二）補償規(guī)定中缺乏有效地保障給付程序

補償除了有一個公正的補償數(shù)額之外，更應將補償款及時、足額支付給被征收人。但新《國有土地上房屋征收與補償條例》并沒有設(shè)置有效的保障給付程序，缺乏對給付補償款的時效限制，及拖欠補償款應承擔的法律責任。

（三）拆遷程序中缺乏事后監(jiān)督程序

拆遷完成后，政府是否按照拆遷決定時的目的使用房屋和土地而不是將房屋或土地用于商業(yè)目的等其他非公共利益目的，拆遷補償款是否及時到達被補償人，對于這些問題，新條例都沒有予以規(guī)定。

三、規(guī)范拆遷行為的建議

（一）建立征收決定中的公眾參與程序

在收到法院準予征收的裁定后，政府應及時將補償方案、實施時間等事項予以公告。并在規(guī)定時間內(nèi)舉行論證會、聽證會征求被征收人、公眾和專家的意見。政府必須將被征收人、公眾和專家意見記錄在案，在加以參考，科學論證后作出適當?shù)牟疬w征收方案。這樣以來民主的決策，可以避免政府濫用權(quán)力，而損害群眾的利益。

（二）建立有效地補償款保障給付程序

在充分落實《國有土地上房屋征收與補償條例》第27條“先補償、后搬遷”的基礎(chǔ)上，對補償款的給付進行時效限制。相關(guān)政府行政機關(guān)需在拆遷決定下達后6個月內(nèi)將拆遷補償款及時支付給受補償人。對于故意拖欠補償款，遲發(fā)、漏發(fā)的情況，應對相關(guān)負責機關(guān)及負責人予以法律責任追究。

（三）完善對于拆遷補償?shù)谋O(jiān)督制度。

應建立司法監(jiān)督，加強對拆遷事后的監(jiān)督管理。有效的司法監(jiān)督可以約束和限制行政機關(guān)的拆遷行為，杜絕違法拆遷，避免社會的發(fā)生。

（四）建立違反征收正當程序的法律追責機制

應建立嚴格的違反征收程序的法律追究責任機制，對于違反法律程序而違法的征收行為，追究相關(guān)機關(guān)及負責人的法律責任。只有這樣，才能讓法律法規(guī)真正有效地發(fā)揮對征收權(quán)力和行為的約束及規(guī)范作用。

參考文獻：

[1]應松年.城市房屋拆遷制度的改革與完善[M].北京：行政管理改革，2010，09.

篇（7）

新條例總共35條，分為總則、征收決定、補償、法律責任和附則五章，主要規(guī)定了國有土地上房屋征收補償應遵循的原則、征收范圍、征收補償主體、征收決定程序、補償?shù)脑瓌t及程序、爭議解決方式以及法律責任。與國務院2001年頒布的《城市房屋拆遷管理條例》相比，不僅是從“拆遷”到“征收”的理念的變化，而且還有五個方面重要變化：

(一)征收范圍嚴格限制在公共利益范圍內(nèi)。按照新條例第8條規(guī)定，政府可以做出征收國有土地上房屋征收決定的情形嚴格限定在屬于“公共利益的需要”的國防和外交、基礎(chǔ)設(shè)施(能源、交通、水利)、公共事業(yè)(科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用)、保障安居工程、舊城區(qū)改建等五大類事項范圍內(nèi)。過去依據(jù)原條例開展的國有土地整理儲備、黨政機關(guān)辦公樓、現(xiàn)代服務業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、商業(yè)設(shè)施及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)等活動并未納入征收范圍內(nèi)。

(二)征收主體由建設(shè)單位改為市縣級人民政府。按照原條例實施的建設(shè)項目，一般由建設(shè)單位或者由國土部門所屬的土地整理儲備中心作為拆遷人實施房屋拆遷。新條例第四條明確規(guī)定，市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作，并由市、縣政府確定的房屋征收部門組織實施房屋征收補償工作。房屋征收部門可以委托不以營利為目的的房屋征收實施單位承擔具體工作。

(三)征收程序發(fā)生較大變化。按照原條例規(guī)定，通常是由建設(shè)單位作為拆遷單位，向市、縣房屋拆遷管理部門申領(lǐng)房屋拆遷許可證后，房屋拆遷公告，然后拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協(xié)議，方可實施拆遷。按照新條例規(guī)定，在公共利益范圍內(nèi)確需征收房屋的各項建設(shè)活動，首先應當符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，其中安居工程、舊城區(qū)改建還應當納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。其次，由政府房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣人民政府。市、縣人民政府應當組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證、公開征求意見、修改、聽證，組織社會穩(wěn)定風險評估，政府常委會討論通過，然后做出征收決定。再次，市、縣人民政府公告征收決定，房屋征收部門調(diào)查、登記房屋權(quán)屬、區(qū)位、面積，評估房屋價值及其他損失和補償，簽訂補償協(xié)議。然后進行補償并實施拆遷工作。

(四)補償標準更加合理透明化。新條例第17條明確規(guī)定了征收房屋應予以補償?shù)姆秶ū徽魇辗课輧r值、搬遷和臨時安置以及停產(chǎn)停業(yè)損失。第19條進一步明確了“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格”。同時為確保補償公平、合理、透明，還具體規(guī)定了評估機構(gòu)協(xié)商選定、自行選擇貨幣補償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償方式、政府優(yōu)先給予住房保障，以及分戶補償情況向被征收人公布等內(nèi)容。

(五)取消了行政強制拆遷方式。新條例第27條明確規(guī)定“實施房屋征收應當先補償、后搬遷。”而且規(guī)定“任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。”如果被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由市、縣人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行，從而取消了過去的房屋拆遷管理部門裁決并實施行政強制拆遷的方式。

二、新條例對本市經(jīng)濟發(fā)展的影響分析

總體判斷：新條例適應了《物權(quán)法》和《行政許可法》的要求，回歸了政府在國有土地上房屋征收補償過程中的角色定位，強化了對被征收人的合法權(quán)益的保護，突出強調(diào)了征收補償?shù)墓_、透明、民主原則。從長遠看，將有效促進政府依法行政，促進提高城市建設(shè)和規(guī)劃管理水平，同時還有助于抑制投資過快增長，優(yōu)化和改善投資結(jié)構(gòu)；從近期看，可能使征收拆遷難度加大、周期延長，政府投資平衡難度增大，全社會投資增速放緩，進而可能影響經(jīng)濟增長，同時房地產(chǎn)開發(fā)模式必將調(diào)整，征收拆遷成本增加。房地產(chǎn)投資增速可能放緩。從而可能強化房價上漲的壓力。

(一)對宏觀經(jīng)濟的影響

當前，本市經(jīng)濟發(fā)展仍然是投資拉動型，投資對經(jīng)濟發(fā)展的貢獻率占比較大。據(jù)測算，GDP每增長1個百分點，其中0.6個百分點是投資拉動的。新條例規(guī)定的征收條件嚴格、征收程序更加復雜，可能使城市化進程必經(jīng)的征收拆遷難度加大，周期延長，從而造成政府投資平衡難度增大，全社會投資增速可能放緩，進而影響經(jīng)濟增長。

一是征收條件嚴格，部分重大產(chǎn)業(yè)項目實施將受限制。新征收條例對征收的條件嚴格限定于“公共利益的需要”，而現(xiàn)代服務業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、高端現(xiàn)代制造業(yè)以及土地整理儲備沒有納入“公共利益”的范圍，這就意味著今后此類重大項目實施將受到限制，征收拆遷的難度加大，從而可能推延項目實施進程，影響項目投資落地。

二是征收拆遷成本上升，政府資金平衡難度增大。當前本市正處于經(jīng)濟發(fā)展方式深度轉(zhuǎn)變的新階段。一方面新一輪結(jié)構(gòu)調(diào)整、區(qū)域統(tǒng)籌、空間拓展對政府投資需求較旺，另一方面國家貨幣政策從適度寬松轉(zhuǎn)為穩(wěn)健，流動性持續(xù)收緊，以及清理規(guī)范地方政府融資平臺，使平臺融資難度加大，也相應地增加了對政府投資的需求。新條例的出臺實施，必將進一步加劇拆遷成本上升和土地市場降溫的疊加效應。再加上新“國8條”和“京15條”調(diào)控房價政策的陸續(xù)出臺，土地成交收入的不確定性加大，過去以土地收入平衡資金的難度將越來越大，政府投資來源結(jié)構(gòu)性缺口矛盾突出。因此，在市財力增長空間有限的情況下，政府投資平衡難度空前加大。

三是征收拆遷程序復雜，投資調(diào)控目標實現(xiàn)的難度加大。本市城市發(fā)展已經(jīng)逐步走向成熟完善階段，項目落地與拆遷進程密切相關(guān)。新條例規(guī)定拆遷條件嚴格、程序更加復雜，特別是取消了行政強拆，禁止暴力強拆、建設(shè)單位參與搬遷活動，這意味著今后實施征收拆遷起來更難。前些年已經(jīng)審批的重大項目即將進入拆遷攻堅階段，以及核心區(qū)人口疏解和解決交通擁堵問題的“拆遷難

題”，將使得未來拆遷任務更加艱巨，項目落地更困難，從而可能在一定程序上影響投資調(diào)控目標的實現(xiàn)。

(二)對房地產(chǎn)業(yè)的影響

近些年，本市房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，年均增長約20％，約占全社會投資的55％以上，對本市經(jīng)濟發(fā)展貢獻較大。新條例賦予了被拆遷戶較大的權(quán)益，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展可能產(chǎn)生重要影響。

一是征收條件所限，房地產(chǎn)投資增速可能放緩。新條例規(guī)定了嚴格的征收條件和程序，但是沒有涉及對房地產(chǎn)等商業(yè)開發(fā)項目的規(guī)定，而且將“土地整理儲備”也排除在征收的范圍。因此，今后在城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目被排除在征收范圍之外，再加上“土地整理儲備”受限制，房地產(chǎn)開發(fā)從二級土地市場上通過招、拍、掛拿地的難度也將增大，這意味著房地產(chǎn)開發(fā)運作模式將被迫發(fā)生改變，受拆遷成本加大和拆遷進程的影響，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施難度加大，開發(fā)商投資的利潤受到擠壓，投資動力必將減弱，本市重要經(jīng)濟支柱的房地產(chǎn)投資增速可能放緩。

二是拆遷成本趨增，可能強化房價上漲的壓力。目前，城市拆遷戶對于補償標準，主要參照市縣政府的地價標準和市場評估。新條例規(guī)定對被征收房屋價值的補償不得低于類似房地產(chǎn)的市場價格。如果拆遷戶對于補償?shù)臉藴剩瑓⒄詹疬w區(qū)域周邊一手樓價的標準來跟開發(fā)商談判，一方面可能使拆遷費用驟增，導致開發(fā)成本大幅提高，另一方面可能因談判艱難，使得無限期地拖延拆遷進程。為此，舊城改造開發(fā)這塊“蛋糕”，可能因為拆遷成本過高，使得開發(fā)商無人愿意觸及，從而造成城區(qū)樓盤減少，在一定程度上可能強化房價上漲的壓力。

三、貫徹執(zhí)行新條例的幾點建議

為更好地貫徹執(zhí)行新征收條例，盡可能減少對本市經(jīng)濟社會發(fā)展帶來負面影響，建議從以下四個方面抓好新條例的貫徹落實。

(一)加強對新征收條例的學習和培訓。市、區(qū)縣房屋征收、發(fā)展改革、規(guī)劃、國土等部門，應當認真組織學習，加強培訓，以便準確理解和把握好新條例的各項規(guī)定，特別是哪些建設(shè)項目納入新條例規(guī)定的公共利益范圍，哪些是不能夠辦理征收拆遷的，以及征收補償?shù)某绦虻葍?nèi)容，在實踐中嚴格予以貫徹執(zhí)行。

(二)加快規(guī)劃、年度計劃的立法進程。隨著依法行政的要求越來越高，編制和組織實施規(guī)劃也應當納入法制化進程。因此，建議本市也應當加快推進規(guī)劃的法制化，以法律手段推動和保障國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃的有序?qū)嵤Ｌ貏e是要加強對國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、專項規(guī)劃、年度計劃納入建設(shè)項目的程序、方式、內(nèi)容深度，以及規(guī)劃實施監(jiān)測與評估等方面進行統(tǒng)一規(guī)范。今后編制國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、專項規(guī)劃時，應當更加關(guān)注重大項目的布局，注意研究論證擬納入規(guī)劃建設(shè)項目涉及的房屋征收問題，以及可能引發(fā)的公共利益爭議和社會穩(wěn)定風險，嚴格履行規(guī)劃編制的程序，廣泛征求社會公眾意見，進行科學論證。編制年度計劃時，要統(tǒng)籌平衡安居工程、舊城區(qū)改建的年度建設(shè)任務，確保有關(guān)建設(shè)項目能夠順利實施。

篇（8）

一、新拆遷條例出臺前我國城市房屋行政強制拆遷中存在的問題

（一）“權(quán)貴經(jīng)濟”下的私益公益化拆遷

在《新拆遷條例》執(zhí)行之前，我國立法上并沒有對公共利益進行明確的界定。現(xiàn)實中，公民以《物權(quán)法》捍衛(wèi)自己的私有財產(chǎn)權(quán)，政府則用《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱《條例》）宣稱自己的強制拆遷權(quán)，對抗糾紛不斷上演，現(xiàn)實中的混亂正是由于立法上的不統(tǒng)一造成的。對于公共利益，已廢止的《條例》只字未提，而《憲法》、《物權(quán)法》雖然規(guī)定公共利益，但并未做出明確的界定，為政府濫用行政權(quán)進行拆遷提供了可乘之機。政府拆遷相比于商業(yè)拆遷有著“高效便捷”的特點，商業(yè)拆遷屬于開發(fā)商與被拆遷人之間的民事活動，是否達成拆遷協(xié)議要建立在平等協(xié)商的基礎(chǔ)之上，相比于政府的一紙拆遷令，開發(fā)商要經(jīng)過漫長的談判過程，所以在現(xiàn)實中，很多開發(fā)商買通政府，政府得到利益后作為開發(fā)商的后盾迫使被拆遷人與開發(fā)商達成協(xié)議，或政府直接出面進行強制拆遷，這便是“權(quán)貴經(jīng)濟”的由來，由于政府有利可圖，表面上是出于公共利益，政府作為拆遷人，而實質(zhì)上卻是為了開發(fā)商個人利益的商業(yè)拆遷，此類拆遷在全國各地進行的拆遷中占據(jù)著可觀的比例。

（二）維權(quán)途徑的極端化

促使拆遷成為社會熱點的另一個重要因素便是被拆遷人維權(quán)方式的極端化，例如重慶市民吳蘋在不能與開發(fā)商達成協(xié)議的情況下在自己的“孤島”上與開發(fā)商僵持；也包括在不同意拆遷時的四川成都唐福珍自殺事件等等。并且，近些年來因為拆遷引發(fā)的惡性事件有相當一部分是政府拆遷引起，公民作為被拆遷人采用自焚、聚眾鬧事等等日趨極端化的維權(quán)方式也是無奈之舉。因為依據(jù)原《條例》，被拆遷人有權(quán)進行司法訴訟但并不停止強制拆遷，如此的規(guī)定不僅導致公民私有財產(chǎn)權(quán)極易受到侵犯，同時剝奪了公民的司法權(quán)利。面對政府的拆遷決定，在不能通過有效的訴訟途徑捍衛(wèi)自己權(quán)利時，如此的極端化維權(quán)方式頻頻發(fā)生，不勝枚舉。

二、我國城市房屋拆遷現(xiàn)行法律制度及其評價

（一）對公共利益的界定

篇（9）

此前,新拆遷條例已歷經(jīng)兩年多的醞釀。

早在2007年12月14日,《國有土地上房屋征收和拆遷補償條例》草案已提交國務院常務會議,經(jīng)審議決定,再廣泛聽取有關(guān)部門意見修改后,再次提請國務院常務會議審議,然后公開征求意見,再由國務院決定公布施行。

此后,建設(shè)部和國務院法制辦幾乎把草案推倒重來。

2009年12月16日和2010年1月20日,國務院法制辦兩次組織專家座談會,對新的拆遷條例進行討論。第一次座談會后,“拆遷”字樣被刪除,條例的名稱更改為《國有土地上房屋征收與補償條例》。

因為存在“公共利益”在現(xiàn)實征地拆遷中屢被濫用的情況,《意見稿》第一次以列舉的方式,對“公共利益”進行了界定,其中包括:

國防設(shè)施建設(shè)的需要;國家重點扶持并納入規(guī)劃的能源、交通、水利等公共事業(yè)的需要;國家重點扶持并納入規(guī)劃的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;為改善低收入住房困難家庭居住條件,由政府組織實施的廉租住房、經(jīng)濟適用住房等建設(shè)的需要;為改善城市居民居住條件,由政府組織實施的危舊房改造的需要;國家機關(guān)辦公用房建設(shè)的需要;法律、行政法規(guī)和國務院規(guī)定的其他公共利益的需要。

值得一提的是,《意見稿》將“危舊房改造”列為公共利益中的一項。此前,一些法律界人士對此已表示反對意見。而在現(xiàn)實中,也不乏地方政府以“舊城改造”的名義進行商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的案例。

《意見稿》同時規(guī)定,對危舊房改造項目須征求被征收人的意見,只有在90%以上被征收人同意進行危舊房改造的情況下,方可實施征收。

征收補償也是《意見稿》中重要部分。

《意見稿》規(guī)定,作出房屋征收決定的縣級以上地方人民政府,應對被征收人進行補償。補償方式分三種:貨幣補償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換,或者貨幣補償與房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合。

對于貨幣補償?shù)臉藴?《意見稿》規(guī)定,根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素,以房地產(chǎn)市場評估價格確定。同時,評估價格不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)市場價格。

對于被征收者選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的情況,《意見稿》規(guī)定,需根據(jù)評估計算被征收房屋的價格和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價格。但沒有對產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的位置,面積等方面作出具體規(guī)定。

此外,《意見稿》中沒有再出現(xiàn)“強制拆遷”的說法,由“強制搬遷”取而代之。

根據(jù)《意見稿》,被征收人對補償決定不服,可申請行政復議或是提訟。但如果逾期既不申請行政復議也不提訟,同時又不履行補償決定的,“由作出房屋征收決定的縣級以上地方人民政府強制搬遷,或者依法申請人民法院強制搬遷”。

篇（10）

中圖分類號：F293.2 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）07-0174-02

近年來，在社會民生領(lǐng)域很少有一個話題像拆遷這樣面臨如此持續(xù)密集的關(guān)注和爭論。拆遷不僅僅是拆遷方和被拆遷方的事，它還直接關(guān)系到房價、交通、城市環(huán)境、治安等民生問題。然而，無論是拆遷補償?shù)膬?nèi)容和程序，還是公共利益的界定，各方的意見都存在很大的分歧，并由此引發(fā)了大量暴力沖突事件。從2003年的湖南嘉禾血腥拆遷事件到重慶“最牛釘子戶”手持《物權(quán)法》拒絕拆遷事件；從深圳“最貴釘子戶”到成都唐福珍以自焚對抗強拆事件，都凸顯出2001年頒布實施的《城市房屋拆遷管理條例》已經(jīng)無法適應于當前的形勢，與時俱進修改制定相關(guān)法規(guī)，規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋的所有權(quán)人的合法權(quán)益，非常必要。通過對40多個典型城市的房屋拆遷、土地征收等情況的專項調(diào)查，東、中、西部的大、中、小城市政府和被拆遷人的多次座談，經(jīng)濟、法律、規(guī)劃、土地、評估等方面的專家論證，2011年1月21日國務院正式實施《國有土地上房屋征收和補償條例》，引起社會各方面的廣泛關(guān)注和熱議。與此前的《城市房屋拆遷管理條例》相比，《國有土地上房屋征收和補償條例》具有以下幾大特點：

第一，由房屋拆遷到房屋征收的轉(zhuǎn)變。為了準確把握城市房屋從“拆遷”到“征收”的歷史性轉(zhuǎn)變，必須明確拆遷和征收的含義。從本質(zhì)上說，拆遷不是一個法律概念，而是一個事實行為。就拆遷的含義而言，包括“拆”和“遷”兩個方面，“拆”是指拆除地上的建筑物和其他設(shè)施，“遷”是指遷移他處（或者重新安置）。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》，拆遷人經(jīng)申請并取得拆遷許可證后，可以與被拆遷人訂立拆遷補償安置協(xié)議，由被拆遷人將私有房屋及土地轉(zhuǎn)移給拆遷人，由拆遷人對被拆遷人的損失進行補償。在這種意義上，城市房屋拆遷應該是一種平等主體之間的民事法律關(guān)系，雙方權(quán)利義務受民事法律調(diào)整。政府在其中只負責管理、監(jiān)督以及服務職能 [1]。

征收是國家基于公共權(quán)利的行使而取得單位、集體或者個人財產(chǎn)所有權(quán)的行為。由此可以看出，征收是一種國家行為，即國家因為公共利益的需要，通過公正補償，依法強制性地改變土地、房屋及其他不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)歸屬，單位、集體或者個人必須服從 [2]。在很多情況下，征收都會導致房屋的拆遷，但并不是所有的房屋拆遷都是由征收引起的。如果將拆遷與征收混同，或以拆遷的名義實施征收，公共權(quán)力勢必強行干預拆遷人與被拆遷人之間平等的民事法律關(guān)系。因此，從拆遷到征收的轉(zhuǎn)變，既可以體現(xiàn)城市房屋征收的本質(zhì)，又可以規(guī)范公共權(quán)利在財產(chǎn)征收領(lǐng)域的運用，切實保障被征收人的合法權(quán)益。

第二，公共利益的界定。房屋征收的核心問題是公共利益的界定問題，中國《憲法》明確規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償”。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益”。因此，無論是房屋的征收還是土地使用權(quán)的征收，都不可避免地需要界定“公共利益”。

然而《城市房屋拆遷管理條例》并沒有對“公共利益”的內(nèi)涵及外延做出具體規(guī)定，導致實踐中極大的隨意性，“公共利益”的范圍被無限放大。為公共利益與為商業(yè)開發(fā)而實施的拆遷混淆不清，很多商業(yè)項目打著公共利益的旗號申請拆遷許可。據(jù)16個省（區(qū)、市）國土部門對各類建設(shè)項目用地的調(diào)查，在東部省會城市的項目用地中，真正用到公共利益的不到10%，大量的是商業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)營性用地 [3]。為公共利益的拆遷主體應為政府部門主導，側(cè)重于改善民生；為商業(yè)利益的拆遷則由雙方當事人自己協(xié)商解決，政府不應該介入。要想把這兩種性質(zhì)不同的利益區(qū)分開來，必須準確地界定公共利益。

“公共利益”是一個不確定的法律概念，在不同時期，不同環(huán)境下對公共利益的理解不完全一樣 [4]。公共利益的界定，必須考慮中國的國情。在中國現(xiàn)階段，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化是社會經(jīng)濟發(fā)展、國家現(xiàn)代化的必然趨勢，符合廣大人民群眾的根本利益，是公共利益的重要方面；遏制房價過快上漲，滿足人民群眾的基本住房需求，也是公共利益的重要方面。《國有土地上房屋征收和補償條例》以列舉加概括的模式對公共利益進行明確界定：因國防、外交需要和由政府組織實施的能源、交通、水利、教科文衛(wèi)體、資源環(huán)保、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)需要、保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建需要以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要可以實行房屋征收。這種以分類的形式對公共利益的外延進行列舉十分必要，既明確了公共利益的范圍，又明確了公共利益的判斷標準，使公共利益的征收和商業(yè)開發(fā)徹底分開，控制了國家征收權(quán)的濫用。

第三，公平、合理的補償。縱觀近幾年因房屋征收引發(fā)的矛盾，大多集中在對征收補償?shù)臉藴屎脱a償公平性的爭議上。雖然《城市房屋拆遷管理條例》對房屋拆遷補償做出一些規(guī)定，但是在實踐中存在很多問題。該條例明確規(guī)定要給予補償，但卻沒有規(guī)定具體的補償原則和標準，政府和拆遷人可以隨意制定。另外，該條例只針對房屋進行安置補償，對土地使用權(quán)損失卻沒有考慮，補償范圍不夠完整。此外，該條例規(guī)定了兩種補償方式，但在實踐中，基本上以貨幣補償為主 [5]。房屋的價格評估根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以市場評估價確定。拆遷補償款由政府支出，補償價格評估具體辦法由政府制定，這樣產(chǎn)生的補償價格難以保證公平、合理，現(xiàn)實中很多被拆遷者拿到了補償款，卻買不到類似地段類似的房屋。

為了保護被征收人的利益，使其居住條件有所改善、原有生活水平不降低，必須保證公平、合理的補償。針對房屋征收實踐中存在的主要矛盾，《國有土地上房屋征收和補償條例》就補償制度做出了重大完善，主要包括以下幾個方面：首先，明確征收補償?shù)膬?nèi)容，包括被征收房屋價值的補償、搬遷和臨時安置費、停產(chǎn)停業(yè)損失費以及政府的補助和獎勵。老《條例》對于經(jīng)營性用房的補償沒有詳細規(guī)定，而新《條例》的補償內(nèi)容列舉了停產(chǎn)停業(yè)的損失，全面考慮了被征收人的利益損失。其次，被征收人具有選擇權(quán)，可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。對于選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，政府應當提供調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋與調(diào)換房屋的價值差價；對于因舊城區(qū)改建征收個人住宅的，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。最后，確定征收補償原則，即對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。由于被征收人對土地并不擁有所有權(quán)，所以在過去的貨幣補償中往往“只補房不補地”，不能完全體現(xiàn)房屋價值。而現(xiàn)在以市場價格作為補償標準，意味著補償當中包括對房屋價值和土地使用權(quán)價值的補償，保障了被征收人的利益。

第四，由行政強拆到司法強拆的轉(zhuǎn)變。房屋征收過程中的強制搬遷是社會各界普遍關(guān)注的另一熱點問題，對此問題目前有兩個方面的觀點：一是認為政府作為房屋征收主體，不應有行政強拆權(quán)，只能依法申請法院強制拆遷，建議取消行政強拆制度。二是認為為了提高征收工作效率，有必要保留行政強拆權(quán)，但應當對行政強拆的條件和程序作出嚴格規(guī)定。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關(guān)部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。該條例并沒有對“相關(guān)部門”做出詳細規(guī)定，在實踐中，大多數(shù)是由公安、城管、國土、房管等政府相關(guān)部門聯(lián)合拆遷，有些甚至是委托拆遷公司代為拆遷。為了達到拆遷目的，暴力非法的拆遷手段經(jīng)常被使用，例如停水停電停氣停熱等，甚至對被拆遷人進行恐嚇、人身傷害等。這樣的拆遷行為容易侵犯公民的人身財產(chǎn)權(quán)益，導致一些惡性事件的發(fā)生。

《國有土地上房屋征收和補償條例》將房屋的強制拆遷權(quán)賦予了法院，由法院依照人民政府的申請實行強制搬遷，實現(xiàn)了由行政強拆到司法強拆的轉(zhuǎn)變，體現(xiàn)了一種法治理念的回歸，是法治的進步 [6]。同時還規(guī)定采取暴力、威脅等非法手段迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。這樣規(guī)定，有利于規(guī)范拆遷主體的行為，有利于加強對基層政府征收補償活動的制約，有利于減少在房屋征收與補償中的矛盾。

參考文獻：

[1] 黃東斌.中國城市房屋征收拆遷中公共權(quán)力的異化與矯正[J].中國房地產(chǎn)，2010，（12）.

[2] 許明月，黃東斌.城市房屋從“拆遷”到“征收”的跨越與私有財產(chǎn)保護制度的完善[J].西南民族大學學報：人文社科版，2010，（12）.

[3] 王才亮.房屋拆遷典型案例與點評[M].北京：法律出版社，2007：66-67.

篇（11）

社會經(jīng)濟文化的不斷發(fā)展，需要相應的法律法規(guī)與之相配套，在國有土地房屋征收政策方面，2001年頒布的《城市房屋拆遷管理條例》已經(jīng)不能適應現(xiàn)在的社會發(fā)展，因此，《條例》的出臺，對國有土地的征收程序以及條件做了更加規(guī)范、嚴格的要求和補償標準，一定程度上，使我國的國有土地征收與補償制度從根本上發(fā)生了變化。

一、國有土地上房屋征收與補償法律的改革完善

（一）征收條件做了嚴格限制

《條例》中明確規(guī)定國有土地房屋的征收只能用于“公共利益”，商業(yè)建設(shè)對土地的征用不適用于本條例，《條例》主要維護的是被征收人的利益和社會公共利益，并在第八條里對公共利益的所涵蓋的范圍做了詳細的限制，嚴格的征收條件從一定程度上維護了國家和人民的公共利益。另外，政府對房屋進行征收前，一定要走嚴格的法律法規(guī)程序，進行風險評估。

（二）房屋征收部門與被征收人的關(guān)系得以明確

房屋征收的當事人是征收部門和被征收人，兩者之間是補償與被補償?shù)年P(guān)系，征收部門指的是縣級以上負責房屋拆遷管理的部門，而之前《城市房屋拆遷管理條例》中的拆遷人，包括了商業(yè)建設(shè)單位，在《條例》中規(guī)定了政府才是房屋征收的補償主體，避免了建設(shè)商與被征收人之間的矛盾沖突，更好的維護了被征收人的利益，促進征收工作的順利進行。

（三）房屋征收和補償程序更加規(guī)范具體

在房屋征收過程中，要堅持民主的基本原則，要嚴格按照標準程序進行房屋征收，結(jié)果要公開、公示，要維護公眾的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)，房屋征收部門應該將相關(guān)征收法律和相關(guān)內(nèi)容以宣講、公告的形式傳達給被征收人，《條例》還賦予了被征收人參加聽政會、自主選擇評估機構(gòu)等，公眾的意見由政府和專家認真考慮并給出最后結(jié)果和原因，這種相對民主化的方式有效維護了被征收人的權(quán)利，提高了公平、公正、公開的透明化程度。此外，嚴格按照先補償、后搬遷的房屋征收原則，在走正規(guī)程序的同時，最大程度的保護了被征收的合法權(quán)益；《條例》中規(guī)定，土地被征收后，被征收人的土地所有權(quán)被收回，國有土地根據(jù)公共利益需要重新核發(fā)國有土地使用權(quán)證。

（四）完善了補償機制

《條例》結(jié)合了《物權(quán)法》的相關(guān)內(nèi)容，將公平作為最基本的補償原則貫穿始終，只有保證了公平公正，才能使社會和諧穩(wěn)定，因此，補償價格作為敏感問題，一定要做到相對公平，要給被征收者最基本的公平對待，避免因賠償引起的上訴、糾紛等現(xiàn)象；之前，房地產(chǎn)價格評定機構(gòu)都是由拆遷人選定，容易出現(xiàn)不公平或者讓被征收者心理產(chǎn)生不公平的現(xiàn)象，因此《條例》中規(guī)定評估機構(gòu)可有被征收者選定，以保證民主和公平；《條例》中還將補償內(nèi)容作了補充，被征收者可以選擇貨幣補償或房屋補償?shù)龋?guī)定補償安置資金不得挪為他用，必須專款專用，并確立獎勵機制，鼓勵被征收者積極配合，降低起抵觸情緒；對于等級范圍之外的違建建筑，堅決維護國家財產(chǎn)，不給予補償。條例的補償標準比《城市房屋拆遷管理條例》更具體、公平，更好的保護了被征收人的合法權(quán)益，維護了社會安定。

（五）建設(shè)單位不得參與搬遷活動

過去，建設(shè)單位為了滿足自己的利益目的，采取一些過激乃至違法等暴力行為，強迫拆遷人搬遷，因此引發(fā)了不少事故，影響了社會和諧，所以，《條例》中明確規(guī)定，建設(shè)單位等有利益關(guān)系的部門單位不能參與拆遷活動。

（六）完善“行政裁決”體制，取消強制拆遷

《條例》中規(guī)定的房屋征收部門也就是政府既是補償主體也是拆遷當事人，那么政府享有裁決權(quán)就不合理了。因此，法律規(guī)定的事項和被征收人對征收決定不服的情況才能申請行政裁決，還可以提起行政訴訟和行政復議。此外，為了維護被征收者的權(quán)益，防止強制拆遷激發(fā)政府與公民的矛盾，所以不保留政府強行拆遷的權(quán)利。

二、國有土地房屋征收與補償法律制度的局限性

盡管《國有土地房上房屋征收與補償條例》的頒布，進一步規(guī)范并具體規(guī)定了一些內(nèi)容，但是仍存在一些問題需要進一步完善。

集體土地房屋征收未納入規(guī)定。《條例》中只保障了國家土地上房屋征收規(guī)范內(nèi)容，卻忽略了城中村集體土地的征收，集體土地和國有土地的性質(zhì)都是為了公共利益，但是房屋征收問題被區(qū)別對待，而沒有確立統(tǒng)一的法律法規(guī)。

償價格是國有土地房屋征收中最受關(guān)注的問題，《條例》中雖然規(guī)定評估機構(gòu)由被征收人選擇，但是最后的評估費用都是由房屋征收部門出資，因此，評估結(jié)果存在“泡沫”，難以達到真正的公平公正。

土地使用權(quán)的相關(guān)補償沒有在《條例》中明確規(guī)定，而且只對房屋所有權(quán)者進行了賠償，承租人作為受害者，沒有對其給予一定的補償，只能通過合同法來維護自身權(quán)益；搬遷過程中，執(zhí)行力度有待完善，《條例》中規(guī)定了防止政府的強制征收權(quán)利，但是遇到特定情況和緊急需要時，就會因此耽誤拆遷進程。

三、結(jié)束語

總而言之，《國有土地房上房屋征收與補償條例》的頒布雖然一定程度上完善革新了征收補償制度，一定程度上避免了糾紛，但是法律治理是一個長期的過程。《條例》中部分補償價格、承租人補償機制和行政訴訟等相關(guān)機制還不夠完善，這些問題都會影響公平公正，不利于維護社會穩(wěn)定。因此，新《條例》是我國法治的進步，在此基礎(chǔ)上，國有土地房屋征收與法律制度有待進一步完善。

參考文獻：

[1]陳坦文.我國城市國有土地上的房屋征收補償制度完善研究[D].安徽大學，2012