商業調查報告大全11篇

緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇商業調查報告范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

篇（1）

一．各級領導重視、組織推動有力。通過經常性地組織員工學行《服務工作規則》、省分行《服務工作實施細則》等有關文件，進一步明確服務興行的意義，增強服務興行的意識，提高服務技能和水平，愛行敬業、服務興行已逐步被全體員工所認同，激發了員工的主人翁責任感，全行的服務工作切實做到了有機構、有人員、有部署、有安排、有檢查、有獎罰。[文秘站網文章-找范文,到文秘站網]

二、基礎教育扎實，服務意識有所增強。通過制定辦法措施來約束員工行為的同時，還注重抓了員工的思想教育和規范化服務訓練，如支行__所為了進一步提高一線員工的整體素質，利用業余時間組織了為期一周的新業務、新知識、新技術培訓，提高了大家的服務技能，在__所組織的重點客戶調查中，回答“您對本所的各項服務評價如何“這一問題時，90％的客戶對該所的“服務態度．服務設施“從“良好．好．一般．差“四項中選擇了“好“，10％選擇了良好。在回答“與其他銀行相比，工商銀行好在哪里“時，客戶的意見可歸納為一是服務態度好，網點環境好，二是員工素質較高，三是匯款方便快捷。其他網點的員工服務質量也都給客戶留下深刻的影響，工行服務態度好已逐漸被社會各界認同。

三、設施建設齊全，服務環境優美。__支行經過近幾年的不懈努力，基礎設施、服務環境得到了極大的改觀，所有網點都給客戶以寬敞、舒適、清新、優美的感覺。給客戶創造了一個良好的經營環境，以“賓至如歸”之感。

四、規章制度健全，獎罰措施有力。我行針對在優質文明服務中存在的問題和薄弱環節，建立健全了各項規章制度制度，做到了制度上墻、便民設施齊全，配備了意見簿、員工掛牌服務自覺接受客戶監督，為推動__支行優質文明服務工作起到了積極的作用，也向社會展現了__工行優質服務的風彩。

在調研過程中，客戶對本行的服務工作也提出了很多中肯的意見，如客戶在回答“本行服務工作目前存在哪些問題時，意見可分為五種：

一是網點過少，且功能不齊全，服務品種單一。即使是__最大的儲蓄所――工行__所，也沒有柜員機，與他行網點在門面上就已遜一籌。鄉鎮網點的撤銷使單位和個人的結算業務感到不便，與之相配套的網上銀行等遠程金融工具的使用在__這樣的較落后地區推廣也不是一時之事。

二是等候時間過長，特別是處于繁華地帶的網點，存取款的速度較慢。影響存取款的速度的原因一是客觀因素，即人員素質問題。但主觀因素也不可忽視，系統在制度上實現事權分離的同時，一筆業務2人辦3人辦也是客戶不能理解而抱怨的原由之一。

三是所與所之間的服務水平不一致，有的柜員服務態度時好時壞。

篇（2）

2、各類專業市場快速發展。全區共有各類專業市場32個199萬平方米。主要經營裝飾材料、建筑材料、舊貨、五金機電、工業品、農副產品、日用品、糧油、糖酒、水產品等20大類5萬多個品種，年交易額達102億元。有萬寶貨物集散中心、友誼裝飾材料市場、工業品批發市場、勝利綜合建材市場、華望舊物市場、五金機電批發、石材批發市場、草原裝飾材料市場等大型批發市場8個，年交易額在億元以上。目前，全區初步形成了以萬寶建材、東風新村商貿、友誼地區裝飾材料、鐵西地區日用消費品、薩大路鋼材、石材，會戰大街技工貿為主體的中區市場群。這些專業市場已成為發展輻射型商業的主力軍，對全區經濟發展起到了強有力的拉動作用。

3、新興業態迅速崛起。近年來，全區新興業態也得到了較快發展，并以獨特的經營方式和先進的管理手段逐步取代傳統的零售商業。目前，代表城市商業現代化水平的連鎖、超市、物流配送等新型業態，已發展到836家，占網點總數的32。其中，超市63家，以百大、慶客隆、中央商城、新東風購物中心為代表的大型超市4個，以地官門、萬寶、擁軍為代表的中型9個，社區性超市50個；連鎖店57家、品牌189家、專賣店219家，初步形成了城市商業現代化的基本模式。

4、經營主體向多元化方向發展。隨著城市規模的不斷擴大、功能的完善和所有制結構的調整，全區商貿業基本形成了多種經濟成分共同發展的流通新格局。現有的商業網點中，股份合作制企業占20、私營企業占80。從發展格局可以看出，國有企業從商貿行業中逐步退出，為非公制經濟發展提供了廣闊的空間。

5、企業信息化建設已經起步。網絡技術、現有通訊技術等現代化信息技術在商業企業逐步得到應用，實現網絡化管理的慶客隆超市就是一個典型的代表，這個超市有連鎖店五個，全部實現網絡管理。共購置110臺電腦組成局域網，并自行開發了一整套系統軟件，實現了商品單品、陳列、銷售等環節自動化管理，在國內同行業中處于領先地位。電子商務，網上銷售也正在探索之中。

20__年，全區商貿業實現增加值43.5億元，占全區國內生產總值的70。20__年1-9月份，商貿業實現增加值33.8億元，占全區國內生產總值的62，商貿經濟發展呈現出了良好的發展勢頭。

二、發展輻射型商業形勢分析

（一）發展輻射型商業有利條件

1、中心區地緣優勢突出。經過多年的建設、培育，__*區商貿中心地位日益鞏固，特別是“九五”期間，全區商貿經濟快速發展，不僅為發展[本篇文章來源于文*秘*__*網-網址為-未經過文秘站網站同意轉載此文均為抄襲后果自負]輻射型商業奠定了物質基礎，而且在對外開放、開發資源、調整結構、經營城市、發揮流通產業多種功能等方面積累了寶貴的經驗。

2、專業市場載體作用突出。__*區已具備一批大型商場和大型專業市場，特別是今年將有舊物市場、煤炭市場、永豐商貿城、地下商貿城、香榭麗名人廣場等一批市場載體投入使用，對市場升級將起到推動作用。

3、兩個商貿中心的拉動作用。會戰大街、東風新村兩個商貿中心更加繁榮，商業活力突出，人流、物流逐漸增長，中八路的開通和出租車輛準入制度的實施，給會戰大街帶來了新的活力，東風新村將隨著新百大超市、永豐商貿城、地下商貿城、香榭麗購物中心的開業和中央商城、慶客隆超市等載體形成比較集中的商城區，充分顯示區商業的“扎堆效益”，必將推動全區商貿經濟快速發展。

（二）發展輻射型商業的不利因素

1、輻射半徑小。__*區地處哈爾濱、齊齊哈爾兩市輻射半徑之中，發展區地輻射型商業難度較大。在調研過程中，發現__*區的幾個大型的專業批發市場的工業品、裝飾材料、小商品等進貨渠道大都來自哈爾濱。__*區在哈爾濱、齊齊哈爾兩市的商業輻射中達到快速發展有一定難度。

2、加工行業少。__市的商品大都來自外地，基本是外進內銷，內產外銷的產品很少。商貿發達的地市大都采取“市場加工廠”的經營模式，前有店后有廠，如：服裝批發市場內有較強的服裝加工基地，拿到訂單立即就能生活大批量的產品，形成了規模效益，只有形成“市場加工廠”的經營模式，才能降低生產成本，提高輻射力。__*區缺乏這種經營模式。

3、消費水平高。由于__產業工人多、工資水平高，具有較強的購買力，商品價格在全省乃至全國居于中上偏高的水平。__地區成為外地商家輻射的集中目標，制約了__*區商貿業向外輻射。

三、對策及思考

根據以上的形勢分析，__*區發展輻射型商業以發展現代流通業為重點，努力實現商貿業“四個轉變”，即推動商貿經濟由以零售為主向以批發為主轉變，由單項經營向對內對外雙向經營轉變，由商場行為向市場行為轉變，由舊的經營方式向新的經營方式轉變，建設區域性物流中心。

（一）調整業態，優化結構

優化零售業態結構，使業態的種類、數量以及布局做到總量合理、規模適度、分布均衡。各種業態有機結合，既滿足消費者需要又有整體的經濟效益。堅持行業、業態、規模的合理性，積極發展新型業態、新興行業。建立大商業、大市場、大流通的商業體系，使我區成為黑龍江省西部地區的區域性商貿中心，把流通產業變為我區可持續發展的支柱產業，使我區的商業網點逐步形成總量合理、結構優化、規模適當、分布均衡，具有較強的聚集和輻射功能的現代化的商業網點群。

（二）實施大公司、大集團戰略

繁榮商貿中心，完善商業網絡，辟建啟動大市場，培育知名商店，開發商貿廣場，實現物流配送。引導大公司、大集團、大商場、大超市、大市場把企業做大做強。優化流通產業結構，提高企業組織化，集約化程度，引導商業企業資產的合理流通，通過兼并、控股、聯合等途徑，以資產作紐帶，以優勢企業為龍頭，發展一批成規模、跨地區、跨行業，內外貿一體化的大型流通企業集團。發展 連鎖經營，走規模經營的路子，使全區形成一個有不同業態的連鎖網絡，連鎖后要實現規模經營，主要的是統一采購、統一配送、統一管理，向多業態、多行業拓展，通過連鎖經營覆蓋__*區飲食服務業，鼓勵有實力的大型企業組建跨行業、跨所有制的連鎖公司或連鎖集團。

（三）合理規劃好批發大市場

篇（3）

改革開放以來，城區貿易發展迅猛，商業、供銷系統的十大商場在商貿發展中起著主導作用。進入新世紀，隨著市場經濟體制日趨完善，國有資本逐步退出，國有商場紛紛轉制，個體私營企業已成為姜堰城區貿易發展的主力，且發展勢頭良好。城區貿易的格局也隨之發生了一些變化，除西大街仍然是城區貿易的黃金地段外，在其他主次干道上產生了一些新興的商貿區，形成了經營特色，產生了一定的市場效應。在特色街的形成中政府、經營者、消費者發揮了相應的作用，推動了特色街的形成和發展。

1、政府搭臺，企業唱戲，推動了商業服務業的發展。改革開放以來，市委、市政府堅持經濟建設這個中心不動搖，狠抓第一要務，一、二、三產業協調發展。召開了服務業工作會議和餐飲工作會議，研究部署推動第三產業發展的政策措施，制訂了加快個體私營經濟發展的暫行辦法，加大流通企業改制力度，重視三產統計工作。這些舉措有力地推動了城區商業服務業的發展，企業數量不斷增多，規模不斷擴大，第三產業增加值在國內生產總值中的比重不斷提高。

2、部門配合，合理引導，促進了商業特色街的形成。市三產辦公室協調指導全市第三產業的發展，市貿易局跳出原先的管理模式，由管理國有集體商業貿易企業轉變為服務全市社會商業，積極探索引導全市商業服務企業發展的新路。舊城改造步伐的加快，為商業特色街的形成提供了載體。建設部門對迎賓東路地段的開發面向社會自然人拍賣，開經營城市之先河，促成了迎賓東路餐飲一條街的形成。各種優惠政策的實施和城市管理力度的加大以及經營城市的理念，都對城區商業特色街的形成起到了積極的促進作用。

3、業主要求，利益驅動，形成了商業特色街的雛形。同類商品或關聯商品經營戶的適當集中是市場經濟條件下資源的合理配置。在調查中，廣大經營戶非常贊成集中經營，希望政府有所作為。利益的驅動也使經營戶向特色街集聚，商業特色街初具雛形。

裝飾材料一條街——通揚中路。專業從事裝璜、裝飾材料、裝璜五金等門類的企業88家，占入駐企業的47%。這些企業規模較大的有2——3家，相對比較集中，是居民購買裝璜、裝飾材料的首選，年銷售額在一億元以上。

通訊器材一條街——振興中路。經營通訊器材的商家多數集中在振興中路的西側，共有經營戶21家，占入街企業的33%。各家銷售的手機品牌、機型、價格均大同小異，他們之間除了銷售價格的競爭外，服務質量特別是售后服務也是他們競爭的主要內容，年銷售額在4000萬元左右。移動、聯通姜堰分公司遷出后，通訊器材一條街的規模和人氣都受到了一定的影響，有的商家正縮小規模，不少經營業主有隨遷經營的意向。

五金電器一條街——人民中路。從事農用配件、工業小五金以及工業電器的企業88家，占入駐企業的47%，蘇常電器和黎明電器的進入，增加了該街的經營規模，現已成為具有一定規模的工業物資市場，并逐步形成了專業街，年銷售額在一億元左右。目前，由于二運公司的南遷和人民中路的拓寬，一定程度上影響了這條街工業電器、物資經營戶的銷售。

摩托車一條街——人民南路。從新西橋至汽車站，摩托車經營戶有7家，占入街企業的10%。這些企業大多是私營，除少量品牌有雷同外，各家都有自己的品牌，品牌競爭是主要特色，年銷售額在4000萬元左右。

美食一條街——迎賓東路。在街道的東段，集聚著12家私營餐飲企業，占入街企業的35%。這些企業都有一定的規模，且裝璜講究，風格各異，一家緊挨一家，特色十分明顯。從服務內容上看，有中餐、西餐、排檔，還有特色餐飲，如肥牛城等。年銷售額在3000萬元左右。

服裝一條街——迎賓西路。迎賓西路的店面房大多數被個體工商戶購買，經過幾年的發展，這條街的服裝經營已成為主要特色。目前經營服裝的個體戶有57家，占入街企業數的63%。年銷售額在1000萬元左右。

二、城區商業特色街存在的問題和矛盾

城區商業特色街初具雛形，且發展勢頭良好，但是，由于諸多原因，商業特色街發展還存在著諸多問題和矛盾，亟待研究解決。主要體現在四個方面：

1、商業特色街缺少規劃。一是城市規劃不到位。城市規劃沒有充分考慮城區商業特色街的建設，與商業特色街的發展不相適應，無論是特色街的布局，還是特色街的功能配套都存在著諸多問題，致使城區商業特色街的發展受到一定的限制。二是經營的店面房偏小。房地產開發商在設計和建設店面房時，為了追求利益的最大化，往往設計門面小，進深大，又不是框架結構的店面房，導致城區店面房偏小，且又無法擴大。政府缺乏有效的調控，沒有把開發商與特色街經營有機地結合起來，致使特色街經營規模受到一定的限制，難以擴展。三是城區商貿發展缺乏專業規劃。迄今為止，城區商貿業發展缺乏整體規劃，更沒有商業特色街發展規劃，除了現有的幾條自由發展起來的商業特色街初具雛形外，大多數商業企業零星分散，形不成市場效應，形不成商業特色。這種商貿發展狀況,既不利于城區商貿業的發展，也不利于人民群眾購物,更不利于提升城區商貿業的品位，與城市的新形象不相協調。

2、城區商貿缺乏規模和特色。一是城區商業特色街的經營規模普遍較小。增加值約占城區商貿增加值總額的三分之一。商業特色街缺少大企業、大商場，大酒店的支撐，帶動發展作用不強。二是商業特色街特色不特，同類企業聚集度不高，6條商業特色街入街總數超50%的街道只有服裝一條街。品牌效應不強，低檔次的商品多，高檔次的品牌商品少。有的特色街由于受到城市管理規定的限制，制約了經營和業務的拓展。如通揚中路裝璜裝飾材料、人民中路的五金電器、迎賓東路的美食經營等。三是同品種經營，競爭不夠規范。眾多經營門店由于經營范圍、品種檔次、商品結構、經營方式雷同，缺乏特色，一方面形不成以質取勝的格局，經營的商品檔次太低，難以滿足消費者的購買欲望，導致購買力向外分流，另一方面為了拉顧客，搶生意，相互之間競相殺價，或以次充好，蒙騙顧客。結果是犧牲服務和檔次換取生存空間。四是缺少一、二產業的強有力的支撐。我市的一、二產業發展還不快，工業、農業的產品沒有對商貿易流通形成有效的支撐，一、二產業職工的收入沒有明顯的提高，預期收入不確定，制約著消費需求，也制約著貿易的發展。

3、軟硬環境建設制約了特色街的發展。一是區域規劃建設要求不明確，影響了特色街規劃建設。如迎賓東路按統一格式砌好后，多數房主設計開設飯店，也就形成了現在的美食街，但由于規劃沒有事先按其功能設計操作間，業主們以搭建棚披應付，既不符合衛生要求，又受到城市管理的制約，原街道化糞池是以住宅樓標準設計，遠不能適應開設飯店的排放要求，經常出現堵塞外溢現象。讓業主們非常頭疼。二是城市管理的一些規定沒有考慮到商家的經營和發展需要。如通揚中路經營裝璜裝飾材料的業主反映，該街原是328國道，交通十分便利，姜堰的裝璜裝飾材料一直輻射到海安、東臺、興化戴南等地，后來由于城區禁止車輛進入，停車曝光、罰款，他們的貨進不來，出不去，輻射無從談起，只能做本地生意。三是執法部門執法檢查頻繁過度，商家疲于應付。業主普遍反映，機關各部門執法檢查的比較多，而上門宣傳政策、法規的少，他們迫切希望政府部門及時宣傳政策法規，糾正不規范的經營行為，以減少對商家極不情愿的處罰。四是政府承諾的誠信度不高，影響了投資者的積極性。一些市外投資企業反映，招商引資項目談的時候地方各級官員給予了高度重視，顯示出非常的熱心，答應了很多優惠條件，但是投資到位后，原有的熱情不見了，政府或部門承諾的優惠政策難以到位，如減免稅收、規費，他們期望能夠承諾兌現。五是少數部門、少數機關干部為群眾服務、為商家發展服務的意識還不強，門難進，臉難看的現象并未根除，能辦的，可以快辦的，就是拖著不辦的現象時有發生。六是商業特色街各項功能設施不夠配套。停車場、晝夜自動銀行、電信以及特色街的基本配套設施仍不能與商業特色街的發展相適應。

4、經營者的綜合素質亟待提高。一是經營者的文化素質不高。從私營、個體戶的文化水平來看，初中、小學文化的占大多數，高中文化的約占10%——20%，大專以上學歷的不足10%，小富即安，小富即滿的思想比較嚴重。二是重經營、輕管理的現象普遍存在。大多數業主的主要精力都花在經營環節上，對如何加強管理，做好售后服務很少考慮，一定程度上影響了企業的發展。三是誠信意識不強。以次充好、以假亂真、摻雜摻假、短斤少兩等現象還在一些行業中存在，“三包”的規定還沒有得到很好的實施，影響了企業和行業的市場信譽度。四是法律意識淡薄。主要表現有：一方面對國家的政策、法律、法規不注重學習，在經營中侵權行為時常發生，不能夠較好地維護好消費者的利益；另一方面，一些業主雖然懂得經營，但不懂如何維護自己的合法權益，對亂罰款、亂收費的行為，不能據理力爭，不敢正面抵制，使自己的正當利益被任意侵害。這樣，不僅助長了亂執法、亂收費的行為，而且也妨礙了企業的發展。

三、關于創建城區商業特色街的幾點建議

城區商業特色街是市場經濟發展的產物，是市場對資源配置的結果。創建商業特色街，政府要在尊重市場經濟規律的前提下，有所作為。為此，我們建議著重抓好以下幾項工作：

1、要進一步強化思想認識力度，切實形成創建商業特色街的共識。

創建商業特色街，是我市發展商貿、搞活流通的重要途徑，也是促進我市經濟和服務業發展的一個重要亮點。政府及有關部門要在以下幾個方面形成共識：

一是創建商業特色街是提升城市形象和商貿業品位的需要，提升城市的形象，離不開商貿業品位的提高，創建商業特色街，就是提升商貿業品位，就是提升城市新形象，打造經濟快速發展的良好城市環境。二是創造商業特色街是策應沿江開發、快速發展姜堰經濟的需要。通過創建商業特色街，可以密集人氣、財氣，激活流通，繁榮市場，帶動城市其它相關行業的發展，為實現“五年總量翻番，八年全面小康”的目標提供強有力的支撐。三是姜堰作為特殊政治意義的城市，通過創建商業特色街可以放大名人效應，有利于姜堰經濟和各項事業的快速發展。四是按照全面小康的標準，通過創建商業特色街可以提高三產增加值在GDP中的比重。通過解放思想統一思想，提高認識統一認識，充分認識創建商業特色街的重要意義，增強創建商業特色街的責任感和緊迫感，不斷提高商業特色街的知名度，促進姜堰經濟快速發展。

2、要盡快制定商貿行業發展規劃，加大城市規劃調整力度。規劃是發展的藍圖，創建和發展商業特色街首先必須要有科學的規劃。規劃要有創新思維，明確目標。新城區建設和舊城區改造時，要充分考慮貿易發展的實際和需要，把城市建設與貿易發展需要結合起來，與貿易企業的發展結合起來，與貿易行業發展規劃結合起來，合理地規劃好城市發展的藍圖，把黃金市口和黃金路段預留給商業和其他三產行業，以此推動貿易的發展和商業特色街的建設。要抓緊制定貿易行業發展規劃。相關職能部門要根據城市建設規劃，結合貿易發展的現狀和發展趨勢，在認真分析本地業態結構的基礎上，制定出城區貿易行業發展規劃。規劃要說明在今后的某一段時間里，城區貿易行業的發展目標、發展方向、發展重點、工作措施。要盡快制定城區商業特色街發展規劃。規劃要明確城區商業特色街的總體發展目標、建設標準、階段任務、方法步驟、政策措施。要加強對商業特色街發展的研究，對商業特色街的布局、規模、功能、品位、標準等要做深入的探索，通過探索和建設，使商業特色街真正形成商品特色、品牌特色、形象特色、文化特色和功能特色。規劃力求高起點，富規劃長實施，這樣，不僅政府對貿易行業發展可以實行有效的宏觀調控，而且也使業主知曉城區貿易的發展方向和發展動態，讓他們自覺地順應行業規劃，進場、進區、進街開店興業。

3、要進一步加大招商引資力度，快速推進商貿發展。貿易的發展，商業特色街的建設，要突出抓好招商引資。從姜堰的貿易規模看，總體規模比較小，大型企業屈指可數。商業特色街的情況也是如此，入街經營的企業數量不少，但企業的單個規模太小。再從前期我市招商引資的實踐看，在國家沒有向外資放開批零市場的情況下，我市有關部門通過招商引資，成功地引進了時代超市、蘇果超市、中油公司、上海曹安市場有限公司等一批國內知名的大企業，這不僅使姜堰的貿易規模上了一個檔次，促進了貿易的大發展，也為聚集人氣，推動特色商業街的建設和發展起到了推動作用。因此，必須進一步加大招商引資力度，通過走出去、請進來、網上招商等方式，吸引市外資金或國內大型企業來姜投資，以迅速擴大貿易企業的經營規模，提升經營品位，促進商貿行業的跨越發展。要注意把招商引資與城區的特色街建設結合起來，在已具特色雛形的街區內，引進一、二家大型企業進駐，以提高特色街的人氣，讓特色街更具特色，借以彌補城區特色街的入駐企業規模小、品位差、檔次低的不足。

篇（4）

二、調查范圍

以“綠城長興廣場”項目為核心，東至人民北路、南到解放路、西至長安路、北至縣前街。

三、調查方式

走街選點訪問。

四、綜合分析

1、人民北路。

本路段屬于三類路段，租金相對較低。底商：日租金4——8元；二層：日租金1.6左右。

案名 樓層 面積（㎡） 年租金（萬元） 日租金（元） 人民北路銀時代店 一層 30 8 7.3 人民北路兩岸咖啡店 二層 500 30 1.64 西魚巷59號嗒滴嗒童裝店 一層 70 9 3.5

4、長安路。

該路段沒有象樣的商業店鋪，零星店鋪租金極為低廉，不具參考性，基本可以忽略。

案名 樓層 面積（㎡） 年租金（萬元） 日租金（元） 金陵中路292號（空置） 一層 25 10 10.95 金陵中路318號汀凡詩女裝店 一層 30 6 5.4 縣前中街385號（空置） 二層 800 70 2.39

5、縣前街。

重點調查了位于縣前街與道園路相交處“第3大道商業廣場”。該項目總建筑面積為3.7萬平方米，其中四層裙樓為“內街式”商業建筑約2萬余平方米。

該項目一層日租金報價每平方3.5元；二層報價2.5元。

據該項目內部人士透露，長興第三大道商業管理有限公司以1.4元的底價從業主手中獲得招商運營權。

案名 樓層 面積（㎡） 年租金（萬元） 日租金（元） 解放中路376號李寧運動店 一層 83 37 12.2 解放中路389號（空置） 一層 90 41 12.4 解放西路115號和記菜館 一層 200 12 1.64 解放西路246號佳業房產經紀 一層 30 4 3.65

五、本案租金定位

綜合項目周邊租金水平，特別參考“第3大道”，我們認為本案以底層3元、二層1.5元作為第一年度雙方合作的基準價格比較合理。每平方上浮0.5——1元作為招商方的回報。

篇（5）

改革開放以來，城區貿易發展迅猛，商業、供銷系統的十大商場在商貿發展中起著主導作用。進入新世紀，隨著市場經濟體制日趨完善，國有資本逐步退出，國有商場紛紛轉制，個體私營企業已成為姜堰城區貿易發展的主力，且發展勢頭良好。城區貿易的格局也隨之發生了一些變化，除西大街仍然是城區貿易的黃金地段外，在其他主次干道上產生了一些新興的商貿區，形成了經營特色，產生了一定的市場效應。在特色街的形成中政府、經營者、消費者發揮了相應的作用，推動了特色街的形成和發展。

1、政府搭臺，企業唱戲，推動了商業服務業的發展。改革開放以來，市委、市政府堅持經濟建設這個中心不動搖，狠抓第一要務，一、二、三產業協調發展。召開了服務業工作會議和餐飲工作會議，研究部署推動第三產業發展的政策措施，制訂了加快個體私營經濟發展的暫行辦法，加大流通企業改制力度，重視三產統計工作。這些舉措有力地推動了城區商業服務業的發展，企業數量不斷增多，規模不斷擴大，第三產業增加值在國內生產總值中的比重不斷提高。

2、部門配合，合理引導，促進了商業特色街的形成。市三產辦公室協調指導全市第三產業的發展，市貿易局跳出原先的管理模式，由管理國有集體商業貿易企業轉變為服務全市社會商業，積極探索引導全市商業服務企業發展的新路。舊城改造步伐的加快，為商業特色街的形成提供了載體。建設部門對迎賓東路地段的開發面向社會自然人拍賣，開經營城市之先河，促成了迎賓東路餐飲一條街的形成。各種優惠政策的實施和城市管理力度的加大以及經營城市的理念，都對城區商業特色街的形成起到了積極的促進作用。

3、業主要求，利益驅動，形成了商業特色街的雛形。同類商品或關聯商品經營戶的適當集中是市場經濟條件下資源的合理配置。在調查中，廣大經營戶非常贊成集中經營，希望政府有所作為。利益的驅動也使經營戶向特色街集聚，商業特色街初具雛形。

裝飾材料一條街——通揚中路。專業從事裝璜、裝飾材料、裝璜五金等門類的企業88家，占入駐企業的47%。這些企業規模較大的有2——3家，相對比較集中，是居民購買裝璜、裝飾材料的首選，年銷售額在一億元以上。

通訊器材一條街——振興中路。經營通訊器材的商家多數集中在振興中路的西側，共有經營戶21家，占入街企業的33%。各家銷售的手機品牌、機型、價格均大同小異，他們之間除了銷售價格的競爭外，服務質量特別是售后服務也是他們競爭的主要內容，年銷售額在4000萬元左右。移動、聯通姜堰分公司遷出后，通訊器材一條街的規模和人氣都受到了一定的影響，有的商家正縮小規模，不少經營業主有隨遷經營的意向。

五金電器一條街——人民中路。從事農用配件、工業小五金以及工業電器的企業88家，占入駐企業的47%，蘇常電器和黎明電器的進入，增加了該街的經營規模，現已成為具有一定規模的工業物資市場，并逐步形成了專業街，年銷售額在一億元左右。目前，由于二運公司的南遷和人民中路的拓寬，一定程度上影響了這條街工業電器、物資經營戶的銷售。

摩托車一條街——人民南路。從新西橋至汽車站，摩托車經營戶有7家，占入街企業的10%。這些企業大多是私營，除少量品牌有雷同外，各家都有自己的品牌，品牌競爭是主要特色，年銷售額在4000萬元左右。

美食一條街——迎賓東路。在街道的東段，集聚著12家私營餐飲企業，占入街企業的35%。這些企業都有一定的規模，且裝璜講究，風格各異，一家緊挨一家，特色十分明顯。從服務內容上看，有中餐、西餐、排檔，還有特色餐飲，如肥牛城等。年銷售額在3000萬元左右。

服裝一條街——迎賓西路。迎賓西路的店面房大多數被個體工商戶購買，經過幾年的發展，這條街的服裝經營已成為主要特色。目前經營服裝的個體戶有57家，占入街企業數的63%。年銷售額在1000萬元左右。

二、城區商業特色街存在的問題和矛盾

城區商業特色街初具雛形，且發展勢頭良好，但是，由于諸多原因，商業特色街發展還存在著諸多問題和矛盾，亟待研究解決。主要體現在四個方面：

1、商業特色街缺少規劃。一是城市規劃不到位。城市規劃沒有充分考慮城區商業特色街的建設，與商業特色街的發展不相適應，無論是特色街的布局，還是特色街的功能配套都存在著諸多問題，致使城區商業特色街的發展受到一定的限制。二是經營的店面房偏小。房地產開發商在設計和建設店面房時，為了追求利益的最大化，往往設計門面小，進深大，又不是框架結構的店面房，導致城區店面房偏小，且又無法擴大。政府缺乏有效的調控，沒有把開發商與特色街經營有機地結合起來，致使特色街經營規模受到一定的限制，難以擴展。三是城區商貿發展缺乏專業規劃。迄今為止，城區商貿業發展缺乏整體規劃，更沒有商業特色街發展規劃，除了現有的幾條自由發展起來的商業特色街初具雛形外，大多數商業企業零星分散，形不成市場效應，形不成商業特色。這種商貿發展狀況,既不利于城區商貿業的發展，也不利于人民群眾購物,更不利于提升城區商貿業的品位，與城市的新形象不相協調。

2、城區商貿缺乏規模和特色。一是城區商業特色街的經營規模普遍較小。增加值約占城區商貿增加值總額的三分之一。商業特色街缺少大企業、大商場，大酒店的支撐，帶動發展作用不強。二是商業特色街特色不特，同類企業聚集度不高，6條商業特色街入街總數超50%的街道只有服裝一條街。品牌效應不強，低檔次的商品多，高檔次的品牌商品少。有的特色街由于受到城市管理規定的限制，制約了經營和業務的拓展。如通揚中路裝璜裝飾材料、人民中路的五金電器、迎賓東路的美食經營等。三是同品種經營，競爭不夠規范。眾多經營門店由于經營范圍、品種檔次、商品結構、經營方式雷同，缺乏特色，一方面形不成以質取勝的格局，經營的商品檔次太低，難以滿足消費者的購買欲望，導致購買力向外分流，另一方面為了拉顧客，搶生意，相互之間競相殺價，或以次充好，蒙騙顧客。結果是犧牲服務和檔次換取生存空間。四是缺少一、二產業的強有力的支撐。我市的一、二產業發展還不快，工業、農業的產品沒有對商貿易流通形成有效的支撐，一、二產業職工的收入沒有明顯的提高，預期收入不確定，制約著消費需求，也制約著貿易的發展。

3、軟硬環境建設制約了特色街的發展。一是區域規劃建設要求不明確，影響了特色街規劃建設。如迎賓東路按統一格式砌好后，多數房主設計開設飯店，也就形成了現在的美食街，但由于規劃沒有事先按其功能設計操作間，業主們以搭建棚披應付，既不符合衛生要求，又受到城市管理的制約，原街道化糞池是以住宅樓標準設計，遠不能適應開設飯店的排放要求，經常出現堵塞外溢現象。讓業主們非常頭疼。二是城市管理的一些規定沒有考慮到商家的經營和發展需要。如通揚中路經營裝璜裝飾材料的業主反映，該街原是328國道，交通十分便利，姜堰的裝璜裝飾材料一直輻射到海安、東臺、興化戴南等地，后來由于城區禁止車輛進入，停車曝光、罰款，他們的貨進不來，出不去，輻射無從談起，只能做本地生意。三是執法部門執法檢查頻繁過度，商家疲于應付。業主普遍反映，機關各部門執法檢查的比較多，而上門宣傳政策、法規的少，他們迫切希望政府部門及時宣傳政策法規，糾正不規范的經營行為，以減少對商家極不情愿的處罰。四是政府承諾的誠信度不高，影響了投資者的積極性。一些市外投資企業反映，招商引資項目談的時候地方各級官員給予了高度重視，顯示出非常的熱心，答應了很多優惠條件，但是投資到位后，原有的熱情不見了，政府或部門承諾的優惠政策難以到位，如減免稅收、規費，他們期望能夠承諾兌現。五是少數部門、少數機關干部為群眾服務、為商家發展服務的意識還不強，門難進，臉難看的現象并未根除，能辦的，可以快辦的，就是拖著不辦的現象時有發生。六是商業特色街各項功能設施不夠配套。停車場、晝夜自動銀行、電信以及特色街的基本配套設施仍不能與商業特色街的發展相適應。

4、經營者的綜合素質亟待提高。一是經營者的文化素質不高。從私營、個體戶的文化水平來看，初中、小學文化的占大多數，高中文化的約占10%——20%，大專以上學歷的不足10%，小富即安，小富即滿的思想比較嚴重。二是重經營、輕管理的現象普遍存在。大多數業主的主要精力都花在經營環節上，對如何加強管理，做好售后服務很少考慮，一定程度上影響了企業的發展。三是誠信意識不強。以次充好、以假亂真、摻雜摻假、短斤少兩等現象還在一些行業中存在，“三包”的規定還沒有得到很好的實施，影響了企業和行業的市場信譽度。四是法律意識淡薄。主要表現有：一方面對國家的政策、法律、法規不注重學習，在經營中侵權行為時常發生，不能夠較好地維護好消費者的利益；另一方面，一些業主雖然懂得經營，但不懂如何維護自己的合法權益，對亂罰款、亂收費的行為，不能據理力爭，不敢正面抵制，使自己的正當利益被任意侵害。這樣，不僅助長了亂執法、亂收費的行為，而且也妨礙了企業的發展。

三、關于創建城區商業特色街的幾點建議

城區商業特色街是市場經濟發展的產物，是市場對資源配置的結果。創建商業特色街，政府要在尊重市場經濟規律的前提下，有所作為。為此，我們建議著重抓好以下幾項工作：

1、要進一步強化思想認識力度，切實形成創建商業特色街的共識。

創建商業特色街，是我市發展商貿、搞活流通的重要途徑，也是促進我市經濟和服務業發展的一個重要亮點。政府及有關部門要在以下幾個方面形成共識：

一是創建商業特色街是提升城市形象和商貿業品位的需要，提升城市的形象，離不開商貿業品位的提高，創建商業特色街，就是提升商貿業品位，就是提升城市新形象，打造經濟快速發展的良好城市環境。二是創造商業特色街是策應沿江開發、快速發展姜堰經濟的需要。通過創建商業特色街，可以密集人氣、財氣，激活流通，繁榮市場，帶動城市其它相關行業的發展，為實現“五年總量翻番，八年全面小康”的目標提供強有力的支撐。三是姜堰作為特殊政治意義的城市，通過創建商業特色街可以放大名人效應，有利于姜堰經濟和各項事業的快速發展。四是按照全面小康的標準，通過創建商業特色街可以提高三產增加值在GDP中的比重。通過解放思想統一思想，提高認識統一認識，充分認識創建商業特色街的重要意義，增強創建商業特色街的責任感和緊迫感，不斷提高商業特色街的知名度，促進姜堰經濟快速發展。

2、要盡快制定商貿行業發展規劃，加大城市規劃調整力度。規劃是發展的藍圖，創建和發展商業特色街首先必須要有科學的規劃。規劃要有創新思維，明確目標。新城區建設和舊城區改造時，要充分考慮貿易發展的實際和需要，把城市建設與貿易發展需要結合起來，與貿易企業的發展結合起來，與貿易行業發展規劃結合起來，合理地規劃好城市發展的藍圖，把黃金市口和黃金路段預留給商業和其他三產行業，以此推動貿易的發展和商業特色街的建設。要抓緊制定貿易行業發展規劃。相關職能部門要根據城市建設規劃，結合貿易發展的現狀和發展趨勢，在認真分析本地業態結構的基礎上，制定出城區貿易行業發展規劃。規劃要說明在今后的某一段時間里，城區貿易行業的發展目標、發展方向、發展重點、工作措施。要盡快制定城區商業特色街發展規劃。規劃要明確城區商業特色街的總體發展目標、建設標準、階段任務、方法步驟、政策措施。要加強對商業特色街發展的研究，對商業特色街的布局、規模、功能、品位、標準等要做深入的探索，通過探索和建設，使商業特色街真正形成商品特色、品牌特色、形象特色、文化特色和功能特色。規劃力求高起點，富規劃長實施，這樣，不僅政府對貿易行業發展可以實行有效的宏觀調控，而且也使業主知曉城區貿易的發展方向和發展動態，讓他們自覺地順應行業規劃，進場、進區、進街開店興業。

3、要進一步加大招商引資力度，快速推進商貿發展。貿易的發展，商業特色街的建設，要突出抓好招商引資。從姜堰的貿易規模看，總體規模比較小，大型企業屈指可數。商業特色街的情況也是如此，入街經營的企業數量不少，但企業的單個規模太小。再從前期我市招商引資的實踐看，在國家沒有向外資放開批零市場的情況下，我市有關部門通過招商引資，成功地引進了時代超市、蘇果超市、中油公司、上海曹安市場有限公司等一批國內知名的大企業，這不僅使姜堰的貿易規模上了一個檔次，促進了貿易的大發展，也為聚集人氣，推動特色商業街的建設和發展起到了推動作用。因此，必須進一步加大招商引資力度，通過走出去、請進來、網上招商等方式，吸引市外資金或國內大型企業來姜投資，以迅速擴大貿易企業的經營規模，提升經營品位，促進商貿行業的跨越發展。要注意把招商引資與城區的特色街建設結合起來，在已具特色雛形的街區內，引進一、二家大型企業進駐，以提高特色街的人氣，讓特色街更具特色，借以彌補城區特色街的入駐企業規模小、品位差、檔次低的不足。

篇（6）

濟南現有普通高校66所，在校生30、16萬人，成人高等專科學校12所，在校生12、907萬人，對大學校園內的商業推廣活動進行調查，努力探尋其中的規律，不僅對當前在做商場推廣的商家會有所幫助，也會對日后打算進入校園的商家有所裨益。

2003年11至12月份，山東世紀經綸營銷企劃公司市場研究部消費者研究中心“高校商業推廣活動課題組”在濟南進行了專題調研。課題組對以山東大學、山東師范大學、山東中醫藥大學、山東建筑工程學院為代表的四所高校60名學生了進行了小組座談和一對一深度訪談，以深入了解大學生這個特殊的消費群體，挖掘其中蘊含的商機，為商家提供決策依據。

一、大學校園內的媒介主要有印刷媒介、電波媒介、校園網、戶外媒介等。

印刷媒介包括海報欄、雜志、宣傳單，大學校園的海報一般統一張貼在海報欄上，每所大學一般會有2到3處的海報欄，分布于學生宿舍旁或教學樓前，這是大學生最主要的信息源。大學生經常購買雜志和報紙，如《讀者》、《青年文摘》、《南方周末》、《齊魯晚報》等。

電波媒介包括電視、廣播、電話，現在大學校園宿舍一般都有了電視機，每所大學也都有自己的校園廣播，一般在中午和晚飯時播出，通常是時事和本校的信息，大學校園內各宿舍的電話一般都是互通免費的。

校園網的用途目前主要是選課、查成績、看新聞、查資料和論壇灌水，網上跳蚤市場極少。

戶外媒介主要是指校園內玻璃宣傳欄和餐廳外的大型招牌。

二、大學校園商業推廣形式比較多樣，頻率各有不同。

在濟南，大學校園商業推廣活動一般有海報、傳單、贊助、報告（講座）、商家人員銷售展示、學生、書攤、上門推銷與講解、演出。其中，針對女大學生上門講解化妝品知識和商家舉辦大型演出（活動）這兩種形式極少；報告（講座）這種形式也比較少，大部分高校一學期有一次或兩次；上門推銷在各高校曾是個普遍現象，隨著各高校學生公寓管理越來越嚴格，這種形式在日益減少。星期六、星期日，不時會有商家人員在校園銷售展示 ，但一般沒有什么規律性，次數也不是特別多；書攤一般都是在星期六、星期日。

大學校園最常規、最普遍的還是海報、傳單、條幅、贊助學生這幾種形式。由此可以看出促銷類（游戲活動、贈品、免費使用 、優惠券、價格折扣等）推廣形式運用的極少，這一點應當引起商家的重視。

三、大學校園商業推廣的產品大多集中于學習類、教育類和生活用品類。

大學校園內商業推廣的產品有三大類：學習用品、教育培訓類、生活用品類。

學習用品一般有書、復讀機、電子詞典、隨身聽、CD、電腦、學習資料。

教育培訓類有四、六級考試、計算機考試、考研、托福、雅思、二外（法、德、日）和各種證書培訓。

生活用品類有食物（可樂、果汁、蛋糕、薯片、牛奶等）、手機卡、電話卡、化妝品、美容美發、和鞋、服裝等。滿足大學生精神、娛樂需求的產品比較少，商家可以努力挖掘和開拓這一方面的市場。

四、大學生對商業推廣活動的態度比較友好。

調查發現，大學生除了對上門推銷表現出較一致的不歡迎外，對于廣告、海報或是無成見或是比較接受，對于贊助、報告、學生、商家人員銷售展示一般都比較接受。總的來說，大學生對商業推廣活動抱著一種友好的態度。

五、大學生最喜歡的推廣形式是公關宣傳，最不喜歡的是上門推銷。

調查發現，大學生一般最喜歡的推廣形式是公關宣傳，原因是贊助可以使大學生得到實惠，報告、演出一般比較有趣，又可以開闊眼界、增長見識。最不喜歡的形式是上門推銷，因為產品質量低劣，不時還會發生宿舍失竊現象。

六、各商業推廣形式的影響效果差異明顯。

我們把海報、傳單等歸為平面廣告類，把贊助、報告、演出歸為公關宣傳類，把商家人員銷售展示和學生歸為人員銷售類。

調查發現，平面廣告一般可以而且只能達到讓大學生們知曉產品和企業名稱和了解產品和企業相關內容的效果。

公關宣傳不僅可以做到平面廣告的效果而且在一定程度上還可以讓大學生對產品產生好感，以及形成對產品的購買偏向。

商家人員銷售展示最有可能促成大學生現場購買。所以，商家應當最大可能的采用這一推廣形式以擴大銷售量。

書攤，雖然其中所售正版書不多，但書籍質量還可以，價格往往又很便宜，滿足了大學生對學習書籍以及文學書和暢銷書的需求，很受大學生的歡迎。

對于學生，大學生還是比較接受和歡迎的，尤其是其熟悉的學生，大學生更是表現出很高的信任度。問其原因，學生一般比較方便，有什么問題，可以去找他，加上是同學，有一種天然的信任感，另外，大學生還普遍認為學生一般不會欺騙學生，否則該學生很難在同學圈里體面地待下去。因此，大學生對學生一般是比較信任的，商家應當充分采用學生以擴大銷售量。

七、大學生的消費觀十分理性。

當詢問在有了需求和知道某產品以后，決定你購買該產品與否的因素有哪些時，調查發現，大學生普遍考慮的第一因素是質量、第二是價格，第三是商家誠信度。所謂商家誠信度是指商家能否做到先前的消費承諾。在確定了以上三點后，大學生一般就會購買了，是否一定是名牌，并不是太重要。

八、商家人員銷售展示是最有助于讓大學生感覺產品質量是可相信、可信任的校園推廣形式。

當詢問哪一種形式最有助你相信產品的質量時，調查發現， 大學生普遍認為商家人員銷售展示最有助于讓他們相信產品質量是可信賴的。原因主要是眼見為實，有什么問題可以當場詢問，現場可以直接感受、直接觀察，對產品性能了解得比較充分、比較詳細，有助于對其產品產生信任。這充分證實了“易接受度、現場優先接觸度與利益可體驗性是售點的基本構成要件”。

小結：

1、 大學校園內商業推廣形式主要有：海報、傳單、贊助、講座（報告）、商家人員銷售展示、學生、書攤等七種形式。

2、 商業推廣的產品一般有三大類：學習類產品；教育培訓類產品；生活用品類產品。

3、 大學生最喜歡的推廣形式是公關宣傳，最不喜歡的是上門推銷；總的來說，大學生對推廣活動的態度是友好的。公關宣傳（贊助、報告）除了可以擴大產品的知名度和讓大學生了解其產品相關內容以外，在一定程度上還可以促使大學生對產品產生好感、形成對產品的購買偏向。

4、 平面廣告（海報、傳單）在擴大產品的知名度和讓大學生了解其產品相關內容方面有很大的作用。在接受廣告之后，決定大學生購買該產品因素分別是質量、價格、商家的誠信。

5、 商家人員銷售展示因讓大學生感到質量可靠而最有可能促成現場購買。

篇（7）

申請人__x，男，身份證號碼：______________家庭地址：__省__市__區__花園__樓__x室。

申請人20__年和我行建立業務關系，在我行辦理結算業務，使用我行理財產品。辦理了我行雙幣貸記卡、借記卡，購買基金，開通基金定投賬戶，存有定期存款，對我行貢獻度較大,是我行忠實客戶。

二、__汽配城項目概況

項目地址原用于經營__飯店，20__年9月經__市發改委批準、__市規劃局等部門立項規劃（規劃許可證號20__-__x號、20__-__x號），__x自籌資金____萬元在擁有土地使用權的兩塊土地，（兩塊土地坐落于__區__路東側，共計____平方米。地塊a使用權面積：____平方米，國有土地使用證號：__國用（20__）字第____x號，使用權類型：出讓，用途：商業；地塊b使用權面積:____平方米,國有土地使用證號：__國用（20__）字第____號，使用權類型：出讓，用途：工業）開發建設了__汽車配件裝具城、__汽車裝具廠，合稱__汽配城。

__市__汽配城，總建筑面積____平方米，總占地面積____平方米，建筑結構為框架，建設商鋪__套。項目投資__x萬元，其中固定資產投資__x萬元，鋪底流動資金__萬元，所需資金全部自籌解決。

__市__裝具廠，總建筑面積____平方米，框架結構，建設商鋪__套。項目投資__x萬元，其中固定資產投資__x萬元，鋪底流動資金__x萬元，所需資金全部自籌解決。

__汽配城項目于20__年5月30日動工建設，由____x工程有限公司設計，____x建筑工程有限公司施工，__省____工程項目監理有限公司監理。工程于20__年底竣工，經建設主管部門驗收合格。取得房產證（（大證）__市房權證__區（私）字第08588號和__市房權證__區（私）字第____號）。

申請人__x共開發建設框架結構商鋪__套，每套商鋪建筑面積165-198平方米不等，售價每平方米為4000-5000元，每套商鋪售價為80-100萬元之間，現已部分銷售完畢，已實現銷售收入____萬元。其中有__套商鋪購買人已交納全部購房款，剩余20戶商鋪購買人交納50％的首付款，剩余部分擬向我行申請辦理個人商鋪貸按揭款，貸款金額每戶約50萬元，貸款金額總計約1000萬元。

三、市場分析

__市位于__省東北部，地處華北與東北通道的咽喉要地，是一座具有百年歷史的中國沿海重工業城市。__市礦產資源豐富，素有“煤都”和“北方瓷都”之稱。經過100多年的發展，__市已成為全國重要的能源、原材料工業基地，基本形成了煤炭、鋼鐵、電力、建材、機械、化工、陶瓷、紡織、造紙、食品10大支柱產業。20__年全市生產總值____億元，比上年增長15%。20__年以來，國家大力開發__x工業區更使__市的經濟突飛猛進。__x工程總投資達____億元人民幣，給__市經濟的發展注入了新的活力。

__汽配城位于我市東部__路__x國道旁，由__橋北至__立交橋南，該路段是我市主要交通線路，也是連接東北與華北的國道。80年代初此路段己形成了汽車配件、輪胎修理，保養一條街。該路段長約1．2公里，分布著大小汽車配件商店200多家，汽車修理廠30余家，__維修站、__x物流也位于其中。我市汽車東站開業在即，__小區正在加緊建設，__汽配城位于該路段中部地區與汽車東站僅一路之隔，得天獨厚的地理位置，優越的市場環境使__汽配城具有良好的發展前景。

城內主通道寬暢，戶戶沿街，物流便捷，綠化景觀，環境宜人。其中內部具有可停放汽車__輛、外部具有可停放汽車__x多輛的停車場，內部可同時對__x輛車進行服務。該市場將本著專業化、統一化，高標準的原則進行整體招商。項目涉及汽車配件銷售、汽車裝具加工生產、汽車美容清洗、汽車維護保養、汽車保險、二手車銷售、回收、汽車酒吧以及與汽車服務相關產業。

__汽配城，是__市現有規模較大的汽配城，是我市乃至于全省第一家專業化、標準化的集汽車修理養護，裝具美容、配件批發于—身的市場，占地__畝，總建筑面積____平方米，吸取了京、津地區十余家汽配城的優點，根據我市的汽修市場需求因地置宜，制定了一系列招商政策，20__年底項目完工后，通過近8個月的招商，已經入駐大小商家__x余家。

四、物業服務能力的分析

經營宗旨：服務為先，勤業思行，創新圖發。

經營理念:與商戶同舟共濟、共謀發展；為用戶提供品種齊全、價廉物美的購物平臺。

經營目標：三年創建繁榮市場，五年打造__地區汽車配件集散地。

__汽配城由__實業公司全權進行物業管理，__實業公司是一家專業化物業管理公司，有十多年的先進管理經驗。從業主入駐起將進行全方位策劃服務，并協調工商、

稅務等相關部門的關系。__汽配城實行人性化的物業管理，先進的配套設施，完善的管理手段，對客戶提供優質的物業服務。汽配城引進最先進監控設備及信息設備，實行全方位24小時安全管理，保證誠內人員財產安全。設立自行車棚、浴池、廁所、食堂、休息室等相關設施，加上便捷的手續和豐厚廉價的電力、水力、人力資源,使進入汽配城的商戶可以專心致志的管好自己的經營和銷售。

每月進行廣告宣傳和促銷活動，引進一些國際、國內知名汽車服務業品牌，使其拉動整個市場，以此有助于市場服務質量及影響力，并將與周邊地區及國內大規模汽車服務市場聯盟，保證使汽配城成為冀東地區最具競爭力的專業化市場。

五、風險分析與控制

(一)風險點分析:

1、個人商鋪貸款由于數額較大、/！/期限較長，存在著一定借款人無力歸還貸款本金和利息的個人信用風險；

2、個別業主由于實力較弱,市場競爭力不強或經營管理不善導致效益不佳,影響其償還銀行貸款能力;

3、部分業主購房后轉租他人經營,租金回籠不及時影響其償還銀行貸款能力。

(二)防范措施

1、擔保方式為抵押，要求借款人辦妥房屋產權證和土地證使用證，并在相關部門辦理好抵押手續。

2、通過要求借款人辦理個人商鋪貸款財產保險并約定我行為第一受益人轉移信貸風險。

3、嚴格掌握好我行個人商鋪貸款有關政策,嚴格把握好貸款年限和貸款成數,控制好抵押率,認真搞好貸前調查工作,把握好貸款的真實性及合規性。

4、做好貸后跟蹤和貸后檢查工作,注意跟蹤好物業公司的物業管理工作的好壞,注意跟蹤好借款人經營狀況的好壞,尤其對購鋪后轉租他人使用的租賃雙方都要做重點監控。

六、可行性分析

（一）申請人手續齊全，依法經營，管理制度健全，項目自籌資金開發，資金實力較強;

（二）汽配城項目報批手續完整、有效、合法，立項批文真實完整，且工程已經竣工，經建設主管部門驗收合格;

（三）項目平面布局合理，配套設施齊全，地理位置優越，價位合理，就其商鋪的內在品質、所處的地理環境和商業氛圍來講,應具備較高的綜合開發價值和發展前景;

（四）開辦此項信貸業務符合我行產品投向發展政策，不僅能擴大我行對私貸款業務規模而且可以獲得較為穩定的利息收入，同時可連動我行借記卡業務、貸記卡業務、儲蓄存款業務等多項對私產品。

七、結論

通過以上分析，申請人__x自身實力和開發的項目均符合我行開辦個人商鋪貸款業務的條件，故同意與其合作開辦該項業務。在努力搶占市場份額的同時，我行也將努力做好對商鋪按揭借款人的資信調查，嚴格審查其還款能力，規范操作程序，加強風險防范，確保我行對私貸款業務的穩健發展。

授信安排為：

貸款品種為個人商鋪貸款；貸款金額約為1000萬元；首付比例50％；按揭戶數20戶；擔保方式抵押；用途商鋪按揭貸款；期限5-10年；利率執行基準利率上浮10％。

妥否，請貸審會審批！

篇（8）

近期，我們對該區外商投資企業信用情況進行了調查。調查采用了問卷和走訪兩種形式。結果顯示，外資企業對我國當前恢復經濟，應對金融危機的政策是有信心的，他們對歐洲債務危機也沒有出現過的恐慌。盡管他們有一些擔憂，比如股市低迷。物價上漲過快等，但他們仍然相信，中國政府有決心也有能力克服當前的困難，中國政府對外商投資總的政策，大的環境不會變。他們在該區長期投資經營的信心不會變。

二、外商投資企業資金到位現狀

上述72家法人企業中，有5家處于籌建中。據查，該5家企業的籌建資金已到位并已開工建設，另有9家是政府為筑巢引鳳預登記的法人企業。由于項目原因，未能與外商達成協議，故于近期議定注銷。

此外，就登記方面，其余57家法人企業的資金到位情況是好的。但有6家外資企業投資協議與實際投資不一致。究其原因，主要有以下幾個方面：

一是投資項目老化，市場遠景暗淡。上述6家均是年前的投資項目，所從事的勞動密切型和低附加值的產品，利潤空間小，比如服裝加工、電池殼等等。

二是項目小，著名度低，產品做不大。這類企業一般是通過海外的親戚、朋友先容來家鄉投資的，投資方也不一定有經商和投資的經驗，一但市場風險來臨，他們便會終止協議，造成不能按協議投進，使企業處于一種不生不死的狀況。

三是經營虧損，不講信用。個別企業經營虧損，不能按時履行合同，如該區某鎮朝陽村一韓國人投資的服裝加工企業，因經營不善而虧損，工人工資發不出，土地征用費不到位，處于停產狀態，現在連人也聯系不上。

固然這6家企業的情況是極為鮮見的，注冊資金與實際投資也沒有什么違反規定的東西，更不是外資企業信用缺失的主流，但我們還是應加強對這方面的監管力度，使外資企業能夠健康的發展。

三、外商投資企業投資資金的運用現狀

對外商投資企業投資資金的運用，分為兩塊，一是由該區政府直接治理。如基礎設施和固定資產建設投資，是由該區政府專用賬戶治理，一般登記時注冊資金以這個為依據。二是活動資金一般由企業自己掌控。固定資產和活動資金的投資比例一般掌控在6：4或7：3。同時，與以往不同的，為了公道使用各類資源，政府對外商投資的規模、可持續發展的勢頭和產業的公道布局做出了具體的規定。因此年新開業的企業實際利用資金應大于注冊資金。此外經營狀況好的企業如新浦公司，他們還把90%的經營利潤進行再次投資，擴大的注冊資金的基數，同時擴大生產的規模。

當然，為防止投資資金被挪用或逾期不到位的情況，工商部分還必須與政府、審計、銀行等部分建立有效的聯動監管機制，改變目前各司其政的狀況。共用一個平臺，實行立體化監管。

四、外商投資企業員工活動現狀

員工活動狀況一定程度上反映企業的信用狀況。調查結果顯示，該區外資企業職員活動近三年均勻值在百分之十左右。應該說比內資企業略低，同時低于全地區均勻活動量。這表明外資企業在利用人力資源方面是穩定的。當然，假如能再對企業員工的工作狀態，工作心理，工資待遇等方面做更深進的調查，我們就會得到更有力，可靠的數據。可惜，這方面沒來得及做，這不能不說是一個缺憾。

五、外商投資企業信用監管的對策和建議

外商投資企業的信用度反映了外資企業的軟實力，也反映了該地區經濟建設的軟實力和軟環境。加強對外商投資企業的信用監管，特別是對外商投資企業的資金監管，是當前對外商投資企業治理的重中之重。這方面，該區的經驗值得鑒戒。

該區建區20年來，對外資投資企業已經形成了一套較為科學的監管機制，實現了從過往的“無為”“粗放”式治理｛即只要是外商投資都可進區｝變為有序治理｛即具有一定規模，利用各類資源可持續發展，產業及經濟結構布局公道才能進區｝的質的奔騰。因而他們實現了自主審定項目，預注冊登記，嚴格條件以優質服務共同受益的雙贏的服務機制和格式，外資內資享有同等的待遇，因而形成了政府對企業信用治理的良性循環。

但是，我們也因該看到，由于前幾年“無為”“粗放”治理，一些遺留題目也在困擾著我們。以前面的6家不生不死企業為例，說明我們只是進步了進區的門檻，還沒有一套對外商投資企業的信用淘汰機制。筆者以為，針對當前外商投資企業的信用狀況，應采取相應對策；

【一】建立外商投資企業信用準進和淘汰機制勢在必行

這一機制是以企業信用為核心，按照優越劣汰的市場鐵律和規則，把握自主的市場準進權和淘汰權，同時與市場自然淘汰相適應。

這一機制是以信用評估為條件，以科學的評估手段和正確的信息為基礎，適當進步準進的門檻。

同時，建立這一機制，并不意味著要弱化對外商投資企業的服務，相反，要把這一機制建成一項強化為外商投資企業服務的區域上風，使真正優秀的外商投資企業在該區安家落戶，從而吸引更多的外商前來投資。

【二】建立外商投資企業信用治理機制的時機已經成熟

政府、審計、工商、銀行共同聯手，根據《中華人民共和國公司法》、《外商投資企業法》和今年4月國務院的《關于進一步做好利用外資工作的若干意見》等法律法規，建立共同平臺，共建外資企業信用檔案，建立基層工商分局、基層信用社營業所聯動定期走訪制度，在基層設立外資企業戶口制度，實行外資企業信用動態監管。

【三】讓外商投資企業在信用軟件方面享受“國民待遇”

過往我們聽到一種聲音說要對外資企業實行“國民待遇”似乎虧待了外資企業。事實上，我們的“國民待遇”也有一些是外資企業想享受而享受不到的。比如工青婦會、黨團組織，各類為企業服務的行業協會。這些在外資企業看來可能就是他們與中國民眾交流互動的平臺，是進步他們企業信用和企業文化的軟環境，是他們和企業員工溝通的橋梁和紐帶。而我們看來，這也是他們進步自身信用軟實力的門路。因而，可以通過宣傳引導和設點試驗的方式，在外資企業中建立他們最愿意建立的組織，告訴他們，我們不是要資本家，而是要和他們和平共處。

【四】適度放手基層分局監管職能。放手讓基層工商分局對外商投資企業進行年檢及平時的監視檢查。

篇（9）

《報告》顯示，88.4%的受訪中小企業在辦公中使用了計算機、80.0%使用了互聯網。我國企業互聯網基礎建設已經基本完成，普及率持續穩定在較高水平。在使用計算機的中小企業中，81.1%采取了信息安全管理措施。同時，中小企業在日常運營中的多個環節開展了信息化管理，尤其是在財務管理、資金流轉和支付環節上進行信息化管理的比例最高，接近65%。

多數中小企業設有專門的互聯網相關從業崗位

《報告》顯示，61.2%的受訪企業都設有專門的互聯網相關從業崗位，包括網絡環境的建設和維護人員，技術研發人員，電子商務相關人員等。其中，企業服務業設有互聯網相關崗位的比例最高，超過90%。同時，過去一年中，互聯網相關從業人員規模有所增加的企業比例為23.9%。越來越多的專業型人才從事互聯網營銷、電子商務交易等工作，有力的推動企業互聯網應用的不斷普及，也為社會創造了更多的就業機會。

篇（10）

近年來，我鎮因地制宜，充分利用幾個垌面村地處城郊，交通方便的優勢，在思孟和木榔兩村發展了1000畝蔬菜基地。思孟村還是岑溪市最大的荔枝種植基地，全村荔枝種植面積達4000多畝。思英和上奇兩街座落在市十里長街邊，是我鎮的主要工業園區，也是3000畝速生豐產林（馬占相思）基地。六田、六凡兩村位于義昌江畔，有豐富的竹子資源，土紙加工業比較發達。黃沙、大錦、寮田、垌尾、山心這五個山區村則具有山區優勢，是松脂、玉桂、八角、藥材的主要產區，其中黃沙村的八角種植面積達8000多畝。我鎮歷屆黨委政府都高度重視農業招商引資工作，在今年的鎮十二屆人大會上就提出了我鎮“優勢在區位，難點在農業，出路在招商”。為此我鎮注意充分利用各村（街）的優勢，大力發展一村一品特色經濟。如上奇街和思英街的速生豐產林基地建設就采取了個人、集體、外商一起上的辦法，營造了速生豐產林3000畝。目前，這些速生豐產林長勢旺盛，已初具規模，預計到XX年可有1200畝投產，產值達萬元。

二、我鎮農業招商引資的薄弱環節及原因分析

近幾年來，我鎮農業招商引資投資規模較小，引來的一些外商基本上都是一些個體老板，資金少，投入不足，主要是投資承包、開發山莊等方面，真正能夠帶動農業產業化發展的龍頭企業沒有。究其原因，有以下幾點：一是思想觀念還沒有徹底轉變過來，計劃經濟的痕跡較重。如政府一心想促進農民增收，可是卻利用行政命令的方式，要求農民種這樣種那樣。雖然種植的時候市場的價格不錯，可市場是千變萬化的，一旦市場發生變化，不但農民得不到利益，也大大挫傷了農民的積極性，政府的信譽也受到了挫傷。二是宣傳力度不夠。雖然我鎮有豐富的資源和區位優勢，但由于鄉鎮的財力有限，目前的財政僅僅是勉強維持財政供養人員的工資發放，根本沒有余力去投入招商引資的宣傳。至今我鎮的電腦還沒有上網，也沒有自己的宣傳網站，對外宣傳自己和信息來源的渠道都比較狹窄。三是近年來農產品價格一直在低水平徘徊，影響了外商投資農業的信心。

三、我鎮農業招商引資下一步的計劃

為切實扭轉我鎮農業招商引資的不利局面，下一步我們將圍繞以下幾個方面開展工作：

篇（11）

（一）虛假宣傳現象嚴重。一是隨意夸大產品優勢。部分企業利用品牌知名度、消費者認可度較高的優勢，隨意夸大產品優勢或向消費者做出虛假服務項目承諾，導致消費者上當受騙。如“達芬奇”家具事件中，企業以國產家具冒充“原裝進口”家具；“味千”拉面事件中，加工人員用濃縮液勾兌而成的湯料冒充“純豬骨熬制”湯料。二是隨意夸大企業資質。部分企業為了提升知名度，在對外經營性文件中隨意印制“集團”、“國家級”、“知名企業”等詞匯，形成與企業自身資質不相對稱的名稱，騙取消費者的更大信賴度，從而實現更大程度的交易，賺取高額利潤，一旦出現產品質量問題或服務缺失問題時，由于企業資質較低，無法彌補消費者的巨大損失。

（二）產品質量無法保證。一是食品安全無保障。近幾年，食品安全問題越來越多，而且逐漸涉及國內多家大型品牌企業，給消費者造成嚴重的負面影響。如三鹿奶粉“三聚氫氨”、雙匯火腿“瘦肉精”等等。二是工業產品質量無保障。為了賺取更高的利潤，部分企業誠信自律意識減弱，各類工業產品質量逐步縮水，市場中銷售的多數產品存在未達國家安全標準問題。如惠普筆記本電腦“質量門”、韓國錦湖輪胎“返煉膠”事件等等，越來越多的品牌企業產品出現質量問題。

（三）履行合同缺少誠信。當前，以服務行業為主的部分企業，在與零售商或消費者簽定合同時承諾的事項較多，以此來全面推銷各種特色服務，而在收取預付費后履行服務承諾過程中，部分承諾項目被打折扣或取消，導致消費者的利益集體受損。多數由于企業服務項目與事前承諾不符，涉嫌嚴重的失信現象。同時，企業經營過程簽定的各類合同中，針對涉及社會公共利益問題，多數情況無法做到嚴格自律，社會責任履行仍然不到位，導致環境污染、公共設施受損等現象發生。

（四）冒充各類質量認證。隨著經濟的發展和社會消費安全意識的提升，相關監管部門相繼推出QS、IS9000等多項強制性認真標志，針對企業產品的合格度和誠信度進行監管，受到消費群體的廣泛認可。但是，在實際經營過程中，部分企業無法達到相關認證標準要求，同時為了拓寬消費市場，在產品包裝上隨意使用虛假認證標志，冒充各類強制認證，形成嚴重欺騙消費者問題的同時，對其他同類生產企業造成不正當競爭現象。

（五）員工權益無法保障。部分企業只顧自身利益，一次性辭退工人較多，對勞動就業和社會穩定責任心不強；有的企業不能根據企業社會責任考核評價制度改善員工生活條件，工人加班不能及時補休或相應增加勞動報酬，招聘員工試用期過長，試用期間待遇較低，職工利益受到影響；企業與員工工資報酬平等協商機制尚未普遍建立。

二、品牌企業失信問題的主要成因

（一）社會誠信環境缺失。近幾年，各類品牌企業失信現象不斷增多，暴露出中國社會存在誠信環境缺失的問題。主要原因為，改革開放以來，雖然全國經濟迅速發展，但總體來說市場經濟體制尚不健全、商品經濟還欠發達，現代信用形式在國內沒有得到充分發展，因此，國內社會誠信環境相對較差。大品牌企業在這樣一個經濟社會環境中經營發展，在利益驅使下其失信行為自然不可避免。

（二）壟斷企業缺少自律。部分知名企業，如味千、肯德基、沃爾瑪等在行業內處于領先地位的企業存在嚴重“壟斷企業心態”，自律意識缺乏，生產經營缺乏誠信。同時，該類企業經營者過度重視經濟效益，漠視消費者利益保護，甚至采用消費欺詐等方式損害消費者利益，造成大品牌企業失信事件屢屢出現。

（三）市場監管存在漏洞。經調查發現，肯德基、沃爾瑪等跨國企業在發達國家守誠程度明顯高于國內市場，除企業自律意識差的內部因素外，當前國內市場中相關監管部門在一定程度上監管力度不足，存在監管漏洞。如近年來，相關部門推行知名品牌免檢等制度，出于市場監管經驗類做法，認為知名品牌企業產品和服務“質優價高”，出現質量問題的可能性較小。同時，由于品牌企業所出產的產品價格普遍較高，如達芬奇家具售價普遍在數萬元以上，監管部門在進行質量監測時出于節省成本考慮一半不會主動對其進行采樣，各級監管部門普遍存在對品牌監管不主動、不積極的現象，客觀上助長了品牌企業違法經營現象。

（四）消費觀念不盡合理。目前，國內消費者普遍存在消費觀念不科學、不合理的現象。多數消費者過度追求名牌、追求高檔，過度追捧“達芬奇”、“味千”、“肯德基”等大品牌，給上述企業欺詐消費者提供了可能。

（五）相關監管法規不足。品牌企業之所以在經營過程中屢屢失信、肆無忌憚欺詐消費者，其中重要原因之一是相關法律法規監管體系仍然不夠健全，對其失信或“準失信”行為認定較難，且懲罰標準過低。如，當前尚無法律對“失信企業強制退市”做出明確規定，對知名品牌企業的失信行為停留在簡單的罰款層面，處罰力度與企業的營利相比較輕，不足以產生震懾作用。

三、強化品牌企業誠信監管工作的建議

（一）借助外力，完善社會監督體系。充分借助新聞媒體的外部監督力度，通過網絡、電視、報紙等，大力宣傳報道，諸如達芬奇、味千、肯德基等失信行為得到及時有效監督，逐步在全社會形成相對完整的社會監督體系，強化對大品牌企業的監督力度，及時發現并曝光其失信經營行為。

（二）強化監管，嚴厲打擊失信行為。積極聯合質監、物價、商務等職能部門，進一步加強對大品牌企業的市場監管力度，嚴厲打擊其虛假宣傳、消費欺詐等違法違規行為。同時，針對不同部門間、不同地區間信息溝通不暢的問題，建立起部門聯系會議制度，及時通報相關信息，加強部門合作交流，形成市場監管合力，強化大品牌企業監管。