房地產調控研究論文大全11篇

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一、回顧房地產宏觀調控政策

房地產宏觀調控指國家運用經濟、法律和行政等手段，從宏觀上對房地產業進行指導、監督、調節和控制，促進房地產市場總供給與總需求、供給結構與需求結構的平衡與整體優化，實現房地產業與國民經濟協調發展的管理活動。

在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年我國對房地產進行了重要宏觀調控。1993年～1996年我國房地產行業第一次出現過熱的現象，主要體現在我國的沿海城市（海南等），為了抑制房地產行業的泡沫經濟，國家出臺了“國16條”。1998年～2002年在此期間爆發金融危機，我國的經濟出現萎縮現象，房地產行業也進入了低靡。為此，國家出臺了“23號”文件，文件指出必須刺激消費，拉動內需。2003年～2005年我國房地產行業再次出現過熱現象，由于土地使用權必須實施相關的方式取得，導致房價大幅度攀升。為此國家出臺了“121號”文件和“18號”文件。2005年～2007年房地產行業依舊保持上揚趨勢，主要以我國沿海城市為主，價格不斷攀升，為此國家出臺“國八條”“國六條”等相關文件。2008年～2010年房地產行業開始走向泡沫，短短三年中，房地產行業從低靡走向高飽和狀態，房價依舊繼續攀升，為此國家出臺“國十條”等相關政策。最新的調控政策無非是同志在十報告中表述，必須建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求。

二、中國房地產行業政策現狀

1、第二套房貸

第二套房貸的政策比第一套房貸在審查、放貸環節嚴格許多，目的在于限制一部分群體通過炒房影響房價的正常狀態，與此同時，第二套房貸的政策也影響了居民的購房需求及成本等方面的控制。

2、存款準備金利率

存款準備金利率的調整是國家為了控制房地產行業泡沫經濟的手段之一，我國從2006年以來，存款準備金利率的調整不下十次，光2011年上半年就調整了6次，目的在于控制相關金融體系，存款準備金利率的調整不僅影響是對房地產行業而言，認識對整個金融體系的收控。

3、保障房政策

保障房政策是國家在2008年年底正式出臺，保障房政策主要是為了住房困難家庭解決住房問題，同時還開展了棚戶區住房改造計劃。保障房政策的出臺影響了國家房地產行業，對房地產行業是一個不小的沖擊，沖擊來源于中小收入群體對購房的需求。

4、限購政策

限購政策是國家在2010年4月份出臺，先后對51個城市做出相關政策要求，主要是對當地居民采取“限二禁三”，對非當地居民采取“限一禁二”。此政策一經出臺對已經搖搖欲墜的房地產行業來說是一個不小的打擊，不過對于國家出臺的任何政策我們都分析有兩面性，再次控制房地產行業的泡沫經濟。

三、中國房地產業發展存在的問題

1、房地產市場還不夠穩定

房地產市場還不夠穩定主要體現在城市區域的劃分（一級城市、二級城市、三級城市等），一級城市房地產市場活躍度相對穩定，同時，二手房交易也相對穩定，對于二級城市、三級城市來說房地產市場在結構制度上有所欠缺，與此相連的二手房交易體系也不夠健全。

2、房地產市場客戶量不穩定

目前，房地產市場客戶量的不穩定體現在二級、三級城市。一級城市的房地產供應量已經達到飽和，房地產商紛紛涌入二級、三級城市，卻造成了有房無客戶的現狀，有研究報告顯示，只要擁有手機的人每天至少可以接3～4個房地產開發商發來的銷售短信，或接到相關的銷售電話，盲目開發卻給開發商帶來風險。與此同時，給開發商帶來的風險也影響著相關連帶市場。

3、房地產市場開發商的能力大小

據統計，我市具有房地產開發商資格的企業就有500家以上，雖然有500家以上但是實力卻不等，與國家的開發商企業實力相比還是有很大的差距，從我市房地產開發商來看實力就有所不等，比如：香港豪德、中航、時間控股等都是我國有名的開發商。

4、房價過高

房價過高是影響居民購房的關鍵之一，與此同時，居民的購買力也決定房地產行業的興衰。目前現狀來看，我國居民的購房能力始終低于房地產發展的速度。

四、改善房地產行業現狀的建議

房地產行業是我國經濟迅速發展不可或缺的產業之一，房地產行業的興衰直接影響我國經濟的發展，房地產行業的發展能加快城市發展的進程。這里需要注意的是如何調控房地產行業的現行狀況和如何控制泡沫地產。房地產行業經久不衰，但是需要國家的相關政策保障以及居民購買力的支持。

（作者單位：江西應用技術職業學院工商管理系）

參考文獻：

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[4]祝亞輝（導師：傅鴻源）　.城市社會弱勢群體居住問題研究[D].重慶大學碩士論文，2004-05-10.

篇（2）

1.我國房價現狀

我國的房地產價格自2000年以來呈現出逐年上升的態勢，自2003年以來，我國房地產業一直保持著持續快速的增長，投資增速始終高于全社會固定資產投資增速，因而房地產業己被公認為我國國民經濟發展的一大支柱產業，在我國的國民經濟貢獻中發揮著越來越重要的作用。伴隨著房地產投資增速的上升，房地產價格也持續上漲。2000-2007年我國房屋銷售價格累計上漲了82.9%，雖然2008年的金融危機，在很大程度上抑制了房價的持續上漲。不過，2009年以來，隨著我國經濟的復蘇和發展，房價又開始回升，2010年1月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5%，并且全年持續上漲。由此可見，近年來全國房價上漲速度迅猛。

2.我國房價高漲的原因

我國房地產價格有強烈的地域特點，但是我國部分經濟、文化較為發達地區房價增長速度高漲的原因卻有著可供研究的共性。

2.1 我國國民經濟總體形勢大好

在1978-2008年的30年，中國的增長速度大步加快，從農村到城市，從國家整體實力到個人居民收入及外部儲備，各種經濟指數的增長都是很快的，GDP平均年增長率在9%左右。中國經濟的發展速度世界罕見。依托于經濟的高速發展，中國的城市也在進行著多、快、好、省的建設中，城市的整體功能隨著大量有形和無形的人力、物力、財力等的相繼投入而得到大幅提升，蓬勃發展的房地產市場滿足了部分國民的住房需求。然而，房地產市場快速發展的同時不可避免地帶來的房價上漲。因此，這是我國房地產價格高漲的基本所在。

2.2 不規范的房地產金融市場

房地產行業是第三產業中的資金密集型行業，開發運營全過程是一個整合資金、資源的過程。金融業對于房地產業來說，其作用相當于血液之于心臟，依靠開發商自己的資金完成房地產運作對于現階段的中國房地產行業早已不可能。不僅如此，在房屋購買者買房過程中，金融業也為普通民眾提供了住房金融服務，幫助其改善住房條件。但是我國的一部分信貸資金價格是受政府管制的，并非完全按照市場化的要求運作。所以一些真正有需求，而且需求合理的房地產企業不是都能順利的得到所需要的資金，通過正規渠道獲取所需資金又由于金融制度本身的缺陷而難以實現；相反一些資質不良的房地產卻總能通過非正常渠道或者大筆數額的貸款或融資，這樣金融企業的資金流動安全就會受到嚴重影響。另外，房地產金融機構不健全，缺乏科學、合理、規范的經營，房地產商通過正規金融機構獲取資金的困難，這些都使得房地產市場資金的配置效率低下，增大了房地產行業的生產成本，那么最后這部分房地產企業的負擔最終還是要轉移到房價里面去的。所以最終結果是導致房地產價格的不斷上漲。

2.3 住房保障體系不夠完善

自1998年房地產實現了商品化與社會化之后，人民的住房需求主要是依靠市場解決。但是縱觀全球，即使是德國、日本、新加坡等經濟發達的國家依然有高達半數的民眾的住房問題是依靠政府保障性住房予以解決的。如果缺乏可靠、安全、完善的住房保障系統，商品住宅的剛性需求就會變成民眾頭上的一把劍，造成“住房永遠需大于求”的錯誤民眾認知，逼著房地產價格不斷上漲。雖然近兩年中央開始重視社會保障房的建設，但無論從資金的來源和保障性住房建設分配，還遠未形成制度和住房保障體系。因此，我國住房保障體系不完善是造成房價高漲的重要因素。

2.4 對于房地產行業定位不當

中國的房地產行業建設在住房制度改革的強力推動下，已經取得了舉世矚目的發展。其發展對鋼鐵、建材、化工、紡織、家電等60多個行業的拉動作用巨大，推動了其相關行業的發展，達到增大內需的目的，極大地發展了國民經濟。所以盡管目前房地產行業問題多多，但是卻有一個比較大的所謂“共識”，那就將房地產定位為：國家的支柱性產業。在這種思想的指導下，地方政府為了經濟的發展可能會倡導“土地經濟”，以高地價換取地方稅收、地方官員的政績。所以，對于房地產行業的定位不當也在一定程度上導致了房地產行業價格高漲。

2.5 中央與地方的博弈結果

房價的高漲引起了社會的廣泛關注，房價高漲所造成的社會不和諧問題也引起中央政府的關注。2005年3月底，國務院常務會議討論并通過了“國八條”，到2006年“國六條”對其進行的補充和更加強有力的落實，以及2010年1月的“國十一條”對首付比例的規定，無不顯示出我國政府對房地產價格調控的態度，目的只有一個，那就是一定要控制房價，不能讓房價再瘋漲下去了。但地方政府為了地方稅收和地方政績，反應并不積極，許多地方政府官員或者消極應或者曲解中央政策，明里暗里力挺房市，使中央政府調控政策的效果大打折扣。正如新華社所發文章的標題所言，管“政策效應初顯”，但住房供給的“結構問題仍未解決”。所以，中央和地方的博弈結果使得房價高漲未能得到有效調控。

3.法律調控體系的構建

3.1 構建合理房地產產業法律制度

產業法是指調整國家產業政策、實施過程中發生的經濟關系的法律規范的總稱，屬于經濟法中宏觀調控法的范疇。而我國房價快速增長的原因之一就在于政府對房地產業在國民經濟發展中的定位不明確。我國政府將房地產業定位為先導產業，支柱產業，國民經濟發展新的經濟增長點。這樣的定位導致地方政府為尋求加快城市建設和經濟發展資金，以經營城市土地獲取高地價，把地產作為“資產”來利用，放棄了經濟適用房的建設責任。因此，要調控房地產價格回歸理性，應當借鑒國際先進經驗，盡快制定房地產產業法，規范我國房地產業的定位、發展目標和指導原則，明確我國的房地產業的發展目標、原則，明確地方政府在保障居民實現住宅權的首要責任，制定切實有效的法律責任追究機制，使房地產業法得到切實有效的執行。

3.2 構建多元化的房地產法律制度

結合我國的具體土地制度和改革開放的現實國情，建立多元化的房地產市場制度勢在必行，即對部分的普通居民基本住房需求，應當建立具有社會保障性質的住房制度來解決；對于滿足部分普通居民對于改善住房條件的需求，則通過市場化的商品房制度解決，但在貸款、稅收、首付比例等問題上政府應給與必要的支持；對于對滿足國內高收入群體和外來投資者的住房需求，則通過完全市場化的商品房制度來解決。這樣保障了各類的住房需求得以實現，又實現了土地資源的利用最大化。我國目前的保障性住房體系正在逐步摸索完善中，缺乏專門性的法律保障實施。大部分保障性住房政策都是以政令形式頒布的，相較于法律法規，缺乏持久性、穩定性。因此，構建多元化的房地產法律體制勢在必行。

3.3 構建合理房地產土地、金融、稅收制度

法律的作用之一就是調整利益分配。因此，為了改變房價高漲的局面，可以從土地、金融、稅收等方面入手，從源頭上改變房地產市場的不合理的現象。首先，為了避免“土地財政”可以適當減少地方政府對土地使用金的占有份額，地方政府對土地使用金的使用應有法可依、公開透明、?？顚Ｓ谩Ｆ浯?，應加快我國金融體制改革步伐，引進先進的金融工具，在控制風險的前提下為房地產企業的發展提供高效、便捷、低成本的金融服務，也為廣大群眾提供有效的住房信貸服務。最后，應針對多元化的住房去求合理地利用房地產的各種稅收設置達到調節住房市場供需的目的。

4.結論

從前文可以看出雖然國家一直在對房價進行調控，但成效頗微。其中固然有房地產價格涉及面廣難以調控的因素，更是因為政府調控手段單一、調控力度不大以及缺乏法律的持久性。對我國房地產價格進行宏觀調控最直接、最有效、也最具有確定性的手段便是法律調控。法律所特有的預決性、穩定性、權威性和強制性恰好彌補了房地產價格的非理性和不確定性，法律調控能有效地保障房地產市場健康穩定發展。

參考文獻：

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一、房地產價格規制的概念

（一）房地產價格的概念

我國房地產市場的商品主要是以城鎮商品房為主，房地產的價格也主要表現為通過市場機制形成的商品房的價格，因此房地產的價格也被稱為"商品房價格"，簡稱"房價"。

（二）我國房地產價格的基本構成要素

房地產價格（主要指買賣價格）主要是由九項因素構成的：土地取得費用、前期工程費、配套費、建筑安裝工程費、管理費、銷售費、稅費、利息和利潤。

（1）土地取得費用因房地產開發土地取得方式的不同，可以有多種形式。以土地使用權出讓方式取得的城市熟地，土地取得費即為土地使用權出讓金；以土地使用權轉讓方式取得的城市熟地，土地取得費即為土地轉讓費。

（2）前期工程費指房地產開發商委托設計、監理、審計等專業機構進行工作所需的費用和施工前期所必須要進行的各項手續性工作所需花費的費用。

（3）配套費是為房地產開發進行城市基礎設施和公建設施配套而必須投入的費用。

（4）建筑安裝工程費是為進行建筑安裝工程而必須向建筑承包商支付的費用，它包括直接工程費、間接費、計劃利潤和稅金。

（5）管理費指導房地產開發公司的辦公費和人員工資福利費等在某一個項目上的分攤。

（6）銷售費指為了進行房地產銷售而必然發生的廣告宣傳費、銷售費、辦公費等。

（7）利息通常是指房地產開發項目貸款利息。

（8）稅金主要有營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和其他相關稅等。

（9）利潤是房地產開發投資應獲得的回報。它是房地產開發企業的銷售收入扣除開發經營成本以后的余額。

二、我國房地產價格規制的歷程

改革開放之后，實施城鎮住房體制改革同時，逐步形成了房地產價格政府規制的法律基本框架。1983年國務院《城市私有房屋管理條例》明確了房地產交易價格的形成機制。1994年《城市房地產交易價格管理暫行辦法》提出新的房地產價格管理原則，對交易價格實行直接管理和間接管理相結合的原則，以市場為主導的房地產定價機制。2003年《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》明確地方政府穩定房地產價格的行政問責制。2010年1月《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》首次規定了省級人民政府對房價的穩定負責； 2010年1月《國十條》從保障性住房和普通住房的增加，通過信貸政策房地產稅收政策的實施來調節需求達到穩定房價的作用。2012年《商品房銷售明碼標價規定》要求房地產價格要嚴格明碼標價并執行"一房一價"政策，7月國務院常務會議，落實問責制，完善價格規制政策，同時繼續嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施。

三、我國房地產價格持續上漲的原因

（一）開發成本因素

地方政府的城市建設資金主要來源于房地產行業帶動的土地拍賣。土地價格成本占房地產總建設成本的20%，土地價格的上漲直接導致房地產建設成本的上升，房地產價格自然而然就會水漲船高。

（二）市場需求旺盛

城市人口數量和規模不斷增長；人們對住房的質量要求高，改善型住房需求增長；城鎮化進程加速，舊城改造帶來的需求，這些都增加了對房地產的需求。

（三）資本市場的因素

資本市場不發達，投資工具稀缺是造成房地產市場資金過熱的重要原因之一，國內銀行信貸的迅速擴張，增加了房地產開發與投資機會，人民幣升值，導致外資大量涌入，進一步擴張了房地產市場。

（四）房地產市場體系不夠健全

短期投機行為盛行，如消費者"買漲不買跌"、"溫州炒房團"等；房地產要素市場發展不協調，房地產要素市場包括土地市場、金融市場和原材料市場等，受固定資產投資規模的影響，成本上漲的壓力增大。

四、我國房地產價格規制中存在的主要問題

我國房地產政府規制工作起點低、起步晚，不管是政府規制的理論基礎還是實際操作經驗都無法滿足實際發展的需要。我國房地產價格政府規制存在以下幾個方面的問題：

（一）政府規制的目標不明確

我國歷次的房地產價格規制都是圍繞"促進房地產市場平穩發展"這個主要目標進行的，直到2010年國家頒布通《通知》強調當前時期的房地產價格規制的目標是"遏制房地產價格過快上漲"即"穩房價"。

（二） 政府規制政策執行不力

房地產的供求關系，地理位置和消費者的購買熱情都會對房地產的價格造成影響，自1998年取消福利分房后，住房要通過市場，房價不斷升高。2004年我國房地產市場價格增長率達到百分之十七點八。

（三）政府規制監管不到位

當前的房地產市場在政府干預過多的同時，政府監管力不夠，同時法律監管，民意監管及輿論監管的建設遠遠滯后于市場發展速度，市場交易混亂，缺乏針對于發商的有力約束。

（四）中央和地方政府的利益博弈

中央政府和地方政府作為房地產價格政府規制的兩個主體，在價值目標、行為準則以及利益訴求等方面都一致，都是社會公共利益和訴求的代表者，但二者管轄范圍和工作落腳點和出發點略有差別。

五、完善房地產價格規制的對策

房價一路上漲，房地產業泡沫仍然在繼續發展。一旦房價暴跌來臨，其背后隱藏的巨大危險應該受到政府的高度重視，并且這也是國家對房地產業宏觀調控的根本原因所在。

（一）逐步建立和完善中國城鎮住房體系。

這意味著要通過多條途徑保持市場供應，增加豐富產品供給來源。首先要加快廉租房、公租房建設。其次，繼續投資建設經濟適用房和推出限價房。最后，加大住宅土地和商品房供應及打擊囤地等空置房，增加商品房實際有效的房源。

（二）逐步取消中國商品房預售制度。

因為能解決開發商資金鏈的50%資金，商品房的預售已是推動房價上漲的關鍵因素之一。

（三）調整稅費分配制度。

由于財政分配不平衡，房地產成為地方政府的最大財政收入來源。地方政府財政收入60%上交繳中央，留給地方政府的財政不到一半，卻承擔著60%的財政支付壓力。

（四）加強對房地產企業的壟斷規制。

對房地產的實際銷售價格進行監督和管理，成本加適當利潤的方法（平均銷售價格）并公布指導價。

（五）改革中國土地制度。

地方政府對土地財政的依賴，是造成房價上漲最重要的原因。自2003年經營性用地實行招拍掛制度后，出現很多"地王"，致使土地價格上漲幅度遠遠高于房價，房價很難再降下來。

（六）建立房地產信息管理系統，提高市場透明度。

利用IT技術，建立全國聯網實名房產登記制度，使政府對現有居住水平及房地產結構完整把握，對干預策略提出數據支持，對投機需求進行管理與調控。

六、結論

房地產是我民經濟的支柱產業之一，對民經濟的發展起著至關重要的作用。對房地產價格規制的研究，為政府進一步調控房價提供理論支持。本文通過對房地產價格規制中問題的分析，從七個方面提出進一步調控房地產價格的對策，來完善政府在調控房地產價格方面的不足。

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一、企業概況

萬科企業股份有限公司成立于1984年5月，以房地產為核心業務，是中國大陸首批公開上市的企業之一，于1991年1月29日在深交所正式掛牌交易，公司通過配售和定向發行新股2836萬股，集資人民幣1.27億元，公司開始跨地域房地產業務的發展。近年來，萬科憑借對經營環境變化的敏銳嗅覺和及時應對，公司業績逐年上升。僅2011年，公司就取得了700多億元的營業收入，營業利潤達280多億元，占主營業務收入的98%，到2012年，公司總市值達790多億元，居同行榜首。可以說，不管是主營業務收入、市場占有率、還是凈利潤等，萬科都在同行中遙遙領先，并有望一直保持著這種發展勢頭。

二、企業財務狀況分析

（一）企業資產負債分析

1.萬科資產負債現狀。資產負債是一家企業的骨骼，理解資產負債結構及其發展狀況是分析一家財務及盈利狀況的基礎。因此，我們通過縱橫對比來分析公司近幾年的資產負債情況及其發展趨勢，從而了解公司資產負債的合理性。2009～2012年，萬科的資產總額分別為1376億、2156億、2962億、3788億元，年均增長率均在27%以上，且有望繼續保持這一高速增長的態勢。而與此同時，萬科的負債總額分別為92億、1611億、2284億、2967億元，其年均增長率更是高達29%以上?？梢?，公司的資產總額在保持高速的增長的同時，其債務比率增長的速度更加快。

2.萬科資產負債增長的橫向對比分析。從橫向對比來看（見表1），2011年萬科的資產增長率為37.36%，高于同期招商地產、保利地產和金地集團。2011年萬科的負債增長率為41.80%，略低于同期招商地產的43.23%，高于保利地產的31.42%和金地集團的32.28%，可見萬科的資產負債總額增長率略高于同行業的其他企業，且處于合理水平，足見萬科在行業中的領頭地位。我們還發現：幾乎各家房地產企業的負債增長率都領先于其資產增長率，說明在整個房地產行業處于快速發展的機遇下，其現金流量比較缺乏，但都很擅長運用財務杠桿來促進企業的更快發展。

（二）企業現金流量分析

首先，從經營活動現金流量來看，公司銷售商品收到的現金呈現出穩步增長態勢，且大大超過主營收入，表明公司的營業收入過度集中。2008年以后，萬科的現金流量與凈利潤之比快速上升，但2011年由于受政府對房地產行業調控的影響，企業的現金流量與凈利潤之比以及現金凈流量均出現負增長，表明在政府對房地產行業打壓的大背景下，公司的現金需求壓力開始加大，甚至導致資金鏈斷裂的風險，其經營風險開始加大。其次，投資活動的現金流量方面，萬科的投資活動現金凈流量不斷上升。近幾年，房地產行業發展迅猛，企業規模逐漸擴大，要求企業不斷增加資產投資，而且房地產行業不同于一般企業，對于像土地等不動產投資需求更大，再加上我國房價和地價的不斷攀升導致了房地產企業對投資活動資金需求的進一步加大。最后，在籌資活動現金流量上，因為房地產行業是資金密集型類，企業的項目開發需要大量的資金支持，所以籌資活動對該行業顯得尤為重要。2008～2012年，萬科的籌資活動現金流量由58.66億增長到162.86億元，且萬科的資本結構對負債有較大的依賴性：主要依靠負債籌資，其資產負債率平均為60%。

三、企業盈利能力及利潤分配狀況

（一）公司的盈利狀況分析

從表3可知，萬科的銷售毛利率、主營業務利潤率和凈資產收益率都呈現出穩步增長的趨勢，具體來看，主營業務收入從2008年的4099177.92萬增長到2012年的10311624.51萬元，增長幅度為151.55%，年均增長率30.31%。與此同時，該公司的三項費用（經營、管理和財務費用）也大幅度增加，其他幾項指標也均呈現出快速增長的態勢，表明公司的規模和效益也在同步增長。此外，公司的銷售毛利率與主營業務利潤率亦出現同步變動，可見凈利潤主要來源于正常經營所得，盈利能力增長穩定。另外，對比2010～2012年的數據可知，萬科的銷售毛利率和主營業務利潤率均出現小幅下降，這是因為政府對房地產行業的調控和整個行業競爭的加劇。總體來說，萬科的贏利狀況仍處于行業的較高水平，表明該公司的增長能力較強。

（二）利潤分配狀況分析

由表4所示，各指標額均快速增長，說明近幾年公司的經營業績很好，盈利水平較高，對投資者有較強的吸引力。2008-2011年，萬科的分紅派息方案分別為：每十股派現金1.0元、0.5元、0.7元、1.0元，可見2008年公司的分紅比例是很高的，之后由于受金融危機的影響2009年的分紅派息比例較上一年大幅降低，直到2010年以后才逐步回升，這主要得益于整個行業的盈利狀況的改善。同時，與行業其他企業相比，萬科的盈利水平和分紅派息比例都處于較高的水平，這不僅得益于整個行業經營環境的改善，更重要的是公司的品牌化戰略和經營績效的改善。目前，在國家加強對房地產行業宏觀調控的背景下，筆者認為，雖然短期內萬科的業績會受到較大的影響，但政府的調控政策也將加速整個房地產行業的整合和優勝劣汰。尤其是金融政策的變換，不僅對公司拓展融資渠道提出了更高的要求，而且有助于公司整合行業資源，憑借雄厚的資金實力和品牌化優勢，萬科將會得到更好的發展。

四、存在的問題分析

（一）融資渠道過于單一，結構不合理

房地產的開發投資規模大、周期長，資金需求大，所以它們常受融資問題的困擾。通過萬科的資產負債表我們發現，它的負債比率是很高的，且負債總額增長迅猛。萬科所獲得的資金大都來源于銀行貸款或按揭貸款，一旦房地產市場進入低迷時候，企業將出現資金周轉不暢，融資難度加大的困境，只能求助于一些金融中介機構，那融資成本是非常高的。這些企業主要是通過發行股票、預付定金、賒銷商品和銀行貸款等來融資，但政府對房地產企業利用股票籌資亦監管嚴格，通常僅少數大型企業方可以IPO的方式來籌集資金。于是，我國的房地產企業仍是以銀行貸款為主進行籌資，這無疑加劇了商業銀行的風險。

（二）企業的財務和盈利狀況波動較大

通過分析萬科的財務報表可知，無論是公司的資產負債情況，還是現金流量或者每股收益等，都存在著較大的波動性。這說明公司的經營績效受宏觀經濟和政府的宏觀政策的影響較大。特別是2008年金融危機和最近兩年的政府對房地產行業的宏觀調控政策，使得房地產企業的業績表現更是大起大落。作為行業龍頭的萬科，相對于其他企業而言有著更強的風險抵御能力，而在行業景氣的時候，其業績則會率先反彈，這一點我們可以從公司的歷年每股收益中可以看出。

（三）資本結構不太合理

經過多年發展，萬科已成為房地產行業的領跑者，無論是它的公司治理、經營戰略還是品牌管理都已成為行業的典范。但是，將萬科公司的資本結構和行業其他企業（國內和國外的房地產公司）進行對比分析，我們發現其資本結構離最優狀態還是有一定得差距。這主要表現在：負債規模略有保守，負債結構不合理和股權結構相對分散。為此，公司應結合自身的成長環境、整個行業形勢和政府相關鼓勵政策等不斷優化公司的資本結構，這樣才能使其財務管理與內部控制更加合理。

五、對策與建議

（一）鼓勵多元化融資

我國房地產企業普遍存在著自有資金不足的問題，其融資渠道主要是銀行貸款。作為行業龍頭的萬科也不例外，雖然萬科通過股權融資獲得了一部分資金，但相對于其自身的發展而言，還是遠遠不夠的。特別是對于短期資金的需求，主要還是依賴于銀行貸款。這種一元化的融資方式對于公司的長期發展是很不利的。因此，建立健全多元化融資市場，不但可以降低銀行風險，更有利于促進房地產業的可持續健康發展。

（二）強化現金流管理，加強內部控制，增強抵御風險能力

為應對現金流不足問題，房地產企業應該將現金流管理提高到戰略高度，制定明確的企業發展戰略，鼓勵銷售，加強資金回籠，緩解現金流壓力。同時，應加強企業的現金流預算，根據需要選擇適當的開發和經營策略，對各階段經營活動中的現金流進行嚴格監督，確保企業的現金流管理有序、可控進行。此外，建立獨立的管理機構專門負責現金流集中管理，對企業的重大業務實行責任追究制，確保現金流的流暢安全，提高現金的周轉速度，不斷增強企業的市場競爭力和抵御風險的能力。

（三）推進公司品牌化戰略，實現企業盈利最大化

萬科自成立之初就關注于企業的品牌化戰略，并且取得了一定的效果。但是由于公司品牌定位不明晰，導致傳播定位不明確，使得公司的品牌化戰略沒有達到預期的效果。因此，萬科應繼續推進品牌戰略管理，鼓勵品牌創新，打造專業高效的銷售、服務流程，與客戶建立長期良好的密切合作關系，以優質產品和服務及品牌效應取勝，在客戶群中樹立良好的品牌形象。在房地產行業競爭加劇的今天，積極推進公司的品牌化戰略，提高客戶的滿意度與忠誠度，更是企業實現盈利最大化的基礎。

參考文獻

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[6]屈志鋼.萬科房地產企業實施品牌戰略的探討[D].貴州大學，碩士學位論文，2006.

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短短10年時間,“買房難”已經成為讓中國老百姓最頭疼的問題之一。到底是什么在推動著中國房地產價格的迅速上漲?筆者認為,有如下幾個因素。

一、 宏觀因素。決定樓市走向的因素很多,包括人口結構、宏觀調控政策和房價泡沫程度等,下面我將逐個展開分析

1.人口結構的變化

這里的人口結構包括25―40歲人口占整個國家人口的比例和城市中城鎮人口與農村人口之比。從統計數據看,我國的生育高峰在1965年前后,1962年的出生率是3.71%,1965年是3.78%,1970年是3.3%,一直到1978年之前出生率都在3%以上。但在1978年,由于計劃生育政策的實施,這一數據下降到了2%以下。上世紀六七十年代出生的人們,在2000年左右正好是處于買房高峰――這是導致2000年以來我國房地產市場持續升溫的重要原因。

此外,98年開始的大學擴招使得近十年來每年都有幾百萬來自農村的大學生畢業生到城里工作,其中絕大部分人會成為永久城市居民。而且,隨著中國城鎮化不斷加速,農村人口大量涌入城市。這些人雖然大部分不會永久留在城市,但他們在城里一樣需要住房,他們產下的第二代也會有相當部分留下。以上兩個城市人口構成的變化使得人們對商品房仍有巨大的需求。

2.國家政府的宏觀調控政策

在美國房價大跌引發危機后,中國決策層終于清晰地看到樓市泡沫破裂時的巨大危害,從2007年7月開始陸續出臺措施,調整銀行的信貸政策、收緊房地產資金的源頭。銀行的信貸政策是影響資金供應直接的重要的因素,而資金供應又決定著房價走勢――當流向房地產的資金足夠多時,就可能同時在三個方面拉動房價:(1)開發商利用充足的資金囤積土地,導致土地供應緊張,推高地價,從而推高房價;(2)在房價將持續上漲的良好預期鼓舞下,開發商會故意囤積成品房,坐等房價上漲;(3)投機者、自住者和投資者可以更便利地買房,這必然刺激需求,推高房價。因此,資金是影響房價的“生命之源”,限制了資金供應,住房消費必然受到巨大影響。而上述措施的確在08年收到一些成效,但隨著次貸危機的加劇,政府再次放松了銀根,扶持房地產行業,由此引發了再一輪房價瘋長,甚至波及到了二、三線城市。

3.房地產的泡沫程度

2008年以前的10年,中國房地產處于“暴利時代”。何為暴利?根據已故諾貝爾經濟學獎獲得者詹姆斯•托賓提出的托賓Q比率判斷,目前我國商品房的市場價值與重置成本的比率,大約在3―5倍之間,遠大于1,表明房地產業仍有200%―400%的暴利,房屋售價中約有67%―80%的泡沫。而且,沒有證據顯示這一比率在未來有下降的趨勢。

二、中觀因素。中觀因素指房地產行業內部的影響因素

1.房地產的市場完全程度

房地產的固定性決定了其市場是地區性市場,不同國家、不同城市甚至一個城市不同地區之間都沒有可比性。同時,房地產市場的交易對象僅是一種權益,即所有權或部分所有權,這就使買賣雙方都不能及時了解市場的變化。此外,絕大多數購房者都是以自用為目的,并且很少有買者一生中多次購買,對市場供求信息了解不足;而投資或投機者由于人數較少,對諸如市場上是否存在足夠多的買家,區域內房產替代性是否強等信息同樣較難獲得。但開發商對供給信息卻心中有數,彼此容易結成壟斷或價格默契(同盟)。因此,房地產市場是標準的不完全市場,市場不完全,壟斷高價就很容易產生。

2.信息對稱程度

目前,與房地產相關的信息基本掌握在開發商與政府有關部門手中,既得利益集團把這些信息利用得可謂淋漓盡致。無論是地方政府、有關部門還是開發商,公布信息時都是最大限度地讓數據“體現”自己的利益,于是不僅開發商提供的數據與政府部門經常沖突,地方政府與有關部門提供的數據也往往有巨大差別。各種數據互相打架,各種信息彼此沖突,在這種信息極度不對稱、極度缺失的局面下,民眾無法得到真實的信息,謊言因此彌漫中國樓市。其結果就是民眾被既得利益集團牽著鼻子走了一程又一程。理論上房地產利潤是30%―40%,但開發商利用信息優勢,一方面對大眾質詢的房屋成本避而不談,另一方面大肆炒作,使利潤達100%甚至300%以上!

3.管理機制

中國房地產開發實行資質管理制度,對房地產實行專營。開發商只要拿到資質,通過前期運作,憑借優勢投入少量現金就可拿到土地,拿到土地就可在銀行進行土地抵押貸款付上地價款,開工建設后又可將在建工程抵押給銀行,房子完工時又可以進行按揭銷售刺激消費,每個環節都可實現空手套白狼,利用強大的銀行體系支持,大肆圈地,循環操作。管理機制的不合理加劇了房地產市場不完全性。高額的利潤使每個城市有限的幾片新規劃建設土地全被幾個開發商壟斷,高價幾乎不可避免。

中國人其實直到今天還是很傳統的,骨子里對家的歸屬感和認同感讓他們拼了命也要買下一套房子,這便成為了地產商們坐擁高價房的自信來源。在這場一個愿打、一個愿挨的游戲里,中國房價要降,依然長路漫漫。

參考文獻:

[1]學位論文 人口年齡結構對住房需求的影響――以廣州市為例 蔡春 中山大學 2008

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可行性研究是指在投資決策前,對與項目有關的資源、技術、市場、經濟、社會等各方面進行全面的分析、論證、和評價,判斷項目在技術上是否可行、經濟上是否合理、財務上是否盈利,并對多個可能的備選方案進行擇優的科學方法,其目的是使房地產開發項目決策科學化、程序化、從而提高決策的可靠性,并為開發項目的實施和控制提供參考?？尚行匝芯渴琼椖客顿Y決策的重要依據,是項目立項、審批、開發商與有關部門簽訂協議、合同的依據,是項目籌措建設資金的依據,是編制設計任務書的依據。論文寫作，房地產項目。

1.房地產項目經濟評價特點分析

房地產開發項目的特點是房地產開發項目投資的過程本身就是房地產商品的生產過程,房地產產品的總成本費用之和即為總投資,其財務效益主要表現為生產經營過程中的銷售收入。對于一般的房地產項目而言,經濟評價主要是財務評價,因此房地產開發項目經濟評價,即財務評價的特點：

1.1微觀效益分析與宏觀效益分析相結合,以宏觀效益分析為主

房地產關系到人們的切身利益,不能只看項目本身的獲利能力,還要考慮項目對社會的影響,即考察項目的建設和經營對國民經濟有多大貢獻以及需要國民經濟付出多大代價。在當前經濟形勢下,房地產開發商更應該重視國家宏觀經濟調控政策的方向的分析,根據國家的需求,更多的投資經濟適用房、中小型住房等項目。論文寫作，房地產項目。

1.2定量分析與定性分析相結合,以定量分析為主;

財務評價是可行性研究報告中唯一的量化的評價部分,必須進行數據的預測估算,進行定量分析,定量分析更加直觀,能直接反映項目的效益,據以判別項目的財務可行性。作為資金密集型的房地產業,迫切需要從粗放式開發向集約式開發過度。特別是在當前金融危機下,房地產開發商要擴大開發利潤空間,必須用定量分析的方法,來量化開發過程中的每一項成本支出,擺脫過去粗糙的定性分析,從而真正達到全過程量化監測成本費用,最大限度地降低開發風險。

1.3分析過程中主觀性與客觀性相結合,主觀性所占比重較大;

如實踐中,由于編制財務評價報告的目的不同,委托人及編制人對財務評價缺乏應有的認識和重視,使得財務評價主觀意識較強,受委托人和編制人員影響較大。投資額、房價、銷售量等是編制人員可以對財務效益進行主觀控制的手段。編制人員對風險的態度和對項目的認識也會使財務評價表現出很強的主觀性。

2房地產項目可行性研究過程

2.1以投資機會研究

該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%～0.8% 。如果機會研究認為可行的，就可以進行初步可行性研究。

2.2初步可行性研究

在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。論文寫作，房地產項目。初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%，所需費用約占總投資的0.25%～1.5% 。

2.3詳細可行性研究

詳細可行性研究是開發建設項目投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。這一階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復雜的工程約占0.2%～1.0% 。項目的評估和決策，按照國家有關規定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。

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為了進一步調控房地產業，保證其健康發展，我國政府頒布了相關政策或者法律法規，力圖控制當前我國房價上漲過快的發展趨勢。2011年，國務院頒布了“國八條”，將之前的房地產法令作了進一步細化，鞏固和擴大了房地產業調控發展的新成果，這些政策的直接后果，就是我國的商品房大量堆積，庫存增加，房地產企業難以盈利，甚至無法收回成本。尤其是在一些發展較快的城市，商品房的銷售面積更是不斷下降。作為我國經濟發展的支柱行業之一，房地產業的停滯不前，對我國的國民經濟發展造成了一定負面影響。

在當前樓市政策地不斷深入下，房地產業的發展已經不是某個企業所能控制的，而是整個行業發展的必然趨勢。下面，筆者將對當前樓市調控背景下，我國房地產行業的發展趨勢進行深入探討。本論文的研究對于未來房地產業的發展及研究過程會產生一定的啟示。

房地產業的規模化經營不斷深入

在國家的樓市調控背景下，我國的房地產業發展情況發生了重大變化，規模化經營的趨勢不斷深入。進入新世紀以來，我國對房地產的需求量，特別是普通住宅及經濟適用房的需求量進一步提高，這導致我國的房地產業發展過熱。同時，房地產的市場準入門檻進一步降低，很多小型的、并不具備相應資質的企業也躋身于房地產行業。但近幾年來，我國的房地產業供大于求，市場競爭越來越激烈，中小型房地產企業面臨著巨大的發展壓力，很多企業已經瀕臨破產。此時，國家出臺相關政策，例如國家制定了商品房預售政策等，保證房地產企業能夠獲得足夠的發展資金而正常運營。房地產業的規?；洜I已經成為我國房地產行業發展的必然趨勢。據我國新華社消息，2013年我國又大約30家房地產企業的銷售額突破百億元，總的銷售額早已經突破8000億元。

同時，由于我國當前房地產行業發展緩慢，不少企業開始相互抱團，共同應對危機，各種行業論壇不斷建立，尤其是中國地產金融拓展聯盟的成立，為各個會員提供了最大的房地產項目池，同時為其發展提供了必要的資金，從最大程度上滿足了金融拓展聯盟中各種會員的生存發展需求。在當前樓市調控背景下，我國的房地產行業的規?；洜I趨勢將會進一步提高。

房地產行業內的資產質量將會進一步提高，其運作能力也會進一步加強

對房地產業資產質量的理解，我們可以從兩個方面進行：第一，土地的質量。第二，資產配置的能力。但就當前我國房地產業的發展情況來看，大部分房地產企業都只關注土地的儲備量，而忽視了土地的再次利用。大部分房地產土地，都不能進行延續開發。從資金方面來說，2011年我國房地產上市企業的資產負債率的平均值為63.58%，已經突破了最大資產負債比例，對房地產業的健康發展造成了嚴重威脅。而在當前樓市調控背景下，我國的各個房地產企業將會面臨著更加嚴重的資金缺乏狀態。如何籌到更多的發展資金，保證其順利發展，已經成為我國房地產企業面臨的重要發展任務之一。

這就要求房地產企業進行改革創新，擴大融資渠道，提高其運作能力。首先，房地產企業應該加強自己的信譽建設，提高自己的信貸能力，確保能夠貸到必要的發展基金。其次，部分房地產上市公司要進行股票發行，提高自己的融資能力。除此之外，還可以發行相關的債權等。最后，要采取各種積極的措施，幫助REITS在中國房地產行業實現落地。這就需要我國各個部門，包括建、財稅、證監、保監、銀監等部門建立聯動機制，共同為REITs提供配套發展環境。

房地產行業的深度并購趨勢將會進一步加強

自2010年以來，國家的房地產調控政策進一步加強，手段也在不斷提高。為了應對這些政策，我國房地產企業的并購實例正在不斷增多。相關數據顯示，近2010年，我國房地產業的并購實例有84起，占我國全部行業并購實例的13.5%，并購金額超過3億美元。當前，我國房地產業的并購實例還在不斷地深入。一些中小房地產企業發展能力有限，創新能力不足，在行業競爭中敗下陣來，被一些較大的房地產企業所吞并。并購和融合已經成為當前我國房地產企業突破發展瓶頸的中重要發展策略之一。除此之外，原先房地產行業內一些并不以房地產為主導產業的企業逐漸退出房地產行業，這進一步推動了房地產并購的步伐。

4.商業地產發展較快，發展空間進一步加大

隨著國家各種限購令的不斷出臺，住宅性地產面臨著較大的困境，很多住宅地產不斷囤積。但我們必須注意到一點，國家的各項房地產政策都是針對居民住宅的，而商業地產并不在限購的范圍之內。因此，商業地產受到了各個房地產企業的重視，面臨較大的發展機遇及挑戰。同時，經濟的不斷發展使我國的消費水平也在不斷地提高。到目前為止，我國的國民生產總值已經逐漸超越日本，成為世界上重要的經濟體之一。居民的消費水平的不斷提高，房產的購入能力也在不斷地提升。

但隨著所有的房地產開發商的目光聚焦于商業地產上，我國的商業地產面臨著巨大的發展挑戰。要想在激烈的競爭中占據主動地位，各個房地產企業必須進行創新。這就要求各個房地產企業必須充分考察當代消費者的生活需求，考慮不同的消費階層的消費需求，制定最合理的發展策略，例如創新商業地產的設計模式等。

與其他行業不同，房地產行業的投入較大，風險較高，受市場經濟的影響也較大。因此，房地產業在當前的樓市政策下面臨著較大的發展困境。

新形勢下房地產企業必須在變革中求發展

為了進一步活躍房地產市場，提高經營效益，房地產企業必須加快變革。首先，要加快改革發展機制，通過制定相關的法律法規和制度等，保障產權，推動我國房地產企業的合理、健康發展。其中，房地產法律法規是企業轉型的重要推力，同時也是企業轉型和正常運行的重要的法律保障。各種法律法規的有效實施，可以防止房地產發展過程中投機現象，保障各項權益，而制度則是房地產企業改革發展的重要制度保障，例如土地管理制度、稅收制度及房地產銷售制度等。另外，只有具備產權的房地產企業，才能享有更大的自主經營權，促進產業發展的轉型與升級。

總之，在當前的樓市調控政策下，我國的房地產企業面臨著巨大的發展挑戰，同時又面臨著較大的發展機遇。進一步優化房地產的產業結構，吸引更多的資金投入，是當前我國房地產業的發展任務之一。同時，房地產企業必須改變自己的經營管理方式，促進集約化經營管理模式的深入，調控其發展方向，將房地產數量的增長轉向性價比的提高。這樣一來，房地產企業才能在危機中找到發展機會。同時，各個房地產企業必須積極轉變發展思路，創新發展模式，加快產業進步與技術創新，從企業發展的長遠利益出發，提高自己的社會效益等。相信未來，我國的房地產企業一定能得到更好、更快的發展，為國民經濟發展作出的更大的貢獻。

參考文獻

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[2]嚴金海.中國的房價與地價：理論、實證與政策分析[J].技術經濟數量經濟研究，2012（1）.

篇（8）

我國自古就有安居樂業的古話，先安居才能樂業。因此，在中國對住房的需求自古就有，而且對人們來說，住房一直都是剛需需求。在十報告中，住房問題一直是熱議的焦點，近年來，我國經濟的快速發展與房地產經濟的飛速增長密不可分?！胺孔印币呀洸粌H僅是用于自住的必需品，也成為能夠保值增值的投資對象[1]。沈陽作為東北三省中經濟發展最強的城市，其房地產經濟也十分活躍。研究沈陽房地產市場的發展現狀是為了更充分地認識沈陽房地產市場存在的一些問題，使房地產經濟的發展與地區經濟發展相適應，也為購房者提供一定的參考。本文通過搜房網數據，對沈陽市2015年10—11月份房地產現狀進行實證分析，然后以此分析了影響房價的主要因素。

一、發展現狀

根據遼寧省統計資料來看，2015年10月沈陽市商品住宅銷售均價為6528/m2，與2014年10月相比，是呈下降趨勢的，但是與同年9月份比，同比增長0.61%。根據搜房網沈陽信息數據可以看出，沈河區、和平區、皇姑區商品住宅10月份交易均價排在前三名，這三個區基本都在二環內，地理位置極佳，因而房價也較高。而沈北新區、蘇家屯由于在三環之外，距離市中心較遠，商品房均價也偏低[2]。11月份，中國指數研究院的報告中顯示沈陽截至11月末，商品住宅均價達到7222/m2，大約每平方米較10月份上漲了15元，環比增長了0.21%。總成交面積達到百萬平以上，但環比跌7.8%，成交套數為14524套，總體比上個月多了41套。從整體銷售情況來看，渾南新城成為熱點區域，這與市政府南遷有密切關系。

二、影響因素分析

影響商品房價格的因素，一般認為與國家宏觀調控、地方政府政策、地區地價高低，人口遷移、城鎮化水平以及居民工資水平有著密切的聯系。從沈陽市10—11月份房價變動情況來看，其原因可以總結為以下幾點：

（一）國家政策是影響房價的主導因素

房地產及其產業鏈已經成為國民經濟命脈中不可缺少的部分，房地產經濟的發展將直接關系到國家經濟的發展情況。國家通過調整稅收、實行貨幣政策，適當調整匯率，加以控制房價。其中，房地產稅是政府干預房地產經濟活動，通過引導房地產資源合理配置對社會財富進行公平分配[3]。此外，政府所在地遷移情況也影響房價，渾南新城在11月份成為沈陽房地產市場中銷售最火熱的地區，這與政府南遷、南站即將開始運營有必然聯系。而且，地鐵四號線的建設以及部分公交線的開通等基礎配套設施的修建[4]，也促使渾南新城房價走高。

（二）經濟發展水平直接影響房價

國內許多學者的研究表明，國民生產總值與房地產市場存在高度的正相關性，房地產業的發展隨著經濟的發展而發展[5]，房地產經濟促進國民經濟的發展，特別是三、四線城市，城市發展活力不足，產業發展落后，城市造血功能較弱，便通過加大房地產投資力度，加快發展房地產經濟從而帶動城市經濟的發展。

（三）居民消費水平提高

隨著社會經濟的發展，人均收入水平有大幅度提高，人們的購買能力也隨著提升。根據遼寧省統計年鑒獲知，沈陽市和平區、沈河、大東、皇姑以及鐵西區的城鎮居民可支配收入都達到3萬元以上，蘇家屯、沈北地區的城鄉居民儲蓄存款余額都達到160億元以上。

（四）城鎮化進程間接影響房價

城鎮化進程的加快，必定使更多的人口轉為城鎮人口，對住宅的需求增大。根據六普資料，沈陽市非農人口比重都比較高，尤其是沈河、大東、皇姑其非農人口比重都達到了90%以上。人口城鎮化會加強居民對住宅的剛性需求。此外，人口城鄉之間的流動也能促進城市房地產的發展。本市遷入人口最多的區是沈北新區，截至2010年第六次人口普查期間，沈北新區遷入人口高達30萬。

三、總結與建議

（一）沈陽市各區房價變化情況與政府政策息息相關

由于政府宣布南遷以及地鐵等基礎設施的增加，使渾南區房價有小幅上漲，而且成為銷售熱點區。此外，國家宏觀調控房價最重要的手段是調整貨幣政策。

（二）居民收入水平直接影響房價

居民收入提高，其購買力也隨之提高，而且這樣使得居民的享受意識增強，對住房的剛性需求增大。這種炒房方式勢必太高房價，不利于房地產經濟持續健康發展。

（三）城鎮化中人口的遷移間接影響商品房價

人口規模是決定住宅最大的市場需求容量的關鍵因素之一，城市化水平決定了區域房地產市場發展潛力[6]。在城市化過程中，農業人口不斷進入城市變為非農人口，這導致人口規模增加。

作者:劉鴻雁 單位:遼寧師范大學

參考文獻：

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[3]杜雪君，黃忠華，吳次芳.房地產價格、地方公共支出與房地產稅負關系研究———理論分析與基于中國數據的實證檢驗[J].數量經濟技術經濟研究，2009，(1)：109-119.

篇（9）

“城市化決定論”認為城市化進程加快，城市人口激增，土地資源稀缺，住房需求旺盛，物以稀為貴，故房價持續走高。黃祖斌在他的博客中提到“要提高中國的城市化率，中國的房價長期來看一定要降低，讓一般收入水平的人也能夠買得起?！?（《房價大跌是中國城市化的必然要求》）

城市化在房價一路飆升的過程中究竟扮演了什么樣的角色？高房價又會對城市化產生什么樣的影響？我們從兩個角度探討這個問題，一是城市化促使房價居高不下，而是高房價對城市化的抑制作用。我們不會把重心放在城市化這一概念上，但首先必須明確一下對城市化水平的衡量。從本文的角度出發，我們認為健康、平穩、可持續的城市化不是簡單表現在城鎮人口和總人口的比率上，而是城鎮居民生活水平、公共基礎設施以及二三產業之間的協調的發展。也就是說，不單看農民是否離開土地進入城市、是否有城鎮戶籍，更要看他們在城市的生活條件、收入狀況和享有的社會保障、福利等。

二、我國城市化進程推動房價上漲

1.初步分析。從城市化進程來看（下表），中國城市化水平漲幅比較平穩，每年保持在1%~2%之間，到2005年底，全國城市化水平達到42.81%。

從房價變化趨勢來看（下圖），1991年~2005年，中國房地產價格總體處于上升趨勢，年均增長9.83%，遠遠超過同期居民可支配收入的增長率。

陳石清和黃蔚在論文《中國房地產價格與城市化水平實證分析》（《財經理論與實踐》2007年第2期）中指出：

城市化水平的不斷提高，總人口不斷增加，這也意味著城市人口的絕對數在更大幅度地增加；城鎮居民對生活性消費用房的正常需求在擴大，商業與工業用房的生產性用房的正常需求也在擴大；城鎮居民對以上用房的投機性需求相應增加。

2.實證分析 。本文作者運用協整分析方法與誤差糾正模型，考察了1991年~2005年中國房地產價格與城市化水平之間的關系。兩個變量分別是中國房地產價格(FDCP)和中國城市化水平(CSH)。

結果表明，在不考慮其他因素的情況下，中國的房地產價格與中國城市化水平之間存在一種長期穩定的正向變動關系。中國城市化水平的提高是中國房地產價格上升的原因；反過來，中國房地產價格的上升對中國城市化水平的提高沒有顯著的因果關系。當長期均衡關系出現偏離時，從非均衡狀態向長期均衡狀態調整的速度比較慢。中國城市水平的提高對中國房地產價格的影響總體上具有較為明顯的正向響應，但具有不明顯的滯后一期效應。

3.對于中國房地產價格高起的原因及影響因素，不少學者從不同的角度進行了分析： 李建峰和李小慶在論文《我國房地產供求態勢的思考》（北方經貿 2005(12)）中提出：房地產供給存在結構性矛盾。一方面廣大工薪階層有改善居住條件的強烈愿望，而他們有能力購買的經濟適用房太少，另一方面高檔商住樓，寫字樓和別墅等出現一定程度的閑置。崔光燦在論文《房地產價格波動與宏觀調控》（中國房地產 2006(01)）中提出：(1)房地產價格波動的基本特征：階段性，城市差異性與協同性，泡沫性。(2)房地產價格波動與基礎性經濟變量的關系：經濟增長、收入水平、利率、人口數量及城市化、通貨膨脹率。(3)房地產價格波動與非基礎性影響因素的關系：心理預期、金融與財政政策。

三、房價對我國城市化的負面影響

房價上漲是城市化進程中不可避免的正常現象，但是過高甚至畸高的房價卻會對城市化造成負面影響，使城市化不能健康推進并造成一系列社會問題?，F階段我國房價飛漲，高房價問題已經引起了社會各界的廣泛關注，而對于高房價對城市化的影響的研究還不是很多，實證分析也做得不夠嚴謹，我們選取了幾篇有代表性的文章進行了回顧。

1.文獻簡介。(1)《房價、農民市民化成本和我國的城市化》。這篇發表在2004年3月《農村經濟》的論文，作者陳廣桂，圍繞著我國城市房價這個問題展開研究，討論了房價虛高是造成我國農民市民化成本高昂、農民市民化成本收益率規模遞增以及國城市化滯后的反?，F象。(2)《房價上升對我國城市化的影響機制研究》。由楊柳和杭雷鳴發表的房價上升對我國城市化的影響機制研究這篇論文主要分析了高房價對我國城市化的阻礙作用, 認為穩定住房價格有利于城市化戰略的順利推進。

2.文獻回顧。(1)城市房價虛高的經濟現實。“中國三口家庭總收入為13543.5元,據以計算的房價收入比為12. 4:1。也就是說,在不吃不喝、沒有其他支出的情況下,一個家庭為購得平均住房面積的住房,需要花費12. 4年的積累。而西方發達國家房價收入比大多在2:1～7:1之間。其中,日本為6.7:1,這個比例在被比較的這些國家中也屬于比較高的。很顯然,中國的住房價格在不討論其絕對價位是否合理的情況下,已經遠遠超過了中國一般公民的承受能力,也超出了國際公認的公平標準?！狈績r上漲改變了居民家庭財富的分配格局，主要體現為兩個方面：在城鄉之間, 房價的不同漲幅導致家庭財富增長向城市居民集中；在城市內部, 房價大幅上漲導致財富向高收入群體集中。這主要因為，由于銀行存款利率較低等原因, 住房便成為部分高收入群體首選的投資對象。(2)房價虛高是導致我國農民市民化成本過高的主要因素?！白》砍杀菊嫁r民市民化成本的比重,根據上述資料的簡均計算,我國平均高達30. 7 % ,占家庭總收入的20 %左右。而西方國家通常認為,住房成本占總收入的比重在5 %～8 %以內,才是可以接受的。在“利率租金決定機制”有效的情況下,房租收入比過高只能歸因于房屋價款虛高?！?作者通過計算農民生活成本明細，計算家庭住房成本占生活成本的比重，說明了房價虛高是導致我國農民市民化成本過高的主要因素。

高房價增加了農村剩余勞動力的轉移成本。一是房價過高將使農村勞動力缺乏向城市轉移的必要經濟基礎。據調查,絕大部分市民表示難以承受當地房價。二是房價過高將使進城農民的人力資本投入減少。三是房價過高將增加農村勞動力轉移的心理成本。農民是理性的, 他們進城時總是帶著各自的動機與愿望, 如果他們的期望得不到很好的滿足,他們在城鎮工作和生活的穩定性就會下降, 并影響農民的進城決策, 與其在城市因貧困而邊緣化,還不如留在農村圖個安穩。

(3)房價虛高對我國城市化的負面影響以及高房價阻礙城市化進程的表現形式。農民市民化成本虛高是我國城市化滯后的主要原因，我國不同類型城市的農民市民化成本收益率(家庭總成本與家庭總收入的比) 存在著以下關系:超大城市(0.782)>大城市(0.607)>中等城市(0.487)>小縣城(0.44)>農村小城鎮(0.325)，我國的農民市民化的成本收益率是規模遞增的，受農民市民化成本收益的影響,我國小城鎮的快速發展將會造成社會資源配置的低效率。農民市民化成本虛高將會在客觀上減少居民的有效需求,造成市場上有效需求不足,并通過減緩經濟增長速度來減緩城市化進程。

高房價阻礙城市化進程的表現形式: 制度性壁壘與市場性壁壘。制度性因素包括戶籍制度、土地制度、社會保障制度等; 市場因素包括就業市場、住房市場等。在制度性壁壘方面，戶籍制度被認為是農村勞動力轉移的最大障礙，城鄉勞動力市場人為隔絕的戶籍制度的繼續存在, 造成了暫時性的勞動力流動替代了永久性的人口遷移。在市場性壁壘的方面，城市對于新進入的農村勞動力來說,則有許多方面，如勞動力市場, 消費品市場與住房市場等, 都會對新進入者的居住穩定性產生不同程度的影響。

3.小結

人口移動、房價波動統一于城市演化過程當中。城市人口增長必然產生對土地、住房的需求, 從而導致城市地價、房價上漲。近年來住房價格的快速上漲是與城市化背景下城市人口的增長不無關聯的。值得重視的是, 房價上漲對城市發展具有反饋機制的作用，以穩定房價為重點的宏觀調控措施是與城市化戰略相契合的, 穩定住房價格有利于城市化戰略的順利實施。

四、總結

本文從兩個角度探究房價與我國城市化的互動發展關系，一是城市化促使房價居高不下，而是高房價對城市化的抑制作用。城市化確實對高房價有正向的推動作用，但當前的高房價并不是由城市化引起的正常的供求關系所致。城市化推動房價居高不下的預期導致房價虛高反過來極大的增加了城市化的成本，阻礙了城市化健康穩定的推進。也給宏觀經濟帶來了極大的風險，投機的目的最終是為了套現，一旦經濟環境發生變動，房地產將成為最大的最危險的不穩定因素。有必要調控房價，抑制房價過快增長，同時保證城市化穩定、循序漸進的發展。

參考文獻:

[1]陳石清,黃蔚.中國房地產價格與城市化水平實證分析.財經理論與實踐,2007年第2期

[2]李建峰,李小慶.我國房地產供求態勢的思考.北方經貿,2005(12)

篇（10）

房地產本科開題報告：房產稅可行性分析和研究

論文語種：中文

您的研究方向：本科經濟學金融

是否有數據處理要求：是

您的國家：廣州

您的學校背景：普通大學本科，排名前20%。

要求字數：開題報告：3千字

論文用途：本科畢業論文

是否需要盲審(博士或碩士生有這個需要)：否

補充要求和說明：

房地產本科開題報告：房產稅可行性分析和研究

選題背景：

近年來由于我國房地產業的發展速度加快，其已經成為了我國當代國民經濟的主導產業，房地產業在當代經濟的發展過程中具有主導性的推動性作用。在房地產業發展的過程中，經濟的帶動是可觀的，但于此同時其所展現出來的民生問題也是較為嚴峻的。至1998年開始，我國實行全面的住房改革，實現了以住宅制度市場化以及貨幣化的發展目標，以此為開端，房地產業無論是就地方財政問題還是地方的經濟增長，都起到了非常積極的作用畢業論文房地產本科開題報告畢業論文房地產本科開題報告。但在伴隨著房地產業快速發展的過程中，中國城市房地產的價格則更是展現出了一種更為快速的增長速度，1998年我國的商品房價格為2063元/平方米，而20XX年我國的商品房價格已經增長至6200元/平方米，增長幅度已經遠遠超過了民眾的收入水平，從而成為了我國當代經濟發展過程中的主要不穩定因素[1]。稅收作為國家政府對于國家以及地方經濟調控的主要方式，同時也是政府在對于房地產業進行監管以及調控過程中的主要手段。就我國目前現狀而言，各地方的房產稅都不盡相同，不僅如此，在學術界對于房產稅的征收問題以及如何征收的問題也一直以來都有著巨大的分歧。

研究意義：

研究方法：

研究綜述：

艾諾拉和馬騰納(2015)在分析西方國家普遍采用住房優惠的原因時認為：住房的分布比金融資產更公平，大部分家庭最重要的財富是房屋。美國消費者金融調查(2015)研究發現，住房占凈財富的比例與凈財富的數量成反比。因而在給定稅收和公共支出的前提下，將低稅率配置給房屋，將高稅率配置給金融資產，是稅負轉嫁給富裕階層的表現畢業論文房地產本科開題報告工作報告。由此產生的效率損失是民主政治和社會公平的代價。

參考文獻

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畢業論文房地產本科開題報告(二)

摘要：財務報表分析是一門藝術，背后往往隱藏著企業的玄機。它是企業所有經濟活動的綜合反映，提供了企業管理層決策所需要的信息。同時，正因為財務報表全面、系統、綜合地記錄了企業經濟活動的過程，因而相關利益人對它的分析極為關注。投資者、債權人、政府、稅務部門、社會公眾等在做經濟決策時，都要分析企業的財務報表。當然，分析財務報表需要依靠一定的分析方法與技巧，對資產負債表、利潤表和現金流量表進行全面綜合分析，才能得出較為科學的決策。本文以青島海爾為實例，從經營成果、財務狀況和現金流量三個方面進行了分析，其次對其進行了綜合分析并且與同業公司進行了比較分析，最后對該公司進行了綜合財務評價，并提出改進建議。

研究背景

在社會不斷進步和經濟高速發展的今天，所有權與經營權的分離是現代企業的根本要求，上市公司就是這種兩權分離的代表，上市公司的股東、債權人等相關外部利益者要求了解公司的經營狀況，就要通過分析公司對外披露的信息，這就使此財務報表分析具有必要性。

中國證券市場發展了十幾年，投資理論也處于一個培養和嬗變的過程中畢業論文房地產本科開題報告畢業論文房地產本科開題報告。目前市場已由散戶跟風逐步向機構投資者理性分析變化，機構投資者正統的投資理論大部分都是價值型，因此如何從不同角度衡量上市公司的投資價值，如何控制市場風險，是機構投資者和普通投資者所面臨的問題。上市公司公開披露的財務指標很多，投資人要通過眾多的信息正確把握企業的財務現狀和未來，沒有其他任何工具可以比正確使用財務比率和財務分析更重要了。

文獻綜述

研究現狀

財務報表能夠全面反映企業的財務狀況、經營成果和現金流量情況，但是單純從財務報表上的數據還不能直接或全面說明企業的財務狀況，特別是不能說明企業經營狀況的好壞和經營成果的高低，只有將企業的財務指標與有關的數據進行比較才能說明企業財務狀況所處的地位，因此要進行財務報表分析。做好財務報表分析工作，可以正確評價企業的財務狀況、經營成果和現金流量情況，揭示企業未來的報酬和風險；可以檢查企業預算完成情況，考核經營管理人員的業績，為建立健全合理的激勵機制提供幫助。

國外財務報表分析的文獻綜述

白1897年格林納(Greene)的《公司財務》出版至今，西方財務管理理論經歷了兩個時期，一是20世紀50年代以前的傳統財務理論時期，另一個是20世紀50年代以后至今的現代財務理論時期。傳統財務理論與現代財務理論有明顯的不同。從研究對象來看，傳統財務理論注重研究公司內部的財務問題；而現代財務理論立足資金市場來研究公司財務管理問題。從研究方法來看，傳統財務理論偏重描述性方法和定性分析，視財務指標為常量；兩現代財務管理注重建立理論模型和實證檢驗，視財務指標為隨機變量。

對于財務分析的概念有如下幾種表述：美國加州大學的教授waterB.Neigs認為財務分析的本質在于搜集與決策有關的財務信息并加以分析與解釋的一種判斷過程.美國紐約市立大學LeopoidA.Bernstein認為財務分析是一種判斷過程，旨在評估企業現在或過去的財務狀況和經營成果；其主要目的在于對未來的狀況和經營業績進行最佳預測。美國哈佛大學管理學教授波特認為價值可看成是資金的生成和增值，則價值鏈就是價值增值的各個環節。對企業的財務活動迸行分析，實質上也就是對企業的價值運動進行分析。美國注冊會計師協會總裁兼財務總監巴瑞C.麥肯蘭說：為了與信息時代接軌，需要在財務報表中反映無形資產和軟資產

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畢業論文房地產本科開題報告工作報告。盡管財務管理理論總會有新的觀點提出，但財務管理的一些基本原理在各國大致相同。例如，財務分析中的比率分析原理，財務計劃中的平衡原理，財務控制中的分權原理，財務決策中的風險原理都基本一致。

國內財務報表分析的文獻綜述

對于我國財務管理理論結構體系目前主要有三種觀點：

第一種觀點主張從財務學研究對象所包含內容展開，認為從財務的本質資金運動出發，研究對象、職能、主體、環境等要素；從資金運動規律出發，研究財務管理目標、原則和體制等要素；資金運動規律應用出發，研究財務管理的環節和方法。

第二種觀點主張是按邏輯的規定性由財務管理學研究對象的概念、基本特征及其規律體系，構成基本理論結構體系：從外延方面看包括財務管理學研究方法論、學科體系、課程體系和方法體系等。

第三種觀點主張我國財務管理理論研究方法和理論結構體系都應該與國際接軌，研究方法提倡演繹性的規范研究方法和實證研究方法，財務管理理論結構體系包括貨幣市場學、公司財務學、投資學等內容。

財務報表分析概述

財務報表的概念

《企業會計準則第30號財務報表列報》第二條規定，財務報表是對企業財務狀況、經營成果和現金流量的結構性表述，至少應當包括：資產負債表、利潤表、現金流量表、所有者權益(股東權益)變動表和附注。

如果將會計核算的過程比喻為產品的生產過程，那么，財務報表就是會計核算的最終產品。然而，財務報表只是根據全體使用人的一般要求提供通用的數據和有關指標，不能直接、充分、有效地提供關于企業償債能力、盈利能力、資產周轉狀況等指標，也不能滿足各特定報表使用者的特定要求，為此，還需要人們根據一定的標準、運用適當的方法對其所提供的各項有關會計數據進行一系列的加工、整理、對比、分析、評價，從而形成對報表使用者有用的信息。

財務報表的構成

財務報表是指反映企業財務狀況、經營成果和現金流量的書面文件，包括四張報表和一個附注，即資產負債表、利潤表、所有者權益(或股東權益)變動表、現金流量表和附注。理解財務報表的組成時，必須注意以下幾點：(1)四張報表加一個附注是企業編制的財務報表的最低要求，而不是財務報表的全部；(2)本準則對財務報表的列報，既適用于個別財務報表，也適用于合并財務報表；(3)其他具體會計準則對財務報表列報有特殊要求的，在遵循本準則列報的同時，還應按其他準則的要求進行列報；(4)現金流量表列報的內容和格式，按照現金流量表準則的規定進行處理。

財務報表分析的主體和對象

現代企業制度下，企業所有權和經營權相分離。投資者擁有企業的所有權，對企業的收益擁有分配權，但一般不直接參與企業的經營管里；企業管理者以取得報酬的形式接受投資者的委托，擁有企業的經營權，直接參與企業的經營管理，同時受到投資者的約束；債權人不能直接參與企業的經營管理，只擁有按期收回其借款本金和利息的權力；政府有關部門為了保證整個經濟的整形運轉而對企業進行間接調控；業務關聯企業需要充分了解其合作者的經營情況和信譽，為是否繼續合作做出決策畢業論文房地產本科開題報告畢業論文房地產本科開題報告。投資者、經營者、債權人、政府有關部門、業務關聯企業等財務信息的需求者，構成了財務報表分析的主體。

作為財務報表分析的對象主要是企業提供的財務報表，說的詳細一點就是表中的財務數據和相關指標；同時包括了財務報表附注和審計報告；財務報表的目的是提供某一企業的財務狀況、經營狀況和財務變化情況的信息，這種信息在許多報告使用者做經濟決策時都是有用的；而財務報表分析的一般目的可以概括為：評價過去的業績、衡量現在的財務狀況、預測未來的發展趨勢。

財務報表分析的基本內容

財務報表分析是由不同的使用者進行的，他們各自有不同的分析重點，也有共同的要求。

從企業總體來看，財務報表分析的基本內容，主要包括以下三個方面：1、分析企業的償債能力，分析企業權益的結構，估量對債務資金的利用程度。2、評價企業資產的營運能力，分析企業資產的分布情況和周轉使用情況。3、評價企業的盈利能力，分析企業利潤目標的完成情況和不同年度盈利水平的變動情況。

以上三個方面的分析內容互相聯系，互相補充，可以綜合的描述出企業生產經營的財務狀況、經營成果和現金流量情況，以滿足不同使用者對會計信息的基本需要。其中償債能力是企業財務目標實現的穩健保證，而營運能力是企業財務目標實現的物質基礎，盈利能力則是前兩者共同作用的結果，同時也對前兩者的增強其推動作用。

財務報表分析的意義

在對上市公司評估工作中，根據市場、技術等方面評估結果和財務預測提供的基本數據，對上市公司的財務狀況做出客觀、公正的評價。財務報表分析的重要意義表現為以下幾個方面：

信息系統的觀念

(1)會計是一個信息系統，其功能是提供與決策相關的財務信息

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(2)信息的價值是運用信息給企業帶來的期望效益(經濟利益)畢業論文房地產本科開題報告工作報告。

(3)財務報表不經過分析，便不會影響企業的決策和控制過程，因而無任何價值。

資源配置的觀念

集團可視為一系列項目的投資組合，我們不僅應分析這一投資組合中個別投資的風險和收益，而且應分析整個組合的風險和收益。惟有如此，我們才能將稀缺資源配置于我們自己最具有優勢的行業，才能以較低的投入，冒適度的風險，獲取更大的收益。

例外管理的原則

通過分析發現企業的異?；蚶獾呢攧涨闆r，把管理層的注意力焦距于偏離軌道的問題。

績效管理的觀念

一切管理活動的目的就是為了組織的績效。通過采用合適的財務指標體系和分析方法，可以對企業的財務績效做出評價。

市場效率的觀念

市場通常是有效率的，但是并不是總是有效率的。

技術路線

引言

研究背景

研究意義

論文結構

財務報表分析文獻綜述

國外財務報表分析的文獻綜述

國內財務報表分析的文獻綜述

財務報表概述

財務報表分析的內容

財務報表分析的指標體系

財務報表分析的方法

目前我國上市公司財務報表分析存在的問題

青島海爾為例的實證財務報表分析

企業背景

財務報表分析

同業比較分析

結束語

進度安排

第七學期第5周：交開題報告初稿，開題討論；

第七學期第6周：將英文翻譯初稿及原版復印件、開題報告交指導教師；

第七學期第78周：完成文獻翻譯(初稿)、開題報告(正式)；

第七學期第1112周：完成論文初稿并提交給指導老師；

第七學期第1316周：修改論文；

第七學期第1718周：論文定稿(打印、裝訂)；

第八學期第1周：提交論文并進行答辯。

畢業論文房地產本科開題報告(三)

選題的依據及意義：

依據：

進入90年代后，我國的居住環境和工業生產環境都已廣泛地應用熱水供應裝置，熱水供應裝置已成為現代學校居住必備。90年代中期，由于大中城市電力供應緊張，供電部門開始重視需求管理及削峰填谷，熱泵供熱技術提到了議事日程。近年來，由于能源結構的變化，促進了地源熱泵供熱機組的快速發展畢業論文房地產本科開題報告畢業論文房地產本科開題報告。

隨著生產和科技的不斷發展，人類對地源熱泵供熱技術也進行了一系列的改進，同時也在積極研究環保、節能的地源熱泵供熱產品和技術，現在利用成熟的電子技術來進行綜合的控制，并和太陽能結合更注意能源的綜合利用、節能、保護環境及趨向自然的舒適環境必然是今后發展的主題。

意義：

地源熱泵技術，是利用地下的土壤、地表水、地下水溫相對穩定的特性，，通過消耗電能，在冬天把低位熱源中的熱量轉移到需要供熱或加溫的地方，在夏天還可以將室內的余熱轉移到低位熱源中，達到降溫或制冷的目的。地源熱泵不需要人工的冷熱源，可以取代鍋爐或市政管網等傳統的供暖方式和中央空調系統。冬季它代替鍋爐從土壤、地下水或者地表水中取熱，向建筑物供暖；夏季它可以代替普通空調向土壤、地下水或者地表水放熱給建筑物制冷。同時，它還可供應生活用水，可謂一舉三得，是一種有效地利用能源的方式。通常根據熱泵的熱源(heatsource)和熱匯(heatsink)(冷源)的不同，主要分成三類：

空氣源熱泵系統(air-sourceheatpump)ashp

水源熱泵系統(water-sourceheatpump)wshp

地源熱泵系統(ground-sourceheatpump)gshp

平時還有人把熱泵系統按照一次和二次介質的不同，分別叫做：

這些都是把熱源、熱匯以及空調系統的傳遞介質也包括進來分類形成的畢業論文房地產本科開題報告工作報告。

另外，為了讓我們在學習和討論中更方便，介紹一些地源熱泵室外能量交換系統的概念：

地下水系統

地表水系統

這些都是地源熱泵的熱源或熱匯形式。(具體參見下圖)

圖.1.1土壤換熱器(水平埋管)圖

篇（11）

一、房地產行業發展概況

經過20多年的發展，房地產行業已經成為我國國民經濟的重要支柱產業，對促進我國經濟發展、社會就業、擴大內需等有著十分重要的作用，但是，由于諸多原因，我國的房地產行業在發展過程中出現了諸如房價過高、投資過熱、供需結構失衡等問題。從2005年以后，房地產市場的價格一直高漲，每年增長率都遠高于經濟增長幅度和居民收入增長幅度，引起了社會各界的高度關注。有關房地產價格的內容已經成為老百姓茶余飯后的重要話題，對房地產價格增長速度的不滿情緒也在群眾中蔓延。政府為此采取了包括貨幣金融、稅收、土地及行政等多種調控手段進行市場調節干預。

二、國家宏觀調控的內容與影響

(一)國家宏觀調控的內容

指國家運用經濟、法律和行政等手段，從宏觀上對房地產業進行指導、監督、調節和控制，促進房地產市場總供給與總需求、供給結構與需求結構的平衡與整體優化，實現房地產業與國民經濟協調發展的管理活動。

近年來，國家對于房地產市場宏觀調控力度越來越大。2009年以來，政府出臺了一系列的政策。2009年，國務院《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，明確二套房貸首付不能低于40％，貸款利率嚴格按照風險定價。2010年，各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，消費性貸款的禁止用于購買住房；對有違法違規記錄的房地產開發企業，要暫停其發行股票、公司債券和新購置土地，各商業銀行停止對其發放新開發項目貸款和貸款展期。2011年初，萬眾矚目的房產稅在重慶和上海進行試點，標志著房產稅的正式出臺。近期，各住宅價格漲幅較大的城市紛紛出臺限購令和限貸政策，國家宏觀調控的力度還在步步加大。

(二)對于房地產市場的影響

首先，國家宏觀調控加速了房地產企業的優勝劣汰。房地產行業對于現金流的依賴十分嚴重，而其最主要的資金來源于銀行，利率的變化會增加房地產商的融資成本，加大其生存壓力。使得投機性開發商主動退出市場，并促進企業的優勝劣汰。

其次，國家宏觀調控使得房地產市場的競爭更具公平性。實施土地的招、拍、掛政策，使房地產開發商獲得土地的方式、價格以及過程都更為公開、公正、透明。房地產開發商都能夠以競標方式獲得土地，偶然性獲得暴利機會減少，有利于促進整個行業正常利潤水平的形成，有助于減少盲目追求暴利的投資過度。

最后，隨著我國新一輪宏觀調控政策的逐步實施，市場觀望氣氖濃厚，對房地產業的影響日益凸顯。國內房地產市場正經歷著多年未見的平靜期，房地產市場將逐步轉向理性消費，剛性需求的時期。當前形勢下，房地產企業需要用真正的營銷手段來吸引更多的消費者。如何在房地產市場中實施有效的營銷策略，將日趨增多的消費者的潛在購買欲望轉化為有效的購買行為，是房地產營銷必須認真面對的問題。

(三)當前房地產市場營銷面臨的問題

1.營銷觀念落后，不能適應新形勢

在房地產需求火爆時期，開發商是以產品為主的自我觀念，缺乏以保證購房者滿意及廣大業主的長期利益為產品訴求，缺乏以客戶需求和感受為導向的營銷觀念，仍然停留在“市場營銷即銷售”的認識階段。很多開發企業片面強調“賣樓”，沒有真正把品牌戰略落實到營銷中來。沒有體現出房產品牌是為社會公眾提供合理的、人性化的“建筑空間”，并賦予其具有現代精神、個性化的生活方式及價值的內涵。

2.市場調研力度不足，不能適應市場需求

雖然房地產銷售一直火爆，但也有一些房地產項目沒有得到消費者的認可。失敗的原因可能有很多，但很關鍵的一點是沒有進行詳細的市場調研，由此導致決策失誤。忽視了市場調研這一“從群眾中來”的基礎，其房地產項目也就難以迅速地“到群眾中去”。從而導致產品滯銷，當整個房地產市場的大環境發生緊縮的情況下，其銷售則難上加難。

3.營銷策劃不夠科學，不能形成整體和系統

作為一個開放的系統，房地產項目的營銷活動由諸多要素構成，分為許多環節。而目前，許多房地產項目的營銷策劃公司限于一個全案營銷策劃，提交幾個平面廣告設計，對于廣告效果缺乏跟蹤和監控，營銷策劃缺乏整體和系統性，營銷策劃的效果缺乏后評估機制。

三、國家宏觀調控下房地產企業的營銷對策

(一)針對政策、形勢制定營銷策略

近期國家宏觀調控重點是住宅項目，尤其是中高檔商品房，根據這一政策的傾向性，房地產開發商應積極調整營銷策略，繼續堅持以中高檔住房為主的產品策略將導致房地產開發商面臨著很大的風險，應該進行適當的調整，壓縮中高檔住宅的開發規模。并且利用不同類型房地產項目進行相互補充，利用不同類型房地產資金的相互調劑，以適應當前宏觀調控形勢下的房地產市場政策傾向。在這種情況下，房地產企業可以考慮涉足一些非住宅產業，尤其是商業物業和辦公物業的開發，在合理的融資模式的支撐下，充分利用財務杠桿的作用，改變公司的資金來源，來增強公司的適應性。

(二)提升營銷策劃的水平和實效

國家宏觀調控的目標是使房地產市場回歸理性，也就是說，在未來的相當一段時間內，房地產市場將會趨于平穩，這也就意味著房地產行業的競爭將會更加激烈，而營銷策劃對于房地產企業的意義將越來越重要?？梢詮膬蓚€方面進行，首先，要建立并完善當前的營銷策劃的質量考評標準和體系，應當將評價權下放至項目公司，總部只是出臺相關評價標準，因為項目公司靠近終端消費者，對市場及消費者的理解和把握更為到位，這有利于提高營銷策劃實效；其次，要重點解決策劃思想和設計方案之間存在的偏差問題，由于設計單位與策劃機構間的溝通存在一定誤差，以及項目報批存在時限等原因，策劃思想往往難以得到有效的貫徹?？梢宰屧O計單位的相關人員提前介入到營銷策劃中，將營銷策劃能向上延伸，在創意期便進行營銷策劃，從而達到營銷策劃和產品創意的高度重合。

(三)實行差異化產品定位銷售策略

異化是將企業提供的產品形成全產業內具有獨特性的東西。差異化的方式可以是技術特點、品牌形象、產品開發、客戶服務及其它方面的獨特性。堅持差異化原則可以利用客戶對品牌的忠誠以及由此產生的對價格敏感性的下降，避免和其他企業發生正面沖突，它可以增加利潤卻不必追求低成本。在研究產品的市場定位時，不僅要關注價格、區位、購買人群收入等要素，而且要研究消費者的文化品位和家庭消費的階段性等問題。就微觀層面而言，消費者偏好又是隨時可能變化的，如果缺乏對這些變化的充分考慮，房地產開發商將會盡失先機。所以說，房地產開發商應研究消費者行為偏好，進行市場細分，形成自己獨特的產品特征和競爭優勢。

(四)加強產品和營銷策劃理念創新

首先，產品創新必須關注市場，市場的需求是產品創新的最大動力。市場有一個發展成熟的過程，國家政策、購房者都在趨向理性，市場趨向成熟，層次供應、層次消費的需要已經提上議事日程。其次，必須切實提高產品品質。這需要用完整的社區理念取代傳統的小區規劃模式。用可持續發展的思想建立居住區的生態結構。生態社區的規劃設計要面向未來，對未來有預見性，注重能源的保護和充分利用，建立新型的交通體制，建立智能化的服務系統。最后，要提高房地產企業的產品研發能力或對研發成果的整合利用能力。國內房地產企業中，極少數以自己的建筑研究中心為核心完成產品創新工作。大多數開發商則需要整合包括策劃、規劃、景觀、建筑、室內設計等多家機構共同協作，完成產品的研發工作，市場需求的多元化已促使設計機構調整生產經營體制向綜合化發展。全新理念、全新技術、全新模式才能贏得先機，把握市場。

結語

房地產營銷策劃是一個綜合性、系統性的工程，需要在先進的理論指導下運用各種手段、工具來實現房地產價值的兌現?？蛻粲兄喾N多樣的需求，市場的大環境復雜萬變，在我國房地產業正步入以調控促發展時期，更體現出真金不怕火煉。好的房地產營銷策劃是靠市場來檢驗的，只有不斷將房地產營銷策劃從單一化向全面化發展，才能對提高房地產開發經營的經濟效益、社會效益和環境效益等諸多方面發揮重要的作用。

參考文獻

[1]魏雅華，中國“住房痛苦指數”[Jll經濟導刊，2009(3)：22-25