緒論：寫作既是個人情感的抒發(fā)，也是對學術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇房地產(chǎn)項目總結(jié)范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

12月12日 

    一年來項目部在上級領(lǐng)導無微不至的關(guān)懷和幫助下，合肥分公司***項目部不斷發(fā)展壯大，取得了一些成績，也存在不少問題。現(xiàn)將項目部一年的工作情況做一總結(jié)如下：

一、2015年工作回顧  

（一）工程施工情況： 

2015年，***項目完成***30#樓4萬2千平米的竣工驗收和交付使用，新開工程****施工完成情況： 從10月1日進場建設臨舍，到甲指分包的降水、土方和護坡工程完成，我項目部土方撿底實際從11月1日開始，其后等待護坡收尾、配合甲方辦理施工許可證，提前介入人工撿底、塔基施工、抗浮錨桿和驗槽等工作，實際底板砼墊層開始時間是11月11日，至12月20日止， 9#~11#樓施工至地上主體三層，在40天時間完成1萬 5千平米施工任務。

（二）工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)、文明施工方面情況： 

 1.工程質(zhì)量：***30#樓按照預定的目標完成創(chuàng)北京市結(jié)構(gòu)長城杯的質(zhì)量目標，工程交付后施工質(zhì)量反應良好。項目的施工質(zhì)量始終得到公司重視，對新開工程我們在質(zhì)量方面的原則是在保證施工質(zhì)量的前提下?lián)屖┕みM度。目前，****一期二標段工程已完成的地下結(jié)構(gòu)和地上結(jié)構(gòu)觀感質(zhì)量好，雖然在一些分項工程中質(zhì)量通病仍有輕微發(fā)生，但總體質(zhì)量還在可控制范圍內(nèi)，項目部下一步將采取嚴格的質(zhì)量控制措施，不斷提高后續(xù)工序的施工質(zhì)量，力爭再創(chuàng)北京市結(jié)構(gòu)長城杯。 

  2.安全生產(chǎn)：2015年，***項目和****項目沒有發(fā)生過一起安全事故，將安全事故控制在0‰。這與上級領(lǐng)導平常標準化的檢查指導和項目部全體職工的共同努力是分不開的。今年為了保證安全生產(chǎn)，項目部加強安全防范意識，增強安全施工生產(chǎn)的宣傳和教育，取得了較顯著的效果。同時，我們對照公司的《工程聯(lián)合大檢查》標準，在安全檢查、安全教育、安全責任到人等方面做了不少的工作，防范了各種事故的發(fā)生。2015年全年沒有出現(xiàn)安全事故，但不是一點問題都沒有，安全工作是一項常抓不懈的工作，例如我們在臨時用電上還不規(guī)范，安全防護還不到位。安監(jiān)站、甲方、監(jiān)理公司安全檢查也指出很多不足，對現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)安全隱患整改不及時等，這些方面是我們今后工作中需要改進的，要把安全教育工作制度化、治理規(guī)范化。 

 3.文明施工：工程項目文明施工是反映一個企業(yè)的治理水平和企業(yè)信譽的一個重要窗口。從今年來，項目部先后接待了相關(guān)政府部門領(lǐng)導、建設單位上級領(lǐng)導和集團領(lǐng)導的多次檢查，增加人力、物力和財力整治施工現(xiàn)場和生活區(qū)的改造。在文明施工和施工規(guī)范化治理上，我們借鑒當?shù)睾玫慕?jīng)驗，使現(xiàn)場文明施工有了進一步的提高。

（三）經(jīng)營管理和成本考核方面的情況：

經(jīng)營管理

目前***工程正在進行結(jié)算工作，進行情況如下：

    1、萬科巨力•****-*#商業(yè)樓工程與甲方結(jié)算完畢，最終結(jié)算金額為1026.28萬元，略有盈余。

2、萬科巨力•***31#高層住宅樓及地下車庫工程與甲方結(jié)算正在進行中，清單范圍內(nèi)工程量已核對完畢，主要存在部分爭議問題待解決，爭議問題如下：

   1）關(guān)于人工費的調(diào)整

31#樓投標時人工費執(zhí)行是2012年1月1日人工費調(diào)整幅度及計日工人工單價進行調(diào)整的，而31#樓施工期為2012年3月15日-2014年6月28日，故我項目建議業(yè)主按照2013年1月1日人工費調(diào)整幅度及計日工人工單價給予調(diào)整，此部分費用約為78.27萬元。

2）由于業(yè)主原因?qū)е碌墓こ萄悠?/p>

2.1因業(yè)主原因外墻真石漆顏色一直未確定，致使項目管理人員費用，吊籃租賃費用，外用電梯租賃費用增加，以及產(chǎn)生真石漆施工人員25人的窩工費用。延期時間為：2013年5月 8日至2013年6月13日，此部分費用約為34.07萬元。

2.2  2013年7月26日監(jiān)理例會中我司提出業(yè)主需在2013年8月15日前配電箱及電纜供貨到位，我司開始安裝。但業(yè)主于2014年4月3日電纜才陸續(xù)進場，2014年6月配電箱才供貨完成，業(yè)主提供的甲供材料配電箱供貨影響我項目施工進度、致使工期延誤。

3）業(yè)主直接發(fā)包的專業(yè)工程的安全文明施工費的30%應納入總包單位

       按照《安徽省建設工程安全文明施工費計價管理辦法》文件規(guī)定：業(yè)主直接發(fā)包的專業(yè)工程納入總包工程現(xiàn)場評價范圍的，其安全文明施工應納入總承包單位統(tǒng)一管理，總承包單位收取相應項目安全文明施工費的30%。發(fā)包人在撥付專業(yè)工程承包人的安全文明施工費用時，應將其中的30%直接撥付總承包單位。此部分費用約為35萬元。

4）根據(jù)安徽省人力資源和社會保障廳《關(guān)于調(diào)整高溫津貼標準的通知》日最高氣溫35℃以上，應當向勞動者支付（15元/人/天）高溫津貼。

3、萬科巨力•***一期高層（28、29、30#樓）部分地下車庫工程與審計公司核對完畢。由于甲方經(jīng)營人員手頭工作繁忙，導致大車庫結(jié)算嚴重滯后。主要存在的問題是因施工工期緊張致使模板一次性攤銷，措施費費用增加。此部分費用約為41.2萬元。

4、萬科巨力•***5-5#樓社區(qū)活動中心工程與審計公司核對完畢，應業(yè)主原因，導致工程還有些零星工程無法施工，使得最終結(jié)算書還未上報至業(yè)主。

5、萬科巨力•***30#高層住宅樓及地下車庫工程現(xiàn)正在與事務所進行清標工作，計劃于2016年1月20日前清標完畢。

成本考核情況

截至2015年 12月 25日，項目已完工程造價15060.26萬元，扣除上繳企業(yè)管理費 322.47萬元和稅金506.75萬元后，凈收入14231.03萬元，實際發(fā)生工程成本費用14015.88萬元，潛盈215.14萬元。

其中：1、*-*#樓潛盈133.38萬元；

  2、5-5#社區(qū)活動中心、大車庫、30#高層住宅樓潛盈32.28萬元；

  3、31#樓潛盈49.48萬元。

工程收入及資金回收

 經(jīng)建設單位審核確認的產(chǎn)值，截至到 2015年 12 月 13434.97萬元，按合同約定，1）甲方小院改建付款率 100%，已收款85.12萬元；

（2）萬科巨力·****-*#樓售樓處土建主體結(jié)構(gòu)工程及補充協(xié)議：付款率100%，已收款1026.28萬元；

（3）萬科巨力·***31#樓高層住宅及地下車庫工程：付款率81.36%，已收款3416.27萬元；

（4）萬科巨力·***一期高層（28、29、30#樓）地下車庫：付款率69.08%，已收款1367.71萬元；

（5）萬科巨力·***5-5#樓社區(qū)活動中心：付款率65.98%，已收款961.97萬元；

（6)萬科巨力·***30#高層住宅樓及地下車庫工程：付款率90.57%，已收款5716.73萬元。

（四）工程施工碰到的問題： 

回顧2015年的工作歷程，現(xiàn)場生產(chǎn)是比較艱難的一年。概括起來講，由于30#后期裝飾裝修施工時受建設資金、施工步驟和分包單位多且均為甲方指定的影響，二次結(jié)構(gòu)已經(jīng)完成，但外墻石材幕墻、消防安裝、室內(nèi)精裝修、電梯安裝遲遲不能按期完成后交付后續(xù)工序使用，給今年我們的提前完成竣工驗收的工期目標造成很大的影響，盡管后期采取了各種優(yōu)化方案，增加新的勞務班組，增加管理人員，但還是受到各種因素的影響，提前2個月竣工的預期目標沒有完成，僅僅提前了1個多月。

在30#樓竣工后沒有及時接到新工程，項目部8、9月份部分管理人員進行調(diào)休，新開工程直到10月初才中標，而中標的工程利潤很低，甲方合同約定需主體封頂才預付工程款，預計從今年10月到明年5月項目部將墊資施工，項目部資金周轉(zhuǎn)困難。

二、2016年工作要點

（一）主要經(jīng)營指標和工作重點：

主要經(jīng)營指標

1、31#高層住宅樓工程計劃于2016年1月20日前結(jié)算完畢

2、28#、31#、30#樓地下車庫計劃于2016年1月20日前結(jié)算完畢。

3、 5-5#社區(qū)活動中心工程計劃于2016年1月20日前結(jié)算完畢。

4、30#高層住宅樓工程計劃于2016年1月20日前清標完畢.

5、****工程的清標工作

工作重點：如何做好***的結(jié)算與****的過程中二次經(jīng)營工作

1）加大結(jié)算預算人才的培養(yǎng)力度，提高預算人員的水平和能力，預算人員的技能水平和素質(zhì)直接影響到竣工結(jié)算的質(zhì)量。預算人員不僅要有較高的業(yè)務水平，還要有對企業(yè)高度負責的責任心。   

2）搜集、整理好結(jié)算所需資料。結(jié)算資料是編制工程結(jié)算的重要依據(jù)，它是在施工過程中不斷收集形成的，必須為原始資料：包括招投標文件、施工合同、設計圖、竣工圖、簽證單、 設計變更單、圖紙交底及圖紙會審紀要、各種驗收資料、會議紀要、工程所執(zhí)行的定額文件、國家及地方調(diào)整文件等。簽證單是結(jié)算資料結(jié)算重點之重，要對現(xiàn)場簽證資料、工程隱蔽記錄進行集中整理，分類做好記錄，并按時間順序進行編號、對比和核對，做到與建設單位沒有漏簽，如發(fā)現(xiàn)有漏簽或因建設單位的原因未辦完手續(xù)應及時補辦。在與建設單位辦理簽證過程中應做到相互協(xié)商，耐心解釋，曉之以理、動之以情，靈活運用。

3）深入工地，全面掌握工程實際情況。預算人員不但要熟悉施工圖紙、工程所在地區(qū)預算定額，還要深入施工現(xiàn)場，因為一些體形較為怪異或裝修復雜的工程，竣工圖不可能面面具到，逐一標明，因此預算人員對現(xiàn)場應該十分了解，知道哪塊到底做了什么，具體怎么做的，在做的時候有什么特殊的情況，是否有施工困難。這樣才能避免在結(jié)算時有漏報的情況，及對特殊情況特殊對待。

4）結(jié)算編制時應認真、仔細的分析

結(jié)算編制中最容易出現(xiàn)的失誤就漏項，漏項就意味著應得的收益損失，為防止這一現(xiàn)象，應做到以下工作：①對于政策性變化而引起的調(diào)整，應仔細分析。②設計變更、簽證、監(jiān)理指令導致的費用增加應認真做好資料整理。③施工索賠費用，結(jié)算編制時將已匯總整理好的竣工資料仔細研究，根據(jù)合同、定額及有關(guān)規(guī)定，將施工資料和招標文件、竣工結(jié)算與投標預算進行對比分析。分析出那些不在投標范圍內(nèi)，屬于變更增加項目，那些項目屬于工程量增減項目；那些屬于實際價格高出投標價；那些項目屬于非施工單位原因造成的費用增加或經(jīng)濟損失，應由建設單位給予補償。根據(jù)有關(guān)法規(guī)、政策依據(jù)，向監(jiān)理和建設單位提出追加工程造價或變更索賠。

（二）2016年工作計劃和措施

1、2016年必須保證****一期二標段工程在12月30日前完工。

2、必須保證****一期二標段工程全部獲得合肥市優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)工程。

3、力爭****二期工程再中標，保證項目部施工連續(xù)不斷。

4、完成***5-5#樓的竣工驗收和結(jié)算，完成***30#樓的結(jié)算和決算。

篇（2）

一、 生產(chǎn)任務完成情況：

1、開發(fā)項目：所開發(fā)的項目有綜合樓、住宅樓，共三棟18層高樓約12萬㎡，總投資約2.5億元，該工程繼XX年啟動以來經(jīng)過三年多的努力，在全公司員工的共同配合下，已圓滿竣工。項目的存在，樹立了集團的良好形象，是集團公司領(lǐng)導的置業(yè)公司闖進省房地產(chǎn)行業(yè)的標志，是面向市場發(fā)展的第一步，是全體公司員工值得驕傲的顯著地標。

2、在項目的建設中深刻的體會到一個國有企業(yè)下的子公司要在現(xiàn)有的市場經(jīng)濟制度下生存并發(fā)展，我們還有很多東西要學習、要改變，在公司成立十個月來，工程技術(shù)部門也肩負的巨大的挑戰(zhàn)，此項目是公司的成長項目也是形象項目，我們部門在施工中必須要更加努力和細心，具體心得如下：

第一步：技術(shù)力量改變

通過這個項目，我們深刻的認識到我們部門在技術(shù)這點要求上還有很大的缺陷，對新事務的領(lǐng)悟能力不夠，對新施工工藝掌握不全面，對現(xiàn)場的管理和具體計劃安排上還有很大的差距，因為對某一項技術(shù)要求監(jiān)督的不到位，很容易就會讓施工方有機可乘，這樣也會公司帶來不必要的經(jīng)濟損失，因此我們部門每個人將會為此制定了一個學習計劃，邊學習邊交流邊考核，以此來提高個人的技術(shù)處理能力，為下一個工程做好充足的準備。

第二步：思想觀念改變：

國有企業(yè)有其特定的生存環(huán)境，有其獨特事務處理方式，但是對于我們部門在對外的施工中還仍然保持以往的高姿態(tài)、高調(diào)子、以自己為中心的思想，那么我們將遭受到市場經(jīng)濟的淘汰，現(xiàn)行的市場經(jīng)濟奉行的是公平競爭和抓住機遇再加勤奮、實干，目前我們正一步步走向這個區(qū)域，我們就要意識到在這個區(qū)域生存的條件是什么？該怎么樣去做才能生存，不能再依賴于以往的舊思想、舊觀念、舊的模式去衡量我們現(xiàn)在新的生存環(huán)境，我們必須要有這樣的思想轉(zhuǎn)變，只有轉(zhuǎn)變了這種觀念和思想我們才會有更好的發(fā)揮空間，通過項目二年多的現(xiàn)場施工管理我們也認識到了思想轉(zhuǎn)變的盲目和空白，因此下一個工程開始之前，我們就要先給自己的思想定一個位置，這也是我們部門在逐步努力向前轉(zhuǎn)變的第一步。

第三步：管理模式改變

俗話說：國有國法，家有家規(guī)。我們工程部門的來說，管理的好與壞直接影響到公司的經(jīng)濟利益。在此項目中仍然存在老管理模式，與此同時新的管理模式的加入也在逐步取代舊的管理模式，畢竟此項目是我們公司從成立以來最大的、直接面向市場的項目，無論從思想轉(zhuǎn)變還是到管理模式的改變和加強對于我們來說都需要一個過程，我們會在這個過程中認真學習和改變并逐步實施新的管理模式，從這個工程中我們已經(jīng)學習到了外界市場下的管理模式是什么樣子，每個職工對自身的要求應該是什么樣，全部門應該怎么去做。

工作中存在的主要問題：

1、合同的履行：此項目基本上嚴格履行了合同，但在工程款的支付上施工單位普遍的意見。建議在今后的項目中在工程開工后至竣工驗收之前，公司應嚴格按照合同約定的方式和期限支付工程款，按照中標價格和中標工期與施工單位嚴格履行承包合同。項目部才能嚴格要求施工單位按節(jié)點計劃完成工程任務。

2、工程分包：由于特殊原因，此項目分包單位過多，如：基礎分包、電梯分包、消防工程分包、防火門分包、入戶防火防盜門分包、陽臺欄桿分包、鋁合金門窗分包、幕墻工程分包。這類分包單位往往因?qū)I(yè)特殊、關(guān)系特殊，直接與業(yè)主聯(lián)系，總包和監(jiān)理難以對其進行管理。這其中有些分包單位與專業(yè)管理機構(gòu)、開發(fā)商、總包單位、監(jiān)理能很好的協(xié)調(diào)關(guān)系，能嚴格按要求完成工程任務，為開發(fā)商出謀劃策，節(jié)約投資，也有些單位——如防火門生產(chǎn)安裝方，由于其公司實力有限，管理不力，不能按合同給定的時間按時完成任務，且產(chǎn)品質(zhì)量未達到理想要求，直接影響了整個工程的竣工驗收。

3、監(jiān)理公司：監(jiān)理應當依照法律,法規(guī)及有關(guān)的技術(shù)標準,設計文件和建筑工程承包合同，對承包單位在施工質(zhì)量、建設工期、建設資金使用等方面，代表建設單位實施監(jiān)督,并履行法律法規(guī)規(guī)定的監(jiān)理安全管理職責。此項目選擇的二家監(jiān)理公司普遍現(xiàn)象是老同志多，經(jīng)驗型的專門人才太少，缺乏年富力強，理論水平高的中堅力量，不能適應日新月異的新技術(shù)、新工藝的工作要求，不具備專業(yè)齊全的專業(yè)人員，且部分監(jiān)理人員兼職過多，監(jiān)理力量投入不足，監(jiān)理職責不明，尤其在后期裝飾裝修階段，監(jiān)理更應本著對項目負責、敢抓敢管，不能放松管理，必須督促施工單位履行其管理職責。

4、企業(yè)形象：一個樓盤的銷售價格，不僅關(guān)系到樓盤的地理位置、規(guī)劃設計、建筑設計、戶型設計、建材采用、小區(qū)環(huán)境、配套設施、交通條件、銷售價格等因素，已經(jīng)上升到對休閑舒適、企業(yè)品牌、文化內(nèi)涵等多方面的綜合需求，對房地產(chǎn)企業(yè)樹立良好形象提出了更高的要求。

5、項目前期：一個項目的成功與否，項目的前期論證是最重要的。前期應做好充分的論證，包括可行性和設計階段。這樣雖加大了前期的成本，但是從整個項目的成本控制來考慮，前期的投入是事半功倍的。可行性研究對于一個房地產(chǎn)項目的成敗起著關(guān)鍵的作用，此項目雖然做了也是流于形式，都是靠感覺去上項目，這是非常危險的。雖然現(xiàn)在可以說此項目基本成功了，但對下一個項目我們應充分掌握消費者的心理，準確地估計市場的容量，制定好完美、可行的銷售計劃。另外在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量的減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項目得于順利進行下去。

6、項目設計：我們現(xiàn)在可以說此項目的設計不夠完美，其主要責任在我們。由于對市場了解不夠，住宅部分設計成塔樓，局部戶型的采光和通風存在一些問題，戶型面積過大，戶內(nèi)廚房面積過小，不能滿足現(xiàn)代生活要求，綜合樓的負一層過多考慮使用功能，在沒有與意向客戶簽定合同的情況下，按其要求北向設計了部分躍層，對后期的銷售工作帶來一些難題影響。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但對工程造價的影響可達75%以上，由此可見，設計質(zhì)量的好差直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學的設計，可降低工程造價10%。但在工程設計中不少設計人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟，任意提高安全系數(shù)或設計標準，而對經(jīng)濟上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。

7、成本控制：隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的一系列宏觀調(diào)控政策的出臺和房地產(chǎn)市場的不斷成熟，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)難于維持數(shù)年前的高利潤率，僅靠短平快運作，粗放式管理已經(jīng)無法適應目前的房地產(chǎn)市場狀況，必須要從多方面進行成本控制，方有可能實現(xiàn)理想的投資效益。要控制好房地產(chǎn)開發(fā)的成本，首先應選擇設計經(jīng)驗豐富的設計單位和主設計人員，一個好的設計是對項目成本的最好控制。在施工階段要及時對材料進行性能分析的基礎上力求先用價格低的材料，通過諸如改變配合比、使用添加劑等技術(shù)手段來降低材料消耗費用。通過建立分包商、材料商資料庫來選擇合適的分包商和材料商，也可對分包商、材料商采用招投標，實行“貨比三家”，選擇經(jīng)濟實力強和有現(xiàn)場管理經(jīng)驗、技術(shù)力量好、有熟練工人的分包商，以及產(chǎn)品質(zhì)量好、供貨時間能保證、信譽好的材料商 。同時做好事中控制，即工程成本形成過程中的控制，做到“邊做邊算、不斷調(diào)整”，切實控制住成本。同時要想方設法減少和避免無效管理和勞動，把降低工程成本的觀念滲透到每個施工管理環(huán)節(jié)中。

8、與政府各部門的關(guān)系處理上：在房地產(chǎn)開發(fā)中還有一大塊費用就是政府性質(zhì)的收費，這些費用一般都有明文規(guī)定。但是也有很多費用時可以折減，此項目交納的政府規(guī)費為1524萬元，占項目總成本的6.5%。對于這塊費用就是一句話：了解政策，和各政府部門搞好關(guān)系。 用最少的錢去辦最多的事。但是這是牽扯到各方關(guān)系最多的地方，我們開發(fā)商一定要控制好，這就需要處理關(guān)系時的靈活和智慧。

9、管理上：管理的嚴密對于一個項目的成功而起怕作用是不言而喻的。與其他項目相比較，房地產(chǎn)開發(fā)項目對于管理的要求是更高的，因為它更復雜，涉及的面廣，時間跨度大。如果管理上稍微出現(xiàn)點紕漏或者松懈，可能就會造成很大的損失。我覺得是對項目的成功、成本控制最有意義的，就是對施工隊伍的選擇和對材料的管理。可以這樣說，在施工階段，投資是最大，但項目的投資已經(jīng)定了，也沒有彈性了，在這里把握的原則是少浪費。所以說施工隊伍和材料是最關(guān)鍵的。在保證工程質(zhì)量的前提下，提出各種施工方案，并從技術(shù)和經(jīng)濟上進行對比評價。尤其是像從去年九月末至今的主要建材市場價格的大幅度上揚，預結(jié)算員應做好價差分析及時向上反映，對于我們?nèi)蘸蟮慕Y(jié)算及后序工程的成本控制工作具有積極意義。

2009年的收獲

一是錘煉了自我，提高了自身的生存本領(lǐng)和競爭能力。在激烈的市場競爭中，使我對事物的判斷，對事情的決策斡旋能力有了很大的提高。從草率決定到嚴謹思維；從一件事情需層層請示到自己獨立思考決策判斷；從事事依賴別人到自己協(xié)調(diào)方方面面關(guān)系獨立完成一個項目。經(jīng)過各個階段的學習鍛煉，我感覺自身在為人處事方面經(jīng)歷了深刻的轉(zhuǎn)型。

二是開闊了眼界，學會了用全方位的思維去了解社會、思考人生。在工作中我對市場經(jīng)濟的規(guī)律有了更加深刻的認識。在新經(jīng)濟時代，科技、信息、誠信、團隊合作精神顯得尤為重要。

三是體驗了競爭，加速了自身知識的不斷更新和個性的不斷完善。商業(yè)競爭無情，需要的是高效率，在信息獲取、決策、執(zhí)行任何一個環(huán)節(jié)反映遲緩，機遇稍縱即逝。而這些必須全面的知識和快捷的信息。在不斷的學習中，要拓寬了自己的知識層面。怡景苑工作的每個階段都經(jīng)歷了種種意想不到的困難，至今記憶憂新。在項目的每一個階段都要謹慎思維、不能出現(xiàn)一點紕漏。

2009年即將過去了，轉(zhuǎn)眼間又將跨過一個年度之坎，回首這一年，內(nèi)心不禁感慨萬千，2009年，雖沒有轟轟烈烈的戰(zhàn)果，但也算經(jīng)歷了一段不平凡的考驗和磨礪。非常感謝相關(guān)領(lǐng)導給我這個成長的平臺，令我在工作中不斷的學習、不斷的進步，慢慢的提升自身的素質(zhì)與才能。回首這一年，我走過人生很重要的一個階段，使我懂得了很多，領(lǐng)導給予了我很多的支持與關(guān)愛，在此我向相關(guān)領(lǐng)導及各位同事表示最衷心的感謝，有你們的協(xié)助才能使我在工作中更加的得心應手，也因為有你們的幫助，才能令到公司的發(fā)展更上一個臺階。

2010年的工作，我相信比之2009年會好做很多。首先一條就是金融危機對我們的影響開始逐漸的變小，人民也開始逐漸的開始購房，這些都是必然的，金融危機不可能永遠的持續(xù)下去。所以我想我會在2010年的工作中做到更好。能夠走到今天主管的位置，我付出了很大的努力，也是工作成績斐然才得來的，我會珍惜現(xiàn)在的工作，將我的工作做到最好的！

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房地產(chǎn)公司營銷策劃書

篇（3）

一、生產(chǎn)任務完成情況：

1、開發(fā)項目：所開發(fā)的項目有綜合樓、住宅樓，共三棟18層高樓約12萬㎡，總投資約2.5億元，該工程繼XX年啟動以來經(jīng)過三年多的努力，在全公司員工的共同配合下，已圓滿竣工。項目的存在，樹立了集團的良好形象，是集團公司領(lǐng)導的置業(yè)公司闖進省房地產(chǎn)行業(yè)的標志，是面向市場發(fā)展的第一步，是全體公司員工值得驕傲的顯著地標。

2、在項目的建設中深刻的體會到一個國有企業(yè)下的子公司要在現(xiàn)有的市場經(jīng)濟制度下生存并發(fā)展，我們還有很多東西要學習、要改變，在公司成立十個月來，工程技術(shù)部門也肩負的巨大的挑戰(zhàn)，此項目是公司的成長項目也是形象項目，我們部門在施工中必須要更加努力和細心，具體心得如下：

第一步：技術(shù)力量改變

通過這個項目，我們深刻的認識到我們部門在技術(shù)這點要求上還有很大的缺陷，對新事務的領(lǐng)悟能力不夠，對新施工工藝掌握不全面，對現(xiàn)場的管理和具體計劃安排上還有很大的差距，因為對某一項技術(shù)要求監(jiān)督的不到位，很容易就會讓施工方有機可乘，這樣也會公司帶來不必要的經(jīng)濟損失，因此我們部門每個人將會為此制定了一個學習計劃，邊學習邊交流邊考核，以此來提高個人的技術(shù)處理能力，為下一個工程做好充足的準備。

第二步：思想觀念改變：

國有企業(yè)有其特定的生存環(huán)境，有其獨特事務處理方式，但是對于我們部門在對外的施工中還仍然保持以往的高姿態(tài)、高調(diào)子、以自己為中心的思想，那么我們將遭受到市場經(jīng)濟的淘汰，現(xiàn)行的市場經(jīng)濟奉行的是公平競爭和抓住機遇再加勤奮、實干，目前我們正一步步走向這個區(qū)域，我們就要意識到在這個區(qū)域生存的條件是什么？該怎么樣去做才能生存，不能再依賴于以往的舊思想、舊觀念、舊的模式去衡量我們現(xiàn)在新的生存環(huán)境，我們必須要有這樣的思想轉(zhuǎn)變，只有轉(zhuǎn)變了這種觀念和思想我們才會有更好的發(fā)揮空間，通過項目二年多的現(xiàn)場施工管理我們也認識到了思想轉(zhuǎn)變的盲目和空白，因此下一個工程開始之前，我們就要先給自己的思想定一個位置，這也是我們部門在逐步努力向前轉(zhuǎn)變的第一步。

第三步：管理模式改變

俗話說：國有國法，家有家規(guī)。我們工程部門的來說，管理的好與壞直接影響到公司的經(jīng)濟利益。在此項目中仍然存在老管理模式，與此同時新的管理模式的加入也在逐步取代舊的管理模式，畢竟此項目是我們公司從成立以來最大的、直接面向市場的項目，無論從思想轉(zhuǎn)變還是到管理模式的改變和加強對于我們來說都需要一個過程，我們會在這個過程中認真學習和改變并逐步實施新的管理模式，從這個工程中我們已經(jīng)學習到了外界市場下的管理模式是什么樣子，每個職工對自身的要求應該是什么樣，全部門應該怎么去做。

工作中存在的主要問題：

1、合同的履行：此項目基本上嚴格履行了合同，但在工程款的支付上施工單位普遍的意見。建議在今后的項目中在工程開工后至竣工驗收之前，公司應嚴格按照合同約定的方式和期限支付工程款，按照中標價格和中標工期與施工單位嚴格履行承包合同。項目部才能嚴格要求施工單位按節(jié)點計劃完成工程任務。

2、工程分包：由于特殊原因，此項目分包單位過多，如：基礎分包、電梯分包、消防工程分包、防火門分包、入戶防火防盜門分包、陽臺欄桿分包、鋁合金門窗分包、幕墻工程分包。這類分包單位往往因?qū)I(yè)特殊、關(guān)系特殊，直接與業(yè)主聯(lián)系，總包和監(jiān)理難以對其進行管理。這其中有些分包單位與專業(yè)管理機構(gòu)、開發(fā)商、總包單位、監(jiān)理能很好的協(xié)調(diào)關(guān)系，能嚴格按要求完成工程任務，為開發(fā)商出謀劃策，節(jié)約投資，也有些單位——如防火門生產(chǎn)安裝方，由于其公司實力有限，管理不力，不能按合同給定的時間按時完成任務，且產(chǎn)品質(zhì)量未達到理想要求，直接影響了整個工程的竣工驗收。

3、監(jiān)理公司：監(jiān)理應當依照法律,法規(guī)及有關(guān)的技術(shù)標準,設計文件和建筑工程承包合同，對承包單位在施工質(zhì)量、建設工期、建設資金使用等方面，代表建設單位實施監(jiān)督,并履行法律法規(guī)規(guī)定的監(jiān)理安全管理職責。此項目選擇的二家監(jiān)理公司普遍現(xiàn)象是老同志多，經(jīng)驗型的專門人才太少，缺乏年富力強，理論水平高的中堅力量，不能適應日新月異的新技術(shù)、新工藝的工作要求，不具備專業(yè)齊全的專業(yè)人員，且部分監(jiān)理人員兼職過多，監(jiān)理力量投入不足，監(jiān)理職責不明，尤其在后期裝飾裝修階段，監(jiān)理更應本著對項目負責、敢抓敢管，不能放松管理，必須督促施工單位履行其管理職責。

4、企業(yè)形象：一個樓盤的銷售價格，不僅關(guān)系到樓盤的地理位置、規(guī)劃設計、建筑設計、戶型設計、建材采用、小區(qū)環(huán)境、配套設施、交通條件、銷售價格等因素，已經(jīng)上升到對休閑舒適、企業(yè)品牌、文化內(nèi)涵等多方面的綜合需求，對房地產(chǎn)企業(yè)樹立良好形象提出了更高的要求。

5、項目前期：一個項目的成功與否，項目的前期論證是最重要的。前期應做好充分的論證，包括可行性和設計階段。這樣雖加大了前期的成本，但是從整個項目的成本控制來考慮，前期的投入是事半功倍的。可行性研究對于一個房地產(chǎn)項目的成敗起著關(guān)鍵的作用，此項目雖然做了也是流于形式，都是靠感覺去上項目，這是非常危險的。雖然現(xiàn)在可以說此項目基本成功了，但對下一個項目我們應充分掌握消費者的心理，準確地估計市場的容量，制定好完美、可行的銷售計劃。另外在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量的減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項目得于順利進行下去。

6、項目設計：我們現(xiàn)在可以說此項目的設計不夠完美，其主要責任在我們。由于對市場了解不夠，住宅部分設計成塔樓，局部戶型的采光和通風存在一些問題，戶型面積過大，戶內(nèi)廚房面積過小，不能滿足現(xiàn)代生活要求，綜合樓的負一層過多考慮使用功能，在沒有與意向客戶簽定合同的情況下，按其要求北向設計了部分躍層，對后期的銷售工作帶來一些難題影響。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但對工程造價的影響可達75%以上，由此可見，設計質(zhì)量的好差直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學的設計，可降低工程造價10%。但在工程設計中不少設計人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟，任意提高安全系數(shù)或設計標準，而對經(jīng)濟上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。

7、成本控制：隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的一系列宏觀調(diào)控政策的出臺和房地產(chǎn)市場的不斷成熟，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)難于維持數(shù)年前的高利潤率，僅靠短平快運作，粗放式管理已經(jīng)無法適應目前的房地產(chǎn)市場狀況，必須要從多方面進行成本控制，方有可能實現(xiàn)理想的投資效益。要控制好房地產(chǎn)開發(fā)的成本，首先應選擇設計經(jīng)驗豐富的設計單位和主設計人員，一個好的設計是對項目成本的最好控制。在施工階段要及時對材料進行性能分析的基礎上力求先用價格低的材料，通過諸如改變配合比、使用添加劑等技術(shù)手段來降低材料消耗費用。通過建立分包商、材料商資料庫來選擇合適的分包商和材料商，也可對分包商、材料商采用招投標，實行“貨比三家”，選擇經(jīng)濟實力強和有現(xiàn)場管理經(jīng)驗、技術(shù)力量好、有熟練工人的分包商，以及產(chǎn)品質(zhì)量好、供貨時間能保證、信譽好的材料商。同時做好事中控制，即工程成本形成過程中的控制，做到“邊做邊算、不斷調(diào)整”，切實控制住成本。同時要想方設法減少和避免無效管理和勞動，把降低工程成本的觀念滲透到每個施工管理環(huán)節(jié)中。

8、與政府各部門的關(guān)系處理上：在房地產(chǎn)開發(fā)中還有一大塊費用就是政府性質(zhì)的收費，這些費用一般都有明文規(guī)定。但是也有很多費用時可以折減，此項目交納的政府規(guī)費為1524萬元，占項目總成本的6.5%。對于這塊費用就是一句話：了解政策，和各政府部門搞好關(guān)系。用最少的錢去辦最多的事。但是這是牽扯到各方關(guān)系最多的地方，我們開發(fā)商一定要控制好，這就需要處理關(guān)系時的靈活和智慧。

9、管理上：管理的嚴密對于一個項目的成功而起怕作用是不言而喻的。與其他項目相比較，房地產(chǎn)開發(fā)項目對于管理的要求是更高的，因為它更復雜，涉及的面廣，時間跨度大。如果管理上稍微出現(xiàn)點紕漏或者松懈，可能就會造成很大的損失。我覺得是對項目的成功、成本控制最有意義的，就是對施工隊伍的選擇和對材料的管理。可以這樣說，在施工階段，投資是最大，但項目的投資已經(jīng)定了，也沒有彈性了，在這里把握的原則是少浪費。所以說施工隊伍和材料是最關(guān)鍵的。在保證工程質(zhì)量的前提下，提出各種施工方案，并從技術(shù)和經(jīng)濟上進行對比評價。尤其是像從去年九月末至今的主要建材市場價格的大幅度上揚，預結(jié)算員應做好價差分析及時向上反映，對于我們?nèi)蘸蟮慕Y(jié)算及后序工程的成本控制工作具有積極意義。

2009年的收獲

一是錘煉了自我，提高了自身的生存本領(lǐng)和競爭能力。在激烈的市場競爭中，使我對事物的判斷，對事情的決策斡旋能力有了很大的提高。從草率決定到嚴謹思維；從一件事情需層層請示到自己獨立思考決策判斷；從事事依賴別人到自己協(xié)調(diào)方方面面關(guān)系獨立完成一個項目。經(jīng)過各個階段的學習鍛煉，我感覺自身在為人處事方面經(jīng)歷了深刻的轉(zhuǎn)型。

二是開闊了眼界，學會了用全方位的思維去了解社會、思考人生。在工作中我對市場經(jīng)濟的規(guī)律有了更加深刻的認識。在新經(jīng)濟時代，科技、信息、誠信、團隊合作精神顯得尤為重要。

篇（4）

姓 名：閆首超

業(yè) 務 工 作總結(jié)

本人**，2013年7月畢業(yè)于煙臺職業(yè)學院，大專學歷，所學建筑工程技術(shù)專業(yè)。進入公司工作已有三年，從新員工培訓到現(xiàn)在熟練的完成分配的各項工作，每個過程走過來都有深深的感觸。新環(huán)境、新領(lǐng)導、新同事、新崗位，對我來說是一個良好的發(fā)展機遇，是一個很好的鍛煉和提升自己各方面能力的機會。在這幾年的工作和學習過程中，在領(lǐng)導的悉心指導下，在各位同事的大力支持和幫助下，使我能夠很快地適應了公司的管理與運作程序，讓我不論在工作還是在為人處事上都學到了很多。

經(jīng)過這幾年的磨礪，先后接手了福惠家園22#和2#住宅樓、探沂新城中學9#綜合樓、平邑棚戶區(qū)小區(qū)改造、平邑蒙陽社區(qū)等工程，公司領(lǐng)導給了我參與跟蹤服務工作的機會。到崗后，我努力熟悉全過程跟蹤服務的流程及各項內(nèi)容。這幾年中對公司的營運體系有了更深的認識。期間我還參加了公司組織的各項培訓及學習，和同事的共事中積攢了寶貴的經(jīng)驗，有所付出就有所收獲，我的心得也就多了一些。今年還參加公司年慶典活動，從中提升了自己的講解能力。組織項目組活動提升了自己的人際協(xié)調(diào)能力。

總結(jié)這幾年的工作，盡管有了一定的進步和成績，但在很多方面還存在著不足。首先，缺乏工作實踐經(jīng)驗，在工作中未能全面的考慮各方面的因素，不能很圓滑的處理各方面的關(guān)系，創(chuàng)造性的工作思路還不是很多，效率低；其次，跟蹤服務意識沒有上升到一定的高度，在造價崗位期間沒有很好處理由于發(fā)包方及承包方之間關(guān)系造成的工作失誤，沒有做到謹慎處理事情。再次，自己對造價咨詢、全過程跟蹤服務很多領(lǐng)域都一知半解，未能抓住機會更深入的展開工作。

以后我將以更加飽滿的熱情和不斷進取的精神，去努力做好每一件事，為公司的發(fā)展壯大盡自己的一份薄力。做好以下幾個方面的工作：

1、立足自己崗位，把造價咨詢工作做精做細。

2、加強預算方面的知識的學習，為客戶服務好。

3、深入了解造價咨詢及全過程跟蹤服務系統(tǒng)，爭取出色完成公司分配的各項工作。

4、認真虛心的向同事學習，聽從上級的教誨。

5、主動配合同事的工作，主動了解工作狀況，及時向上級反應工作狀況。

6、加強專業(yè)知識水平的提高，不斷拓展自己的知識面，爭取在實踐中不斷積累更多的經(jīng)驗，努力使自己成為一名多面手的人才。

本人承諾：所提供得個人信息和證明材料真實準確，對因提供有關(guān)信息、證件不實或違反有關(guān)規(guī)定造成的后果，責任自負。

個人簽字：

篇（5）

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼： A 文章編號：

引言

商業(yè)房地產(chǎn)項目后評價起源于美國，并在60年代得到了很大的發(fā)展。我國商業(yè)房地產(chǎn)項目后評價起步比較晚，但是隨著對后商業(yè)房地產(chǎn)后評價重要性的深入了解，商業(yè)房地產(chǎn)項目后評價迅速被運用到我國的各行各業(yè)。雖然得到了廣泛的應用，但是后評價在商業(yè)房地產(chǎn)項目中的運用依然經(jīng)常被忽略或者只是形式重于內(nèi)容。如在招商過程中或者項目運行中的各種變更，直接增加項目投資、工期延長等等。正因為這樣，對于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目，推行項目后評價是非常有必要的，有利于提高開發(fā)建設與經(jīng)營管理水平，增強房地產(chǎn)企業(yè)的國際競爭力。

一、商業(yè)房地產(chǎn)項目后評價內(nèi)容

商業(yè)房地產(chǎn)項目后評價是在項目建設完成并到達一定設計能力后，對項目的前期工作、項目建設、建成后經(jīng)營管理情況等進行調(diào)查研究，從而判斷項目的實施結(jié)果與計劃目標的差距，以確定項目策劃和判斷的正確性，找出產(chǎn)生偏差的原因，總結(jié)經(jīng)驗教訓，并通過及時有效的信息反饋，對項目現(xiàn)狀制定切實可行的對策及措施，為今后完善項目策劃、項目實施和管理、項目監(jiān)督、項目經(jīng)營管理等工作創(chuàng)造條件，提高投資效益。

從商業(yè)房地產(chǎn)項目的獨特角度來看，其后評價內(nèi)容主要有以下幾個部分:

(1)項目決策后評價

主要包括項目可行性研究報告內(nèi)容與形式是否符合國家有關(guān)批復文件、部門的規(guī)定,項目決策程序是否符合基本建設程序等；

(2)規(guī)劃設計后評價

主要是設計單位選擇;規(guī)劃布局與交通的組織；

(3)項目施工后評價

主要包括施工準備工作評價和施工管理工作的評價；

(4)項目商業(yè)運營后評價

指商業(yè)建設項目完成后實際運營情況和預測情況或其他同類經(jīng)營項目的經(jīng)營狀況相比較,分析和研究偏離程度及其原因,系統(tǒng)地總結(jié)經(jīng)驗教訓；

(5)項目效益后評價

包含項目經(jīng)濟效益后評價,社會效益后評價及環(huán)境效益后評價。

二、商業(yè)房地產(chǎn)項目后評價作用

1.提高項目決策與經(jīng)營管理水平

商業(yè)房地產(chǎn)項目后期的經(jīng)營與前期的建設同等重要，其運營周期比較長。在項目建設過程中，參與人員眾多，但大多數(shù)人都沒能全面的了解與參與項目建設與經(jīng)營的全過程。通過房地產(chǎn)項目后評價，不僅可以檢驗工作人員的前期決策水平與后期經(jīng)營管理水平，還可以使每一位參與人員清晰地看到項目開發(fā)建設與經(jīng)營管理的成功失敗之處，總結(jié)經(jīng)驗教訓，增強責任感，努力做好前期決策與后期經(jīng)營管理工作，提高項目預測的準確性、經(jīng)營管理的合理性，從而提高未來項目決策與經(jīng)營管理的科學化水平。

2.指導其它在建或新建項目順利進行

商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)要經(jīng)過一個復雜的過程。在這個過程中，有許多開發(fā)建設與經(jīng)營管理的經(jīng)驗教訓值得借鑒。房地產(chǎn)項目后評價可以通過分析項目實施的實際效果，反映項目各個環(huán)節(jié)中出現(xiàn)的問題，提出相應改進措施和解決方法。若是決策失誤，應給予決策者分析，并明確其責任，督促他們在主觀上認真作好項目決策工作，同時采取可行的再決策；若是客觀環(huán)境改變等不可控因素的影響，可尋求適宜的客觀環(huán)境以求得更好的生存和發(fā)展。通過項目后評價，對已建成項目的實際情況進行分析研究，總結(jié)經(jīng)驗教訓，及時反饋信息、提出建議，指導其他在建或新建項目的順利進行，實現(xiàn)項目預期目標，降低風險。

3.檢驗前期決策的正確性

在前期決策中，在對房地產(chǎn)項目進行分析的過程中，選用的參數(shù)基本上都是預測值，存在很多的不確定性因素，決策結(jié)果有待進一步檢驗。房地產(chǎn)項目后評價是在建設項目投入使用后的管理經(jīng)營活動中進行的，評價參數(shù)大多來源于實際，評價結(jié)果更接近真實。項目實施的效果有沒有達到預期目標可以通過項目后評價得到檢驗。因此房地產(chǎn)項目后評價對項目的實施與投資決策起著重要的監(jiān)督作用。

三、商業(yè)房地產(chǎn)項目后評價方法

房地產(chǎn)項目后評價的方法是定性分析與定量分析相結(jié)合的方法，往小了說，常用的基本方法有以下幾種：

（1）成功度評價法

主要根據(jù)評價專家或?qū)＜医M的經(jīng)驗，綜合房地產(chǎn)項目后評價各項指標的評價結(jié)果，對項目的成功程度做出定性的分析。

（2）邏輯框架法

它是一種概念化論述項目的方法，即用一張簡單的框圖來清晰地分析一個復雜項目的內(nèi)涵和關(guān)系，主要是讓它更容易被理解。

（3）對比法

主要有前后對比和有無對比兩種方法。

1）前后對比法：將項目實施之前與項目完成之后的情況加以對比，以確定項目效益的一種方法。

2）有無對比法：將商業(yè)房地產(chǎn)項目實際發(fā)生的情況與若無項目可能發(fā)生的情況進行對比，以度量項目的真實效益、影響和作用。

四、對商業(yè)房地產(chǎn)項目后評價的幾點建議

1.科學的投資決策和項目管理

科學的投資決策和項目管理能夠確保項目整個運作過程有條不紊的進行，準確記錄相關(guān)手續(xù)和各種事件，檔案資料齊全，有利于房地產(chǎn)項目后評價實際數(shù)據(jù)及資料的采集，對事件發(fā)生以后的原因分析奠定了良好的基礎。各項責任的認定及房地產(chǎn)項目后評價結(jié)論的得出，較大程度地減少了后評價中的人為因素和不確定因素對房地產(chǎn)項目后評價結(jié)果的影響。

2.加強對項目后評價人員的培訓

項目后評價是一項復雜而繁瑣的工作，后評價人員的素質(zhì)也在一定程度上有一定的決定因素，后評價人員素質(zhì)越高，后評價工作就越能取得預期成果。所以要求后評價項目管理人員既要懂投資、經(jīng)營，又要懂技術(shù)，經(jīng)濟。通過加強后評價人才的培訓，形成比較完善的培訓體系，培養(yǎng)出一些后評價優(yōu)秀人才，才能更好的為后評價工作奠定堅實的基礎。

3.合理選擇后評價時機

合理選擇商業(yè)房地產(chǎn)后評價的時機，對后評價的結(jié)果具起到?jīng)Q定性的作用。如果過早的進行后評價分析，項目效益和目標很難達到，另一方面，項目所產(chǎn)生的影響不容易分析；若果過晚進行后評價分析，對項目熟悉的人員可能會有所變動，不能及時對項目的經(jīng)驗進行總結(jié)和在項目中得到的教訓進行有效地推廣，這些情況都不利于項目后評價工作的進行和后評價效果的發(fā)揮。項目后評價時機的合理選擇應根據(jù)不同項目的實際情況來定，一般情況下，商業(yè)房地產(chǎn)項目后評價應選擇在竣工項目達到設計生產(chǎn)能力后的1～2年內(nèi)進行。此時項目已經(jīng)過竣工驗收，投資決策也已經(jīng)明確，并經(jīng)歷了幾年的生產(chǎn)經(jīng)營活動，初步取得了經(jīng)營效益和社會、環(huán)境影響，基本具備了后評價的條件。在這個時期開展后評價，評價的結(jié)果不但可以最大限度的反映項目的實際情況，也能夠及時總結(jié)經(jīng)驗教訓，指導在建和未來新建項目的順利進行。

4.建立項目后評價的法律保障

商業(yè)房地產(chǎn)后評價表面上看只是經(jīng)濟問題，實際上也關(guān)乎社會影響問題，不管是政府還是開發(fā)商都對此有密切的關(guān)系，都應該有社會責任感。在市場經(jīng)濟體制的背景下，建設項目后評價是約束投資管理的一種手段，同時也是投資項目管理不可或缺的重要部分。《投資法》中應明確規(guī)定項目后評價的程序、內(nèi)容和方法，而后評價經(jīng)費應包括在項目概算中，不能隨意挪動，另外，日常管理費用應納入財政支出。

結(jié)語

隨著我國投資體制的改革,后評價在我國投資項目中的作用越來越突出。在商業(yè)房地產(chǎn)中應用項目后評價,對于全面總結(jié)投資項目的決策、實施和運營情況,分析項目的技術(shù)、經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益和影響,為投資決策和項目管理提供經(jīng)驗教訓,改進并完善建成項目,提高其可持續(xù)性具有重要的意義。

參考文獻

[1]陳煜紅.對比法在商業(yè)地產(chǎn)項目后評價中的應用[J].中國住宅設施,2006(01):26-32.

[2]倪嶸.投資項目后評價方法[J].技術(shù)與市場.2008,(11):49-51.

篇（6）

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）07-0-01

一、簡述房地產(chǎn)項目整體定位與經(jīng)濟評價的含義

房地產(chǎn)企業(yè)要想在項目開發(fā)過程中獲得更高的經(jīng)濟效益，就必須進行精準的項目整體定位與經(jīng)濟評價，以便為項目營銷方案的制定與有效性的提高提供條件。（1）房地產(chǎn)項目的整體定位：房地產(chǎn)項目的整體定位是以詳細而全面的市場調(diào)查為基礎的，項目管理人員對市場進行可靠的分析，從而選擇適宜的目標市場，確定能夠承受項目消費的客戶群體，同時，針對房地產(chǎn)項目的檔次與建設標準進行嚴格的制定，以保證房地產(chǎn)項目定位的精準性；（2）房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟評價：房地產(chǎn)項目管理人員，在項目成本花費的基礎上進行合理評價，包括項目規(guī)模、項目空間構(gòu)想、項目分項的投資估算、項目投資總額等，從而估算出房地產(chǎn)項目在建成后可能產(chǎn)生的經(jīng)濟效益，這個過程即是房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟評價。

二、房地產(chǎn)項目整體定位與經(jīng)濟評價中存在的問題

目前由于固有觀念，傳統(tǒng)思維及評價手段等影響在房地產(chǎn)項目整體定位與經(jīng)濟評價中易出現(xiàn)如下問題，影像定位與評價準確性。

（一）整體定位中存在的問題

（1）房地產(chǎn)企業(yè)對項目整體定位的認識不足，熱衷于利用廣告宣傳手段提升房地產(chǎn)項目在市場中的影響力。這種宣傳手段單一、缺乏創(chuàng)新性，同時，并未充分地考慮到市場需求與消費者的消費心理，缺乏科學的戰(zhàn)略規(guī)劃，導致房地產(chǎn)項目的整體定位不準確，難以有效地提升房地產(chǎn)項目獨特性與有效性；（2）一些房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目整體定位過程中，往往會參考其他項目，尤其是在房地產(chǎn)項目規(guī)模越來越大、水準越來越高的時候，更是容易產(chǎn)生整體定位雷同、流于形式等問題，使房地產(chǎn)項目缺乏新穎性、親切性、相容性，難以為消費者提供安全、舒適、綠色的生活、辦公環(huán)境；（3）不同的房地產(chǎn)項目是針對不同消費群體開發(fā)的，完善的客戶資源管理平臺對項目整體定位精準性的提升具有重要的推動作用。但很多的房地產(chǎn)企業(yè)過度重視項目開發(fā)，忽視客戶管理，并未能與客戶建立有效地溝通，難以把握客戶需求變化，從而對消費群體的定位出現(xiàn)不準確的問題，影響房地產(chǎn)項目整體定位工作的效率。

（二）經(jīng)濟評價中存在的問題

（1）目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)正處于發(fā)展階段，很多的理論研究與實踐探討還沒有達到熟練的程度，一些房地產(chǎn)企業(yè)未能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項目經(jīng)濟評價給予足夠的重視，或者項目的經(jīng)濟評價缺乏科學性與全面性，經(jīng)濟評價效率與質(zhì)量不高，嚴重影響經(jīng)濟評價工作的有效性；（2）一些房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得經(jīng)濟效益，擅自更改房地產(chǎn)項目的一些數(shù)據(jù)、信息等，從而使項目的經(jīng)濟評估報告出現(xiàn)不真實的問題，經(jīng)濟評價報告缺乏參考意義，影響房地產(chǎn)項目營銷策略的科學制定與有效實施。

三、房地產(chǎn)項目整體定位與經(jīng)濟評價的策略

為提高定位和評價準確房地產(chǎn)企業(yè)必須針對項目整體定位與經(jīng)濟評價問題進行嚴密地調(diào)查與思考，并結(jié)合企業(yè)實際發(fā)展情況與經(jīng)營方針，揚長避短，發(fā)揮優(yōu)勢，制定出更為有效的項目營銷策略，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，保證房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟實力、技術(shù)實力、管理實力等的不斷提高。

（一）房地產(chǎn)項目整體定位的策略

房地產(chǎn)項目的整體定位，不僅包括項目產(chǎn)品的定位，同時包括其在市場中的定位、消費者心中的定位等，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須結(jié)合全部的影響因素，遵循相關(guān)原則對房地產(chǎn)項目進行綜合思考與分析，從而保證房地產(chǎn)項目整體定位的精準性。

房地產(chǎn)項目的整體定位的最終目的是促進企業(yè)發(fā)展，因此，項目整體定位工作需要在結(jié)合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，并詳細分析房地產(chǎn)市場的情況，同時，在滿足房地產(chǎn)項目功能的基礎上，加強對市場定位、產(chǎn)品定位、消費者定位的研究，并對項目的經(jīng)濟風險進行科學預測，以便保證房地產(chǎn)項目整體定位的科學性與經(jīng)濟性；遵循房地產(chǎn)項目整體定位的原則，房地產(chǎn)項目應該注重對項目產(chǎn)品定位、市場定位以及消費者定位等方面的探討，針對不同的項目產(chǎn)品制定不同的開發(fā)方案；房地產(chǎn)市場瞬息萬變，在項目開發(fā)前必須對市場進行調(diào)查分析，了解市場供需關(guān)系，以滿足市場需求；對于消費者（客戶）的定位，需要完善客戶管理平臺，加強溝通從而了解消費者的需求，針對不同需求制定不同的營銷方案，有利于提高房地產(chǎn)項目營銷方案的實效性。

（二）房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價的策略

房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價的終極目的即是降低項目開發(fā)的風險，提高項目的經(jīng)濟效益，因此，在進行項目經(jīng)濟評價過程中，需要對房地產(chǎn)項目的規(guī)模、定位等進行綜合分析，并結(jié)合項目實際情況創(chuàng)新評價的方法，以全面性、客觀性、及時性為原則，加強項目預算、成本估算、效益測算等項目的經(jīng)濟評價，以最大化提高經(jīng)濟評價報表的科學性與可靠性，從而為提高房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價的參考價值奠定基礎。

篇（7）

1引言

自改革開放以來，隨著經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化進程的不斷推進，進入城市的人口越來越多，致使房地產(chǎn)業(yè)火熱發(fā)展，自2007年房地產(chǎn)業(yè)就達到發(fā)展的最高點，從2008年開始房地產(chǎn)的樓市逐步進入調(diào)整階段，無論從成交價格來看，還是成交量來看都或多或少的萎縮。然而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，已經(jīng)成為拉動國家GDP快速增長的重要因素之一[1]，更是成為政府和金融部門關(guān)注的重點，因此近兩年政府不斷出臺各式各樣的房地產(chǎn)調(diào)控政策，從房地產(chǎn)的萎靡開始，各大省市逐步從原來的房屋限購到現(xiàn)在的取消限購，貸款利率的降低等等方面來刺激房地產(chǎn)市場，但這些舉動都沒怎么影響市場的回暖。做好房地產(chǎn)本身的評價及控制對于目前房地產(chǎn)企業(yè)的生存就顯得格外重要，一個房地產(chǎn)企業(yè)想要度過這幾年的萎靡市場，想要在這樣的環(huán)境下生存，就只能從自身出發(fā)，在開發(fā)滿足消費者需求項目的基礎上，不斷把控自己的成本關(guān)，將成本降至最低，并時時對成本進行評價分析，找出一個狀態(tài)點影響成本加大的因素，及時調(diào)整成本管理力度，本文就是在房地產(chǎn)項目開發(fā)基礎上，分析影響房地產(chǎn)成本加大的主要因素，旨為給房地產(chǎn)企業(yè)一個指引，使得其能夠在這如此的房地產(chǎn)市場環(huán)境更好的發(fā)展。

2房地產(chǎn)項目成本評價指標的建立

2.1評價指標體系的建立原則

為了建立一套科學的、客觀的、全面的房地產(chǎn)項目成本項目綜合評價指標體系，本文總結(jié)以往影響房地產(chǎn)成本的特點，以項目的全生命周期展開分析，并遵循以下原則：

（1）全面性、科學性原則。影響房地產(chǎn)項目成本增大的因素很多，只有建立一個全面而科學的綜合評價指標體系才能正確、客觀的評價房地產(chǎn)項目成本的現(xiàn)狀，找到減少成本的控制措施。

（2）差異性原則。我國土地區(qū)域面積廣泛，不同的地方，經(jīng)濟發(fā)展不一樣，房地產(chǎn)項目所產(chǎn)生的成本也不一樣，因此，我們要能根據(jù)不同地方的不能的成本差異靈活設置分析指標。

（3）層次性原則[2]。房地產(chǎn)項目的成本評價類似于一個復雜的系統(tǒng)，它可以分解為多個子系統(tǒng)，在不同層次上采用不同的指標，有利于房地產(chǎn)企業(yè)能夠直觀的對影響較大的因素進行調(diào)控。

（4）動態(tài)性原則。設計指標體系時應充分考慮系統(tǒng)的動態(tài)變化，要能夠綜合反映房地產(chǎn)項目成本的時時變化，便于房地產(chǎn)企業(yè)能夠時時進行預測和管理。

2.2評價指標體系的建立

評價指標體系是建立房地產(chǎn)項目成本評價的載體，房地產(chǎn)項目成本控制是一個全生命周期的動態(tài)成本控制，涉及房地產(chǎn)項目開發(fā)的各個階段，因此，必須依靠上述原則，通過對待評房地產(chǎn)項目認真研究，客觀而公正選擇評價指標，本文通過對西安曲江某房地產(chǎn)公司商品住宅項目進行成本研究，得出下列評價指標體系見表1。

3 可拓物元模型的構(gòu)建

3.1可拓評價方法的原理[4]

可拓學理論是蔡文于1983年提出的新理論方法，該理論定量地描述了事物特征的變換，以關(guān)聯(lián)函數(shù)值表示事物之間所具有得某種特征程度，從定性和定量兩個角度分析研究和解決不相容問題，能擺脫因主觀因素而產(chǎn)生的不必要麻煩，在處理實際問題時具有很強的科學性和適用性。

3.2可拓評價方法的基本步驟[5]

可拓評價方法是根據(jù)事物關(guān)于特征值來判斷其屬于某一集合的程度，通過可拓關(guān)聯(lián)函數(shù)的計算使評價結(jié)果定量化、精確化。

3.2.1確定經(jīng)典域。

設房地產(chǎn)項目成本評價的影響因素有m個評價等級Nj=（j=1，2，…，m），則經(jīng)典域就定義為各個影響因素Ci關(guān)于各個等級Nj的各個特征值Xji的取值范圍，則經(jīng)典域物元矩陣表示為：

其中，Rj為經(jīng)典域物元矩陣，Nj=（1，2，…m）為第j個等級，Xji為Nj關(guān)于事物特征Ci的量值范圍，即各個等級關(guān)于對應事物特征Ci的量值為（aji，bji）。

3.2.2確定節(jié)域

節(jié)域為Cp的各個特征關(guān)于全部等級的值域，則節(jié)域物元矩陣表示為：

其中Rp為節(jié)域物元矩陣，Np為事物等級的全體，Cp為全體特征因素，Xpi為Np關(guān)于事物特征Cp的節(jié)域，且有Xji∈Xpi（i=1，2，…m）。

3.2.3確定待評物元

將影響房地產(chǎn)項目成本評價的等級因子作為參數(shù)用物元來表示，稱為房地產(chǎn)項目成本評價的待評物元，則待評物元矩陣表示為：

其中Roj為待評物元矩陣，P0j表示待評房地產(chǎn)項目成本評價等級，Ci為P0j的事物特征參數(shù)，Xi=（i=1，2，…n）表示事物特征參數(shù)Ci具體的取值，它的取值是通過專家調(diào)查及計算房地產(chǎn)項目成本指標而來。

3.2.4確定權(quán)系數(shù)

確定事物特征Ci的權(quán)系數(shù)αi且 。每個事物特征因素的權(quán)重，一般都是由專家打分并結(jié)合以往類似研究案例，運用屬性層次模型求得。

3.2.5確定待評事物關(guān)于各等級的關(guān)聯(lián)度

根據(jù)可拓學理論的關(guān)聯(lián)函數(shù)定義，關(guān)聯(lián)函數(shù)表示為物元的量取值為實軸上一點，符合要求的范圍程度。即表示待評物元P0j關(guān)于事物特征參數(shù)具體值Xi屬于房地產(chǎn)項目成本評價等級Nj的程度。令有界區(qū)間Xji=[aji，bji]的模定義為 ，根據(jù)上述的可拓物元理論，可以得出關(guān)聯(lián)函數(shù)如下所示：

其中 表示待評物元P0關(guān)于事物特征參數(shù)的具體值Xi的房地產(chǎn)項目成本評價等級Nj的關(guān)聯(lián)程度， 為點xi在區(qū)間Xji上的距離，同理可得 ， 。 的計算公式如下：

3.2.6計算待評事物P關(guān)于等級j的關(guān)聯(lián)度

3.2.7等級評定

，從而確定房地產(chǎn)項目成本評價結(jié)果，其中Kj為綜合關(guān)聯(lián)度。

4房地產(chǎn)項目成本評價的實例研究

以陜西省西安市曲江某商品住宅項目為例研究。

4.1指標等級的選取

就本文而言，選取成本控制優(yōu)，成本控制較優(yōu)，成本控制一般，成本無控制四個評價等級，通過專家調(diào)查及走訪多個房地產(chǎn)項目，比較得出評價指標等級區(qū)間及指標參數(shù)值如表2所示。

4.2 參數(shù)指標量綱化

為了使各個指標具有可比性，方便分析計算，必須把有量綱的指標進行量綱化處理，統(tǒng)一化為無量綱，處理方法如下[5]：

其中：（1）為越大越好的因素；（2）為越小越好的因素。qti為t類別第i因素的評價標準值； 為量綱化后的t類別第i因素的評價標準值； 為第i因素的最大評價標準值； 為第 因素的最小評價標準值。對表2 中量綱指標進行無量綱化處理，結(jié)果如下表所示：

4.3確定物元經(jīng)典域、節(jié)域以及待評物元矩陣

根據(jù)表3，取各參評指標取值范圍作為經(jīng)典域。節(jié)域由參評指標等級的取值范圍而定，一般是優(yōu)劣等級的全體，待評物元為參數(shù)指標值。結(jié)果如下：

通過查閱大量參考文獻資料、走訪各個房地產(chǎn)項目成本和咨詢相關(guān)專家，選擇房地產(chǎn)項目評價指標權(quán)重為規(guī)劃選址、市場定位、砌體類型、鋼筋含量、混凝土含量、設計變更、施工單位選擇、報價水平、合同管理、項目部人員管理水平、不可避免的現(xiàn)場簽證、設備及材料采購控制、造價人員水平分別為：0.05、0.1、0.1、0.22、0.17、0.08、0.05、0.05、0.05、0.05、0.01、0.02、0.05。

4.4計算房地產(chǎn)項目成本評價因子的關(guān)聯(lián)度[5]

根據(jù)關(guān)聯(lián)度公式，具體結(jié)果詳見表4。

4.5 計算待評物元綜合關(guān)聯(lián)度及評定等級

根據(jù)上述各個指標權(quán)重系數(shù)結(jié)合評價因子關(guān)聯(lián)度表計算房地產(chǎn)項目成本評價等級的綜合關(guān)聯(lián)度，計算結(jié)果如下：

由上述計算分析可知，房地產(chǎn)項目成本的評價結(jié)果屬于成本控制一般的狀態(tài)。說明房地產(chǎn)企業(yè)對于成本的控制狀態(tài)沒有達到最優(yōu)，還需要很大的力度去控制。

5控制措施

通過上述分析研究可知，影響成本優(yōu)劣的重要指標是設計階段及招標及合約階段、施工階段。

（1）設計階段

在設計單位選擇上加大力度，從優(yōu)選擇；嚴格執(zhí)行限額設計標準，對于本項目而言，沒有過多的重視限額設計，導致一部分成本加大；重視施工圖紙審查。

（2）招標及合約階段

選擇有經(jīng)驗的施工單位以合理低價的選擇原則，可以大大減少我們的成本和后期的施工管理。推行集中采購招標的方式，降低采購價格。注重合約規(guī)劃及管理，嚴密制定合同條款，謹防后期變更與簽證索賠。

（3）施工階段

項目部應該時時編制調(diào)整動態(tài)的資金需求計價，與成本部的目標動態(tài)成本控制相結(jié)合，做到一月一檢查，一季一分析，半年一總結(jié)。施工過程中嚴格控制現(xiàn)場簽證。

6結(jié)論

本文通過對房地產(chǎn)項目成本研究，以決策階段、設計階段、招標及合約階段、施工階段、竣工結(jié)算階段來選擇成本評價指標體系，引入可拓方法論對房地產(chǎn)項目成本進行評價，得出目前成本可控的狀態(tài)，更深一步的找出影響成本增大的主要因素，并對其提出一定解決方案的控制措施。

參考文獻：

[1]廖文賢.論房地產(chǎn)開發(fā)中的成本控制[J].廣東建材，2009，（6）：327-329.

[2]李馨，石培基.城市土地利用與經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展評價研究――以天水市為例[J].干旱區(qū)資源與環(huán)境，2011，（3）：33-36.

篇（8）

世界性金融危機的進一步加劇，中央政府在結(jié)合我國市場經(jīng)濟的實際情況，果斷出臺了包括四萬億元投資計劃在內(nèi)的一攬子經(jīng)濟刺激計劃方案，并在實際應用中取得了較為良好的效果。據(jù)國家統(tǒng)計局相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)資料表明：今年1-2月份，房地行業(yè)完成投資約3580.13億元，同比增長31.1%。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在產(chǎn)能過剩、利潤微薄等現(xiàn)象，已進入激烈競爭的市場環(huán)境行列，尤其是國外的投機資金通過各種形式涌入到中國房地產(chǎn)市場中，與國內(nèi)的一些空閑資金一起，運用“炒作”等手段尋求較大利潤，從而造成了我國房地產(chǎn)價格出現(xiàn)“虛高”和各種原材料價格猛漲等嚴重現(xiàn)象發(fā)生。在當今這個競爭激烈的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，如何求生存、求發(fā)展是擺在所有房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)面前的一個非常重要的話題。在相同的開發(fā)市場環(huán)境中，除了結(jié)合社會需求開發(fā)出適銷對路的產(chǎn)品外,最重要的就是對項目開發(fā)成本就行控制，盡可能通過各種管理和技術(shù)措施減少工程成本，將項目開發(fā)成本有效控制在最優(yōu)范圍內(nèi)，最大限度地提高企業(yè)的投資收益，已成為研究房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制管理的重要研究內(nèi)容[1]。

1 我國房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制管理現(xiàn)狀

1.1 房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制管理“脫節(jié)”嚴重

由于受傳統(tǒng)建設理念等因素的制約，我國房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中普遍只注重施工階段的成本控制，而對于其他階段的成本控制缺乏足夠的重視。從大量工作經(jīng)驗可知，房地產(chǎn)項目開發(fā)是一個多階段、多環(huán)節(jié)的產(chǎn)業(yè)鏈，任何階段任何環(huán)節(jié)的成本控制，均會直接或間接影響到整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制管理水平。項目的成本。但在房地產(chǎn)項目實際開發(fā)過程中，很多房地產(chǎn)企業(yè)管理人員對項目開發(fā)成本控制的內(nèi)容、目的和重要性認識存在誤區(qū)，只重視“顯成本”的控制管理，而對于項目開發(fā)過程中存在的“隱成本”則不太重視，往往輕視項目成本控制管理過程中的溝通管理，對施工階段的成本控制過于重視，而對于項目立項、設計、招標、竣工、以及售后服務等階段的成本控制缺乏足夠的重視；或只是對項目開發(fā)中的某一重要環(huán)節(jié)非常重視，而忽視其他環(huán)節(jié)中的成本控制，從而造成房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中各環(huán)節(jié)成本控制管理出現(xiàn)較為嚴重的“脫節(jié)”等不利現(xiàn)象。

1.2 房地產(chǎn)項目開發(fā)缺乏與市場匹配的動態(tài)控制措施

目前，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)成本控制管理過程中，主要采取會計成本核算控制方式，也就是知識對已經(jīng)發(fā)生過的成本進行歸納統(tǒng)計和計算分析，是一種典型的事后控制、靜態(tài)控制。許多開發(fā)項目在進行成本控制管理時，缺乏與市場相匹配的事前和事中控制管理制度措施，從而造成在實際項目開發(fā)成本控制管理過程中，不能及時收集、傳遞、整理、分析、以及儲存相關(guān)市場信息，無法通過相關(guān)市場信息為項目開發(fā)成本管理提供正確的控制策略，難以采取有效的技術(shù)措施降低項目開發(fā)過程中的成本，從而大大降低了項目開發(fā)的社會經(jīng)濟效益。

1.3 房地產(chǎn)項目竣工階段總結(jié)分析不到位

在實際項目開發(fā)過程中，很多中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及建設單位普遍存在“項目上馬建班子、項目完工散攤子”的用人管理機制，從而整個企業(yè)的項目開發(fā)成本控制管理組織機構(gòu)長期處于變動狀體，不能形成一個固定的機構(gòu)，從而造成項目竣工后，不能對項目開發(fā)各階段的經(jīng)驗進行完善總結(jié)、分析、以及經(jīng)驗積累，沒有很好落實項目成本控制管理績效考評制度，沒有根據(jù)相關(guān)成本控制激勵機制進行獎懲，更不用說總結(jié)相關(guān)成本控制管理經(jīng)驗為以后項目開發(fā)成本控制管理提供相關(guān)經(jīng)驗依據(jù)。也就是說，我國房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制大多處于粗放式管理模式，致使房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)成本控制管理過程中水平始終得不到有效借鑒提高，管理經(jīng)驗欠缺較為嚴重[2]。

2 房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制的重點及原則

為了提高房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制管理水平，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)部門應對項目從立項、設計、施工到售后服務等各階段各環(huán)節(jié)進行全面控制。房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，要將成本控制管理任務分解到項目開發(fā)各階段各環(huán)節(jié)中，形成最易控制的子任務，并明確各子任務的所需因素和任務目標。只有將項目開發(fā)各階段各環(huán)節(jié)中的成本控制好，才能使整個項目開發(fā)成本具有較高的綜合控制水平。在房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制中，應遵守實用、合理、及時性、效益性、以及全員全過程等控制管理原則，實現(xiàn)項目開發(fā)實施全過程的成本動態(tài)控制管理。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項目各階段成本控制技術(shù)要點

3.1 項目立項階段的成本控制

項目立項階段的成本控制管理的技術(shù)要點在于進行項目建設前期的費用、成本、利潤的估算分析，明確項目立項的可行性，從技術(shù)、經(jīng)濟效益等方面準確分析評估項目方案決策，避免決策失誤給企業(yè)帶來較大損失。另外還要充分結(jié)合項目實際情況，通過資料的合理整合利用，提高資源綜合利用效率，充分挖掘有限資源中的價值，有效降低項目開發(fā)成本。通過爭取各種社會優(yōu)惠政策，降低項目開發(fā)的綜合成本。明確項目開發(fā)全過程的成本控制技術(shù)要點，通過建立招投標管理制度等，將項目開發(fā)成本有效控制在較高水平范圍內(nèi)。項目設計和建設監(jiān)理應采取招標措施，有效優(yōu)化項目建設方案，使建設成本得到較好控制；項目大小施工、建設原材料、設備采購、以及安裝調(diào)試等分項工程，更應采取按工程量清單計價辦法進行嚴格招投標管理。通過招投標等措施，在同等條件下可以優(yōu)先選擇實力強、成本費用低的設計、監(jiān)理、以及施工單位，提高項目開發(fā)成本整體控制管理水平。

3.2 項目規(guī)劃設計階段的成本控制

項目在規(guī)劃設計階段，其成本控制管理的重點在于前期工程費，包括招標費、項目規(guī)劃設計費、地質(zhì)勘查費等。雖然項目規(guī)劃設計費用僅占整個建安成本費用的1.5％-2％，但是規(guī)劃設計階段的成本控制水平對整個項目成本控制水平的影響程度則高達75％以上。好的設計方案，不僅可以降低項目施工階段的綜合投資額度，同時還可以提高項目銷售業(yè)績，提高項目投資綜合社會經(jīng)濟效益。

3.3 項目施工階段的成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)成本控制管理部門，在施工階段除了要加強施工建設合同管理、工程結(jié)算管理外，重點還應加強對施工現(xiàn)場成本控制管理力度，杜絕出現(xiàn)較大變更等引起較大投資浪費，即將施工階段成本有效控制在較高水平范圍內(nèi)[3]。

3.4 項目竣工結(jié)算階段的成本控制

在項目竣工結(jié)算階段，應根據(jù)施工建設合同、預算及費用定額、竣工資料、以及房地產(chǎn)項目開發(fā)建設有關(guān)法律法規(guī)和技術(shù)標準，認真審核各項工程的工程款。以相關(guān)政策為依據(jù)，對送審的竣工決算財力進行認真核實，落實工作聯(lián)系單上所產(chǎn)生的簽證費用，使竣工審核后的結(jié)算真正反應工程建設投資的實際造價。會同項目管理各部門對項目成本控制中存在的優(yōu)缺點進行認真歸納總結(jié)，便于為今后工作中提供相關(guān)經(jīng)驗，便于其制定更好更優(yōu)的改進方案。

4 結(jié)束語

在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，必須對影響成本控制管理水平的各階段各環(huán)節(jié)實施全過程的動態(tài)控制管理，以利于房地產(chǎn)企業(yè)投資資金的合理流動和使用，實現(xiàn)工程成本始終處于“可控、能控、在控”的良性循環(huán)狀態(tài)，推動項目開發(fā)“高效、高質(zhì)、快速穩(wěn)健”的建設發(fā)展。

參考文獻

篇（9）

前言：

自2010年起，我國對于房地產(chǎn)行業(yè)陸續(xù)出臺了一系列宏觀調(diào)控方案，堅決抑制投資投機性購房，首置剛需用戶成為市場主流，從客觀上遏制了房產(chǎn)泡沫，但也造成房地產(chǎn)市場的萎縮，對房地產(chǎn)市場開發(fā)企業(yè)的生存與發(fā)展提出更高要求。整個行業(yè)面臨整合升級，未來房地產(chǎn)企業(yè)只有從實力、品質(zhì)、品牌以及舒適度等方面來提升，才能支持自身的不斷發(fā)展。這對于當前的房地產(chǎn)項目管理模式提出了新的挑戰(zhàn)。

一、房地產(chǎn)項目與管理

房地產(chǎn)項目是工程項目中的一種，是指在一定時間、費用和質(zhì)量下，為形成一定使用功能的固定資產(chǎn)，而按特定的程序完成的一次性任務，具有如下幾個特點：1、具有時效性；2、對于質(zhì)量目標要求較高；3、對于費用控制目標較強；4、房地產(chǎn)項目具有較強的系統(tǒng)性；5、具有特定的程序性，必須要經(jīng)過構(gòu)想、方案擬定、可行性研究及評審、決策、勘察、設計、招標等一系列規(guī)定的項目實施程序，不能錯序或放棄；6、組織的特殊性[1]。

房地產(chǎn)項目管理是指在一個確定的時間范圍內(nèi)，為完成一既定的目標，通過特殊形式的臨時性組織運行機制，通過有效的計劃、組織、領(lǐng)導與控制，充分利用既有資源的一種系統(tǒng)管理方法。其基本流程是：項目領(lǐng)導機構(gòu)建立；項目任務計劃與分解；項目目標與預算；項目啟動與協(xié)調(diào)；項目過程控制；項目溝通與評估。經(jīng)過多年發(fā)展，我國已經(jīng)建立起一套可靠的房地產(chǎn)項目管理流程，但應用于現(xiàn)階段的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍顯得有些捉襟見肘。

二、房地產(chǎn)項目管理新形勢

（一）優(yōu)化項目管理內(nèi)部控制

優(yōu)化項目管理內(nèi)部控制是房地產(chǎn)企業(yè)提高自身運營及管理能力的重要途徑。當前我國房地產(chǎn)行業(yè)還存在業(yè)務流程分散、風險評估環(huán)節(jié)薄弱、財務與各部門的滲透和關(guān)聯(lián)程度不夠等共性問題。原有的內(nèi)部控制體系已經(jīng)不能滿足于當今房地產(chǎn)市場的需要。

當前我國項目管理內(nèi)部控制存在的主要問題是整體內(nèi)部控制行為的弱化、一些組織規(guī)劃和授權(quán)批準形式化、未起作用，人力資源結(jié)構(gòu)和績效機制不完善、團隊協(xié)作和風險意識淡薄、資金管控不科學，控制力低下、銷售匯款滯后、拖欠，市場預測精度不高、招標管控不合理、成本控制不到位、竣工驗收不規(guī)范等問題。為解決這一問題，進行房地產(chǎn)項目管理優(yōu)化勢在必行。在進行過程中我們必須遵守以下原則：1、健全性，決策、執(zhí)行、監(jiān)督都必不可少，并要滲透到每個業(yè)務的各個環(huán)節(jié)。2、重要性，在高風險領(lǐng)域和重要業(yè)務給予足夠的關(guān)注。3、制衡性，維持監(jiān)督人員的獨立性，權(quán)責分配合理。4、效益性，管理好優(yōu)化成本與預期效益，保證預期效應的達成。

要達成這一目標我們必須在優(yōu)化房地產(chǎn)項目管理中做到標準化、系統(tǒng)化、合理化和有效化。在具體操作過程中，做好內(nèi)部控制優(yōu)化準備，首先要根據(jù)各企業(yè)的實際情況制定內(nèi)部控制優(yōu)化的目標，基本內(nèi)容應該包括遵照國家法律法規(guī)，維護資產(chǎn)安全、提高信息有效性、提高經(jīng)濟效益、促進戰(zhàn)略發(fā)展這幾方面。其次要提高認識，對各級員工進行宣傳與培訓，正確認識優(yōu)化內(nèi)部控制的重要性，確認參與部門的崗位職責，確保責任落實到個人。最后，制定正確、切實可行的優(yōu)化框架和實施流程[1]。

開展內(nèi)部控制優(yōu)化要從大處著眼，首先優(yōu)化組織架構(gòu)的控制，理清各單位的具體職責，不能造成權(quán)責不清的情況，從上至下都要做出具體規(guī)劃。優(yōu)化審計、審批機制，設立獨立的審計機構(gòu)，進行專業(yè)的培訓，至少保證有一名財務專家，保證審計機構(gòu)的獨立性。根據(jù)公司的審批流程和標準，明確和落實各級管理層的權(quán)責范圍，做到責任與職位對應、職位與人對應。這需要建立完善的內(nèi)部控制監(jiān)督機制和評估機制，確保政策的落實，并記錄在執(zhí)行過程中的問題與不足。此外，行之有效的績效考核制度和激勵機制是確保內(nèi)部控制優(yōu)化成果展現(xiàn)的有力保障。

（二）建筑信息模型對房地產(chǎn)項目管理的意義

建筑信息模型是一個設施的物理特性和功能的數(shù)字表達；是一個共享的知識資源，包括該設施從建設到拆除的可靠信息；是不同利益相關(guān)方，在不同階段中支持和反映其各自職責的協(xié)同作業(yè)工具。建筑信息模型具有可視化的三維設計，對項目工程具有高度的模擬性，可隨時根據(jù)具體情況作出調(diào)整，分析在具體項目實施中面臨的各種問題。是一種現(xiàn)代化的項目營建工具[2]。目前在我國運用已得到推廣，我國南水北調(diào)工程、上海世博工程都運用了這一技術(shù)，在美國和日本已將建筑信息模型應用到軍事項目工程當中。我國房地產(chǎn)項目管理也要實現(xiàn)建筑信息模型的普遍運用。如何利用好這一工具，需要我們不斷地探索與總結(jié)。

在房地產(chǎn)項目開發(fā)前期，可以運用于項目論證、產(chǎn)品分析和前期策劃，需要各部門建立統(tǒng)一的數(shù)據(jù)載體，以形成關(guān)聯(lián)。在設計階段，建筑信息可建立3D模型，打破了傳統(tǒng)2D圖形的局限性，節(jié)約了繪圖時間。在施工階段，建筑信息模型與工程管理相結(jié)合，可實現(xiàn)項目的精細化管理。運用直觀化的建筑信息模型對施工方案進行演示，可以對每一施工進度了如指掌，明確了各施工單位的具體工作，方便進行管理監(jiān)督，防止了質(zhì)量問題的發(fā)生。在項目竣工后，建筑信息模型也可以為企業(yè)提供一個真實可靠的竣工模型。建筑信息模型的運用大大節(jié)約了時間成本和管理成本，提高了施工質(zhì)量與施工進度[3]。

結(jié)語：在房地產(chǎn)行業(yè)復雜多變的今天，我們要不放過任何能提高房地產(chǎn)項目管理水平的方法與工具，本文提出的兩個觀點只做拋磚引玉之用，在具體的房地產(chǎn)管理過程中，還需要廣大企業(yè)進行實際的探索與總結(jié)。

參考文獻：

[1]劉婷婭.房地產(chǎn)項目管理模式研究[D].重慶大學，2008.

篇（10）

房地產(chǎn)開發(fā)是一項涉及面較廣的經(jīng)濟活動。為了讓房地產(chǎn)開發(fā)項目達到良好的經(jīng)濟效果，項目負責人應該進行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地產(chǎn)項目投資前，經(jīng)過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟風險、運作方式等。同時，它也是房地產(chǎn)項目投資決策的重要根據(jù)，應該值得加以重視并研究。

一、經(jīng)濟分析的內(nèi)涵剖析

第一，經(jīng)濟分析的概念界定。經(jīng)濟分析就是按照國家財稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟分析的前提是分析人員能夠?qū)椖肯嚓P(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發(fā)展，項目也會因各種社會因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟分析面對多變環(huán)境時應該能夠應付自如。

第二，經(jīng)濟分析的基本步驟。分析人員對房地產(chǎn)項目進行經(jīng)濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關(guān)的財務進行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎數(shù)據(jù)。經(jīng)濟分析主要是針對數(shù)據(jù)進行分析，然后對數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對房地產(chǎn)項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數(shù)據(jù)為基礎進行一些不確定性方面的經(jīng)濟分析，包括該房地產(chǎn)項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據(jù)財務評價方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項目投資是否可行的決策。

二、房地產(chǎn)項目的投資估算

第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產(chǎn)項目的土地開發(fā)費進行估算。土地開發(fā)費主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設施費進行估算。公共配置設施費主要是指房地產(chǎn)項目中，建造一些并不是直接用于營業(yè)的一些公共設施而產(chǎn)生的一些費用。另外，還有房地產(chǎn)項目當?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。

總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項目投資的回收以及利潤的大小。

第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產(chǎn)項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調(diào)查與統(tǒng)計的基礎上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績，利用相關(guān)方法，對房地產(chǎn)項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產(chǎn)項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關(guān)，在實際定價的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。

通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競爭導向定價法實現(xiàn)銷售價格的確定。因為房地產(chǎn)項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會因素以及企業(yè)自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產(chǎn)的比準價格如公式①所示：

比價價格=■①

在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進行比較的實例個數(shù)，Mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產(chǎn)銷售定價的過程中，根據(jù)公式①確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對價格的動態(tài)影響、房地產(chǎn)市場中的需求狀況等。

第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業(yè)稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產(chǎn)開發(fā)項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統(tǒng)一進行計算后補繳。而房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以實施一定的優(yōu)惠額度，而對于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。

第四，項目不確定性方面的評價。房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發(fā)生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經(jīng)濟效益的關(guān)鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經(jīng)濟評價，以減少投資風險。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的經(jīng)濟分析是一個相對復雜的過程。為了讓決策者提出的決策結(jié)果更為合理，更為有效，財務數(shù)據(jù)方面的估算和預測是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評估預測時，應該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預測結(jié)果的不一致性，或者差異過大。因此，在經(jīng)濟分析時，應該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產(chǎn)開發(fā)投資項目決策的可靠。

參考文獻：

1、郭丹,李菲.成本管理過程評價指標體系設計[J].合作經(jīng)濟與科技,2007(3).

2、胡晶,趙彩霞,文安福.淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程施工中的成本控制[J].商業(yè)經(jīng)濟,2008(10).

篇（11）

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，它的任何一次具有風險性的變化，都可能給經(jīng)濟和民生帶來重創(chuàng)，因此，房地產(chǎn)項目風險的識別與應對措施對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展及我國經(jīng)濟市場的良好運行至關(guān)重要。對于房地產(chǎn)項目風險識別與應對措施，筆者將從以下幾個方面發(fā)表淺顯的認識。

一、房地產(chǎn)項目風險及主要構(gòu)成要素

房地產(chǎn)項目風險，是指投資商因?qū)ξ磥砟撤康禺a(chǎn)項目投資的決策以及客觀條件的不確定性，而導致該項房地產(chǎn)項目投資的實際收益與期望收益產(chǎn)生負偏差的程度及其發(fā)生概率，即投資商在房地產(chǎn)項目投資過程中，遭受各種損失的范圍或幅度及其可能性，包括投資商直接或間接的損失。其主要構(gòu)成要素包括房地產(chǎn)項目風險因素、房地產(chǎn)項目風險事件和建設項目風險損失三個方面：

（1）房地產(chǎn)項目風險因素

房地產(chǎn)項目風險因素是指能夠引起或增加房地產(chǎn)項目風險事件發(fā)生的機會和影響損失嚴重程度的因素，是事件發(fā)生的潛在條件，可將其分為有形風險因素和無形風險因素兩類。

（2）房地產(chǎn)項目風險事件

房地產(chǎn)項目風險事件是指直接導致房地產(chǎn)項目損失發(fā)生的非故意的、非預期的、非計劃的偶然事件，它使得風險的可能變成了現(xiàn)實并導致?lián)p失的后果。

（3）房地產(chǎn)項目風險損失

房地產(chǎn)項目風險損失是指由于房地產(chǎn)項目風險事件的發(fā)生而導致投資商投入資本的減少，或者預期收益與實際收益之間出現(xiàn)負偏差值，主要包括直接損失和間接損失兩部分。

二、房地產(chǎn)項目風險識別

房地產(chǎn)項目風險識別，是指房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)投資過程中存在的風險加以認識和辨別，并對其進行系統(tǒng)的歸類分析，以揭示風險本質(zhì)的過程，它是房地產(chǎn)項目風險管理的基礎和重要組成部分。目前，房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中常用的風險識別方法主要有以下幾種：

（1）專家調(diào)查法

專家調(diào)查法是大系統(tǒng)風險識別的主要方法，它是以專家為索取信息的重要對象，各領(lǐng)域的專家運用專業(yè)方面的理論與豐富的實踐經(jīng)驗，找出各種潛在的風險并對其后果作出分析與估計，主要包括專家個人判斷法、智暴法和德爾菲法等10余種方法，其中智暴法與德爾菲法是用途較廣、具有代表性的兩種。

（2）故障數(shù)分析法（FTA）

故障樹分析法是由瓦特森提出來的，該方法是利用圖解的形式將大故障分解成小故障，或?qū)Ω鞣N引起故障的原因進行分析，實際上是借用可靠性工程中的失效樹形式對引起風險的各種因素進行分層次的識別。這種方法常用于直接經(jīng)驗較少的風險辨別，比較全面地分析所有故障發(fā)生原因。

（3）幕景分析法

幕景分析法是一種能夠分析引起風險的關(guān)鍵及影響程度的方法，一個幕景就是對項目未來某種狀態(tài)的描述，它采用圖表或曲線等形式來描述當影響項目的各種因素發(fā)生某種變化時，整個項目情況的變化及其后果。此方法可向決策人員提供最好的、最可能的或最壞的投資前景，并且詳細描繪出不同情況下可能發(fā)生的事件和風險。

（4）篩選一監(jiān)測一診斷技術(shù)

篩選一監(jiān)測一診斷技術(shù)是由高德曼提出的比較實用的一種風險識別方法。篩選是依據(jù)某種程序?qū)撛谖ｋU的影響因素進行分類選擇的風險識別過程；監(jiān)測是對某種險情及其后果進行監(jiān)測、記錄和分析顯示過程；而診斷則是根據(jù)癥狀或其后果與可能的起因等關(guān)系進行評價和判斷，找出可疑的起因進行仔細檢查。

三、房地產(chǎn)項目風險應對措施

在完成項目風險識別之后，應針對風險進行定性、定量的分析，制定風險應對措施，以降低項目風險的負作用。風險應對措施主要包括風險回避、風險控制、風險轉(zhuǎn)移、風險分散和風險利用等幾種方法。

（1）風險回避

風險回避是根據(jù)風險預測評價，經(jīng)過權(quán)衡利弊得失，采取放棄、中止開發(fā)活動，或改變開發(fā)活動方案，以避開風險源，達到消除風險隱患的措施。風險回避是處理風險最強有力的手段，有效的回避措施可以完全解除某種風險。

（2）風險控制

風險控制是指在風險事件發(fā)生前、發(fā)生時及發(fā)生后，采取的降低風險損失發(fā)生概率，縮小風險損失程度的措施。由于風險控制措施成本低、效益好，不會產(chǎn)生不良后遺癥，因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的種種風險，應優(yōu)先采用風險控制措施。

（3）風險轉(zhuǎn)移

風險轉(zhuǎn)移是指開發(fā)商在開發(fā)過程中，有意識地將自己不能承擔或不愿承擔的風險轉(zhuǎn)移給其他經(jīng)濟單位承擔所采取的措施，主要通過合同、保證、期貨和保險四種途徑，達到風險轉(zhuǎn)移的效果。

（4）風險分散與風險利用

風險分散是通過房地產(chǎn)開發(fā)主體和客體的分散，增加風險的承受單位數(shù)，達到減少風險的目的；風險利用是指開發(fā)商利用人們懼怕風險、追求安全的心理，通過參與確實存在風險的開發(fā)活動，依靠自身扎實的風險管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的方法。

參考文獻：

[1] 李剛.論房地產(chǎn)開發(fā)風險[J]，經(jīng)營管理者.2009（ 23）.

[2] 孔德軍，劉冬松.建設項目中的風險識別方法[J]，基建優(yōu)化.2002（ 4）.