商業(yè)地產可行性報告大全11篇

緒論：寫作既是個人情感的抒發(fā)，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇商業(yè)地產可行性報告范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

項目周期理論認為任何項目從開始到結束都可以概括為項目機會分析、項目規(guī)劃、項目實施和項目后期處理四個部分。每一個階段都對應著項目的實施情況和特定需求。本文結合項目周期理論，從項目啟動到項目最終結束都伴隨著資金的流入和流出。要控制企業(yè)資金鏈風險，必須從項目實施的每個環(huán)節(jié)和相應的任務出發(fā)，針對每一個環(huán)節(jié)的不同情況，分析資金的流入與流出，從而控制相應的風險。風險管理理論支出，風險管理可以劃分為風險識別、風險評估、風險應對、風險監(jiān)控四個環(huán)節(jié)進行分析與研究。首先，資金風險識別是房地產項目風險管理的基礎，重點尋找項目的風險因素，明確風險管理對象。風險評估是結合公司的實際情況，分析項目中的風險點，提出盡可能多的可行性方案，防范相應的風險。風險應對是針對相應的風險，從相關的解決方案中挑選出最符合公司戰(zhàn)略目標和未來發(fā)展的風險控制方案， 并加以執(zhí)行。風險監(jiān)控是對方案實施的效果進行反饋和監(jiān)督，對方案執(zhí)行的效果進行評價，并進行適時地糾正和修改。 結合房地產開發(fā)資金投資大、開發(fā)周期長的特殊性， 本文將房地產開發(fā)分為四個階段，并對每個階段可能遇到的資金風險進行識別和分析， 并提出可靠的解決辦法。

（一）開發(fā)前期可行性研究過程中的資金風險項目開發(fā)前期通常要進行可行性的研究。可行性研究階段是投資決策的重要依據，是項目管理前期工作的重中之重。房地產項目的詳細可行性研究是指在房地產項目投資決策前，對擬建項目有關的社會、經濟、技術等方面進行深入細致的調查與研究，對可能采用的各種開發(fā)方案進行認真仔細的經濟分析和比較論證，對項目建成后的經濟效益進行科學的預測和評價。在此基礎上，對擬建項目的技術先進性和適用性、經濟合理性，以及建設的必要性和可行性進行全面分析、系統論證、多方案比較和綜合評價，由此得出該項目是否應該投資建設和如何投資建設等結論性意見，為項目投資決策提供可靠的科學依據。

房地產開發(fā)前期另一個重要工作是保證開發(fā)土地的按時取得。土地項目的基本情況包括有項目的名稱、性質、地理位置、周圍地理環(huán)境、總占地面積、總建筑面積、建筑密度、容積率、各類建筑的構成、投資方案規(guī)劃、投資總額，總工期等基本情況。與此同時，還必須進行開發(fā)項目場地的現狀和建設條件分析，如基礎設施狀況及其外部條件，各類建筑物、構筑物的現狀，計算需要拆除的房屋面積，需要處置的原住戶戶數和人口，需要安置的勞動力人數等調查資料，并對供水、供電、污水處理條件以及商業(yè)、服務業(yè)、文教衛(wèi)生環(huán)境條件進行分析。這些資料是可行性報告對項目進行經濟評價的依據。

在項目開發(fā)前期，企業(yè)必須確定項目開發(fā)所需要的資金，計算公司的資金缺口，并提出資金缺口的解決辦法，保證項目實施所需要的資金能夠完全到位。在前期的可行性分析報告中，對取得土地的價款以及相應的拆遷費用必須做好詳細的預算，在房地產開發(fā)項目中，前期的土地款是必須要從企業(yè)流出的，因此，企業(yè)必須對這一部分風險予以充分的考慮。在項目規(guī)劃方案中，企業(yè)將要建設的樓盤規(guī)劃也必須與相應的資金予以配套。

（二）項目開發(fā)建設過程中的資金風險項目開發(fā)與建設過程中的資金風險非常復雜，這主要表現為：一方面，房地產項目開發(fā)周期長導致房地產企業(yè)資金循環(huán)周期也相應會較長，大量資金必須占用在一個項目上；另一方面，房地產市場和我國金融市場存在較多的不確定性因素， 導致房地產開發(fā)面臨較大的資金風險，不可控因素較多，資金的成本和后續(xù)資金的跟進存在較大的問題。

針對房地產項目開發(fā)和建設過程，資金的風險主要體現在建設周期過長這一特殊客觀情況上。資金被過長的占用在一個項目上，加大了資金鏈斷裂的風險。隨著2009年下半年，我國政府對金融企業(yè)向房地產開發(fā)商銀根貸款的緊縮，大部分企業(yè)在籌集資金方面將面臨較大困難。如何合理分配有限的資金到項目開發(fā)過程中，同時保證開發(fā)項目有條不紊地進行是房地產企業(yè)在開發(fā)過程中必須要分析的重要議題。首先，不能同時進行多個項目的開發(fā)，必須保證企業(yè)資金實力能夠支撐現有項目的資金需要；其次，在項目開發(fā)過程中，如何保證項目建設的速度和資金供給的速度匹配是建設過程中資金風險控制的關鍵。

（三）產品銷售過程中的資金風險我國普通住宅、寫字樓、別墅、商業(yè)地產的房地產類型主要采取開發(fā)銷售的模式，資金回籠速度受房地產開發(fā)建設周期的影響較大。而商業(yè)地產項目經營周期長達十幾年甚至更長，因此其投資回收期較長，資金回籠速度緩慢，受宏觀政策與微觀市場的影響較大，所面臨的風險也較大。房地產銷售是房地產開發(fā)商資金回籠的過程，一方面，企業(yè)要償還公司在項目開發(fā)前期向銀行和其他機構所借的資金，另一方面還必須保證其他開發(fā)項目、競拍土地資源和公司未來發(fā)展的資金。通過租金的形式能夠為企業(yè)帶來穩(wěn)定的現金流，并且具有較高的收益，但是不能一次性地為企業(yè)帶來大額現金流入。如何在資金流入上與企業(yè)資金流出兩者間達成平衡，以及如何有效實現資金的收回是銷售過程中資金控制的重點。

（四）售后服務過程中的資金風險現代房地產開發(fā)企業(yè)在樓盤發(fā)開中都包含有物業(yè)管理、房屋維修等后續(xù)服務項目。在設計階段，企業(yè)根據建筑或建筑構件的使用壽命，確定上述維護工作的時間安排，必要時還可進一步確定大規(guī)模整修和組件更換的時間，以實現維護工作和費用的合理化。售后服務可以分為外包和自主經營兩類。如果實行物業(yè)外包對企業(yè)來說就沒有資金風險，但是自主經營就必須對相應的資金流出予以控制。

二、資金鏈風險控制措施

資金鏈對于房地產開發(fā)企業(yè)而言具有非常重要的意義。一方面，由于房地產行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，需要大量的資金投入才能夠形成；另一方面，房地產開發(fā)周期長，企業(yè)必須能夠有效地分配有限的資金，完成項目開發(fā)。針對房地產開發(fā)過程中遇到的種種資金管理風險，可以通過下面的相關措施予以控制。

（一）制定有效可靠的融資方案項目開發(fā)前期，企業(yè)必須制定有效的融資方案，籌集項目開發(fā)過程中需要的資金。具體可從以下幾個方面入手：首先，企業(yè)需要綜合分析和考慮國內的宏觀金融政策以及未來政策走向。其次，考慮具體開發(fā)項目的資金需要和資金融通的風險和收益情況等因素，確定投資結構，制定初步融資方案。比較不同的融資方案的優(yōu)缺點，根據項目自身和各融資方式的特點，對融資結構和資金結構進行相應調整。根據融資成本理論，分析比較各種融資方式，選擇可行、有效的融資方案。

（二）加強項目開發(fā)過程中成本控制在項目實施過程中，需要項目的各種成本進行有效控制，保證資金的合理利用。第一，項目開始初期，做好成本管理的基礎工作，對相關原材料的價格進行收集和整理，做好各項房地產項目的成本定額，財務部門應該對相關的預算方案進行修改，并形成考核目標，加強預算的有效執(zhí)行。第二，實行全面成本管理。結合基礎工作的成本定額、財務預算計劃，分析對照各部門、各項目工程的成本責任考核指標，向企業(yè)領導提供真實的成本數據，嚴格日常成本管理控制。第三，嚴格執(zhí)行考核標準，對各班組的成本控制執(zhí)行情況進行考核。

（三）在銷售過程中加速項目資金回流銷售過程是企業(yè)資金回流的過程。房地產商品進行流通時，房地產流動資金的周轉時間對開發(fā)商而言具有非常重要的意義。它直接影響房地產資金全部循環(huán)過程，流動資金的周轉時間主要取決于房地產貨幣資金和商品資金在商品流通過程中變更的長短。為了促進資金的回流，房地產企業(yè)可以采取相應的營銷手段，加速資金的回流速度。分析房地產市場供求信息，正確運用銷售心理學和財務杠桿原理，制定有效的營銷策略，合理地利用預售手段，可以縮短銷售周期加快資金回收。運用有效的營銷手段，不僅可提高企業(yè)經濟效益，還可降低企業(yè)的財務風險。

（四）加快房地產體系配套政策改革有效解決房地產資金鏈的風險還需要相關宏觀政策的幫助。擴大參與房地產信貸融資的金融機構的范圍，允許有一定實力的非國有商業(yè)銀行發(fā)放房地產抵押貸款是緩解房地產商資金鏈緊張的有效手段。政府制定相關政策，規(guī)范目前在中國房市尋找投資機會和參與投資的私募基金的運作行為，保護投資者的合法權益。監(jiān)管部門應適當降低房地產企業(yè)上市融資的門檻，使一部分具有一定規(guī)模和實力的房地產開發(fā)企業(yè)通過發(fā)行股票的方式吸收社會上大量的閑散資金，解決融資難的問題。積極培育企業(yè)債券市場，鼓勵房地產企業(yè)通過發(fā)行企業(yè)債券，進行直接融資。

房地產業(yè)對我國整體經濟發(fā)展具有非常重要的作用。企業(yè)資金鏈風險控制對房地產企業(yè)具有非常重要的意義，關系到企業(yè)的生存。如何控制企業(yè)開房地產開發(fā)過程中的資金風險是企業(yè)和政府共同作用的結果。繼金融危機后，融資問題逐漸成為房地產市場的核心問題，如何解決資金問題、實現房地產企業(yè)資金鏈的良好運作與不斷循環(huán)顯得尤為重要。

參考文獻：

［1］樊幻靈：《論我國房地產企業(yè)資金鏈管理與完善》，《中國房地產金融》2010年第1期。

篇（2）

“為何不反個方向試試？”20世紀60年代，有個叫做迪克?福斯貝里（Dick Fosbury）的小男孩經常這樣問自己。

在俄勒岡麥德福德中學的田徑運動員中，福斯貝里只是名不見經傳的一位。當時的主流都是采用“跨越式”跳高，而福斯貝里則喜歡“背越式”跳高。這是一種打破常規(guī)的反身起跳法――即大步快速前進，最后扭身使背部與橫桿平行，并以弧線形成一個優(yōu)美的反弓――肩膀先過，然后是膝蓋，兩只腳在最后越過橫桿，隨即臉朝上背部著地。

當時不少專業(yè)人士斷言，福斯貝里會摔斷脖子。但是，1968年墨西哥城夏季奧運會上，他不僅沒有摔斷脖子，還以7英尺4 1/4英寸的成績打破了全美紀錄和奧運會記錄，將金牌收入囊中。

迪克?福斯貝里開創(chuàng)了一種全新的跳高方式，這種背越式跳高也被稱作“福斯貝里跳”（Fosbury Flop）。福斯貝里在上世紀60年代中期發(fā)明了這個跳法，后來被全世界每一個跳高選手所采用。

在房地產界，也有一個很經典的案例――潘石屹是如何從海南島跑出來的。潘石屹自己講起當時流傳很廣的一個謠傳：“我到北京來調查寫了一個可行性報告，發(fā)了封六個字的電報回海南：人傻、錢多、速來。這比較可笑。”

20世紀90年代初，尚在海南從事地產投機的潘石屹，走到了自己人生的一個關鍵路口。有一次，在當地規(guī)劃局，潘注意到了兩組數據：第一，海南的暫住者比長住居民多得多；第二，按人均算，海南這個窮島，人均居住面積卻是北京的七倍。于是，在海南房地產市場崩潰前不久，潘離開海南，進軍北京。

潘石屹的秘密武器就是“反方向游”。從早期的精裝修概念，到商住兩用（SOHO）、開放社區(qū)（建外SOHO）概念，他與主流市場有所區(qū)別，逐漸清晰了自己的品牌個性，從而不斷發(fā)展壯大。2005年，潘石屹再次啟動戰(zhàn)略大調整計劃，“棄住從商”，旗幟鮮明地表示要放棄住宅主攻商業(yè)地產。

靠著“永遠不做大多數”的理念，潘石屹不僅成為一個擁有耀眼個人品牌的CEO，更把公司做成了一個最具進攻型的公司。過去幾年時間里，SOHO公司蟬聯北京房地產項目銷售冠軍：2003年30.12億元；2004年32.81億元；2005年33.42億元。2005年，SOHO中國已經取得了近150億元的銷售額。11年時間，潘石屹實現了從“最吸引眼球”到“北京最大”地產公司的跨越。

在這個“世界是平的”的互聯網時代，成功和失敗都以“10倍速”進行，不少人抓住了這股“10倍速”力量，讓自己的個人品牌一飛沖天。與迪克?福斯貝里、潘石屹的經驗類似，他們都采取了“換個方向是第一”的路徑，比如：

章子怡――放棄電視劇陣地，擅長品牌減法。

李宇春――不以傳統形象出位，而靠炫酷的新形象。

郭德綱――自我定位為“非著名相聲演員”。

徐靜蕾――博客一姐。

當前明月――放棄傳統路子，明史也可以寫得很好看。

是什么讓默默無聞的李宇春、郭德綱、章子怡“一飛沖天”？是什么讓曾經的“草根”打破平庸，成為與眾不同的超級明星？從“草根”到超級明星，絕對不是Mission Impossible！做一條反方向游的魚，才能與眾不同。

那么，該如何做條“反方向游的魚”呢？

其實，“反方向游”就是要創(chuàng)造個人品牌，不管是明星、CEO，還是“草根”階層、職場人士，個人品牌變得越來越重要有六條尋求與眾不同并取得成功的路徑可供借鑒：“反方向游”；“10倍速”力量：互聯網；開動你的右腦；亮劍精神；個人危機公關修煉；快就是慢。

“做一條反方向游的魚”是有前提條件的，那就是對未來的理性判斷，即人們常說的遠見。它需要耐得住寂寞，甚至有一些偏執(zhí)；它需要勇氣與膽量，把自己趕出舒適的區(qū)域，到一個陌生的世界去探索，甚至是置于死地而后生；它需要不斷挑戰(zhàn)自己的決心；它還涉及到人才的相對性概念，人才不是絕對的，而是相對的，在一個單位做不好，甚至被開除，換個地方就可能是出色的員工，要選擇一個能認同你優(yōu)點的雇主。

“做一條反方向游的魚”，很難！但一旦做到了，你就會發(fā)現，你已經從“草根”變成超級明星了。

讓你身價百萬的方法

有一個故事叫做《窮人的習慣》。說有一個富人見一個窮人可憐，就想幫他致富，富人送給他一頭牛，叮囑他好好開荒，等春天來了撒上種子，秋天收獲了，就不會再過窮日子了。

于是，這個窮人滿懷希望地開始奮斗。可是沒過幾天牛要吃草，人要吃飯，日子比過去過得還要艱難。窮人心思一動：不如把牛賣了買幾只羊回來，先殺一只吃，剩下的還可以生小羊，長大了再拿去賣，就可以賺更多的錢了。

窮人的計劃如愿以償。只是吃了一只羊之后，小羊遲遲沒生下來，日子又艱難了，窮人忍不住又吃了一只羊。窮人一想，這樣下去可不得了，不如把羊賣了買成雞，雞生蛋的速度要快一些，雞蛋立刻可以賺錢，日子或許就可以好轉了。

窮人的計劃又如愿以償了，但是日子并沒有好轉。他又忍不住開始殺雞，終于只殺到剩一只雞時，窮人的理想徹底崩潰。他想：致富是無望了，還不如把雞賣了打一壺酒，三杯下肚，萬事不愁。

很快春天來了，發(fā)善心的富人興致勃勃地送種子來，竟然發(fā)現窮人正在就著咸菜喝酒，牛早就沒了，房子里依然一貧如洗。

不是在春天到來之時把荒開好，把種子撒下去，等待秋天到來后不菲的收獲；而是習慣于將牛賣了去換羊，換雞，最后換得一無所有。這就是“窮人的習慣”。

窮人往往認為他們自己不可能成為富人，即使富人告訴他們致富的不二法門，即使他們擁有成為有錢人的一切條件。

而美國一位單身母親、35歲時成為百萬富翁的勞拉?蘭格梅爾則提出一種全新的觀點，她認為，百萬富翁有兩點與眾不同：擁有財富與懂得積聚財富。受此啟發(fā)，她獨創(chuàng)了“財富圈”的方法，致力于將普通人打造成百萬富翁，使他們擁有積聚財富的能力。她創(chuàng)立的Live Out Loud公司，每年向上萬客戶傳授“財富圈”項目。

作為過來人，勞拉認為，成為百萬富翁其實并不真的非常困難，只要方法得當。如果你有機會向她請教，她會請你先回答如下8個問題：

（1）你的月收入是多少？

（2）你的月支出是多少？

（3）你有多少資產？

（4）你有多少負債？

（5）還有其他什么資產或負債？

（6）你想達到什么目標？

（7）你有哪些技能可用以賺錢？

（8）你愿意建立并執(zhí)行“財富圈過程”嗎？

“財富圈過程”是個實實在在的計劃。它施行起來很簡單：像有錢人一樣思考；模仿有錢人的行為方式。

“財富圈過程”涉及到12個致富模塊，可以把收入變成資產，再將資產變成收入……不斷循環(huán)增長。不管你收入水平如何，負債程度如何，都可以根據一年的期限，按照書中的方法和步驟，設定自己的財富規(guī)劃，最終過上理想的生活：

不需工作，從事喜歡的事情；

搞定一切債務；

按自己的意愿生活，而非雇主的意愿。

篇（3）

“但是房地產市場風險很大，我們之前沒有什么經驗。”眼鏡男再次提出問題。

“哪里沒有風險？誰也不是一生下來就會做生意的，我之前做火腿腸的時候，這種東西還沒有在市場上出現呢，沒有風險嗎？有風險才有利潤。我這個人從來就不怕風險！”

這是位于河南洛陽的魯陽肉制品有限公司的總經理辦公室，皮膚黝黑的男人是這個公司的老總陳萬陽，眼鏡男是他的副總劉東，一個新的投資計劃就這樣在兩個人的幾句對話中敲定，一個企業(yè)和很多人的命運因此發(fā)生了轉折。

突入房地產市場

那是2003年，房地產市場狂飆突進的一年。不斷上揚的房價讓原本守著自己“一畝三分地”的傳統制造企業(yè)紅了眼，紛紛加入淘金大軍，魯陽肉制品有限公司也成為其中一員。

魯陽是中國肉制品企業(yè)中的領軍型企業(yè)，在企業(yè)發(fā)展之初，陳萬陽通過敏銳的商業(yè)嗅覺就鎖定了肉制品加工市場，通過不斷創(chuàng)新的火腿腸產品和高舉高打的品牌策略，迅速占領市場。隨后的幾年，魯陽不斷規(guī)范企業(yè)運作，引入先進的管理經驗和技術，確立了一體化發(fā)展戰(zhàn)略，通過收購上下游的相關產業(yè)，打通了產業(yè)鏈，在確保品質的同時，實現了產供銷的高度融合。到2003年，魯陽已經成為銷售收入超10億元、利潤過億元的國內著名大型肉制品生產加工企業(yè)。魯陽現金流充裕，賬面上躺著十幾個億，全公司都洋溢著一種要大干一場的勁頭。

機會終于來了。一個曾經的合作伙伴找上門來。萬維，一個一直和魯陽關系緊密的大型零售集團鑫輝連鎖股份有限公司的董事長，他親自上門希望能夠和魯陽一起開發(fā)位于洛陽市中心的一塊地塊。鑫輝之前開設零售超市時，都是租賃物業(yè)，如此一來成本頗高不說，也會受到商業(yè)板塊整體發(fā)展的影響，因此，他計劃直接進軍商業(yè)地產。但無奈鑫輝的資金流有限，于是他想到了魯陽和陳萬陽。

陳萬陽在洛陽和整個河南的商業(yè)圈子里是一個出了名的性情中人，他有能力、有膽識、商業(yè)嗅覺敏銳，圈內人緣也特別好。更重要的一點是，魯陽現金流充裕。

萬維在總經理辦公室見到了陳萬陽，這個辦公室他來過幾次，每次都會被正面墻壁上那“勇往直前”四個大字吸引。那是陳萬陽自己寫的，據說陳臨了很長一段時間字帖，就為了把這四個字寫好，那是他的座右銘。坐在這四個大字下面的陳萬陽，生氣勃勃，永遠給人一種馬上要出擊的感覺。

萬維也不繞彎子，開門見山地就把目的說了，“我已經找專業(yè)人士評估了那個地塊，位置還是相當不錯的。參與競標的企業(yè)背景也都很雄厚，地產行業(yè)的大佬們也都想分一杯羹，我們最大的優(yōu)勢是本地企業(yè)，可以爭取到一些政府支持。我建議魯陽和鑫輝可以聯合成立一個房地產開發(fā)公司，持股比例再商議。怎么樣？”“當然，”他也把風險講明了。“鑫輝和魯陽一樣，都沒有運作商業(yè)地產的經驗，誰也不能保證項目最終的結果如何”。

陳萬陽聽完萬維的介紹，沒有急著表態(tài)。他打開辦公桌的抽屜，拿著洛陽市地圖參看著這塊標的位置，雖然他的臉上有些嚴肅，但是，他身上的血逐漸熱起來了。他知道，萬維所說的事實，這塊標地的位置確實不錯，附近是中檔的居民小區(qū)，臨近新落成的市政府大樓和一個中學，方圓一公里內沒有高端商場和超市，出于一個商人敏銳的嗅覺，他斷定這個位置商機無限。但是萬維提醒的風險也是他的顧慮。

送走萬維之后，陳萬陽迫不及待的叫來了公司副總經理劉東，把情況向他說了一下，讓他馬上去核實信息，通過各種途徑，盡快給他個回復。

兩天之后，劉東向他證實了萬維的信息是準確的，這確實是個大好機會。于是，就出現了文章開頭的那一幕。陳萬陽一錘定音，決定正式進軍房地產市場。

由于沒有有經驗的運營人才，陳萬陽親自掛帥，出任總經理。也許趕上了房地產市場蓬勃發(fā)展的好時候，過五關斬六將的陳萬陽第一個房地產項目大獲成功。在拿到財務報表之后，說不上是難過還是高興的嘆息道，“辛辛苦苦做實業(yè)，做了十幾年，竟然趕不上房地產市場一個項目的利潤，果然是暴利啊！”開了個好頭的陳萬陽開始四處出擊，接連拿下多個項目，房地產公司走上正軌。

頻繁跨界狩獵

當然享受到更大成功的陳萬陽也并沒有止步，他看準了另外一個“錢”景廣闊的市場——金融投資。在房地產市場大獲成功之后，身價更上一層樓的陳萬陽開始混跡于各種企業(yè)家圈子，在這些圈子里，豪爽直率的陳萬陽交到了很多朋友，其中一位就是剛剛回國創(chuàng)業(yè)的華爾街投資大佬——張紹輝。當時整個國內的投融資市場還處于方興未艾的階段，PE和VC都扎堆在互聯網行業(yè)，專業(yè)的投資人才更是少之又少，像陳萬陽這樣的農民出身的企業(yè)家對于投融資幾乎一竅不通。但是這位同為河南老鄉(xiāng)的專業(yè)人士卻給陳萬陽指出了一條新路。在一次政府舉辦的交流酒會后的交談中，兩個人聊得比較深入。

張紹輝晃著手中的紅酒，侃侃而談，“你可能也有體會，乘著互聯網的東風，上市公司參與科技型企業(yè)的投資成為一股浪潮。自2000年來，這樣的情況越來越多。”

“是啊”，陳萬陽也感嘆，“眼看著別人掙錢，我就是找不到門路，否則也想去插一腳。”

“這有何難？金融投資有很多途徑，其實受益于中國股市的牛市，但凡新股IPO，或定向增發(fā)，只要能中簽，投資者躺著就能賺錢。”

一席話說得陳萬陽茅塞頓開。他興奮地放下酒杯，站了起來，“對啊，這一點我怎么沒有注意到，之前的萬元、聯星，不就是通過這種定向增發(fā)的形式大獲成功嗎？我也可以效仿！”

“雖然是低成本高收益的生意，但是也有一定的風險，除了上市破發(fā)以外，PE參與定向增發(fā)最大的風險就是鎖定期之后的價格很難預料。有可能被套牢。”張紹輝提醒道。

“哈哈，別的我不敢說，但是我這個人從來都不怕冒險，老話說得好啊，‘富貴險中求’，哪有安穩(wěn)掙錢的道理！”陳萬陽揮著大手笑道。

緊接著，陳萬陽探過身子，誠懇地對張紹輝道，“我知道你這次回國也是準備大干一番的，不如我們聯手吧！合作形式什么的都可以談！”

張紹輝略一愣神，沒想到這短短的一番對話，就讓陳萬陽做了如此重大的一個決定，這讓見慣了華爾街各種市場調研、可行性報告的他有點不適應。

他試探性的問了一句：“這么重要的決定，你可以回去多考慮一下，和公司方面再商量一下。”

陳萬陽還是哈哈一笑：“你放心，我做的決定我能負責。這么多年，我一直相信自己的直覺，事實也證明，我做的決定一直是對的。”

盡管陳萬陽表達了全然的信賴，但是，張紹輝還是謹慎地設計了合作架構。由陳萬陽的魯陽和自己組建的投資團隊各自出資，成立了一個全新的投資顧問公司，公司獨立于魯陽集團的架構之外。新的投資公司會在每一個階段給魯陽提供報告，從立項開始，關于那些不跟蹤的、跟蹤的、重點跟蹤的公司以及最后決定投哪些公司，都和陳萬陽溝通。但只是建議。

趕上了好時候的魯陽自進入金融市場后，就順風順水，當年金融投資業(yè)務就獲得了巨大收益，遠遠超過于其肉制品加工主業(yè)的收入。魯陽也被業(yè)界追捧為跨界投資樣本。隨后，趁勝出擊的魯陽不斷加碼金融投資，投資的項目一度達到了十幾個，成為業(yè)內有名的金融大鱷。

陳萬陽信奉“別把雞蛋都放在一個籃子里”，通過不斷跨界，尋找新的盈利點，在2005年后的一年多時間內，陳萬陽先后接觸了石油、汽車修理、邊貿、酒店、互聯網等20個項目，成立了汽車修理、生化制藥、飲品制造等多個子公司。這些公司的成立，多數都是陳萬陽基于現有的企業(yè)資源和人脈關系，洞悉商機后的產物。

比如，他之所以進入生物制藥行業(yè)，是因為他在于很多企業(yè)家接觸的過程中發(fā)現這類人群非常注意養(yǎng)生和保健，他斷定這一塊的市場前景非常好，而他之前接觸過的一個面臨生產困境的小藥廠正好可以低價收購用來生產，小藥廠之前也有一種保健品在售，只要重新包裝即可上市。銷售渠道也可以借用原有的肉制品銷售渠道。類似看起來穩(wěn)賺不賠的生意，讓魯陽的攤子越鋪越大，特別是借勢房地產和金融領域的成功，魯陽的盈利不斷翻番，魯陽一躍而成以肉制品加工、房地產、金融投資為三駕馬車，涉及飲料制造、生物醫(yī)藥、汽車修理等多領域的大型綜合型企業(yè)。作為肉制品加工企業(yè)的標簽逐漸淡去。

驟停驟上不得法

作為一個成功的商人，陳萬陽就如同一個舵手，通過敏銳的商業(yè)嗅覺和一往無前的勇氣成功地避過暗流和礁石，駕駛著魯陽這艘大船乘風破浪。然而，總有一些事情是無法預料的，比如席卷全球的金融風暴。在宏觀的經濟大勢面前，企業(yè)就如滄海浮萍。

當然，寒冬是漸漸來臨的。

首先感受到寒意的是股市，2008年下半年開始，股市持續(xù)低迷，投資者信心不足，承接新融資的能力也降到低點。A股市場新股IPO出現了嚴重的塞車狀況，大量企業(yè)排隊苦等上市，但前景如何卻難明朗。即便是已經上市的企業(yè)，市值也是一路下跌。這讓魯陽的投資被深深套牢。

緊隨其后的是房地產市場的蕭條。從2008年下半年開始，之前旺盛的房地產投資熱潮戛然而止。消費熱情驟降，很多樓盤的預售都出現了問題，大多都只賣出了總量的二三成。以往的炒房客也不見蹤影。無論是商業(yè)地產還是民用住宅都是量價齊跌。一些傳統的房地產大佬們也開始收縮市場，尋找新的增長點。

魯陽也不得不作出戰(zhàn)略收縮的調整。但是之前步子邁得太大，囤在手里在建項目有好幾個，且都是曾經的地王，這種情況下，魯陽的現金流開始吃緊，不得不裁員應對。

長期以來對主業(yè)的忽視也終于釀出惡果。火腿腸從市場占有率極盛時的70%下降到20%左右。

雪上加霜的是企業(yè)經營項目繁雜、相互間關聯度低，與原主業(yè)之間也無任何關聯，且投資時間又很集中，在現金流吃緊的情況下，問題逐漸發(fā)酵。

上馬的飲料項目根本就未正常生產過，一大堆設備在車間中閑置。兼并的小藥廠生產的保健品一直銷路不暢。汽修項目也因為經營不善利潤大幅下跌。

面對這種焦頭爛額的局面，陳萬陽頭腦再次熱了起來，他準備奪回剛性需求的肉制品市場。他開始大刀闊斧地砍掉之前的一些子公司，低價賤賣的賤賣，申請破產的破產，關停的關停。在建的一些房地產項目也有選擇地停工，他也準備撤出在金融領域的一些投資。

他的一些舉動，嚴重觸動了公司員工的利益，引起了企業(yè)員工的強烈反彈，罷工等抗議活動逐漸在魯陽出現。魯陽逐漸陷入被動。