商業(yè)地產(chǎn)可行性報(bào)告大全11篇

緒論：寫作既是個(gè)人情感的抒發(fā)，也是對(duì)學(xué)術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇商業(yè)地產(chǎn)可行性報(bào)告范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

項(xiàng)目周期理論認(rèn)為任何項(xiàng)目從開始到結(jié)束都可以概括為項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析、項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目實(shí)施和項(xiàng)目后期處理四個(gè)部分。每一個(gè)階段都對(duì)應(yīng)著項(xiàng)目的實(shí)施情況和特定需求。本文結(jié)合項(xiàng)目周期理論，從項(xiàng)目啟動(dòng)到項(xiàng)目最終結(jié)束都伴隨著資金的流入和流出。要控制企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，必須從項(xiàng)目實(shí)施的每個(gè)環(huán)節(jié)和相應(yīng)的任務(wù)出發(fā)，針對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)的不同情況，分析資金的流入與流出，從而控制相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)管理理論支出，風(fēng)險(xiǎn)管理可以劃分為風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控四個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行分析與研究。首先，資金風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)，重點(diǎn)尋找項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素，明確風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)象。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是結(jié)合公司的實(shí)際情況，分析項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，提出盡可能多的可行性方案，防范相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)是針對(duì)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，從相關(guān)的解決方案中挑選出最符合公司戰(zhàn)略目標(biāo)和未來發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)控制方案， 并加以執(zhí)行。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是對(duì)方案實(shí)施的效果進(jìn)行反饋和監(jiān)督，對(duì)方案執(zhí)行的效果進(jìn)行評(píng)價(jià)，并進(jìn)行適時(shí)地糾正和修改。 結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)資金投資大、開發(fā)周期長的特殊性， 本文將房地產(chǎn)開發(fā)分為四個(gè)階段，并對(duì)每個(gè)階段可能遇到的資金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和分析， 并提出可靠的解決辦法。

（一）開發(fā)前期可行性研究過程中的資金風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期通常要進(jìn)行可行性的研究。可行性研究階段是投資決策的重要依據(jù)，是項(xiàng)目管理前期工作的重中之重。房地產(chǎn)項(xiàng)目的詳細(xì)可行性研究是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策前，對(duì)擬建項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查與研究，對(duì)可能采用的各種開發(fā)方案進(jìn)行認(rèn)真仔細(xì)的經(jīng)濟(jì)分析和比較論證，對(duì)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測和評(píng)價(jià)。在此基礎(chǔ)上，對(duì)擬建項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性，以及建設(shè)的必要性和可行性進(jìn)行全面分析、系統(tǒng)論證、多方案比較和綜合評(píng)價(jià)，由此得出該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資建設(shè)和如何投資建設(shè)等結(jié)論性意見，為項(xiàng)目投資決策提供可靠的科學(xué)依據(jù)。

房地產(chǎn)開發(fā)前期另一個(gè)重要工作是保證開發(fā)土地的按時(shí)取得。土地項(xiàng)目的基本情況包括有項(xiàng)目的名稱、性質(zhì)、地理位置、周圍地理環(huán)境、總占地面積、總建筑面積、建筑密度、容積率、各類建筑的構(gòu)成、投資方案規(guī)劃、投資總額，總工期等基本情況。與此同時(shí)，還必須進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目場地的現(xiàn)狀和建設(shè)條件分析，如基礎(chǔ)設(shè)施狀況及其外部條件，各類建筑物、構(gòu)筑物的現(xiàn)狀，計(jì)算需要拆除的房屋面積，需要處置的原住戶戶數(shù)和人口，需要安置的勞動(dòng)力人數(shù)等調(diào)查資料，并對(duì)供水、供電、污水處理?xiàng)l件以及商業(yè)、服務(wù)業(yè)、文教衛(wèi)生環(huán)境條件進(jìn)行分析。這些資料是可行性報(bào)告對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的依據(jù)。

在項(xiàng)目開發(fā)前期，企業(yè)必須確定項(xiàng)目開發(fā)所需要的資金，計(jì)算公司的資金缺口，并提出資金缺口的解決辦法，保證項(xiàng)目實(shí)施所需要的資金能夠完全到位。在前期的可行性分析報(bào)告中，對(duì)取得土地的價(jià)款以及相應(yīng)的拆遷費(fèi)用必須做好詳細(xì)的預(yù)算，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，前期的土地款是必須要從企業(yè)流出的，因此，企業(yè)必須對(duì)這一部分風(fēng)險(xiǎn)予以充分的考慮。在項(xiàng)目規(guī)劃方案中，企業(yè)將要建設(shè)的樓盤規(guī)劃也必須與相應(yīng)的資金予以配套。

（二）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中的資金風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)過程中的資金風(fēng)險(xiǎn)非常復(fù)雜，這主要表現(xiàn)為：一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金循環(huán)周期也相應(yīng)會(huì)較長，大量資金必須占用在一個(gè)項(xiàng)目上；另一方面，房地產(chǎn)市場和我國金融市場存在較多的不確定性因素， 導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)面臨較大的資金風(fēng)險(xiǎn)，不可控因素較多，資金的成本和后續(xù)資金的跟進(jìn)存在較大的問題。

針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)過程，資金的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在建設(shè)周期過長這一特殊客觀情況上。資金被過長的占用在一個(gè)項(xiàng)目上，加大了資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。隨著2009年下半年，我國政府對(duì)金融企業(yè)向房地產(chǎn)開發(fā)商銀根貸款的緊縮，大部分企業(yè)在籌集資金方面將面臨較大困難。如何合理分配有限的資金到項(xiàng)目開發(fā)過程中，同時(shí)保證開發(fā)項(xiàng)目有條不紊地進(jìn)行是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中必須要分析的重要議題。首先，不能同時(shí)進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，必須保證企業(yè)資金實(shí)力能夠支撐現(xiàn)有項(xiàng)目的資金需要；其次，在項(xiàng)目開發(fā)過程中，如何保證項(xiàng)目建設(shè)的速度和資金供給的速度匹配是建設(shè)過程中資金風(fēng)險(xiǎn)控制的關(guān)鍵。

（三）產(chǎn)品銷售過程中的資金風(fēng)險(xiǎn)我國普通住宅、寫字樓、別墅、商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)類型主要采取開發(fā)銷售的模式，資金回籠速度受房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期的影響較大。而商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營周期長達(dá)十幾年甚至更長，因此其投資回收期較長，資金回籠速度緩慢，受宏觀政策與微觀市場的影響較大，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也較大。房地產(chǎn)銷售是房地產(chǎn)開發(fā)商資金回籠的過程，一方面，企業(yè)要償還公司在項(xiàng)目開發(fā)前期向銀行和其他機(jī)構(gòu)所借的資金，另一方面還必須保證其他開發(fā)項(xiàng)目、競拍土地資源和公司未來發(fā)展的資金。通過租金的形式能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，并且具有較高的收益，但是不能一次性地為企業(yè)帶來大額現(xiàn)金流入。如何在資金流入上與企業(yè)資金流出兩者間達(dá)成平衡，以及如何有效實(shí)現(xiàn)資金的收回是銷售過程中資金控制的重點(diǎn)。

（四）售后服務(wù)過程中的資金風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在樓盤發(fā)開中都包含有物業(yè)管理、房屋維修等后續(xù)服務(wù)項(xiàng)目。在設(shè)計(jì)階段，企業(yè)根據(jù)建筑或建筑構(gòu)件的使用壽命，確定上述維護(hù)工作的時(shí)間安排，必要時(shí)還可進(jìn)一步確定大規(guī)模整修和組件更換的時(shí)間，以實(shí)現(xiàn)維護(hù)工作和費(fèi)用的合理化。售后服務(wù)可以分為外包和自主經(jīng)營兩類。如果實(shí)行物業(yè)外包對(duì)企業(yè)來說就沒有資金風(fēng)險(xiǎn)，但是自主經(jīng)營就必須對(duì)相應(yīng)的資金流出予以控制。

二、資金鏈風(fēng)險(xiǎn)控制措施

資金鏈對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言具有非常重要的意義。一方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，需要大量的資金投入才能夠形成；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)周期長，企業(yè)必須能夠有效地分配有限的資金，完成項(xiàng)目開發(fā)。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程中遇到的種種資金管理風(fēng)險(xiǎn)，可以通過下面的相關(guān)措施予以控制。

（一）制定有效可靠的融資方案項(xiàng)目開發(fā)前期，企業(yè)必須制定有效的融資方案，籌集項(xiàng)目開發(fā)過程中需要的資金。具體可從以下幾個(gè)方面入手：首先，企業(yè)需要綜合分析和考慮國內(nèi)的宏觀金融政策以及未來政策走向。其次，考慮具體開發(fā)項(xiàng)目的資金需要和資金融通的風(fēng)險(xiǎn)和收益情況等因素，確定投資結(jié)構(gòu)，制定初步融資方案。比較不同的融資方案的優(yōu)缺點(diǎn)，根據(jù)項(xiàng)目自身和各融資方式的特點(diǎn)，對(duì)融資結(jié)構(gòu)和資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。根據(jù)融資成本理論，分析比較各種融資方式，選擇可行、有效的融資方案。

（二）加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)過程中成本控制在項(xiàng)目實(shí)施過程中，需要項(xiàng)目的各種成本進(jìn)行有效控制，保證資金的合理利用。第一，項(xiàng)目開始初期，做好成本管理的基礎(chǔ)工作，對(duì)相關(guān)原材料的價(jià)格進(jìn)行收集和整理，做好各項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本定額，財(cái)務(wù)部門應(yīng)該對(duì)相關(guān)的預(yù)算方案進(jìn)行修改，并形成考核目標(biāo)，加強(qiáng)預(yù)算的有效執(zhí)行。第二，實(shí)行全面成本管理。結(jié)合基礎(chǔ)工作的成本定額、財(cái)務(wù)預(yù)算計(jì)劃，分析對(duì)照各部門、各項(xiàng)目工程的成本責(zé)任考核指標(biāo)，向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)提供真實(shí)的成本數(shù)據(jù)，嚴(yán)格日常成本管理控制。第三，嚴(yán)格執(zhí)行考核標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各班組的成本控制執(zhí)行情況進(jìn)行考核。

（三）在銷售過程中加速項(xiàng)目資金回流銷售過程是企業(yè)資金回流的過程。房地產(chǎn)商品進(jìn)行流通時(shí)，房地產(chǎn)流動(dòng)資金的周轉(zhuǎn)時(shí)間對(duì)開發(fā)商而言具有非常重要的意義。它直接影響房地產(chǎn)資金全部循環(huán)過程，流動(dòng)資金的周轉(zhuǎn)時(shí)間主要取決于房地產(chǎn)貨幣資金和商品資金在商品流通過程中變更的長短。為了促進(jìn)資金的回流，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取相應(yīng)的營銷手段，加速資金的回流速度。分析房地產(chǎn)市場供求信息，正確運(yùn)用銷售心理學(xué)和財(cái)務(wù)杠桿原理，制定有效的營銷策略，合理地利用預(yù)售手段，可以縮短銷售周期加快資金回收。運(yùn)用有效的營銷手段，不僅可提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，還可降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）加快房地產(chǎn)體系配套政策改革有效解決房地產(chǎn)資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)還需要相關(guān)宏觀政策的幫助。擴(kuò)大參與房地產(chǎn)信貸融資的金融機(jī)構(gòu)的范圍，允許有一定實(shí)力的非國有商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款是緩解房地產(chǎn)商資金鏈緊張的有效手段。政府制定相關(guān)政策，規(guī)范目前在中國房市尋找投資機(jī)會(huì)和參與投資的私募基金的運(yùn)作行為，保護(hù)投資者的合法權(quán)益。監(jiān)管部門應(yīng)適當(dāng)降低房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的門檻，使一部分具有一定規(guī)模和實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過發(fā)行股票的方式吸收社會(huì)上大量的閑散資金，解決融資難的問題。積極培育企業(yè)債券市場，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行企業(yè)債券，進(jìn)行直接融資。

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有非常重要的作用。企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有非常重要的意義，關(guān)系到企業(yè)的生存。如何控制企業(yè)開房地產(chǎn)開發(fā)過程中的資金風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)和政府共同作用的結(jié)果。繼金融危機(jī)后，融資問題逐漸成為房地產(chǎn)市場的核心問題，如何解決資金問題、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的良好運(yùn)作與不斷循環(huán)顯得尤為重要。

參考文獻(xiàn)：

［1］樊幻靈：《論我國房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理與完善》，《中國房地產(chǎn)金融》2010年第1期。

篇（2）

“為何不反個(gè)方向試試？”20世紀(jì)60年代，有個(gè)叫做迪克?福斯貝里（Dick Fosbury）的小男孩經(jīng)常這樣問自己。

在俄勒岡麥德福德中學(xué)的田徑運(yùn)動(dòng)員中，福斯貝里只是名不見經(jīng)傳的一位。當(dāng)時(shí)的主流都是采用“跨越式”跳高，而福斯貝里則喜歡“背越式”跳高。這是一種打破常規(guī)的反身起跳法――即大步快速前進(jìn)，最后扭身使背部與橫桿平行，并以弧線形成一個(gè)優(yōu)美的反弓――肩膀先過，然后是膝蓋，兩只腳在最后越過橫桿，隨即臉朝上背部著地。

當(dāng)時(shí)不少專業(yè)人士斷言，福斯貝里會(huì)摔斷脖子。但是，1968年墨西哥城夏季奧運(yùn)會(huì)上，他不僅沒有摔斷脖子，還以7英尺4 1/4英寸的成績打破了全美紀(jì)錄和奧運(yùn)會(huì)記錄，將金牌收入囊中。

迪克?福斯貝里開創(chuàng)了一種全新的跳高方式，這種背越式跳高也被稱作“福斯貝里跳”（Fosbury Flop）。福斯貝里在上世紀(jì)60年代中期發(fā)明了這個(gè)跳法，后來被全世界每一個(gè)跳高選手所采用。

在房地產(chǎn)界，也有一個(gè)很經(jīng)典的案例――潘石屹是如何從海南島跑出來的。潘石屹自己講起當(dāng)時(shí)流傳很廣的一個(gè)謠傳：“我到北京來調(diào)查寫了一個(gè)可行性報(bào)告，發(fā)了封六個(gè)字的電報(bào)回海南：人傻、錢多、速來。這比較可笑。”

20世紀(jì)90年代初，尚在海南從事地產(chǎn)投機(jī)的潘石屹，走到了自己人生的一個(gè)關(guān)鍵路口。有一次，在當(dāng)?shù)匾?guī)劃局，潘注意到了兩組數(shù)據(jù)：第一，海南的暫住者比長住居民多得多；第二，按人均算，海南這個(gè)窮島，人均居住面積卻是北京的七倍。于是，在海南房地產(chǎn)市場崩潰前不久，潘離開海南，進(jìn)軍北京。

潘石屹的秘密武器就是“反方向游”。從早期的精裝修概念，到商住兩用（SOHO）、開放社區(qū)（建外SOHO）概念，他與主流市場有所區(qū)別，逐漸清晰了自己的品牌個(gè)性，從而不斷發(fā)展壯大。2005年，潘石屹再次啟動(dòng)戰(zhàn)略大調(diào)整計(jì)劃，“棄住從商”，旗幟鮮明地表示要放棄住宅主攻商業(yè)地產(chǎn)。

靠著“永遠(yuǎn)不做大多數(shù)”的理念，潘石屹不僅成為一個(gè)擁有耀眼個(gè)人品牌的CEO，更把公司做成了一個(gè)最具進(jìn)攻型的公司。過去幾年時(shí)間里，SOHO公司蟬聯(lián)北京房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售冠軍：2003年30.12億元；2004年32.81億元；2005年33.42億元。2005年，SOHO中國已經(jīng)取得了近150億元的銷售額。11年時(shí)間，潘石屹實(shí)現(xiàn)了從“最吸引眼球”到“北京最大”地產(chǎn)公司的跨越。

在這個(gè)“世界是平的”的互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，成功和失敗都以“10倍速”進(jìn)行，不少人抓住了這股“10倍速”力量，讓自己的個(gè)人品牌一飛沖天。與迪克?福斯貝里、潘石屹的經(jīng)驗(yàn)類似，他們都采取了“換個(gè)方向是第一”的路徑，比如：

章子怡――放棄電視劇陣地，擅長品牌減法。

李宇春――不以傳統(tǒng)形象出位，而靠炫酷的新形象。

郭德綱――自我定位為“非著名相聲演員”。

徐靜蕾――博客一姐。

當(dāng)前明月――放棄傳統(tǒng)路子，明史也可以寫得很好看。

是什么讓默默無聞的李宇春、郭德綱、章子怡“一飛沖天”？是什么讓曾經(jīng)的“草根”打破平庸，成為與眾不同的超級(jí)明星？從“草根”到超級(jí)明星，絕對(duì)不是Mission Impossible！做一條反方向游的魚，才能與眾不同。

那么，該如何做條“反方向游的魚”呢？

其實(shí)，“反方向游”就是要?jiǎng)?chuàng)造個(gè)人品牌，不管是明星、CEO，還是“草根”階層、職場人士，個(gè)人品牌變得越來越重要有六條尋求與眾不同并取得成功的路徑可供借鑒：“反方向游”；“10倍速”力量：互聯(lián)網(wǎng)；開動(dòng)你的右腦；亮劍精神；個(gè)人危機(jī)公關(guān)修煉；快就是慢。

“做一條反方向游的魚”是有前提條件的，那就是對(duì)未來的理性判斷，即人們常說的遠(yuǎn)見。它需要耐得住寂寞，甚至有一些偏執(zhí)；它需要勇氣與膽量，把自己趕出舒適的區(qū)域，到一個(gè)陌生的世界去探索，甚至是置于死地而后生；它需要不斷挑戰(zhàn)自己的決心；它還涉及到人才的相對(duì)性概念，人才不是絕對(duì)的，而是相對(duì)的，在一個(gè)單位做不好，甚至被開除，換個(gè)地方就可能是出色的員工，要選擇一個(gè)能認(rèn)同你優(yōu)點(diǎn)的雇主。

“做一條反方向游的魚”，很難！但一旦做到了，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，你已經(jīng)從“草根”變成超級(jí)明星了。

讓你身價(jià)百萬的方法

有一個(gè)故事叫做《窮人的習(xí)慣》。說有一個(gè)富人見一個(gè)窮人可憐，就想幫他致富，富人送給他一頭牛，叮囑他好好開荒，等春天來了撒上種子，秋天收獲了，就不會(huì)再過窮日子了。

于是，這個(gè)窮人滿懷希望地開始奮斗。可是沒過幾天牛要吃草，人要吃飯，日子比過去過得還要艱難。窮人心思一動(dòng)：不如把牛賣了買幾只羊回來，先殺一只吃，剩下的還可以生小羊，長大了再拿去賣，就可以賺更多的錢了。

窮人的計(jì)劃如愿以償。只是吃了一只羊之后，小羊遲遲沒生下來，日子又艱難了，窮人忍不住又吃了一只羊。窮人一想，這樣下去可不得了，不如把羊賣了買成雞，雞生蛋的速度要快一些，雞蛋立刻可以賺錢，日子或許就可以好轉(zhuǎn)了。

窮人的計(jì)劃又如愿以償了，但是日子并沒有好轉(zhuǎn)。他又忍不住開始?xì)㈦u，終于只殺到剩一只雞時(shí)，窮人的理想徹底崩潰。他想：致富是無望了，還不如把雞賣了打一壺酒，三杯下肚，萬事不愁。

很快春天來了，發(fā)善心的富人興致勃勃地送種子來，竟然發(fā)現(xiàn)窮人正在就著咸菜喝酒，牛早就沒了，房子里依然一貧如洗。

不是在春天到來之時(shí)把荒開好，把種子撒下去，等待秋天到來后不菲的收獲；而是習(xí)慣于將牛賣了去換羊，換雞，最后換得一無所有。這就是“窮人的習(xí)慣”。

窮人往往認(rèn)為他們自己不可能成為富人，即使富人告訴他們致富的不二法門，即使他們擁有成為有錢人的一切條件。

而美國一位單身母親、35歲時(shí)成為百萬富翁的勞拉?蘭格梅爾則提出一種全新的觀點(diǎn)，她認(rèn)為，百萬富翁有兩點(diǎn)與眾不同：擁有財(cái)富與懂得積聚財(cái)富。受此啟發(fā)，她獨(dú)創(chuàng)了“財(cái)富圈”的方法，致力于將普通人打造成百萬富翁，使他們擁有積聚財(cái)富的能力。她創(chuàng)立的Live Out Loud公司，每年向上萬客戶傳授“財(cái)富圈”項(xiàng)目。

作為過來人，勞拉認(rèn)為，成為百萬富翁其實(shí)并不真的非常困難，只要方法得當(dāng)。如果你有機(jī)會(huì)向她請教，她會(huì)請你先回答如下8個(gè)問題：

（1）你的月收入是多少？

（2）你的月支出是多少？

（3）你有多少資產(chǎn)？

（4）你有多少負(fù)債？

（5）還有其他什么資產(chǎn)或負(fù)債？

（6）你想達(dá)到什么目標(biāo)？

（7）你有哪些技能可用以賺錢？

（8）你愿意建立并執(zhí)行“財(cái)富圈過程”嗎？

“財(cái)富圈過程”是個(gè)實(shí)實(shí)在在的計(jì)劃。它施行起來很簡單：像有錢人一樣思考；模仿有錢人的行為方式。

“財(cái)富圈過程”涉及到12個(gè)致富模塊，可以把收入變成資產(chǎn)，再將資產(chǎn)變成收入……不斷循環(huán)增長。不管你收入水平如何，負(fù)債程度如何，都可以根據(jù)一年的期限，按照書中的方法和步驟，設(shè)定自己的財(cái)富規(guī)劃，最終過上理想的生活：

不需工作，從事喜歡的事情；

搞定一切債務(wù)；

按自己的意愿生活，而非雇主的意愿。

篇（3）

“但是房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)很大，我們之前沒有什么經(jīng)驗(yàn)。”眼鏡男再次提出問題。

“哪里沒有風(fēng)險(xiǎn)？誰也不是一生下來就會(huì)做生意的，我之前做火腿腸的時(shí)候，這種東西還沒有在市場上出現(xiàn)呢，沒有風(fēng)險(xiǎn)嗎？有風(fēng)險(xiǎn)才有利潤。我這個(gè)人從來就不怕風(fēng)險(xiǎn)！”

這是位于河南洛陽的魯陽肉制品有限公司的總經(jīng)理辦公室，皮膚黝黑的男人是這個(gè)公司的老總陳萬陽，眼鏡男是他的副總劉東，一個(gè)新的投資計(jì)劃就這樣在兩個(gè)人的幾句對(duì)話中敲定，一個(gè)企業(yè)和很多人的命運(yùn)因此發(fā)生了轉(zhuǎn)折。

突入房地產(chǎn)市場

那是2003年，房地產(chǎn)市場狂飆突進(jìn)的一年。不斷上揚(yáng)的房價(jià)讓原本守著自己“一畝三分地”的傳統(tǒng)制造企業(yè)紅了眼，紛紛加入淘金大軍，魯陽肉制品有限公司也成為其中一員。

魯陽是中國肉制品企業(yè)中的領(lǐng)軍型企業(yè)，在企業(yè)發(fā)展之初，陳萬陽通過敏銳的商業(yè)嗅覺就鎖定了肉制品加工市場，通過不斷創(chuàng)新的火腿腸產(chǎn)品和高舉高打的品牌策略，迅速占領(lǐng)市場。隨后的幾年，魯陽不斷規(guī)范企業(yè)運(yùn)作，引入先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，確立了一體化發(fā)展戰(zhàn)略，通過收購上下游的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，打通了產(chǎn)業(yè)鏈，在確保品質(zhì)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)供銷的高度融合。到2003年，魯陽已經(jīng)成為銷售收入超10億元、利潤過億元的國內(nèi)著名大型肉制品生產(chǎn)加工企業(yè)。魯陽現(xiàn)金流充裕，賬面上躺著十幾個(gè)億，全公司都洋溢著一種要大干一場的勁頭。

機(jī)會(huì)終于來了。一個(gè)曾經(jīng)的合作伙伴找上門來。萬維，一個(gè)一直和魯陽關(guān)系緊密的大型零售集團(tuán)鑫輝連鎖股份有限公司的董事長，他親自上門希望能夠和魯陽一起開發(fā)位于洛陽市中心的一塊地塊。鑫輝之前開設(shè)零售超市時(shí)，都是租賃物業(yè)，如此一來成本頗高不說，也會(huì)受到商業(yè)板塊整體發(fā)展的影響，因此，他計(jì)劃直接進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。但無奈鑫輝的資金流有限，于是他想到了魯陽和陳萬陽。

陳萬陽在洛陽和整個(gè)河南的商業(yè)圈子里是一個(gè)出了名的性情中人，他有能力、有膽識(shí)、商業(yè)嗅覺敏銳，圈內(nèi)人緣也特別好。更重要的一點(diǎn)是，魯陽現(xiàn)金流充裕。

萬維在總經(jīng)理辦公室見到了陳萬陽，這個(gè)辦公室他來過幾次，每次都會(huì)被正面墻壁上那“勇往直前”四個(gè)大字吸引。那是陳萬陽自己寫的，據(jù)說陳臨了很長一段時(shí)間字帖，就為了把這四個(gè)字寫好，那是他的座右銘。坐在這四個(gè)大字下面的陳萬陽，生氣勃勃，永遠(yuǎn)給人一種馬上要出擊的感覺。

萬維也不繞彎子，開門見山地就把目的說了，“我已經(jīng)找專業(yè)人士評(píng)估了那個(gè)地塊，位置還是相當(dāng)不錯(cuò)的。參與競標(biāo)的企業(yè)背景也都很雄厚，地產(chǎn)行業(yè)的大佬們也都想分一杯羹，我們最大的優(yōu)勢是本地企業(yè)，可以爭取到一些政府支持。我建議魯陽和鑫輝可以聯(lián)合成立一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司，持股比例再商議。怎么樣？”“當(dāng)然，”他也把風(fēng)險(xiǎn)講明了。“鑫輝和魯陽一樣，都沒有運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，誰也不能保證項(xiàng)目最終的結(jié)果如何”。

陳萬陽聽完萬維的介紹，沒有急著表態(tài)。他打開辦公桌的抽屜，拿著洛陽市地圖參看著這塊標(biāo)的位置，雖然他的臉上有些嚴(yán)肅，但是，他身上的血逐漸熱起來了。他知道，萬維所說的事實(shí)，這塊標(biāo)地的位置確實(shí)不錯(cuò)，附近是中檔的居民小區(qū)，臨近新落成的市政府大樓和一個(gè)中學(xué)，方圓一公里內(nèi)沒有高端商場和超市，出于一個(gè)商人敏銳的嗅覺，他斷定這個(gè)位置商機(jī)無限。但是萬維提醒的風(fēng)險(xiǎn)也是他的顧慮。

送走萬維之后，陳萬陽迫不及待的叫來了公司副總經(jīng)理劉東，把情況向他說了一下，讓他馬上去核實(shí)信息，通過各種途徑，盡快給他個(gè)回復(fù)。

兩天之后，劉東向他證實(shí)了萬維的信息是準(zhǔn)確的，這確實(shí)是個(gè)大好機(jī)會(huì)。于是，就出現(xiàn)了文章開頭的那一幕。陳萬陽一錘定音，決定正式進(jìn)軍房地產(chǎn)市場。

由于沒有有經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營人才，陳萬陽親自掛帥，出任總經(jīng)理。也許趕上了房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展的好時(shí)候，過五關(guān)斬六將的陳萬陽第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目大獲成功。在拿到財(cái)務(wù)報(bào)表之后，說不上是難過還是高興的嘆息道，“辛辛苦苦做實(shí)業(yè)，做了十幾年，竟然趕不上房地產(chǎn)市場一個(gè)項(xiàng)目的利潤，果然是暴利啊！”開了個(gè)好頭的陳萬陽開始四處出擊，接連拿下多個(gè)項(xiàng)目，房地產(chǎn)公司走上正軌。

頻繁跨界狩獵

當(dāng)然享受到更大成功的陳萬陽也并沒有止步，他看準(zhǔn)了另外一個(gè)“錢”景廣闊的市場——金融投資。在房地產(chǎn)市場大獲成功之后，身價(jià)更上一層樓的陳萬陽開始混跡于各種企業(yè)家圈子，在這些圈子里，豪爽直率的陳萬陽交到了很多朋友，其中一位就是剛剛回國創(chuàng)業(yè)的華爾街投資大佬——張紹輝。當(dāng)時(shí)整個(gè)國內(nèi)的投融資市場還處于方興未艾的階段，PE和VC都扎堆在互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，專業(yè)的投資人才更是少之又少，像陳萬陽這樣的農(nóng)民出身的企業(yè)家對(duì)于投融資幾乎一竅不通。但是這位同為河南老鄉(xiāng)的專業(yè)人士卻給陳萬陽指出了一條新路。在一次政府舉辦的交流酒會(huì)后的交談中，兩個(gè)人聊得比較深入。

張紹輝晃著手中的紅酒，侃侃而談，“你可能也有體會(huì)，乘著互聯(lián)網(wǎng)的東風(fēng)，上市公司參與科技型企業(yè)的投資成為一股浪潮。自2000年來，這樣的情況越來越多。”

“是啊”，陳萬陽也感嘆，“眼看著別人掙錢，我就是找不到門路，否則也想去插一腳。”

“這有何難？金融投資有很多途徑，其實(shí)受益于中國股市的牛市，但凡新股IPO，或定向增發(fā)，只要能中簽，投資者躺著就能賺錢。”

一席話說得陳萬陽茅塞頓開。他興奮地放下酒杯，站了起來，“對(duì)啊，這一點(diǎn)我怎么沒有注意到，之前的萬元、聯(lián)星，不就是通過這種定向增發(fā)的形式大獲成功嗎？我也可以效仿！”

“雖然是低成本高收益的生意，但是也有一定的風(fēng)險(xiǎn)，除了上市破發(fā)以外，PE參與定向增發(fā)最大的風(fēng)險(xiǎn)就是鎖定期之后的價(jià)格很難預(yù)料。有可能被套牢。”張紹輝提醒道。

“哈哈，別的我不敢說，但是我這個(gè)人從來都不怕冒險(xiǎn)，老話說得好啊，‘富貴險(xiǎn)中求’，哪有安穩(wěn)掙錢的道理！”陳萬陽揮著大手笑道。

緊接著，陳萬陽探過身子，誠懇地對(duì)張紹輝道，“我知道你這次回國也是準(zhǔn)備大干一番的，不如我們聯(lián)手吧！合作形式什么的都可以談！”

張紹輝略一愣神，沒想到這短短的一番對(duì)話，就讓陳萬陽做了如此重大的一個(gè)決定，這讓見慣了華爾街各種市場調(diào)研、可行性報(bào)告的他有點(diǎn)不適應(yīng)。

他試探性的問了一句：“這么重要的決定，你可以回去多考慮一下，和公司方面再商量一下。”

陳萬陽還是哈哈一笑：“你放心，我做的決定我能負(fù)責(zé)。這么多年，我一直相信自己的直覺，事實(shí)也證明，我做的決定一直是對(duì)的。”

盡管陳萬陽表達(dá)了全然的信賴，但是，張紹輝還是謹(jǐn)慎地設(shè)計(jì)了合作架構(gòu)。由陳萬陽的魯陽和自己組建的投資團(tuán)隊(duì)各自出資，成立了一個(gè)全新的投資顧問公司，公司獨(dú)立于魯陽集團(tuán)的架構(gòu)之外。新的投資公司會(huì)在每一個(gè)階段給魯陽提供報(bào)告，從立項(xiàng)開始，關(guān)于那些不跟蹤的、跟蹤的、重點(diǎn)跟蹤的公司以及最后決定投哪些公司，都和陳萬陽溝通。但只是建議。

趕上了好時(shí)候的魯陽自進(jìn)入金融市場后，就順風(fēng)順?biāo)?dāng)年金融投資業(yè)務(wù)就獲得了巨大收益，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過于其肉制品加工主業(yè)的收入。魯陽也被業(yè)界追捧為跨界投資樣本。隨后，趁勝出擊的魯陽不斷加碼金融投資，投資的項(xiàng)目一度達(dá)到了十幾個(gè)，成為業(yè)內(nèi)有名的金融大鱷。

陳萬陽信奉“別把雞蛋都放在一個(gè)籃子里”，通過不斷跨界，尋找新的盈利點(diǎn)，在2005年后的一年多時(shí)間內(nèi)，陳萬陽先后接觸了石油、汽車修理、邊貿(mào)、酒店、互聯(lián)網(wǎng)等20個(gè)項(xiàng)目，成立了汽車修理、生化制藥、飲品制造等多個(gè)子公司。這些公司的成立，多數(shù)都是陳萬陽基于現(xiàn)有的企業(yè)資源和人脈關(guān)系，洞悉商機(jī)后的產(chǎn)物。

比如，他之所以進(jìn)入生物制藥行業(yè)，是因?yàn)樗谟诤芏嗥髽I(yè)家接觸的過程中發(fā)現(xiàn)這類人群非常注意養(yǎng)生和保健，他斷定這一塊的市場前景非常好，而他之前接觸過的一個(gè)面臨生產(chǎn)困境的小藥廠正好可以低價(jià)收購用來生產(chǎn)，小藥廠之前也有一種保健品在售，只要重新包裝即可上市。銷售渠道也可以借用原有的肉制品銷售渠道。類似看起來穩(wěn)賺不賠的生意，讓魯陽的攤子越鋪越大，特別是借勢房地產(chǎn)和金融領(lǐng)域的成功，魯陽的盈利不斷翻番，魯陽一躍而成以肉制品加工、房地產(chǎn)、金融投資為三駕馬車，涉及飲料制造、生物醫(yī)藥、汽車修理等多領(lǐng)域的大型綜合型企業(yè)。作為肉制品加工企業(yè)的標(biāo)簽逐漸淡去。

驟停驟上不得法

作為一個(gè)成功的商人，陳萬陽就如同一個(gè)舵手，通過敏銳的商業(yè)嗅覺和一往無前的勇氣成功地避過暗流和礁石，駕駛著魯陽這艘大船乘風(fēng)破浪。然而，總有一些事情是無法預(yù)料的，比如席卷全球的金融風(fēng)暴。在宏觀的經(jīng)濟(jì)大勢面前，企業(yè)就如滄海浮萍。

當(dāng)然，寒冬是漸漸來臨的。

首先感受到寒意的是股市，2008年下半年開始，股市持續(xù)低迷，投資者信心不足，承接新融資的能力也降到低點(diǎn)。A股市場新股IPO出現(xiàn)了嚴(yán)重的塞車狀況，大量企業(yè)排隊(duì)苦等上市，但前景如何卻難明朗。即便是已經(jīng)上市的企業(yè)，市值也是一路下跌。這讓魯陽的投資被深深套牢。

緊隨其后的是房地產(chǎn)市場的蕭條。從2008年下半年開始，之前旺盛的房地產(chǎn)投資熱潮戛然而止。消費(fèi)熱情驟降，很多樓盤的預(yù)售都出現(xiàn)了問題，大多都只賣出了總量的二三成。以往的炒房客也不見蹤影。無論是商業(yè)地產(chǎn)還是民用住宅都是量價(jià)齊跌。一些傳統(tǒng)的房地產(chǎn)大佬們也開始收縮市場，尋找新的增長點(diǎn)。

魯陽也不得不作出戰(zhàn)略收縮的調(diào)整。但是之前步子邁得太大，囤在手里在建項(xiàng)目有好幾個(gè)，且都是曾經(jīng)的地王，這種情況下，魯陽的現(xiàn)金流開始吃緊，不得不裁員應(yīng)對(duì)。

長期以來對(duì)主業(yè)的忽視也終于釀出惡果。火腿腸從市場占有率極盛時(shí)的70%下降到20%左右。

雪上加霜的是企業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目繁雜、相互間關(guān)聯(lián)度低，與原主業(yè)之間也無任何關(guān)聯(lián)，且投資時(shí)間又很集中，在現(xiàn)金流吃緊的情況下，問題逐漸發(fā)酵。

上馬的飲料項(xiàng)目根本就未正常生產(chǎn)過，一大堆設(shè)備在車間中閑置。兼并的小藥廠生產(chǎn)的保健品一直銷路不暢。汽修項(xiàng)目也因?yàn)榻?jīng)營不善利潤大幅下跌。

面對(duì)這種焦頭爛額的局面，陳萬陽頭腦再次熱了起來，他準(zhǔn)備奪回剛性需求的肉制品市場。他開始大刀闊斧地砍掉之前的一些子公司，低價(jià)賤賣的賤賣，申請破產(chǎn)的破產(chǎn)，關(guān)停的關(guān)停。在建的一些房地產(chǎn)項(xiàng)目也有選擇地停工，他也準(zhǔn)備撤出在金融領(lǐng)域的一些投資。

他的一些舉動(dòng)，嚴(yán)重觸動(dòng)了公司員工的利益，引起了企業(yè)員工的強(qiáng)烈反彈，罷工等抗議活動(dòng)逐漸在魯陽出現(xiàn)。魯陽逐漸陷入被動(dòng)。