房地產抵押擔保大全11篇

緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇房地產抵押擔保范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

篇（1）

(樣本格式)

甲方(抵押權人)：

乙方(債 務 人)：

丙方(抵 押 人)：

根據乙方與 銀行簽訂的 (編號)《 》，以及甲方與 銀行簽訂的 (編號)《保證合同》的約定，甲方為乙方 萬元借款提供擔保。丙方愿意以其所有的房地產(以下簡稱抵押物)就 (編號)《保證合同》向甲方提供抵押反擔保。甲、乙、丙三方現就該反擔保事宜，經平等、友好協商，自愿達成如下條款，共同遵照執行：

第一條、抵押物事項

1.1 丙方提供抵押的房屋之所有權證號 ，該房屋的詳細情況以其向甲方提供的抵押物清單為準(以下簡稱房屋)。

1.2 丙方將房屋抵押給甲方時，該房屋所分攤或占用范圍內的土地使用權同時抵押給甲方。

第二條、抵押物的價值確定及抵押反擔保價值確定

2.1經**評估公司評估， 房屋的評估值分別為**，合計評估價值為***萬元，甲、乙、丙三方商定房屋的抵押價值總額為**萬元。

2.2乙方借款金額**萬元，甲方為乙方擔保金額**萬元，履債期限為**年**月**日至**年**月**日。丙方就保證合同金額中的(合計數)萬元向甲方提供抵押反擔保。

第三條、抵押物的清點、登記

3.1 本合同簽署前，甲、丙雙方共同清點核查抵押物。抵押期間，該抵押物的產權證書等相關資料交由甲方保管。

3.2 本合同簽訂后三日內，乙、丙雙方負責到有關房屋登記機關辦理抵押物登記手續，甲方對此予以協助，由此產生的費用全部由乙、丙雙方承擔，在辦妥抵押登記手續之前，甲方有權拒絕為乙方提供擔保手續。

第四條、抵押反擔保的范圍

4.1 上述 中約定的甲方履行保證義務代乙方償還的全部貸款(或支付的票款)和自付款之日起的利息以及因此支付的其他費用和損失等;

4.2 上述 中約定的乙方應向甲方支付的違約金、賠償金以及實現債權的費用等。

4.3 甲方為實現本合同項下的抵押權而發生的費用，包括但不限于訴訟費(或仲裁費)、保全費、公告費、評估費、拍賣費、執行費、律師費、調查取證費、財產保全擔保費等。

第五條、丙方的義務

5.1丙方應辦理抵押物在抵押期間的財產保險。財產保險的第一受益人為甲方，保險單證由甲方代為保管。

5.2抵押期間，抵押物若發生滅失、毀損或被征用等情況時，丙方應自該情況發生之日起五日內通知甲方(抵押物發生被征用的情況時應自收到政府部門的相關文件通知之日起五日內通知甲方)，且因此產生的保險金、賠償金或者補償金等仍應作為抵押財產，由丙方存入甲方指定的賬戶，抵押期間丙方不得動用。

5.3抵押物價值減少時，丙方應在三十日內向甲方提供與減少的價值相當的擔保。

5.4抵押期間，未經甲方書面同意，丙方不得擅自出借、贈與、出租、轉讓、再抵押或以其他任何方式處分抵押物，并不得實施降低抵押物價值的任何行為。

5.5抵押期間，丙方負責抵押物的妥善占有、保管、并負責維修、保養，保證抵押物完好無損，并隨時接受甲方的檢查。

5.6抵押期間，經甲方書面同意，丙方可以轉讓抵押物，轉讓所得的價款優先向甲方提前清償所擔保的債權。

5.7丙方保證對抵押物享有合法、完全、有效的所有權，并且抵押物不存在共有、爭議、抵押、擔保、被查封、被扣押、被監管等任何可能影響本合同項下抵押權的情況。

第六條、違約責任

6.1丙方違反本合同第五條第四款約定的，其行為無效，應按房屋之抵押價值總額的10%向甲方支付違約金，且應賠償甲方因此受到的全部損失。

6.2丙方違反本合同第五條第五款約定，因保管不善致使抵押物毀損的，甲方可要求其恢復原狀或重新提供甲方認可的新的抵押物，并可要求其按抵押物之抵押價值總額的10 %支付違約金，且可以向其主張因此受到的全部損失。

6.3除本條前兩款外，丙方違反本合同約定的其他任何一項義務與責任的，應按房屋之抵押價值總額的10%向甲方支付違約金(可累計計算)，并賠償由此給甲方造成的一切損失。

6.4丙方違約時，乙方就該違約責任向甲方承擔連帶責任。

第七條、抵押權的實現

乙方違約的，或者丙方發生破產、清算、涉及重大仲裁、訴訟等情形的，甲方可提前以抵押物折價或以拍賣、變賣該抵押物所得的價款優先受償。抵押物折價或拍賣、變賣后所得的價款仍不足以清償的，甲方有權就不足部分向乙方繼續追償。

第八條、義務和責任的連續性

本合同項下乙、丙雙方所有義務和責任不因其財力、地位等狀況的改變，或與其他單位簽訂的任何協議、文件、合同而免除;也不因乙方或丙方發生合并、分立等情形或變更法定代表人、承辦人等情形而免除。若本合同項下各方當事人發生合并、分立、變更等情形的，由變更后的當事人承擔或分別承擔本合同所列義務和責任。

第九條、通知

9.1甲方對丙方的任何通知應當按照下列丙方地址或傳真發送，發送日即視為送達丙方日期。

地址：

郵編： 傳真：

9.2丙方上述地址或傳真變更時，應提前兩天書面通知甲方。

9.3若丙方提供地址、傳真不準確或其變更后未依約通知甲方，致使甲方無法發送傳真或發送信件被退回的，則甲方發送通知之日仍視為送達丙方日期。

第十條、爭議解決方式

甲、乙、丙三方在執行本合同中產生爭議，應協商解決。協商不成的，由甲方所在地法院管轄。

第十一條、其他約定。

第十二條、其他事項

12.1本合同由甲、乙、丙三方法定代表人或其授權人簽章并加蓋公章后生效。若丙方或乙方為自然人時，本合同自甲方法定代表人或其授權人簽章并加蓋公章、丙方或乙方簽字后生效。

12.2本合同一式五份，甲方執兩份，乙、丙兩方各執一份，登記主管部門留存一份。

12.3本合同附件與本合同具有同等法律效力。

12.4不論甲方因主合同與他人(包括但不限于乙方及丙方)簽訂的其他反擔保合同有效與否，本合同仍然有效。

重要提示：甲方已提請乙、丙方對本合同各項條款作全面、準確的理解，并應乙、丙方的要求作了相應的條款說明，簽約各方對本合同含義認識一致。

甲方(公章)：

法定代表人或授權人：

篇（2）

為加強房地產抵押登記管理，保障抵押當事人的合法權益，根據《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》，現就抵押房地產為他人擔保辦理抵押登記的有關問題通知如下：

篇（3）

三、抵押人即是房屋所有權人;抵押權人即是債權人。

四、合同中的空格由雙方根據實際情況填寫。

五、金額大寫樣式：壹、貳、叁、肆、伍、陸、柒、捌、玖、拾。

六、如合同簽訂一方或雙方系自然人，則“法定代表人”處可空缺。

抵 押 人：

抵押權人：

為確保______年____月____日簽定的____________(以下稱主合同)的履行，抵押人(以下簡稱甲方)愿意以其有權處分的房地產作抵押。抵押權人(以下簡稱乙方)經實地勘驗，在充分了解其權屬狀況及使用與管理現狀的基礎上，同意接受甲方的房地產抵押。

甲方將房屋抵押給乙方時，該房屋所占用范圍的土地使用權一并抵押給乙方。

雙方本著平等、自愿的原則，同意就下列房地產抵押事項訂立本合同，共同遵守。

第一條 甲方用作抵押的房地產座落于________區________街(路、小區)_____號_____棟_____單元_____層_____戶號，其房屋建筑面_______m2，占地面積_______m2。

第二條 根據主合同，甲乙雙方確認：債務人為____________________;抵押期限自______年____月_____至_____年____月____。

第三條 經房地產評估機構評估，上述房地產價值為人民幣___________________________(大寫)，__________(小寫)。根據主合同，雙方確認：乙方債權標的額(本金)：_________________(大寫)，__________(小寫)，抵押率為百分之__________。

第四條 甲方保證上述房地產權屬清楚。若發生產權糾紛或債權債務，概由甲方負責清理，并承擔民事訴訟責任，由此給乙方造成的經濟損失，甲方負責賠償。

第五條 乙方保證按主合同履行其承擔的義務，如因乙方延誤造成經濟損失的，乙方承擔賠償責任。

第六條 抵押房地產現由___________________________使用。

甲方在抵押期間對抵押的房地產承擔維修、養護義務并負有保證抵押房地產完好無損的責任，并隨時接受乙方的檢查監督。

在抵押期間因使用不當造成毀損，乙方有權要求恢復房地產原狀或提供給乙方認可的新的抵押房地產，在無法滿足上述條件的基礎上，乙方有權要求債務人提前償還本息。

第七條 抵押期間，甲方不得擅自轉讓、買賣、租賃抵押房地產不得重復設定抵押，未經乙方書面同意，發生上述行為均屬無效。

第八條 抵押期間，甲方如發生分立、合并，由變更后承受抵押房地產方承擔或分別承擔本合同規定的義務。甲方被宣布解散或破產，乙方有要要求提前處分其抵押房地產。

篇（4）

_________年_________月_________日，_______________有限公司與__________________實業有限總公司簽訂協議書一份，規定浙江_________有限公司將2萬平方米_________山莊用地退還給__________________實業有限總公司，____________實業有限總公司愿補償500萬元人民幣給浙江_________有限公司。乙方杭州_________大廈愿為__________________實業有限總公司按協議規定的期限支付補償款提供抵押擔保并簽訂如下抵押協議：

第一條　抵押擔保的債權

乙方提供的房產抵押擔保的主債權為根據_________年_________月________日甲方與____________實業有限總公司簽訂的協議書規定的大__________________實業有限總公司應支付的_________萬元補償款，其支付期限分別為_________年_________月_________日支付_________萬元;_________年_________月_________日支付_________萬元。

第二條　抵押物

乙方愿提供座落于______市_________路　號的_______________大廈的房產作_________實業有限總公司履行義務的抵押擔保，該房產面積__________________平方米，屬框架結構，屬乙方所有，其房產權證號為______________;土地使用證號___________。

第三條　雙方同意抵押擔保的范圍與__________________實業有限總公司履行義務承擔責任的范圍相同，包括主債權及利息、違約金、損害賠償金及實現抵押權的費用。

第四條　抵押期間，乙方應妥善保管、使用抵押的房產。如抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止侵害抵押物行為并有權要求再提供擔保。

第五條　本抵押協議簽訂后，乙方應向甲方提供抵押房產的房地產權證書和土地使用權證號，由甲方負責辦理抵押物

的評估并向有關登記相關辦理抵押物登記，評估費和抵押物登記費用雙方各半承擔。

第六條　因本抵押協議履行過程中發生爭議的，由抵押物所在地人民法院管轄。

第七條　本協議一式三份，甲乙雙方各執一份，另一份送有關機關登記備案。

甲方：___________________

代表：___________________

乙方：_______________大廈

代表：___________________

_______年______月______日

中華人民共和國擔保法相關規定：

第三十三條

本法所稱抵押，是指債務人或者第三人不轉移對本法第三十四條所列財產的占有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。

前款規定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押物。

第三十四條 下列財產可以抵押：

(一)抵押人所有的房屋和其他地上定著物;

(二)抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產;

(三)抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物;

(四)抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產;

篇（5）

身份證號碼：_________________ 電話：______________

住所(地址)：_________________

抵押人(乙方)：__________

身份證號碼：_________________ 電話： _________________

住所(地址)：_________________

借款人(丙方)：__________

身份證號碼：_________________ 電話： _________________

住所(地址)：_________________

聲明：乙丙雙方已閱讀本合同所有條款。應乙丙雙方要求，甲方已經就本合同做了相應的條款說明。乙丙雙方對本合同條款的含義及相應的法律后果已全部通曉并充分理解。

根據借款人(丙方) 與貸款人于____ _ ___年_____ ___月__________日簽訂的____________________________(以下稱主合同，合同編號： )以及甲方與貸款方簽訂的________________________(以下稱保證合同)、甲方與丙方簽訂的《委托保證合同》(合同編號： )，甲方就主合同項下的債務為丙方提供了連帶責任保證擔保。經丙方要求，乙方愿意就保證合同項下的全部款項以其享有所有權或經營管理權的財產向甲方提供抵押，為丙方進行反擔保。甲、乙、丙三方根據有關法律、法規規定，經協商一致，約定如下條款：

一、乙方以“抵押物清單”(附后)所列之財產向甲方設定抵押，抵押財產評估作價 萬元。

二、乙方抵押期限自借款合同約定的還款期屆滿后兩年止。

三、乙方保證抵押物為其合法所有(或依法享有處分權或經營管理權)的無權屬爭議的財產。

四、乙方應負責辦理抵押登記手續，承擔抵押登記費用，保證抵押的合法性。乙方在本合同簽定之日將抵押物權屬證明文件交給甲方，抵押期間該抵押物由乙方保管。

五、抵押反擔保范圍：擔保金額(大寫)人民幣___________ _萬元及利息、借款方應支付貸款方的違約金或罰息、保證人代償的本金及利息、違約金以及實現抵押權的費用(包括但不限于訴訟費、律師費、強制執行費、抵押物處置費等)。

六、本合同的效力獨立于主合同及保證合同，主合同及保證合同無效不影響本合同的效力。因主合同及保證合同無效所產生的后果由乙方承擔。

七、本合同項下有關的評估、保險、鑒定、登記、保管、公證等費用均由乙方和丙方承擔。

八、主合同期限屆滿，丙方未能清償債務，甲方代丙方履行還款義務后，甲方有權以法定的方式處置抵押物并從所得價款中優先受償，實現抵押權。

九、抵押期間，乙方有義務妥善保管抵押物，保持抵押物完好無損，并隨時接受甲方的檢查。

十、乙方應辦理抵押物在抵押期間的財產保險，并自愿將甲方作為財產保險的唯一受益人。

十一、抵押期間，抵押物如發生投保范圍內的損失，或者因第三人的行為導致抵押物價值減少，保險賠償金或損害賠償金應視為抵押財產，由乙方存入甲方指定的賬戶，抵押期間乙方不得動用。

十二、抵押期間，抵押物造成環境污染或其他損害，應由乙方獨立承擔責任。

十三、抵押期間，未經甲方書面同意，乙方不得贈與、遷移、出租、轉讓、再抵押或以其他任何方式處分本合同項下抵押物。

十四、抵押期間，經甲方書面同意，乙方轉讓抵押物所得的價款應存入甲方指定的賬戶，抵押期間乙方不得動用。

十五、為確保抵押物的真實性、合法性，乙方承諾：

1、乙方向甲方提供的抵押物無權屬爭議;

2、未向他人設置抵押、典當、轉讓、贈與或以其它任何方式處分過;

3、抵押物無被查封、扣押、受追索的情況;

4、抵押物無第三人主張權利或提出異議。

十六、在抵押期間，乙方發生合并、分立、變更、撤銷、破產、法定代表人變更等情況，其合并、分立、變更后的法人或其它組織仍繼續承擔或連帶承擔本合同項下的反擔保責任。

十七、違約責任：

(一)未經甲方書面同意，乙方若擅自處分抵押物的，其行為無效。甲方有權要求乙方恢復抵押物原狀，且乙方應按甲方為丙方提供的擔保額的20%向甲方支付違約金。

(二)有下列情況之一，乙方應按甲方為丙方提供擔保額的20%向甲方支付違約金，給甲方造成經濟損失，還應進行損害賠償：

1、抵押物存在權屬爭議;

2、已向他人設置抵押、典當、轉讓、贈與或以其它任何方式處置抵押物;

3、抵押物有被查封、扣押、受追索的情況;

4、有第三人對抵押物主張權利或提出異議;

5、有擅自轉讓、隱匿抵押物的行為。

十八、乙方若出現下列情況之一時，應提前三十日書面通知甲方：

1、法定代表人更換、改變住所或經營場所、減少注冊資金等; 2、因承包、租賃、聯營、股份制改造、分立、被兼并(合并)、對外投資及其它原因而改變經營方式或組織形式等。

十九、乙方被其他債權人訴諸法律等情況發生時，應在情況發生后二日內將情況通知甲方。

二十、抵押期間，乙方發生下列情況之一，甲方有權提前依法處分抵押物實現抵押權：

1、乙方被宣告破產或被解散;

2、乙方違反本合同約定義務或發生其他嚴重違約行為;

3、主合同履行期間丙方被宣告破產、被解散、擅自變更企業體制致使甲方所擔保的款項落空、卷入或即將卷入重大的訴訟程序、發生其他足以影響其償債能力或缺乏償債誠意的行為等情況。

二十一、甲方依法處分抵押物所得的價款，按下列順序分配：

1、支付抵押物的保管費用、實現抵押權的費用及甲方代丙方償還貸款所發生的費用;

2、貸款方本息損失及甲方的代償損失;

3、甲方收取丙方逾期本息5%的違約金;

4、甲方代貸款方收取貸款方和借款方所約定的違約金;

5、補償上述款項后，剩余部份返還乙方。

二十二、其他約定事項

_________________________________________________________________________

二十三、本合同經甲、乙、丙三方簽字、蓋章后生效。抵押物依法應進行抵押登記的，本合同在“抵押物清單”中的抵押物依法辦理抵押登記之日起生效。

二十四、本合同一式肆份，甲方、乙方、丙方各執壹份，登記機關執壹份。

甲方：

有權簽字人：

乙方：

有權簽字人：

篇（6）

隨著社會的發展，動產浮動抵押擔保的方式已經成為了當今擔保領域的發展趨勢。它為企業拓寬了擔保方式，便于一些中小企業進行融資。同時，動產浮動抵押擔保在我國的實踐應用中，也取得了良好的成績，盡管如此，仍然存在著一些問題，影響著整個的動產浮動抵押擔保的發展。

一、關于動產浮動抵押的相關概述以及現在的實行狀況

浮動抵押是一種比較特別的抵押方式，指的是抵押人將自己現在以及將來的部分或者是所有財產都設定為擔保的抵押方式。主要有以下幾點特點：擔保物資是抵押人現在以及將來的所有財產；這些抵押物資一直處在不斷變動的狀態；在沒有結束抵押關系之前，抵押人可以繼續經營。浮動抵押的方式增加了擔保財產的分量，可以在進行正常經營的同時，滿足融資的需要。盡管如此，浮動抵押也存在著一定的風險，因為抵押標不穩定，導致債權人的利益不明顯，同時也不利于其利益的實現。

長期以來，我國銀行的擔保總是過分依賴不動產，嚴重的阻礙了我國經濟的發展，其主要表現在以下三個方面：第一，縮小了擔保資源范圍，使得信貸環境更加緊張；第二，由于銀行過分的依賴一些不動產，例如房地產等，增加了金融風險；第三，增加了中小企業以及一些農戶的貸款困難。因此，為了解決這種情況，一些銀行開始實施動產浮動抵押擔保的方式，并且經過實踐證明效果不錯。動產浮動抵押擔保方式的出現，一方面豐富了銀行的業務品種，增加了銀行的信譽額度和受益率；另一方面增加了中小企業以及農戶的融資和貸款方式。另外，因為動產浮動抵押擔保主要設立的是變動不易的財產，降低了信貸的風險。盡管如此，根據調查發現，現階段，動產擔保存在著嚴重的違約貸款行為，而且貸款的回收率很低，巨大的風險使得一些金融機構對于動產浮動抵押貸款望而卻步，或則大多處于試點階段。實質上，現階段的動產浮動抵押擔保已經處于停止不動的困境。

二、關于動產浮動抵押擔保的風險分析

由于動產浮動抵押擔保制度的自身屬性的原因，在對抵押物資進行評估的時候，無法準確預測和評估物資的價值。主要是因為浮動抵押的物資具有集合性、浮動性以及流動性。因此在進行物資抵押的時候，就涉及到抵押品所有權、范圍和品種、價值判定、登記管理以及抵押人選擇等一系列的問題。下面主要針對這些問題進行分析：

（一）關于抵押物資的所有權問題

對于抵押物資，一定要明確其最基本的權屬問題。分不清權屬的抵押物資，銀行不能夠進行貸款抵押。但是，在現實中，存在著一些借款人利用已經出售的物資抵押貸款，或者是利用預售的物資抵押貸款，還有一些借款人用來抵押貸款的物資沒有發票等，這些物資都不能夠作為銀行貸款的抵押。

（二）關于抵押物資范圍以及品種問題

就目前的抵押擔保行為來看，它是還款行為的第二種有效方式，關于抵押品（抵押物）是否能夠變現的問題和能力直接關系著能否收回貸款的行為。現階段，從大多浮動貸款業務的種類來看，其大部分都屬于存貨浮動抵押。這些抵押品包含了原材料、半成品等，類似于蜜柚、竹膠板、茶葉等，這些抵押品具有很大的流動性，企業可以進行隨時消耗和出售；而且這些抵押品大多具有多個存放地點，同時存貨量很大；還有這些抵押品因為品種繁多，導致保管和存放要求不同，增加了存放難度，而且這些抵押品容易貶值，不利于銀行監管。這種種原因都導致無法準確的進行檢查核實。

（三）關于抵押物資的價值判定問題

在銀行進行發放貸款的時候，首先要對抵押品（抵押物）進行價值評估，然后根據評估值確定貸款額度。關于存貨浮動抵押，企業的存貨價值影響著銀行的貸款額度。同時，由于當地的工商管理部門在對存貨進行價值評估和登記的時候，沒有嚴格進行價值評估，只是簡單的依照企業的存貨清單進行抽查，然后進行估算，準確率偏低。現階段，關于企業存貨評估有兩個重要問題：第一，沒有規范的存貨評估標準；第二，在進行存貨評估的時候，沒有嚴格的評估程序。目前，在國內外都沒有完善的存貨抵押品評估數據庫，導致銀行在進行存貨評估的時候，沒有科學的評估程序和技術手段，只是依靠經驗和主觀判斷，最終使得評估不準確。

（四）關于抵押物資登記管理的問題

銀行在進行浮動抵押貸款業務的時候，由于浮動抵押品的特點，使得容易出現一些多頭抵押的騙貸行為。在進行存貨登記的時候，當地的工商部門沒有進行存貨核查和監督，只是簡單的填寫《動產抵押登記書》，使得一些企業存在重復抵押、騙貸的現象。另外，因為企業存貨具有不穩定性，處在不斷的變動之中，有的抵押存貨被出售之后，企業沒有進行及時的補充，造成空庫的現象，使得貸款缺少了物質保證。同時，在貨款回籠之后，銀行很可能會因為沒有及時的收回貸款，而被擠占或者挪用信貸基金。

（五）關于抵押人的選擇問題

使用動產浮動抵押擔保，關于抵押人的選擇要求十分重要，要考慮到抵押人的經濟狀況、信譽狀況等。然而，在實際中，對于抵押人的判別情況常常會因為一些假象而被蒙蔽，這樣直接影響到抵押物的變現能力。以下是對于抵押物變現能力有影響的幾種情況：第一，企業的規模小，產品的銷售能力低；第二，企業的經營效果差，存在著原材料市場供給斷層的情況；第三，企業的資金流動不足，存在著很嚴重的資產負債情況；第四，企業的經營結構不合理等。所以，銀行在對企業辦理動產浮動抵押擔保業務的時候，一定要充分調查清楚企業的經營狀況，避免選擇了不利的企業和抵押物資。

三、關于動產浮動抵押擔保風險的具體防范措施探討

（一）嚴格選擇抵押以及擔保對象和物資

首先，在進行抵押以及擔保對象和物資選擇的時候，要利用之前一些有良好合作關系的老客戶，選擇那些經濟規模、信用以及運營情況俱佳的客戶居委支持對象。其次，關于抵押物資的選擇，要確定物資的通用能力以及變現能力，同時也要考慮這些抵押物資的價值評估以及保存問題，在進行價值評估的時候，一定要規范抵押物資的評估登記。評估機構要出示相關的資料，例如，資產評估資格證書以及評估報告等。還要規范評估程序以及評估的方法，清晰一些特定物資的進貨地點、明確各種評估方式判定的物資價值和變現能力。最后，依照《物權法》的規定，在存貨抵押設立好之后，一定要及時辦理存貨抵押登記。

（二）簽訂抵押合同，實施優先受償

簽訂抵押合同，可以避免在以后出現抵押物歸屬權的爭議問題，因此，在進行抵押合同簽訂的時候，要設置一些限制性條款，同時完善抵押人承諾條款。還有，要約定抵押權實現的條款，這樣銀行就可以利用該條款，清晰合同中的各種抵押權實現的狀況，確定抵押貸款的風險性質和大小。在特殊的情況下，還可以利用約定條款進行一些其他擔保方式的選擇。另外，在進行浮動抵押貸款的發放的時候，要利用多種擔保方式結合的手段，綜合運用各種資產的抵押以及擔保。因為動產浮動抵押與企業的賬款質押之間有一定的銜接和利用，所以銀行可以通過賬款資金對企業的存貨情況進行監督和控制，切實做到“封存”管理。

（三）建立和完善各種制度和措施，實行風險監控

篇（7）

    他建議，對申領上海市居住證不滿3年和新入上海戶口不滿3年的人提供“房屋租賃貸款”，貸款最高期限3年，這樣可以盡量降低銀行壞賬率。

    工行房貸部門的有關負責人告訴記者，該人士提議建立的“房屋租賃貸款”，應該屬于個人消費貸款，類似于個人小額短期信用貸款。據悉，目前工行開設的個人小額短期信用貸款業務，發放的期限在1年以內、金額在2萬元以下。這個貸款產品，是不需要提供擔保的人民幣信用貸款。該人士告訴記者，這種貸款，銀行往往只會發放給資信程度很高的客戶，因為發放貸款的風險只靠個人信用來承擔。

    該人士介紹說，銀行推出貸款新產品首先考慮的是有無風險。與目前銀行主要貸款品種個人住房貸款不同，“房屋租賃貸款”無法用房屋產權作為抵押，而剛剛參加工作的新上海人也大多沒有可供抵押的有價證券和存單。按照規定，單位不能為個人作擔保，加上新上海人大多難以找到當地居民作擔保人，在這種情況下，銀行能否順利回收貸款，將完全取決于借款人的個人信用度。由于我國的個人信用體系尚不完善，而且剛剛參加工作的年輕人基本沒有信用記錄，銀行放款的風險實在太大了。

篇（8）

房地產抵押是伴隨著我國土地使用權制度改革和房地產業的發展，而產生的一種房地產利用方式，也是融資風險的一種防范措施。房地產價值巨大，由其作為債權擔保之標的物，對于債權的實現甚為有利。隨著我國各項經濟建設的發展，尤其是房地產業的發展，近年來，房地產抵押已為越來越多的債權人（主要是銀行等金融機構）所運用作為債權擔保的形式。債權人基于房地產抵押而享有的權利稱為房地產抵押權。本文試從房地產抵押權的性質、設定、效力、實現、消滅五個方面對我國的房地產抵押權制度加以探討。

一、房地產抵押權的性質

所謂房地產抵押權是指債務人或者第三人不轉移對房地產的占有作為債權的擔保，在債務人不履行債務時，債權人依法享有的拍賣該房地產并優先受償的權利。房地產抵押權具有物權性和價值權性兩大基本性質。

（一）房地產抵押權的物權性

關于抵押權的性質，在學理上有不同的觀點，有主張抵押權為物權者，有主張抵押權為債權者，有主張抵押權為物上債務者。從立法上來看，對于抵押權制度的立法，主要有三種立法例：第一，將抵押權放在民法典的物權法中，視抵押權為限制物權中擔保物權的一種。德國、日本及我國臺灣為例；第二，將抵押權制度規定于民法典的債權法部分。法國、前蘇聯為例。我國民法通則也將抵押權規定于第五章民事權利的債權一節；第三，制定專門的法律對抵押權進行規定。如我國《擔保法》。

筆者認為，房地產抵押權為擔保物權，其在性質上為物權。房地產抵押權具有物權特有之支配性、對世性、追及性及優先受償性，從而使其在權利內容上、權利實現方式上、權利范圍上、權利保護方法上區別于債權。

（二）房地產抵押權的價值權性

房地產抵押權乃對于所抵押之房地產拍賣價金的優先受償權，其在本質上為價值權。價值權性不僅是包括房地產抵押權在內的抵押權的本質特性，也是所有物的擔保的共同屬性。

房地產抵押權的價值權性，是指房地產抵押權是對所抵押房地產的價值支配權，其所支配的對象不是房地產實體，而是其價值。

房地產抵押權的價值權性使其區別于土地使用權等用益物權。用益物權是權利人對標的物使用價值的支配權，其給予權利人的利益表現在對于標的物實體的支配，通過這種支配而獲得標的物的效用。房地產抵押權則是對標的物價值的支配權，權利人得通過對抵押物價值的把握而實現擔保債權的目的。

房地產抵押權既不需要所有權的轉移，也不需要對抵押物實體的支配，而是在于對抵押物價值的把握，能夠同時滿足現代經濟社會對債權擔保和擔保物經濟效用發揮的雙重需要。因此可以說，相對于質權和留置權，房地產抵押權是一種純粹的價值權。

二、房地產抵押權的設定

房地產抵押權為擔保物權，根據物權法定主義及物權公示、公信主義，除因法律規定而直接產生的房地產抵押權外，房地產抵押權因房地產抵押合同并經登記后而設定。由于我國現行立法沒有規定法定房地產抵押權，所以在我國，房地產抵押權的設定條件有二：房地產抵押合同和房地產抵押權登記。

（一）房地產抵押合同

房地產抵押合同是指債務人或者第三人不移轉對房地產的占有，將房地產作為債權擔保而與債權人達成有明確相互權利義務關系的協議，依據此協議在債務人或第三人提供抵押的房地產上為債權人設定了抵押權，債務人或者第三人對債權人之債權承受房地產物上的擔保義務。當債務人不履行債務時，債權人有權依法以拍賣該房地產的價款優先受償。

房地產抵押合同為要式合同，抵押人和抵押權人訂立房地產抵押合同，應當采用書面形式并記載法律規定的內容，主要包括：⑴債權人、債務人、抵押人的姓名（名稱）、住址；⑵被擔保主債權種類、數額；⑶債務人履行債務的期限；⑷房地產的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬；⑸抵押擔保的范圍；⑹當事人認為需要約定的其它事項。房地產抵押合同所記載的內容不符合法律規定要求的，當事人應當予以補正。

（二）房地產抵押權登記

房地產抵押權登記是指由主管機關依法在登記簿上就房地產上的抵押權狀態予以記載。房地產抵押權經登記后依法成立并取得物權公示、公信效力。我國立法將登記作為抵押合同的生效要件，混淆了房地產抵押合同的債權合同性質以及房地產抵押權登記的物權變動性質。房地產抵押合同是債權合同，依法成立時就應生效。而房地產抵押權登記是物權行為，是房地產抵押權成立的要件。

房地產抵押權登記由抵押當事人向法律規定的房地產抵押登記機關申請，填寫并遞交房地產抵押登記表，同時提交法律規定的應當提交的登記文件，主要包括主合同和房地產抵押合同以及抵押的土地使用權證書、房屋所有權證書。房地產抵押登記機關收到當事人的申請后即由負責監督職責的抵押登記部門對當事人提交的抵押登記文件的真實性、合法性予以審查，審查合格者，予以核準登記并公告。

三、房地產抵押權的效力

房地產抵押權一經設定，即產生相應的法律效力，不僅在當事人之間設定了相應的權利義務，且對抵押物及與其有關的其他財產權也有影響。根據房地產抵押權效力的對象，可將其劃分為對內效力和對外效力。

（一）房地產抵押權的對內效力

1、先受償效力

房地產抵押權的對內效力，簡而言之，即房地產抵押權人有就受擔保的債權對抵押的房地產優先受償的權力。房地產抵押權人在其債務人屆期不履行債務時，無須經房地產抵押人的同意即可對抵押的房地產予以處分，并從變賣的價款中優先于普通債權人獲得清償。

2、房地產抵押權擔保的債權范圍效力

房地產抵押權擔保的債權范圍包括：⑴主債權；⑵利息。包括法定利息和約定利息。由于債務人遲延履行而導致的利息即遲延利息，亦屬于房地產抵押權的擔保范圍；⑶違約金；⑷損害賠償金；⑸實現房地產抵押權的費用。

當事人在抵押合同中對房地產抵押擔保的債權范圍有約定的，從其約定。

3、房地產抵押權所涉及的物的范圍效力

⑴房地產自身。房地產抵押，根據其標的物可以大致劃分為兩種：土地使用權抵押和房屋所有權抵押。以土地使用權抵押的，其地上建筑物、其它附著物隨之抵押；以房屋所有權抵押的，其占用范圍內的土地使用權也同時抵押。以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押，當事人辦理了抵押物登記的，則為房地產抵押權的效力所及。

⑵房地產的從物。從物指非主物的構成部分而從屬于主物，并對主物發揮輔助效用之物。由于房地產抵押權為就抵押物拍賣價金優先受償的價值權，基于主物之處分及于從物的原則，實行房地產抵押權拍賣房地產時，其效力自應及于房地產的從物。

⑶房地產的從權利。從權利是指為助利之效力而存在的權利。從權利與利的關系，一如主物與從物的關系，以利及其所屬的標的物設定房地產抵押權時，房地產抵押權之效力得及于從權利。

⑷孳息。房地產抵押權的效力及于抵押權開始實行后到抵押標的物的處分為止房地產所產生的孳息。我國《擔保法》第47條規定：債務履行期屆滿，債務人不履行債務致使抵押物被人民法院扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取由抵押物分離的天然孳息及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。但抵押權人應將扣押抵押物的事實通知應當清償法定孳息的義務人，否則，抵押權的效力不及于該孳息。

4、抵押物價值保持的效力

抵押人的行為足以使所抵押房地產的價值減少的，房地產抵押權人有權要求抵押人停止其行為。所抵押的房地產價值減少時，房地產抵押權人有權要求抵押人恢復其價值或者提供與減少的價值相當的擔保。抵押人對抵押物價值減少無過錯的，房地產抵押權人則在抵押人因損害而得到的賠償范圍內要求提供擔保。

（二）房地產抵押權的對外效力

房地產抵押權的對外效力是指房地產抵押權對抵押關系外部有關抵押物的其他財產權的影響，具體包括對房地產的用益物權、其他抵押權和租賃關系的影響。

1、房地產抵押權對用益物權的影響

房地產抵押權是以房地產的交換價值為債權提供擔保，抵押物的使用價值對其沒有影響，因此無論是在抵押權設定前或設定后，抵押人均可在抵押的房地產上設定用益物權。但用益物權只有在房地產抵押權設定之前已存在并經登記才能具有對抗房地產抵押權的效力。

2、房地產抵押權對其它抵押權的影響

房地產價值巨大，足以擔保數個債權，同時，抵押不移轉房地產的占有，因此也有可能在同一個房地產上設定數個抵押權。在同一房地產上設定數個抵押權時，其擔保的債權按抵押權設定的先后順序受償，順序相同的則按債權比例受償。關于房地產抵押權設定先受順序的確定，應采抵押登記申請日標準，凡提出房地產抵押權登記申請在先的抵押權，經登記后，其順位先于后提出申請的房地產抵押權，而不論抵押登記簿所記載的登記日期以及抵押登記證書所載明的日期。

3、房地產抵押權對房屋租賃的影響

與設定用益物權一樣，抵押人可以在已出租的房屋上設定抵押權，也可以將已設定抵押權的房屋出租。房屋租賃關系存在于抵押之前的，房地產抵押權的效力不及于該租賃關系，抵押的房地產拍賣后，原租賃合同對房地產的受讓者繼續有效。如果將已設定抵押權的房屋出租的，則房地產抵押權的效力及于該租賃關系，房地產抵押權實現，租賃關系解除。

四、房地產抵押權的實現

房地產抵押權的實現，又稱房地產抵押權的實行，即當債務人不履行債務時，房地產抵押權人行使其抵押權將抵押的房地產變價以滿足其債權得到優先受償的過程。房地產抵押權的實現是債權實現的一種方式，是房地產抵押權擔保功能實現的最后環節。

（一）房地產抵押權實現的條件

房地產抵押權是為將來行使而設定的權利，非即時行使的權利，只有符合一定的條件，抵押權人才能行使之。房地產抵押權實現的條件有三：

1、房地產抵押權的存在。房地產抵押權的實現首先應以房地產抵押權的存在為前提。房地產抵押權的存在是指當事人曾就特定的債權設定房地產抵押權，并且，此項房地產抵押權尚未因法定的原因而消滅。房地產抵押權若不存在，則不能實現抵押權。

2、債權已屆清償期而未受清償。債權已屆清償期而抵押權人未受清償時，抵押權人才能行使抵押權。清償期為房地產抵押權人得依法向債務人請求債務履行的時期，應以登記的日期為準。清償是指抵押權所擔保的債權全部得到清償，若債權僅獲部分清償，抵押權人可行使抵押權而使未受償部分的債權獲得清償。

3、對于債權的未受清償抵押權人沒有過失。我國立法對于抵押權與主債權的關系，嚴格遵循抵押權的附從性，故在債權的履行過程中發生瑕疵必然會影響抵押權的效力。若債權的不能履行，系房地產抵押權人的原因所致，則抵押權人不能以債權已經到期為由，實行房地產抵押權。

（二）房地產抵押權實現的方式

一般的抵押權，其實現的方式有折價、變賣和拍賣三種。在我國，實現房地產抵押權只能采取拍賣方式。債務人不履行債務時，房地產抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。拍賣方式透明度高，公平合理，更利于擔保目的的實現及房地產市場的良性發展。

（三）房地產抵押權實現的程序

債務履行期屆滿債權未獲清償的，抵押權人可以與抵押人協議以抵押的房地產拍賣所得的價款受償，協議不成的，抵押權人可以向人民法院，在人民法院的主持下，實現抵押權。

在劃撥的國有土地使用權上設定抵押，實現抵押權時，必須經過兩個特殊程序：一是拍賣該土地使用權時，必須經有批準權的人民政府審批；二是拍賣所得價款必須首先繳納應繳的土地使用權出讓金，然后抵押權人才能優先受償。

五、房地產抵押權的消滅

（一）因抵押的房地產滅失且無替代物而消滅

房地產抵押權乃物權，作為其標的物之房地產因自然災害、公用征收等到原因而滅失時，房地產抵押權自無法繼續存在而消滅。

房地產抵押權具有物上代位性，因此，當房地產滅失時，如果有賠償金、保險金或補償金，則房地產抵押權及于該賠償金、保險金或補償金，房地產抵押權并不消滅。

（二）因被擔保的債權消滅而消滅

依我國立法，抵押權相對于主債權，具有絕對的附從性。房地產抵押權與被擔保債權同時存在，債權消滅，房地產抵押權也消滅。

被擔保債權可因如下原因而消滅：⑴債務人或第三人為全部之清償；⑵債務人對房地產抵押權人亦存在債權并符合抵銷條件時，其債權相互抵銷；⑶房地產抵押權人與債務人因繼承、合并等而發生混同，房地產抵押權人與債務人成為一人；⑷房地產抵押權人在不損害第三人利益的情況下免除債務人的債務。

（三）因房地產抵押權實現而消滅

如前所述，房地產抵押權實現是房地產抵押權擔保功能實現的最后環節。房地產抵押權實現，房地產抵押擔保法律關系消滅，房地產抵押權自然消滅。

（四）因除斥期間屆滿而消滅

房地產抵押權為物權，故原則上既不得因所擔保之債權罹于消滅時效而消滅，同時也不得因除斥期間之經過而消滅。但近現代民法從盡迅確定各種復雜法律關系的實際需要出發，也例外的規定抵押權得因一定期間之經過而消滅。如我國臺灣地區民法典第880條規定：抵押權擔保的債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人于消滅時效完成后五年間不行使其抵押權的，該抵押權消滅。在我國，此除斥期間為二年。

參考書目：

1、郭明瑞：《擔保法》，中國政法大學出版社，1999年版。

2、許明月：《抵押權制度研究》，法律出版社，1998年版。

3、梁慧星：《民法總論》，法律出版社，2001年版。

篇（9）

房地產抵押是伴隨著我國土地使用權制度改革和房地產業的發展，而產生的一種房地產利用方式，也是融資風險的一種防范措施。房地產價值巨大，由其作為債權擔保之標的物，對于債權的實現甚為有利。隨著我國各項經濟建設的發展，尤其是房地產業的發展，近年來，房地產抵押已為越來越多的債權人（主要是銀行等金融機構）所運用作為債權擔保的形式。債權人基于房地產抵押而享有的權利稱為房地產抵押權。本文試從房地產抵押權的性質、設定、效力、實現、消滅五個方面對我國的房地產抵押權制度加以探討。

一、房地產抵押權的性質

所謂房地產抵押權是指債務人或者第三人不轉移對房地產的占有作為債權的擔保，在債務人不履行債務時，債權人依法享有的拍賣該房地產并優先受償的權利。房地產抵押權具有物權性和價值權性兩大基本性質。

（一）房地產抵押權的物權性

關于抵押權的性質，在學理上有不同的觀點，有主張抵押權為物權者，有主張抵押權為債權者，有主張抵押權為物上債務者。從立法上來看，對于抵押權制度的立法，主要有三種立法例：第一，將抵押權放在民法典的物權法中，視抵押權為限制物權中擔保物權的一種。德國、日本及我國臺灣為例；第二，將抵押權制度規定于民法典的債權法部分。法國、前蘇聯為例。我國民法通則也將抵押權規定于第五章民事權利的債權一節；第三，制定專門的法律對抵押權進行規定。如我國《擔保法》。

筆者認為，房地產抵押權為擔保物權，其在性質上為物權。房地產抵押權具有物權特有之支配性、對世性、追及性及優先受償性，從而使其在權利內容上、權利實現方式上、權利范圍上、權利保護方法上區別于債權。

（二）房地產抵押權的價值權性

房地產抵押權乃對于所抵押之房地產拍賣價金的優先受償權，其在本質上為價值權。價值權性不僅是包括房地產抵押權在內的抵押權的本質特性，也是所有物的擔保的共同屬性。

房地產抵押權的價值權性，是指房地產抵押權是對所抵押房地產的價值支配權，其所支配的對象不是房地產實體，而是其價值。

房地產抵押權的價值權性使其區別于土地使用權等用益物權。用益物權是權利人對標的物使用價值的支配權，其給予權利人的利益表現在對于標的物實體的支配，通過這種支配而獲得標的物的效用。房地產抵押權則是對標的物價值的支配權，權利人得通過對抵押物價值的把握而實現擔保債權的目的。

房地產抵押權既不需要所有權的轉移，也不需要對抵押物實體的支配，而是在于對抵押物價值的把握，能夠同時滿足現代經濟社會對債權擔保和擔保物經濟效用發揮的雙重需要。因此可以說，相對于質權和留置權，房地產抵押權是一種純粹的價值權。

二、房地產抵押權的設定

房地產抵押權為擔保物權，根據物權法定主義及物權公示、公信主義，除因法律規定而直接產生的房地產抵押權外，房地產抵押權因房地產抵押合同并經登記后而設定。由于我國現行立法沒有規定法定房地產抵押權，所以在我國，房地產抵押權的設定條件有二：房地產抵押合同和房地產抵押權登記。

（一）房地產抵押合同

房地產抵押合同是指債務人或者第三人不移轉對房地產的占有，將房地產作為債權擔保而與債權人達成有明確相互權利義務關系的協議，依據此協議在債務人或第三人提供抵押的房地產上為債權人設定了抵押權，債務人或者第三人對債權人之債權承受房地產物上的擔保義務。當債務人不履行債務時，債權人有權依法以拍賣該房地產的價款優先受償。

房地產抵押合同為要式合同，抵押人和抵押權人訂立房地產抵押合同，應當采用書面形式并記載法律規定的內容，主要包括：⑴債權人、債務人、抵押人的姓名（名稱）、住址；⑵被擔保主債權種類、數額；⑶債務人履行債務的期限；⑷房地產的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬；⑸抵押擔保的范圍；⑹當事人認為需要約定的其它事項。房地產抵押合同所記載的內容不符合法律規定要求的，當事人應當予以補正。

（二）房地產抵押權登記

房地產抵押權登記是指由主管機關依法在登記簿上就房地產上的抵押權狀態予以記載。房地產抵押權經登記后依法成立并取得物權公示、公信效力。我國立法將登記作為抵押合同的生效要件，混淆了房地產抵押合同的債權合同性質以及房地產抵押權登記的物權變動性質。房地產抵押合同是債權合同，依法成立時就應生效。而房地產抵押權登記是物權行為，是房地產抵押權成立的要件。

房地產抵押權登記由抵押當事人向法律規定的房地產抵押登記機關申請，填寫并遞交房地產抵押登記表，同時提交法律規定的應當提交的登記文件，主要包括主合同和房地產抵押合同以及抵押的土地使用權證書、房屋所有權證書。房地產抵押登記機關收到當事人的申請后即由負責監督職責的抵押登記部門對當事人提交的抵押登記文件的真實性、合法性予以審查，審查合格者，予以核準登記并公告。

三、房地產抵押權的效力

房地產抵押權一經設定，即產生相應的法律效力，不僅在當事人之間設定了相應的權利義務，且對抵押物及與其有關的其他財產權也有影響。根據房地產抵押權效力的對象，可將其劃分為對內效力和對外效力。

（一）房地產抵押權的對內效力

1、先受償效力

房地產抵押權的對內效力，簡而言之，即房地產抵押權人有就受擔保的債權對抵押的房地產優先受償的權力。 房地產抵押權人在其債務人屆期不履行債務時，無須經房地產抵押人的同意即可對抵押的房地產予以處分，并從變賣的價款中優先于普通債權人獲得清償。

2、房地產抵押權擔保的債權范圍效力

房地產抵押權擔保的債權范圍包括：⑴主債權；⑵利息。包括法定利息和約定利息。由于債務人遲延履行而導致的利息即遲延利息，亦屬于房地產抵押權的擔保范圍；⑶違約金；⑷損害賠償金；⑸實現房地產抵押權的費用。

當事人在抵押合同中對房地產抵押擔保的債權范圍有約定的，從其約定。

3、房地產抵押權所涉及的物的范圍效力

⑴房地產自身。房地產抵押，根據其標的物可以大致劃分為

兩種：土地使用權抵押和房屋所有權抵押。以土地使用權抵押的，其地上建筑物、其它附著物隨之抵押；以房屋所有權抵押的，其占用范圍內的土地使用權也同時抵押。以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押，當事人辦理了抵押物登記的，則為房地產抵押權的效力所及。

⑵房地產的從物。從物指非主物的構成部分而從屬于主物，并對主物發揮輔助效用之物。 由于房地產抵押權為就抵押物拍賣價金優先受償的價值權，基于主物之處分及于從物的原則，實行房地產抵押權拍賣房地產時，其效力自應及于房地產的從物。

⑶房地產的從權利。從權利是指為助主權利之效力而存在的權利。從權利與主權利的關系，一如主物與從物的關系，以主權利及其所屬的標的物設定房地產抵押權時，房地產抵押權之效力得及于從權利。

⑷孳息。房地產抵押權的效力及于抵押權開始實行后到抵押標的物的處分為止房地產所產生的孳息。我國《擔保法》第47條規定：債務履行期屆滿，債務人不履行債務致使抵押物被人民法院扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取由抵押物分離的天然孳息及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。但抵押權人應將扣押抵押物的事實通知應當清償法定孳息的義務人，否則，抵押權的效力不及于該孳息。

4、抵押物價值保持的效力

抵押人的行為足以使所抵押房地產的價值減少的，房地產抵押權人有權要求抵押人停止其行為。所抵押的房地產價值減少時，房地產抵押權人有權要求抵押人恢復其價值或者提供與減少的價值相當的擔保。抵押人對抵押物價值減少無過錯的，房地產抵押權人則在抵押人因損害而得到的賠償范圍內要求提供擔保。

（二）房地產抵押權的對外效力

房地產抵押權的對外效力是指房地產抵押權對抵押關系外部有關抵押物的其他財產權的影響，具體包括對房地產的用益物權、其他抵押權和租賃關系的影響。

1、房地產抵押權對用益物權的影響

房地產抵押權是以房地產的交換價值為債權提供擔保，抵押物的使用價值對其沒有影響，因此無論是在抵押權設定前或設定后，抵押人均可在抵押的房地產上設定用益物權。但用益物權只有在房地產抵押權設定之前已存在并經登記才能具有對抗房地產抵押權的效力。

2、房地產抵押權對其它抵押權的影響

房地產價值巨大，足以擔保數個債權，同時，抵押不移轉房地產的占有，因此也有可能在同一個房地產上設定數個抵押權。在同一房地產上設定數個抵押權時，其擔保的債權按抵押權設定的先后順序受償，順序相同的則按債權比例受償。關于房地產抵押權設定先受順序的確定，應采抵押登記申請日標準，凡提出房地產抵押權登記申請在先的抵押權，經登記后，其順位先于后提出申請的房地產抵押權，而不論抵押登記簿所記載的登記日期以及抵押登記證書所載明的日期。

3、房地產抵押權對房屋租賃的影響

與設定用益物權一樣，抵押人可以在已出租的房屋上設定抵押權，也可以將已設定抵押權的房屋出租。房屋租賃關系存在于抵押之前的，房地產抵押權的效力不及于該租賃關系，抵押的房地產拍賣后，原租賃合同對房地產的受讓者繼續有效。如果將已設定抵押權的房屋出租的，則房地產抵押權的效力及于該租賃關系，房地產抵押權實現，租賃關系解除。

四、房地產抵押權的實現

房地產抵押權的實現，又稱房地產抵押權的實行，即當債務人不履行債務時，房地產抵押權人行使其抵押權將抵押的房地產變價以滿足其債權得到優先受償的過程。房地產抵押權的實現是債權實現的一種方式，是房地產抵押權擔保功能實現的最后環節。

（一）房地產抵押權實現的條件

房地產抵押權是為將來行使而設定的權利，非即時行使的權利，只有符合一定的條件，抵押權人才能行使之。房地產抵押權實現的條件有三：

1、房地產抵押權的存在。房地產抵押權的實現首先應以房地產抵押權的存在為前提。房地產抵押權的存在是指當事人曾就特定的債權設定房地產抵押權，并且，此項房地產抵押權尚未因法定的原因而消滅。房地產抵押權若不存在，則不能實現抵押權。

2、債權已屆清償期而未受清償。債權已屆清償期而抵押權人未受清償時，抵押權人才能行使抵押權。清償期為房地產抵押權人得依法向債務人請求債務履行的時期，應以登記的日期為準。清償是指抵押權所擔保的債權全部得到清償，若債權僅獲部分清償，抵押權人可行使抵押權而使未受償部分的債權獲得清償。

3、對于債權的未受清償抵押權人沒有過失。我國立法對于抵押權與主債權的關系，嚴格遵循抵押權的附從性，故在債權的履行過程中發生瑕疵必然會影響抵押權的效力。若債權的不能履行，系房地產抵押權人的原因所致，則抵押權人不能以債權已經到期為由，實行房地產抵押權。

（二）房地產抵押權實現的方式

一般的抵押權，其實現的方式有折價、變賣和拍賣三種。在我國，實現房地產抵押權只能采取拍賣方式。債務人不履行債務時，房地產抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。拍賣方式透明度高，公平合理，更利于擔保目的的實現及房地產市場的良性發展。

（三）房地產抵押權實現的程序

債務履行期屆滿債權未獲清償的，抵押權人可以與抵押人協議以抵押的房地產拍賣所得的價款受償，協議不成的，抵押權人可以向人民法院起訴，在人民法院的主持下，實現抵押權。

在劃撥的國有土地使用權上設定抵押，實現抵押權時，必須經過兩個特殊程序：一是拍賣該土地使用權時，必須經有批準權的人民政府審批；二是拍賣所得價款必須首先繳納應繳的土地使用權出讓金，然后抵押權人才能優先受償。

五、房地產抵押權的消滅

（一）因抵押的房地產滅失且無替代物而消滅

房地產抵押權乃物權，作為其標的物之房地產因自然災害、公用征收等到原因而滅失時，房地產抵押權自無法繼續存在而消滅。

房地產抵押權具有物上代位性，因此，當房地產滅失時，如果有賠償金、保險金或補償金，則房地產抵押權及于該賠償金、保險金或補償金，房地產抵押權并不消滅。

（二）因被擔保的債權消滅而消滅

依我國立法，抵押權相對于主債權，具有絕對的附從性。房地產抵押權與被擔保債權同時存在，債權消滅，房地產抵押權也消滅。

被擔保債權可因如下原因而消滅：⑴債務人或第三人為全部之清償；⑵債務人對房地產抵押權人亦存在債權并符合抵銷條件時，其債權相互抵銷；⑶房地產抵押權人與債務人因繼承、合并等而發生混同，房地產抵押權人與債務人成為一人；⑷房地產抵押權人在不損害第三人利益的情況下免除債務人的債務。

（三）因房地產抵押權實現而消滅

如前所述，房地產抵押權實現是房地產抵押權擔保功能實現的最后環節。房地產抵押權實現，房地產抵押擔保法律關系消滅，房地產抵押權自然消滅。

（四）因除斥期間屆滿而消滅

房地產抵押權為物

權，故原則上既不得因所擔保之債權罹于消滅時效而消滅，同時也不得因除斥期間之經過而消滅。但近現代民法從盡迅確定各種復雜法律關系的實際需要出發，也例外的規定抵押權得因一定期間之經過而消滅。 如我國臺灣地區民法典第880條規定：抵押權擔保的債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人于消滅時效完成后五年間不行使其抵押權的，該抵押權消滅。在我國，此除斥期間為二年。

參考書目：

1、郭明瑞：《擔保法》，中國政法大學出版社，1999年版。

2、許明月：《抵押權制度研究》，法律出版社，1998年版。

3、梁慧星：《民法總論》，法律出版社，2001年版。

篇（10）

第二條凡在城市規劃區國有土地范圍內從事房地產抵押活動的，應當遵守本辦法。

地上無房屋（包括建筑物、構筑物及在建工程）的國有土地使用權設定抵押的，不適用本辦法。

第三條本辦法所稱房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。

本辦法所稱抵押人，是指將依法取得的房地產提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。

本辦法所稱抵押權人，是指接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。

本辦法所稱預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

第四條以依法取得的房屋所有權抵押的，該房屋占用范圍內的土地使用權必須同時抵押。

第五條房地產抵押，應當遵循自愿、互利、公平和誠實信用的原則。

依法設定的房地產抵押，受國家法律保護。

第六條國家實行房地產抵押登記制度。

第七條國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市房地產抵押管理工作。

省、自治區建設行政主管部門歸口管理本行政區域內的城市房地產抵押管理工作。

直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門（以下簡稱房地產管理部門）負責管理本行政區域內的房地產抵押管理工作。

第二章房地產抵押權的設定

第八條下列房地產不得設定抵押：

（一）權屬有爭議的房地產；

（二）用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；

（三）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；

（四）已依法公告列入拆遷范圍的房地產；

（五）被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產；

（六）依法不得抵押的其他房地產。

第九條同一房地產設定兩個以上抵押權的，抵押人應當將已經設定過的抵押情況告知抵押權人。

抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。

房地產抵押后，該抵押房地產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分。

第十條以兩宗以上房地產設定同一抵押權的，視為同一抵押房地產。但抵押當事人另有約定的除外。

第十一條以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押。

第十二條以享受國家優惠政策購買的房地產抵押的，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限。

第十三條國有企業、事業單位法人以國家授予其經營管理的房地產抵押的，應當符合國有資產管理的有關規定。

第十四條以集體所有制企業的房地產抵押的，必須經集體所有制企業職工（代表）大會通過，并報其上級主管機關備案。

第十五條以中外合資企業、合作經營企業和外商獨資企業的房地產抵押的，必須經董事會通過，但企業章程另有規定的除外。

第十六條以有限責任公司、股份有限公司的房地產抵押的，必須經董事會或者股東大會通過，但企業章程另有規定的除外。

第十七條有經營期限的企業以其所有的房地產設定抵押的，所擔保債務的履行期限不應當超過該企業的經營期限。

第十八條以具有土地使用年限的房地產設定抵押的，所擔保債務的履行期限不得超過土地使用權出讓合同規定的使用年限減去已經使用年限后的剩余年限。

第十九條以共有的房地產抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意。

第二十條預購商品房貸款抵押的，商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證。

第二十一條以已出租的房地產抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續有效。

第二十二條設定房地產抵押時，抵押房地產的價值可以由抵押當事人協商議定，也可以由房地產價格評估機構評估確定。

法律、法規另有規定的除外。

第二十三條抵押當事人約定對抵押房地產保險的，由抵押人為抵押的房地產投保，保險費由抵押人負擔。抵押房地產投保的，抵押人應當將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間，抵押權人為保險賠償的第一受益人。

第二十四條企業、事業單位法人分立或者合并后，原抵押合同繼續有效，其權利和義務由變更后的法人享有和承擔。

抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其房地產合法繼承人或者代管人應當繼續履行原抵押合同。

第三章房地產抵押合同的訂立

第二十五條房地產抵押，抵押當事人應當簽訂書面抵押合同。

第二十六條房地產抵押合同應當載明下列主要內容：

（一）抵押人、抵押權人的名稱或者個人姓名、住所；

（二）主債權的種類、數額；

（三）抵押房地產的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等；

（四）抵押房地產的價值；

（五）抵押房地產的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任以及意外損毀、滅失的責任；

（六）債務人履行債務的期限；

（七）抵押權滅失的條件；

（八）違約責任；

（九）爭議解決方式；

（十）抵押合同訂立的時間與地點；

（十一）雙方約定的其他事項。

第二十七條以預購商品房貸款抵押的，須提交生效的預購房屋合同。

第二十八條以在建工程抵押的，抵押合同還應當載明以下內容：

（一）《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》編號；

（二）已交納的土地使用權出讓金或需交納的相當于土地使用權出讓金的款額；

（三）已投入在建工程的工程款；

（四）施工進度及工程竣工日期；

（五）已完成的工作量和工程量。

第二十九條抵押權人要求抵押房地產保險的，以及要求在房地產抵押后限制抵押人出租、轉讓抵押房地產或者改變抵押房地產用途的，抵押當事人應當在抵押合同中載明。

第四章房地產抵押登記

第三十條房地產抵押合同自簽訂之日起30日內，抵押當事人應當到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記。

第三十一條房地產抵押合同自抵押登記之日起生效。

第三十二條辦理房地產抵押登記，應當向登記機關交驗下列文件：

（一）抵押當事人的身份證明或法人資格證明；

（二）抵押登記申請書；

（三）抵押合同；

（四）《國有土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產權證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明；

（五）可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料；

（六）可以證明抵押房地產價值的資料：

（七）登記機關認為必要的其他文件。

第三十三條登記機關應當對申請人的申請進行審核。凡權屬清楚、證明材料齊全的，應當在受理登記之日起7日內決定是否予以登記，對不予登記的，應當書面通知申請人。

第三十四條以依法取得的房屋所有權證書的房地產抵押的，登記機關應當在原《房屋所有權證》上作他項權利記載后，由抵押人收執。并向抵押權人頒發《房屋他項權證》。

以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后，重新辦理房地產抵押登記。

第三十五條抵押合同發生變更或者抵押關系終止時，抵押當事人應當在變更或者終止之日起15日內，到原登記機關辦理變更或者注銷抵押登記。

因依法處分抵押房地產而取得土地使用權和土地建筑物、其他附著物所有權的，抵押當事人應當自處分行為生效之日起30日內，到縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房屋所有權轉移登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。

第五章抵押房地產的占用與管理

第三十六條已作抵押的房地產，由抵押人占用與管理。

抵押人在抵押房地產占用與管理期間應當維護抵押房地產的安全與完好。抵押權人有權按照抵押合同的規定監督、檢查抵押房地產的管理情況。

第三十七條抵押權可以隨債權轉讓。抵押權轉讓時，應當簽訂抵押權轉讓合同，并辦理抵押權變更登記。抵押權轉讓后，原抵押權人應當告知抵押人。

經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓或者出租。

抵押房地產轉讓或者出租所得價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權。超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

第三十八條因國家建設需要，將已設定抵押權的房地產列入拆遷范圍的，抵押人應當及時書面通知抵押權人；抵押雙方可以重新設定抵押房地產，也可以依法清理債權債務，解除抵押合同。

第三十九條抵押人占用與管理的房地產發生損毀、滅失的，抵押人應當及時將情況告知抵押權人，并應當采取措施防止損失的擴大。抵押的房地產因抵押人的行為造成損失使抵押房地產價值不足以作為履行債務的擔保時，抵押權人有權要求抵押人重新提供或者增加擔保以彌補不足。

抵押人對抵押房地產價值減少無過錯的，抵押權人只能在抵押人因損害而得到的賠償的范圍內要求提供擔保。抵押房地產價值未減少的部分，仍作為債務的擔保。

第六章抵押房地產的處分

第四十條有下列情況之一的，抵押權人有權要求處分抵押的房地產：

（一）債務履行期滿，抵押權人未受清償的，債務人又未能與抵押權人達成延期履行協議的；

（二）抵押人死亡，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的；

（三）抵押人被依法宣告解散或者破產的；

（四）抵押人違反本辦法的有關規定，擅自處分抵押房地產的；

（五）抵押合同約定的其他情況。

第四十一條有本辦法第四十條規定情況之一的，經抵押當事人協商可以通過拍賣等合法方式處分抵押房地產。協議不成的，抵押權人可以向人民法院提訟。

第四十二條抵押權人處分抵押房地產時，應當事先書面通知抵押人；抵押房地產為共有或者出租的，還應當同時書面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優先購買權。

第四十三條同一房地產設定兩個以上抵押權時，以抵押登記的先后順序受償。

第四十四條處分抵押房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同處分，但對處分新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。

第四十五條以劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑物設定的房地產抵押進行處分時，應當從處分所得的價款中繳納相當于應當繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。

法律、法規另有規定的依照其規定。

第四十六條抵押權人對抵押房地產的處分，因下列情況而中止：

（一）抵押權人請求中止的；

（二）抵押人申請愿意并證明能夠及時履行債務，并經抵押權人同意的；

（三）發現被拍賣抵押物有權屬爭議的；

（四）訴訟或仲裁中的抵押房地產；

（五）其他應當中止的情況。

第四十七條處分抵押房地產所得金額，依下列順序分配：

（一）支付處分抵押房地產的費用；

（二）扣除抵押房地產應繳納的稅款；

（三）償還抵押權人債權本息及支付違約金；

（四）賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損害；

（五）剩余金額交還抵押人。

處分抵押房地產所得金額不足以支付債務和違約金、賠償金時，抵押權人有權向債務人追索不足部分。

第七章法律責任

第四十八條抵押人隱瞞抵押的房地產存在共有、產權爭議或者被查封、扣押等情況的，抵押人應當承擔由此產生的法律責任。

第四十九條抵押人擅自以出售、出租、交換、贈與或者以其他方式處分抵押房地產的，其行為無效；造成第三人損失的，由抵押人予以賠償。

篇（11）

第二條凡在城市規劃區國有土地范圍內從事房地產抵押活動的，應當遵守本辦法。

地上無房屋(包括建筑物、構筑物及在建工程)的國有土地使用權設定抵押的，不適用本辦法。第三條本辦法所稱房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。

本辦法所稱抵押人，是指將依法取得的房地產提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。

本辦法所稱抵押權人，是指接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。

本辦法所稱預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

第四條以依法取得的房屋所有權抵押的，該房屋占用范圍內的土地使用權必須同時抵押。

第五條房地產抵押，應當遵循自愿、互利、公平和誠實信用的原則。

依法設定的房地產抵押，受國家法律保護。

第六條國家實行房地產抵押登記制度。

第七條國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市房地產抵押管理工作。

省、自治區建設行政主管部門歸口管理本行政區域內的城市房地產抵押管理工作。

直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門(以下簡稱房地產管理部門)負責管理本行政區域內的房地產抵押管理工作。

第二章房地產抵押權的設定

第八條下列房地產不得設定抵押：

(一)權屬有爭議的房地產；

(二)用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；

(三)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；

(四)已依法公告列入拆遷范圍的房地產；

(五)被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產；

(六)依法不得抵押的其他房地產。

第九條同一房地產設定兩個以上抵押權的，抵押人應當將已經設定過的抵押情況告知抵押權人。

抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。

房地產抵押后，該抵押房地產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分。

第十條以兩宗以上房地產設定同一抵押權的，視為同一抵押房地產。但抵押當事人另有約定的除外。

第十一條以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押。

第十二條以享受國家優惠政策購買的房地產抵押的，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限。

第十三條國有企業、事業單位法人以國家授予其經營管理的房地產抵押的，應當符合國有資產管理的有關規定。

第十四條以集體所有制企業的房地產抵押的，必須經集體所有制企業職工(代表)大會通過，并報其上級主管機關備案。

第十五條以中外合資企業、合作經營企業和外商獨資企業的房地產抵押的，必須經董事會通過，但企業章程另有規定的除外。

第十六條以有限責任公司、股份有限公司的房地產抵押的，必須經董事會或者股東大會通過，但企業章程另有規定的除外。

第十七條有經營期限的企業以其所有的房地產抵押的，其設定的抵押期限不應當超過該企業的經營期限。

第十八條以具有土地使用年限的房地產抵押的，其抵押期限不得超過土地使用權出讓合同規定的使用年限減去已經使用年限后的剩余年限。

第十九條以共有的房地產抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意。

第二十條預購商品房貸款抵押的，商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證。

第二十一條以已出租的房地產抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續有效。

第二十二條設定房地產抵押時，抵押房地產的價值可以由抵押當事人協商議定，也可以由房地產評估機構評估確定。

法律、法規另有規定的除外。

第二十三條抵押當事人約定對抵押房地產保險的，由抵押人為抵押的房地產投保，保險費由抵押人負擔。抵押房地產投保的，抵押人應當將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間，抵押權人為保險賠償的第一受益人。

第二十四條企業、事業單位法人分立或者合并后，原抵押合同繼續有效。其權利和義務由變更后的法人享有和承擔。

抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其房地產合法繼承人或者代管人應當繼續履行原抵押合同。

第三章房地產抵押合同的訂立

第二十五條房地產抵押，抵押當事人應當簽訂書面抵押合同。

第二十六條房地產抵押合同應當載明下列主要內容：

(一)抵押人、抵押權人的名稱或者個人姓名、住所；

(二)主債權的種類、數額；

(三)抵押房地產的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等；

(四)抵押房地產的價值；

(五)抵押房地產的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任以及意外損毀、滅失的責任；

(六)抵押期限；

(七)抵押權滅失的條件；

(八)違約責任：

(九)爭議解決方式；

(十)抵押合同訂立的時間與地點；

(十一)雙方約定的其他事項。

第二十七條以預購商品房貸款抵押的，須提交生效的預購房屋合同。

第二十八條以在建工程抵押的，抵押合同還應當載明以下內容：

(一)《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》編號；

(二)已交納的土地使用權出讓金或需交納的相當于土地使用權出讓金的款額；

(三)已投入在建工程的工程款；

(四)施工進度及工程竣工日期；

(五)已完成的工作量和工程量。

第二十九條抵押權人要求抵押房地產保險的，以及要求在房地產抵押后限制抵押人出租、轉讓抵押房地產或者改變抵押房地產用途的，抵押當事人應當在抵押合同中載明。

第四章房地產抵押登記

第三十條房地產抵押合同自簽訂之日起三十日內，抵押當事人應當到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記。

第三十一條房地產抵押合同自抵押登記之日起生效。

第三十二條辦理房地產抵押登記，應當向登記機關交驗下列文件；

(一)抵押當事人的身份證明或法人資格證明；

(二)抵押登記申請書；

(三)抵押合同；

(四)《國有土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產權證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明；

(五)可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料；

(六)可以證明抵押房地產價值的資料；

(七)登記機關認為必要的其他文件。

第三十三條登記機關應當對申請人的申請進行審核。凡權屬清楚、證明材料齊全的，應當在受理登記之日起十五日內作出是否準予登記的書面答復。

第三十四條以依法取得的房屋所有權證書的房地產抵押的，登記機關應當在原《房屋所有權證》上作他項權利記載后，由抵押人收執。并向抵押權人頒發《房屋他項權證》。

以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后，重新辦理房地產抵押登記。

第三十五條抵押合同發生變更或者抵押關系終止時，抵押當事人應當在變更或者終止之日起十五日內，到原登記機關辦理變更或者注銷抵押登記。

因依法處分抵押房地產而取得土地使用權和土地建筑物、其他附著物所有權的，抵押當事人應當自處分行為生效之日起三十日內，到縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。

第五章抵押房地產的占用與管理

第三十六條已作抵押的房地產，由抵押人占用與管理。

抵押人在抵押房地產占用與管理期間應當維護抵押房地產的安全與完好。抵押權人有權按照抵押合同的規定監督、檢查抵押房地產的管理情況。

第三十七條抵押權可以隨債權轉讓。抵押權轉讓時，應當簽訂抵押權轉讓合同，并辦理抵押權變更登記。抵押權轉讓后，原抵押權人應當告知抵押人。

經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓或者出租。

抵押房地產轉讓或者出租所得價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權。超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

第三十八條因國家建設需要，將已設定抵押權的房地產列入拆遷范圍的，抵押人應當及時書面通知抵押權人；抵押雙方可以重新設定抵押房地產，也可以依法清理債權債務，解除抵押合同。

第三十九條抵押入占用與管理的房地產發生損毀、滅失的，抵押人應當及時將情況告知抵押權人，并應當采取措施防止損失的擴大。抵押的房地產因抵押人的行為造成損失使抵押房地產價值不足以作為履行債務的擔保時，抵押權人有權要求抵押人重新提供或者增加擔保以彌補不足，或者直接向保險公司行使求償權。

抵押人對抵押房地產價值減少無過錯的，抵押權人只能在抵押人因損害而得到的賠償的范圍內要求提供擔保。抵押房地產價值未減少的部分，仍作為債務的擔保。

第六章抵押房地產的處分

第四十條有下列情況之一的，抵押權人有權要求處分抵押的房地產：

(一)債務履行期滿，抵押權人未受清償的，債務人又未能與抵押權人達成延期履行協議的；

(二)抵押人死亡、或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的；或者抵押人的合法繼承人，受遺贈人拒絕履行到期債務的；

(三)抵押人被依法宣告解散或者破產的；

(四)抵押人違反本辦法的有關規定，擅自處分抵押房地產的；

(五)抵押合同約定的其他情況。

第四十一條有本辦法第四十條規定情況之一的，經抵押當事人協商可以通過拍賣等合法方式處分抵押房地產。協議不成的，抵押權人可以向人民法院提訟。

第四十二條抵押權人處分抵押房地產時，應當事先書面通知抵押人；抵押房地產為共有或者出租的，還應當同時書面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優先購買權。

第四十三條同一房地產設定兩個以上抵押權時，以抵押登記的先后順序受償。

第四十四條處分抵押房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同處分，但對處分新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。

第四十五條以劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑物設定的房地產抵押進行處分時，應當從處分所得的價款中繳納相當于應當繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。

法律、法規另有規定的依照其規定。

第四十六條抵押權人對抵押房地產的處分，因下列情況而中止：

(一)抵押權人請求中止的；

(二)抵押人申請愿意并證明能夠及時履行債務，并經抵押權人同意的；

(三)發現被拍賣抵押物有權屬爭議的；

(四)訴訟或仲裁中的抵押房地產；

(五)其他應當中止的情況。

第四十七條處分抵押房地產所得金額，依下列順序分配：

(一)支付處分抵押房地產的費用；

(二)扣除抵押房地產應繳納的稅款；

(三)償還抵押權人債權本息及支付違約金；

(四)賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損害；

(五)剩余金額交還抵押人。

處分抵押房地產所得金額不足以支付債務和違約金、賠償金時，抵押權人有權向債務人追索不足部分。

第七章法律責任

第四十八條抵押人隱瞞抵押的房地產存在共有、產權爭議或者被查封、扣押等情況的，抵押人應當承擔由此產生的法律責任。

第四十九條抵押人擅自以出售、出租、交換、贈與或者以其他方式處理或者處分抵押房地產的，其行為無效；造成第三人損失的，由抵押人予以賠償。

第五十條抵押當事人因履行抵押合同或者處分抵押房地產發生爭議的，可以協商解決；協商不成的，抵押當事人可以根據雙方達成的仲裁協議向仲裁機構申請仲裁；沒有仲裁協議的，也可以直接向人民法院提訟。