公共租賃住房管理辦法大全11篇

緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇公共租賃住房管理辦法范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

篇（1）

第二條 本辦法所稱公共租賃住房，是指限定建設標準和租金水平，面向符合規定條件的城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員出租的保障性住房。

第三條 本辦法適用于本市五城區范圍內公共租賃住房的建設、分配、使用和管理。

第四條 發展公共租賃住房應當遵循“政府組織、社會參與、統籌規劃、合理布局、公開公平、嚴格監督”的原則。

第五條 市住房保障和房產管理局(以下簡稱“市住房保障主管部門”)負責本市公共租賃住房的監督和管理工作。市民政主管部門負責對保障對象家庭收入、財產認定工作的監督和指導。

各區住房保障、民政部門和各街道辦事處(鄉、鎮政府)負責本轄區公共租賃住房承租資格審核及其監督管理工作。

市國有房產管理中心(以下簡稱“市國有房產管理部門”)負責公共租賃住房房源籌集、配租以及使用管理等日常運營管理工作。

市直有關部門按照各自職責，共同做好公共租賃住房的相關工作。

第六條 市住房保障主管部門會同市民政主管部門根據城市經濟社會發展水平、居民收入和住房狀況，合理確定、適時調整保障對象家庭年收入、財產和人均住房建筑面積的具體標準，報市政府審定后公布。

第二章 規劃建設

第七條 公共租賃住房的發展規劃和年度計劃由市住房保障主管部門會同市發展改革、城鄉規劃、國土資源及國有房產管理等部門編制，報市政府批準后實施。市城鄉規劃管理部門應按照統一規劃、合理布局、綜合配套、方便生活的原則，并根據城市總體規劃和城市近期建設規劃確定公共租賃住房近期建設用地和年度建設用地。

第八條 公共租賃住房的建設用地納入年度建設用地供應計劃，在申報年度用地指標和用地審批時單獨列出，優先保障。

第九條 公共租賃住房房源可以通過新建、改建、收購或在市場上長期租賃及調劑其他保障性住房等方式籌集。

經營性房地產項目配建公共租賃住房的，應當在土地使用權出讓合同中約定公共租賃住房的配建規模、套型結構、竣工交付時間、收購方式和價格等事項。

第十條 公共租賃住房建設用地按照下列方式供應：

(一)政府投資集中建設的公共租賃住房建設用地，實行劃撥供地;

(二)采取其他方式投資的集中建設的公共租賃住房，建設用地可以采用出讓、租賃或作價入股等方式有償使用;

(三)經營性房地產項目配建的公共租賃住房用地性質按所在宗地主要用途的供地方式確定。

第十一條 公共租賃住房套型建筑面積一般分為45平方米、55平方米和65平方米三種。

公共租賃住房建設和裝修應符合《福建省公共租賃住房建設導則(試行)》等規范規定。

第十二條 公共租賃住房的資金管理以及建設、運營涉及的稅費等按國家和省有關政策執行。

第三章 租賃條件和程序

第十三條 申請公共租賃住房以家庭為單位(家庭成員包括申請人本人、配偶及未成年子女，下同)，每個家庭確定一名年滿18周歲，在本市五城區有穩定工作和收入來源，具備完全民事行為能力的家庭成員作為申請人，家庭其他成員的收入、財產和住房建筑面積應當與申請人合并計算。

一個家庭只限申請承租一套公共租賃住房。

第十四條 本辦法所稱的家庭收入是指申請之日前連續12個月家庭成員的全部收入總和;家庭財產指的是家庭成員擁有的全部財產，主要包括存款、機動車輛、有價證券、生產經營性單位股權及其他各類非住宅等財產。

本辦法所稱的人均住房建筑面積，以申請家庭成員擁有的私有住房的合計建筑面積除以申請家庭成員人數計算確定。

第十五條 公共租賃住房保障對象為：?

(一)同時符合以下條件的中等偏下收入住房困難家庭：?

1.申請人具有本市五城區居民戶籍(農村村民和農村集體經濟組織成員除外)且申請之日落戶時間已滿3年;

2.申請人在本市五城區工作、生活;

3.申請家庭在本市五城區年收入、財產、人均住房建筑面積符合市政府確定的準入標準。

(二)同時符合以下條件的外來務工人員：

1.申請人不具有本市五城區居民戶籍或者屬于本市五城區農村村民、農村集體經濟組織成員;

2.申請人在本市五城區務工且在本市五城區累計繳交養老等社會保險滿6年，或屬于與企業簽訂5年以上勞動合同且在本市五城區累計繳交養老等社會保險滿1年的普通全日制高校畢業生;

3.申請家庭在本市五城區年收入、財產符合市政府確定的準入標準;

4.家庭成員在本市五城區無自有住房、未租住公有住房。

(三)同時符合以下條件的機關事業單位工作人員：

1.申請人屬于在本市五城區范圍內的省、市、區屬機關事業單位新錄(聘)用且已轉正定級的在編工作人員;

2.申請家庭在本市五城區年收入、財產符合市政府確定的準入標準;

3.家庭成員在本市五城區無自有住房、未租住公有住房。

第十六條 本市五城區范圍內部隊現役專業士官，在本市登記注冊的高新技術企業所引進且經人事部門認定的緊缺急需人才，具有碩士學位以上(含碩士)或中級職稱以上(含中級)的技術人員，以及環衛、公交等行業的住房困難家庭，由政府提供一定數量的公共租賃住房予以定向保障。具體的準入條件、審核和分配規程另行制訂。

第十七條 有下列情形之一的，不得申請公共租賃住房保障：

(一)申請之日前5年內家庭成員有房產交易行為(含買賣、贈與、離婚析產等)的，交易時間以房產登記機構交易登記時間為準;

(二)申請家庭成員已享受過經濟適用住房、限價房、集資房、解困房、房改房等政策性實物住房保障的;

(三)申請人與配偶已離異，但離異時間不足2年的。

第十八條 申請公共租賃住房應當如實填報《公共租賃住房申請表》，并按照下列規定提交申請材料。

(一)城市中等偏下收入住房困難家庭：

1.申請家庭成員的身份證、戶口簿，離異或喪偶的還應提供相應證件或證明材料;

2.工作單位提供的受理申請當日前連續12個月的收入證明和有權單位出具的未享受政策性實物住房保障情況證明;

3.申請家庭現住房證明材料;

4.其他需要證明符合申請條件的材料。

(二)外來務工人員：

1.申請家庭成員的身份證、戶口簿，離異或喪偶的還應提供相應證件或證明材料;

2.工作單位提供的受理申請當月前連續12個月的收入證明和勞動合同以及有權單位出具的未享受政策性實物住房保障情況證明;

3.申請家庭現住房證明材料;

4.社會保險繳交憑證等證明材料;

5.屬于普通全日制高校畢業生的須提供畢業證書;

6.其他證明材料。

(三)機關事業單位工作人員應當提交的材料：

1.申請家庭成員的身份證、戶口簿，離異或喪偶的還應提供相應證件或證明材料;

2.工作單位提供的受理申請當日前連續12個月的收入證明和有權單位出具的未享受政策性實物住房保障情況證明;

3.申請家庭現住房證明材料;

4.公務員主管部門出具的機關事業單位正式在編人員和轉正定級的證明材料;

5.其他證明材料。

申請人提交的身份證、戶口簿等證照材料還須附復印件，原件受理核對后退還。

第十九條 申請公共租賃住房應當在居住所在地的街道辦事處(鄉、鎮政府)提出申請，填寫申請表、誠信承諾書以及家庭收入、財產和住房查詢授權書，并提交相關材料。申請人所在的工作單位可以組織本單位職工統一進行申請。

街道辦事處(鄉、鎮政府)受理申請后，應當在10個工作日內完成調查和初審工作。經初審合格的，在申請人居住地社區公示7日。公示期滿無異議或異議不成立的，由街道辦事處(鄉、鎮政府)提出初審意見后報區住房保障部門復查。

第二十條 區住房保障部門應自收到申請材料之日起5個工作日內轉請有關部門和單位核查申請家庭的住房和公積金繳存信息，核查工作于15個工作日內完成。符合條件的，將申請材料連同核查的信息一并轉請區民政部門進行家庭收入、財產認定。

區民政部門應當自收到申請材料之日起5個工作日內提請有關部門對申請家庭收入、財產進行核查，核查工作原則上在10個工作日內完成;區民政部門根據核查信息，對申請家庭收入、財產進行認定，提出是否符合準入條件的書面意見，并反饋區住房保障部門。

區住房保障部門根據區民政部門的認定結果和核查信息，在15個工作日內對申請家庭是否符合保障準入條件提出復查意見。符合準入條件的，確定配租標準并上報市住房保障主管部門;不符合準入條件的，應當書面通知申請人并說明理由。

第二十一條 市住房保障主管部門要定期會同有關部門召開聯席會議，對各區上報的申請家庭資格復審匯總情況進行復核，經聯席會議復核認定符合條件的，在“中國·福州”門戶網上公示，公示期15日，有異議的單位或個人，應當書面向區住房保障部門提出，區住房保障部門應當在接到異議后根據所反映的住房問題進行復查，并將反映的家庭財產、收入問題轉區民政局復查，核實結果上報市住房保障主管部門。經公示無異議或復查后異議不成立的申請人，市住房保障主管部門予以登記，納入輪候配租范圍，在“中國·福州”門戶網予以公布。

第四章 配租管理

第二十二條 市國有房產管理部門應當建立完整統一的公共租賃住房建設和住房籌集，以及承租人輪候、配租和使用等運營管理信息系統。

第二十三條 經核準獲得承租資格的承租人，由市住房保障主管部門轉至市國有房產管理部門進行輪候配租。市國有房產管理部門應當根據房源數量、輪候配租戶數、承租資格核準時間制定公共租賃住房配租選房方案并統一組織選房，選房方案向社會公布。

承租人包括公共租賃住房的申請人及其家庭成員。

第二十四條 承租人按照公共租賃住房選房方案選定承租房號后，領取《公共租賃住房配租確認書》，并在市國有房產管理部門發出入住通知之日起30日內，與市國有房產管理部門簽訂《福州市五城區公共租賃住房租賃合同》。

市國有房產管理部門應當在租賃合同簽訂后20個工作日內匯總選房配租結果，報市住房保障主管部門備案。

第二十五條 承租人未按時前往選房或選房后未按時簽訂租賃合同的，視為自動放棄承租資格，其配租資格取消，并自選房之日起2年內不得再申請公共租賃住房。

第二十六條 公共租賃住房的配租標準按照申請家庭人口確定為：一人戶配租45平方米戶(套)型，二人戶配租55平方米戶(套)型，三人以上(含三人)配租65平方米戶(套)型。

第五章 租賃管理

第二十七條 《福州市五城區公共租賃住房租賃合同》為格式合同，合同有效期一般為3年。在合同有效期限內，承租人可以提前終止租賃合同。

第二十八條 承租人應當愛護并合理使用房屋及附屬設施，不得擅自對房屋進行裝修。因使用不當、擅自裝修造成房屋或附屬設施損壞的，應當負責修

復或賠償并按合同約定支付違約金。

第二十九條 公共租賃住房租金實行政府定價，租金水平以保證正常運營和維修管理為原則，并實行動態調整，具體標準由市價格主管部門會同市住房保障、財政、國有房產管理、房產登記等部門核定后，報市政府批準執行。

國家、省級相關部門對公共租賃住房租金標準及定價原則有新規定的，按新規定執行。

在市本級建立住房公積金賬戶的承租人，可以向市住房公積金管理中心申請支取住房公積金用于支付租金。

第三十條 集中建設的公共租賃住房小區，市國有房產管理部門應當聘請有資質的物業服務企業進行物業服務，物業服務費不得超出政府公布的普通住宅小區物業服務指導性收費標準。

物業服務企業應當按照本辦法、物業服務委托合同和其他公共租賃住房管理的相關規定履行對承租人合法使用房屋及其他行為規范的指導、勸告義務，并定期向市國有房產管理部門報告。

第三十一條 公共租賃住房公共部分的修繕維護、設備維修更新、改造和相關管理費用，以及房屋空置期間產生的物業服務等費用由市國有房產管理部門承擔，列入當年財政預算。

第三十二條 承租人租賃期滿或解除租賃關系的，應當退出公共租賃住房。

租賃期滿需要續租的，應當在合同期滿3個月前按本辦法規定重新申請。經審核符合條件的，重新簽訂租賃合同，租金按重新簽約時政府公布的租金標準執行，承租人最多只能續簽一次租賃合同。

第三十三條 租賃期間因原承租人去世、離異、服刑等原因需要對承租人進行變更的，由承租家庭確定一名具備完全民事行為能力的家庭成員(須為申請家庭成員之一)向市國有房產管理部門申請變更。

第三十四條 承租人有下列行為之一的，應當退回公共租賃住房：

(一)轉借、轉租或者擅自調換所承租公共租賃住房的;

(二)改變所承租公共租賃住房用途的;

(三)破壞或者擅自裝修所承租公共租賃住房，拒不恢復原狀的;

(四)在公共租賃住房內從事違法活動的;

(五)無正當理由連續6個月以上閑置公共租賃住房的;

(六)累計6個月以上拖欠租金的。

市國有房產管理部門應當對承租人使用公共租賃住房的情況進行巡查，發現有違反租賃合同約定的行為，應當及時依法處理或者向有關部門報告。

第三十五條 承租人有下列情形之一的，應當騰退公共租賃住房：

(一)提出續租申請但經審核不符合續租條件的;

(二)租賃期內，通過購買、受贈、繼承等方式獲得其他住房并不再符合公共租賃住房配租條件的;

(三)申請其他保障性住房保障資格的。

承租人有前款規定情形之一的，市國有房產管理部門應當為其安排合理的搬遷期，搬遷期內租金按照合同約定的租金數額繳納。

搬遷期滿不騰退公共租賃住房，承租人確無其他住房的，應當按照市場價格繳納租金;承租人有其他住房的，可以向人民法院提起訴訟，要求承租人騰退公共租賃住房。

第三十六條 列入公共租賃住房保障的家庭應當從資格登記的次年起每年年末前向居住地街道辦事處(鎮政府)如實申報家庭收入、財產、人口及住房變動情況。街道辦事處(鎮政府)要建立申報檔案。對申報情況不再符合保障標準的家庭，各街道辦事處(鎮政府)、各區住房保障部門和區民政部門按照本辦法第十九條、第二十條的程序進行審查后，由區住房保障部門匯總上報市國有房產管理部門。

市國有房產管理部門對各區住房保障部門匯總上報的相關情況進行調查核實，對不再符合相應保障條件或因家庭人口結構發生變化需要對保障標準作出調整的，市國有房產管理部門應將核查結果及處理建議報市住房保障主管部門，由市住房保障主管部門會同有關部門召開聯席會議進行認定。經聯席會議認定不再符合保障條件的家庭，由市住房保障主管部門取消保障資格，并由市國有房產管理部門與其解除租賃合同;經聯席會議認定需要調整保障標準的，由市國有房產管理部門予以調整。

第三十七條 房地產經紀機構及其經紀人員不得提供公共租賃住房出租、轉租、出售等經紀業務。

第六章 法律責任

第三十八條 申請人以申報不實、提供虛假材料等手段，登記為輪候對象或者承租公共租賃住房的，由市住房保障主管部門處以1000元以下罰款，記入公共租賃住房管理檔案;登記為輪候對象的，取消其登記;已承租公共租賃住房的，責令限期退回所承租公共租賃住房，并按市場價格補繳租金，逾期不退回的，可以依法申請人民法院強制執行，承租人自退回公共租賃住房之日起五年內不得再次申請公共租賃住房。

第三十九條 為申請人出具不實證明材料的，由有關部門對直接出具不實證明材料的單位負責人及直接責任人依法依紀追究責任。

第四十條 房地產中介機構為公共租賃住房承租人接受委托轉讓、出租或者轉租的，由相關部門對房地產中介機構依法處理。

第四十一條 政府相關部門的工作人員在公共租賃住房規劃、計劃、建設、分配、使用和管理過程中玩忽職守的，要依法依紀追究責任。

第七章 附則

第四十二條 公共租賃住房應當按照規定辦理產權的總登記，不得辦理分戶登記，也不能改變房屋用途和上市交易。任何單位不得以出租、出售等名義變相進行實物分房。

第四十三條 在外來務工人員集中的開發區和工業園區，應當按照集約用地原則，統籌安排公共租賃住房等保障性住房建設用地。

第四十四條 鼓勵民營企業、民間資本參與公共租賃住房建設，凡列為保障性安居工程建設計劃的項目，應享受與政府投資的保障性安居工程項目同等的政策，可以按規定標準享受中央與省級保障性安居工程建設補助資金，并享受國家針對保障性安居工程建設項目明確的各項優惠政策。

公共租賃住房項目可以規劃建設配套商業服務設施，統一管理經營。

篇（2）

中圖分類號：DF391

文獻標識碼：A DOI：10.3969/j.issn.1008-4355.2012.04.07

隨著以改善民生為重點的社會建設深入進行，公租房作為住房保障領域的新嘗試，不管是工程建設、立法規范，還是制度實踐方面都在有條不紊地推進，公租房作為政府為中低收入群體提供的公共產品，其旨在滿足中低收入住房困難群體的住房需求，提高和改善民生，實現社會公平。為了保證公租房制度的良性運行，除了嚴謹高效的準入渠道之外，還應具備健全的退出機制。承租人在條件不符合時及時退出公租房，能使有限房源充分流轉，減輕政府財政和土地供應壓力，有助于公租房制度成為一種長效保障機制；其次，退出機制讓不再具有租賃資格的承租人騰退房屋，有利于防止部分承租人濫用承租權利，從而使其他保障對象獲得住房機會，實現中低收入住房困難群體受領政府保障給付的橫向平等；再者，退出機制可作為一種懲罰手段，在承租人有違法違約情形時，將其清除公租房保障體系，使公租房制度有序、有效運行。本文選擇北京、重慶、天津、上海、深圳、江蘇、甘肅、山西、鄭州、貴陽、昆明這11個省市的地方政府規章為分析樣本，將各省市有關公租房退出管理的內容進行梳理，對其中的退出條件、退出程序等內容進行分析，并對下一步的規范路徑作嘗試性探討，希冀對公租房立法完善提供幫助。

一、公租房退出機制的立法文本梳理

（一）正常退房情形

正常退房是指在合同期滿后，承租人不申請續租或申請續租不再符合公租房保障條件而退出公租房的情形。正常退房情形中有兩個關鍵時間，即租賃合同期限以及續租申請期限，目前，北京等11省市對租賃合同期限的規定大致在1年到5年之間浮動，并根據本地具體情況，分別劃定了最低年限、一般年限和最長年限（詳見表一）參見：《北京市公共租賃住房申請、審核及配租管理辦法》第20、23條，《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》第10、36條，《上海發展公共租賃住房的實施意見》中租賃管理機制部分，《天津市公共租賃住房管理辦法》第15、20條，《江蘇省公共租賃住房管理辦法》第38、41條，《深圳市公共租賃住房管理暫行辦法》第34、46條，《山西省公共租賃住房管理暫行辦法》第23條，《甘肅省公共租賃住房管理辦法》第27、32條，《鄭州市公共租賃住房暫行管理辦法》第36條，《貴陽市公共租賃住房管理暫行辦法》第30條，《昆明市公共租賃住房建設管理辦法》第43條。；各省對續租申請時間兩種表達體現完全不同的要求，重慶、天津、甘肅采取“合同期滿3個月前”的時間，其他幾省采取“合同期滿前3個月或6個月”的時間（詳見表一）。可見，各省針對租賃合同存續期限和續租申請期限的具體規定沒有統一要求，但是，需要滿足合理性標準。首先，租賃合同期限不能過短，要能滿足承租人的住房需求，緩解其住房壓力，不能過長，要能使有限房源在一定時間內充分流轉，實現住房困難者的橫向平等；同樣，對于續租申請的期限規定，要讓申請、審核、批準幾個環節有足夠的時間，因為審核機關要對承租人的收入、住房等情況進行系統的查詢和確認，以保證決定結果的公正。在此基礎上，各省市可根據本地經濟發展水平、住房困難群體的范圍、公租房的數量等指標進行科學、合理的期限設定。

地區合同期限租賃期限屆滿后處理

重慶每次最短不少于1年，最長不超過5年（辦法30）①承租人應當退出公共租賃住房。（辦法36）

②需要續租的，合同期滿3個月前重新申請，符合條件，重新簽訂租賃合同。

北京一般為3年，最長不超過5年。（新20）需要續租的，合同期滿前3個月重新申請，符合條件，辦理續租手續；不符合條件的，承租人應當退出住房。（新23）

天津首次不超過3年（15）①承租家庭須退出公共租賃住房。

②需繼續承租的，合同期限屆滿的3個月前向經營單位申請續租，經審核符合條件的，可以續簽租賃合同；不符合條件的，承租人應自行騰退住房。（20）

上海一般不低于2年，續租的，租賃總年限一般不超過5年

江蘇首次3年至5年，新就業人員續租期最多不超過5年（38）申請續租，符合條件，重新簽訂租賃合同（38）；未再續租，退出。（41）

深圳首次2年（34）①租賃合同期限屆滿未申請續約，退出公共租賃住房。

②合同期滿前3個月重新申請，申請續約未經批準的，承租人應于合同屆滿之日前退出公共租賃住房。（46）

貴陽一般不超過3年（30）①合同期滿后，不符保障條件，應當退出。

②承租人應在合同期滿前6個月申報審核租賃資格，符合條件并愿意承租的，繼續承租。（34）

昆明①租賃合同期限屆滿未申請續約，退出公共租賃住房。②需繼續承租的，承租人在合同期限屆滿前3個月內申請續約，申請續約未經批準的，承租人應于合同屆滿之日前退出公共租賃住房。（43）

鄭州一般為3年愿意承租的，合同期滿前3個月重新申請，符合條件，重新簽訂租賃合同。（36）

甘肅最長5年（27）①承租人應當退出公共租賃住房。（32）

篇（3）

公共租賃房由政府或公共機構所有，不歸個人所有，因此，公租房不能一直住下去，且最長租賃期限不能超過5年。公租房主要為了方便畢業大學生和有住房需要的困難人員提供住房幫助，以價格低廉、配套完善、規劃合理贏得大眾喜愛。租賃期屆滿后，承租人必須辦理好相關退房手續，如果需要續租，則應向主管部門提前申請。

法律依據

《公共租賃住房管理辦法》第十八條規定：公共租賃住房租賃期限一般不超過5年。《公共租賃住房管理辦法》第三十條規定：租賃期屆滿需要續租的，承租人應當在租賃期滿3個月前向市、縣級人民政府住房保障主管部門提出申請。市、縣級人民政府住房保障主管部門應當會同有關部門對申請人是否符合條件進行審核。經審核符合條件的，準予續租，并簽訂續租合同。未按規定提出續租申請的承租人，租賃期滿應當騰退公共租賃住房;拒不騰退的承租人，公共租賃住房的所有權人或者其委托的運營單位，可以向人民法院提起訴訟，要求承租人騰退公共租賃住房。

（來源：文章屋網 ）

篇（4）

本市中低收入住房困難家庭(包括已通過廉租住房、經濟適用住房、限價商品住房資格審核尚在輪候的家庭以及其它住房困難家庭)。

如何申請：

1. 取得廉租住房、經濟適用住房、限價商品住房資格的家庭：無須再次申請，只要到戶籍所在地街道或鄉鎮住房保障管理部門登記。填寫《申請公共租賃住房輪候預先登記表》即可進入公共租賃住房輪候范圍。

2.三房輪候家庭外的其他住房困難家庭：如果要申請公共租賃房，相關的細則還在制定中，這些家庭可以通過先申請三房資格，以同時獲得公共租賃房的申請資格。

所需材料：

申請人身份證、三房審核備案通知單。

特別提示：

符合配租條件的家庭只能承租一套公共租賃住房。

優先配租對象：

其中符合廉租、經適、限價三房申請條件及家庭中有60歲(含)以上老人、患大病人員、殘疾人員、復轉軍人、優撫對象或屬重點工程拆遷的可優先配租。

配租制度：

公共租賃住房實行公開配租制度，由產權單位編制配租方案報住房保障管理部門核準后組織配租。

租賃期限：

1. 公共租賃房租賃期限最長為5年，合同期滿承租家庭應當退出住房。

2. 承租家庭需要續租的，應在合同期滿前3個月內提出申請，由產權單位會同相關單位復核，符合條件的續簽租賃合同;

篇（5）

一、保障性住房體系的邏輯分野

我國保障性住房的內涵框定十分寬泛，就中國住宅市場二元體系而言，保障房是與商品房相對應的概念，普遍認為保障性住房包括：廉租房、公租房、經濟適用房和限價房。從現有立法來看，我國保障性住房種類繁雜并存在擴張解釋嫌疑，若不明晰其具體類型，既難以對其退出機制進行整體性把握，也無法與保障性住房發展的最新動態形成回應。目前，在我國保障性住房開發建設中，根據其產權性質可分為兩類：以廉租房、公共租賃住房（簡稱公租房）為主的租賃型保障房，和以經濟適用房、限價房為主體的購置型保障房。這種分類標準有助于更好地呈現各類保障性住房的物權屬性，梳理其現有立法及制度缺陷，并根據權利性質、內容范圍、運行邏輯設計合理有效的保障性住房退出機制。

二、現行保障性住房退出機制存在的問題檢視

（一）租賃型保障房退出中存在的典型問題

1.退出標準認定模糊

現行《城鎮廉租住房管理辦法》規定，廉租住房承租家庭當家庭收入超過當年最低收入標準時，應當及時報告房地產行政主管部門，并按期騰退已承租的廉租住房。《南京市廉租住房保障細則》規定因家庭收入、居住條件等發生變化，已不再符合保障條件的家庭，市房改辦應取消其廉租住房保障資格，收回承租的實物配租住房、保障性住房補貼或停止發放租賃住房補貼。實際問題是：城市居民家庭收入水平會經常呈現波狀動態――對于租賃型保障房承租家庭而言，是按照連續幾個年度審查收入水平標準，還是只要收入超過標準就須強制退房？

2.保障體系缺乏有效銜接

租賃型保障房退出難問題是受保障對象主動退出的積極性不高。在以往管理過程中，各地將廉租房與公租房割裂管理，廉租房的受保對象一旦收入變化則面臨退房壓力，亦或尋租新房源再享受公租房租金補貼。對于租賃型保障房，最主要問題則在于從不同時期具體情況出發以食物供應和需求補貼等方式組合滿足租賃型保障對象的需求。③從各地實踐看，多將廉租房與公租房的退出分立管理，并未認識到二者保障對象的關聯性，在租賃型保障房體系內也未建立相互銜接的制度機制，各地法規政策中常常出現“一刀切”做法。這不僅難以保證騰退機制的有效運轉，也無法實現租賃型保障房制度的循環累積效應。

（二）購置型保障房退出機制中出現的主要問題

1.退出交易方式規制不一

目前我國在經濟適用房領域，相應確立了較為明確的退出交易規則。④而限價房上市交易領域卻始終無法統一立法，各地方規范性混亂無序，具體標準參差不齊。如《廣州市限價商品住宅銷售管理辦法》⑤規定權屬登記滿5年，如果要上市或取得完全產權，要繳納契稅課稅價格與原價差價的70%作為土地收益價款給政府；《寧波市限價房管理辦法》⑥規定三年內因工作調離、因病致貧等特殊原因確需轉讓限價房的，須經當地住房保障機構批準方可上市交易。如上，我國購置型保障房退出交易的制度缺位以及各地規制不一的局面，造成了保障房系統的內部混亂。

2.政府回購主體慣常性缺失

我國現行購置型保障房上市交易平臺中，《經濟適用住房管理辦法》規定轉讓未滿五年的購置型保障房，必須由國家回購，5年以上的購置型保障房，政府亦有優先回購權；與此同時，也規定購房人可以向政府繳納土地收益價款后取得保障性住房的完全產權。⑦因此在現有法律體制下，“優先回購權”與“可以”二者之間關系應如何理解，現有表述未能厘清二者邏輯，在后期相關法規文件中需進一步明確。并且從各地實踐來看，法律雖規定了政府的優先回購權，但由于政府職能滯后與監管缺位，各地的購置型保障房往往繞過政府的回購領域，成為購房者利益尋租的場域。

三、保障性住房退出機制的對策建議

（一）出臺高位階立法，避免地方性法規混亂不一

目前，我國住房保障制度在許多方面僅規定了基本框架，對于具體操作方法缺乏細則化和程序化規定。尤其在退出機制的標準認定、懲罰方式方面，缺少嚴格的法律規制。可以考慮在各地方現有保障房政策基礎上出臺《保障性住房退出管理條例》，或在未來統一保障性住房基本法中加以明確規定。

（二）設置專業化管理機構，明晰政府責任

設立專門的保障性住房管理機構，還需明確政府的行政責任，就保障性住房退出而言，從資格審查至準入，無一不屬于一種授益型行政行為⑧。就保障性住房退出方式中的強制退出來講，屬于授益型行政行為的撤回。而授益型行政行為的撤回，是對行政相對人信賴利益的一種潛在破壞，必須有明確的標準與程序。在保障性住房領域的退出環節，政府應強化其在審查管理中的主體地位，在現行保障部門較為分散的情況下，行政部門不作為往往導致退出審查不到位、違規亂象滋生。如能強化行政主體的行政地位和權力機制，不僅可以使保障性住房政策得到具體貫徹，同時能夠有效地確保退出機制的有效運行。

（三）實現多梯度騰退管控，建立循環型交易機制

建立多梯度的保障性住房騰退機制，具體包括保障性住房同類型間的平滑性退出與不同類型間的騰退式退出。⑨其中，同種類間的平滑性退出是指在租賃型保障房內部的轉換。2015年，住建部要求全面實現廉租房與公租房的并軌運行，已為這一退出模式掃清障礙。同理，可在租賃型保障房系統內通過廉租房租金遞增機制實現保障房的平滑性退出。例如，自應退回廉租房起6個月內，廉租房租金交納可按照6-9個月內提升租金為150%、9-12個月提升為200%…最后達到或接近市場租賃價格⑩。從而實現廉租房與公共租賃住房的并軌管理。

注釋：

①根據《國務院發展改革委員會關于2013年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》（國發[2013]20號）和《國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》（[2011]45號）等文件精神。住建部要求各地公共租賃住房和廉租住房并軌運行，并軌后統稱為公共租賃住房。

②《南京市廉租房保障實施細則》第26條。

③不論是《經濟適用住房管理k法》亦或各地方性法規均規定，經濟適用房不滿五年的原則上不可上市交易，但住滿5年，購房人上市轉讓經濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優先回購；購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后，取得完全產權。

④《廣州市限價商品住宅銷售管理辦法》第15條。

⑤《寧波市限價房管理辦法》第20條。

⑥《經濟適用住房管理辦法》第30條。

⑦曹飛.我國保障房制度存在的問題及完善[J].鄭州大學學報，2013，（1）

⑧王笑等.論廉租房的審查退出[J].改革與開放.2014（1）

⑨賈春梅.保障房“轉換”式退出機制研究―騰退方式的有益補充[J].會計與經濟研究.2013（1）

篇（6）

申請人應年滿18周歲，在主城區有穩定工作和收入來源，具有租金支付能力，符合政府規定收入限制的無住房人員、家庭人均住房建筑面積低于13平方米的住房困難家庭、大中專院校及職校畢業后就業和進城務工及外地來主城區工作的無住房人員。但直系親屬在主城區具有住房資助能力的除外。

篇（7）

【項目】天津市2012年度哲學社會科學規劃課題“關于我市保障性住房后續管理問題研究”（項目編碼：TJGL12-014）階段性成果。

【中圖分類號】F8 【文獻標識碼】A

【文章編號】1007-4309（2013）03-0121-3

保障性安居工程建設是“十二五”期間滿足城鄉居民基本住房需求，完善中國住房保障體系，實現“居者有其屋”目標的核心工作。現階段，中國保障房建設的關注焦點主要集中在如何通過加大保障房的增量供給，滿足保障房的現實需求。但相對而言，對于被保障人從保障房體系當中退出問題的關注程度還較低，相關政策也尚待完善。退出機制的運轉不暢導致存量保障房良性周轉效率低下，資源再配置體系失靈，間接加大了對于保障房增量供給的過度依賴和國家的財政負擔。因此，完善中國保障房退出政策是緩解保障房供需矛盾，節約社會資源，提高資源利用效率的關鍵。

一、現有保障房退出模式

現階段，中國保障房體系主要由經濟適用房、廉租房和公共租賃住房三部分組成，相關的退出政策主要體現在2007年頒布實施的《經濟適用房管理辦法》、2004年頒布實施的《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》和2012年頒布實施的《公共租賃住房管理辦法》，以及相關地方性法規之中。

經濟適用房的主要保障對象是家庭收入符合當地政府劃定的低收入家庭收入標準，且無房或現住房面積低于當地政府規定住房困難標準的城鎮居民。購買經濟適用房之后，購房人將擁有經濟適用房的有限產權。一般情況下，購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易。經濟適用房的現行退出模式主要有兩種：其一，政府回購，主要針對購買經濟適用房之后又購買其他住房的購房人，以及購買經濟適用住房滿5年，并補齊屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的購房人；其二，購房人擁有完全產權，主要針對按照政府所確定標準向政府交納土地收益等相關價款后的購房人。現行經濟適用房退出路徑如圖1所示。

廉租房的主要保障對象是符合當地政府規定的住房困難的最低收入家庭，其保障方式以發放租賃住房補貼為主，實物配租、租金核減為輔。享受廉租房保障的承租人不擁有房屋的產權。《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》規定了六種住房保障機構收回廉租房的行為，可歸納為三種退出模式：其一，超出收入標準退出，即因家庭人均收入連續一年以上超出當地廉租住房政策確定的收入標準不再享受廉租房政策；其二，居住面積超出標準退出，即因家庭人數減少或住房面積增加導致的人均住房面積超出當地廉租住房政策確定的住房標準不再享受廉租房政策；其三，違規退出，即因將承租的廉租住房轉借、轉租，擅自改變房屋用途，未如實申報家庭收入、家庭人口及住房狀況不再享受廉租房政策。現行廉租房退出路徑如圖2所示。

公共租賃住房的保障對象是經濟能力高于廉租房但低于經濟適用房的家庭，以及在當地穩定就業并達到一定年限的外來務工人員。與廉租房相似，公共租賃住房的承租人也不擁有房屋的產權。公共租賃住房現有三種退出模式：其一，以其他形式獲得住房退出，主要包括租賃期內承租或者承購其他保障性住房或者租賃期內通過購買、受贈、繼承等方式獲得其他住房；其二，期滿解約退出，即租期屆滿不在申請或者因收入水平增加不再符合續租條件的承租人；其三，違規退出，即因轉借、轉租或者擅自調換所承租公共租賃住房，改變所承租公共租賃住房用途，破壞或者擅自裝修所承租公共租賃住房，在公共租賃住房內從事違法活動及無正當理由連續6個月以上閑置而退出。現行公共租賃住房退出路徑如圖3所示。

二、保障房退出政策的現存問題

（一）“鼓勵性”退出條款導致“獎懶罰勤”。保障性住房是主要針對生活困難的低收入群體的臨時性住房保障措施，政策的根本還是應當鼓勵被保障人通過自身努力提高收入退出保障房體系，實現保障房的存量循環。現行政策制定了相應的“鼓勵性”退出條款，如《經濟適用房管理辦法》和《公共租賃住房管理辦法》分別規定了被保障人購買其他住房之后，政府有權回購經濟適用房，或要求承租人騰退公共租賃住房。《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》也對家庭收入超標家庭須退出廉租房保障做出了詳盡規定。但是，現行“鼓勵性”退出條款最終將導致被保障人行為上的“逆向選擇”，客觀上產生“獎懶罰勤”的作用。也就是說，被保障人努力程度越高，退出福利保障的可能性就越高，其努力程度與自身實際被保障程度成反比。現行政策可能導致兩個結果：被保障人要么放棄努力使自己長期停留在保障房福利體系之內，要么隱瞞真實收入或其他房產，免于退出保障房福利體系。

（二）“懲罰性”退出條款未能規避“道德風險”。所謂“道德風險”是指在信息不對稱條件下，契約的乙方（通常為人）利用其信息優勢采取契約的甲方（通常為委托人）無法觀測或監督的行動，導致甲方利益損失的現象。“道德風險”是行為人基于逐利動機最大限度增進自身效用而損害他人利益的行動。在存在“道德風險”時，即使均衡是存在的，行為結果對于社會也是無效率的。為了避免被保障人“道德風險”行為的發生，現行廉租房和公共租賃住房政策都明確規定了“懲罰性”退出條款，經濟適用房政策也將違規出租等行為明確界定為違規。但關鍵問題是，即使被保障人的違規行為可被觀測和監督，但如果其成本超出住房保障機構能夠通過阻止被保障人違規行為所獲得的收益，那么，政府也完全可能基于成本考慮放棄監督行為。例如，2011年中國之聲相關報道顯示，北京市部分小區有將近7成經濟適用房被出租，租賃雙方僅僅過簽訂租住雙方協議便可完成經濟適用房出租行為。由于根本無需北京市建委備案，政府相關部門也就無從監管，只能任由被保障人“道德風險”行為的發生，造成住房保障資源的極大浪費。即使一種較好的情況，住房保障機構能夠通過監管發現被保障人的違規行為并迫使其退出保障體系，大量資源也會浪費在監管和后續訴訟過程中。因此，現行保障房所規定的違規退出模式在理論上是成立的，但在現實中是較難實現的。

（三）退出標準規定不明引致“租值耗散”。“租值耗散”是指本來具有價值的資源或財產，由于產權安排不明，導致其價值下降并引起社會福利損失的經濟現象。從經濟學角度分析，保障房制度的本質是對資產進行的價格管制。其中，經濟適用房是對房屋售價的管制，廉租房和公共租賃住房是對房屋租金的管制。因此，經濟適用房購置價格必然低于市場出清條件下的均衡價格，均衡價格與管制價格之差就形成了經濟適用房的“非專有收入”。同理，廉租房或公共租賃住房的實付租金必然也低于市場出清條件下的均衡租金，二者之差就形成了廉租房或公共租賃住房的“非專有收入”。現行保障房退出政策試圖對這部分“非專有收入”進行明晰界定，如《經濟適用房管理辦法》規定了對于購買期滿5年的經濟適用房，被保障人須按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后取得完全產權。但是，在實際操作層面，須補足的價差標準如何界定并未形成統一標準。北京市和天津市經濟適用房管理辦法的退出條款規定：“購買經濟適用住房滿5年的，出售時應當按照屆時同地段普通商品住房和經濟適用住房差價的一定比例交納土地收益等價款”；上海市的退出條款規定：“原住房保障機構可以行使回購權，回購價格按照相同地段、質量的普通商品住房市場價確定，原住房保障機構決定不予回購的，房地產權利人方可向他人轉讓”。關鍵問題是，房屋價格具有不可比較性，即使是相同地段的住房由于朝向、樓層等方面的差異也是“一房一價”。因此，保障房退出時間點上的“普通商品住房”參照標準如何選擇，“一定比例”以多少為合適等關鍵問題都難以清晰劃定。當事雙方必然都想對這部分“非專有收入”進行爭奪：被保障人必然采用尋租等行為期望盡可能低估參照標的價格以占有更多“非專有收入”；住房保障機構如果沒有被尋租，也必然期望高估參照標的以保障自身權益。其結果將引致租值消散，進而產生福利損耗。

三、多元化退出模式的改革構想

保障房退出政策現存問題產生的根本原因在于其特殊的產權屬性。制度經濟學觀點認為，即使在完全競爭市場條件下，也只有在對產權進行明確界定后，市場配置資源的效力才能有效發揮。一旦產權被置于公共領域（公共物品問題），或部分被其他產權主體所占有（外部性問題），資源的配置機制就會失靈。正如前文分析，被保障人對經濟適用房僅擁有部分產權，剩余產權歸屬住房保障機構，且剩余產權的購買金額尚缺乏統一度量標準，從而為尋租行為的出現提供了空間。租賃廉租房和公共租賃住房的被保障人對承租住房無任何產權，基于逐利的行為動機自然傾向于對于承租住房的過度甚至損害性使用。并且，基于信息不對稱和交易成本等考慮，住房保障機構也很難做到對被保障人行為的完全監管。因此，問題的解決可從產權視角著手，通過建立多元化的保障房退出模式實現保障房產權的合理讓渡，最終實現住房保障機構與被保障人之間關系上的激勵相容。

（一）經濟適用房多元化退出模式的改革構想。經濟適用房退出模式改革的基本構想是在將經濟適用房產權進行等額劃分基礎上，以經濟適用房建設開發成本為最低產權支付點，通過容許被保障人在特定時間范圍內根據自身實際通過逐步購買房屋剩余產權形式，實現經濟適用房產權由住房保障機構到被保障人的逐步讓渡。被保障人擁有完全產權后，經濟適用房性質自動轉化為普通商品房，可自由上市流通。

例如，某套經濟適用房的建設開發成本為T，開發當期同地段商品房的售價為S，必然存在S>T。以m（如1萬元）作為產權分割基準，則該套經濟適用房的產權被分割為■等份。被保障人至少需要支付該房屋的建設開發成本T，才能夠獲得房屋的居住權。當然，被保障人亦可支付一個大于的購買價格T′（T≤T′≤S），T′越大，被保障人擁有的產權份額就越高。對于一個首次支付購房款的經濟適用房被保障人，剩余的■部分產權歸屬住房保障機構所有，此時的經濟適用房不能流通。被保障人可以選擇不同的分期付款方式在不同的時間期限內購買剩余產權，每年支付金額越高，獲取完全產權的時間就越短。

如圖4所示，線①表示被保障人初始支付了一個高于經濟適用房建設開發成本的房款，并且之后每年支付一個較高的分期付款金額，可在較短時間內獲得經濟適用房的完全產權。線②意味著被保障人支付了一個與線①一樣的初始房款，但之后每年支付一個較低的分期付款金額，將在稍長的時間內獲得完全產權。線③意味著被保障人選擇在支付初始房款之后延遲t年開始支付剩余房款，將在更長的時間內才能獲得完全產權。線④意味著被保障人僅支付了最低的經濟適用房建設開發成本，并延遲t年開始分期支付剩余房款購買剩余產權，將在相當長的時間內獲得完全產權。線⑤意味著被保障人僅選擇支付最低的建設開發成本T，并不再支付剩余房款，將不能獲得經濟適用房的完全產權，也就不能轉化為商品住房進行流轉。

被保障人可依據自身實際，自由選擇經濟適用房完全產權獲取方式。同時，由于完全產權價值在購房之初已明確，且通過產權分割和被保障人自身選擇將產權關系在被保障人和住房保障機構之間予以清晰界定，因退出標準規定不明導致的“租值消散”問題可有效解決。同時，住房保障機構獲取的經濟適用房產權讓渡收益可作為新建保障房的資金來源，間接實現了存量資源的有效流轉。

（二）廉租房和公共租賃住房多元化退出模式的改革構想。廉租房和公共租賃住房退出政策改革的基本構想是設計多元化租金支付模式，解決房屋供需雙方由于激勵不相容而產生的“獎懶罰勤”和“道德風險”問題。具體來講，對于生活確實困難且未來亦無改善可能的被保障人，將繼續維持原有廉租房政策。除特殊原因，其租賃的廉租房將不產生退出問題。對于具有一定現期或即期支付能力的廉租房和公共租賃住房被保障人，可借鑒融資租賃模式，設計多元化的租金支付標準和退出模式供被保障人選擇。被保障人選擇的支付租金越高，其獲得租住住房完全產權的年限也就越短。

例如，保障機構以S的金額收購某套住房作為公共租賃住房的房源。對于生活確實困難的被保障人可選擇支付最低租金H，H大致相當于當前廉租房或公共租賃住房的一般租金。此時，被保障人將不能獲得承租住房的任何產權。對于具有一定支付能力的被保障人，亦可選擇高于H的租金L，其可在第■年獲得房屋的完全產權。該被保障人如果選擇支付租金nH（n>1），則其可提前■年獲得承租住房的完全產權。

多元化的租金支付模式使得被保障人自身利益與承租住房的使用行為緊密結合，即可緩解被保障人因產權不明導致的“道德風險”，也可減少現有退出政策所引致的“獎懶罰勤”現象。同時，由于多元化退出模式下住房保障機構收取的租金高于現行政策租金收益，也可在一定程度上緩解保障房建設資金不足問題。

本質上講，多元化的廉租房和公共租賃住房租金支付和多元化的經濟適用房購買模式都是以激勵相容為目標，以明確房屋產權為手段的保障房退出模式的改革。在完善房屋的折舊、資金的時間成本、多元化退出模式之間的轉換等細節工作的基礎上，輔之以其他相關政策配合，可有效提高保障房退出效率，進一步實現存量資源的優化利用。

【參考文獻】

篇（8）

根據相關法律法規，申請公租房時，申請人應提供低收入證明、家庭成員證明、無住房證明或住房面積低于標準的證明等材料。申請人應當按照市、縣人民政府住房保障部門的規定提交申請材料，并對申請材料的真實性負責。如果申請人提交的申請材料是充分的，則當地的人民政府住房保障部門應該進行受理。《公共租賃住房管理辦法》第八條：申請人應當根據市、縣級人民政府住房保障主管部門的規定，提交申請材料，并對申請材料的真實性負責。

法律依據：《公共租賃住房管理辦法》第八條申請人應當根據市、縣級人民政府住房保障主管部門的規定，提交申請材料，并對申請材料的真實性負責。申請人應當書面同意市、縣級人民政府住房保障主管部門核實其申報信息。申請人提交的申請材料齊全的，市、縣級人民政府住房保障主管部門應當受理，并向申請人出具書面憑證；申請材料不齊全的，應當一次性書面告知申請人需要補正的材料。

（來源：文章屋網 ）

篇（9）

近年來，我市大力推進住房保障工作，積極解決低收入家庭住房困難問題，不斷改善城市居民居住條件，取得了明顯成效。但部分中等偏下收入家庭住房問題仍然比較突出，單身職工及外來務工人員居住條件也亟需改善。公共租賃住房是由政府投資建設（籌集）或政策支持其它機構投資建設（籌集），限定建設標準和準入條件，以低于市場水平的租賃價格，面向中等偏下收入住房困難家庭和特殊群體出租的保障性住房。加快發展公共租賃住房工作是完善住房供應體系、培育住房租賃市場、滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措，是引導城鎮居民合理住房消費、調整房地產市場供應結構的必然要求。各級各有關部門要充分認識加快發展租賃住房工作的重要意義，站在改善民生、促進社會和諧的高度，精心組織，加大投入，積極穩妥地推進公共租賃住房建設工作。

二、總體要求和基本原則

（一）總體要求。以科學發展觀為指導，以逐步滿足城市中等偏下收入家庭及其他特殊群體的基本住房需求為目標，積極探索和創新公共租賃住房建設和運營機制，把發展公共租賃住房與保障和改善民生、促進城市發展、提升城市綜合競爭力、構建和諧社會結合起來，以主城區、新城區建設為重點，加快推進公共租賃住房建設，進一步完善住房保障體系，滿足不同保障對象需求。

（二）基本原則。

1、政府組織，社會參與。在加大政府對公共租賃住房投入的同時，在用地、稅收、金融等方面給予政策支持，鼓勵事業單位、大專院校、開發區及產業園區和各類企業等社會力量參與保障性住房建設，統籌多方資源，形成全社會共同支持、參與公共租賃住房建設的良好氛圍。

2、統籌規劃，合理布局。公共租賃住房發展應符合國民經濟和社會發展規劃、城市總體規劃和土地利用總體規劃，結合城市產業發展布局等情況，充分考慮居民就業和生活要求，安排在交通便捷、生活配套設施完善的區域。

3、科學安排，分步實施。在摸清公共租賃住房需求底數的基礎上，科學制訂公共租賃住房發展規劃和年度計劃，并納入“十二五”住房保障規劃，實行一次規劃，分步組織實施。

三、認真做好規劃建設工作

（一）制定公共租賃住房發展規劃。市住建委、房管中心會同市發改委、財政局、國土局、開發區等部門，根據國民經濟和社會發展規劃、城市總體規劃和土地利用總體規劃，綜合考慮我市資源環境承載能力、產業政策、人口政策和人才政策，以及公共租賃住房的總體需求和布局要求，制定公共租賃住房發展規劃和年度實施計劃，明確規劃期內的建設規模、土地供應計劃和資金安排。

（二）科學規劃公共租賃住房布局。按照我市城市總體規劃、城市發展趨勢、產業布局、中等偏下收入住房困難家庭分布以及明水經濟開發區鼓勵創業人才政策，充分考慮供應對象的就業、生活要求以及公共服務設施配套情況，規劃確定在交通技校西側、經十東路以北、重汽西側、膠濟鐵路以北、電廠東側、南澗溪北側、環衛中心東側等七個地塊建設公共租賃住房。今年首先在交通技校西側地塊建設1000套公共租賃住房，重點面向開發區用工單位和園區就業人員出租。

（三）明確公共租賃住房建設標準。成套住房套型建筑面積控制在60平方米以內；集體宿舍人均面積不低于5平方米。公共租賃住房建筑設計要符合國家和省市有關建筑標準、規范和規定，要積極推廣應用成熟適用的新技術、新工藝、新材料、新設備，并進行一次性簡易裝修，配置必要的生活設施。同時，公共租賃住房小區同步規劃配套商業服務、社區服務中心、文化健身廣場等公共設施。

四、落實相關政策

（一）明確建設用地政策。公共租賃住房建設用地要在土地供應計劃中優先安排，重點保障，并納入土地利用年度計劃和住房保障規劃年度實施計劃，在申報年度用地指標時單獨列出，優先安排。政府投資建設的公共租賃住房建設用地，采取行政劃撥方式供應。

（二）落實稅費減免政策。認真落實國家關于支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優惠政策，對公共租賃住房建設、買賣、經營等環節涉及的城鎮土地使用稅、土地增值稅、契稅、印花稅、營業稅、房產稅等按有關規定予以減免，按規定免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金。

（三）鼓勵社會參與。支持駐省和市直單位在自用存量土地內按政策、規劃及需求建設公共租賃住房；鼓勵大專院校、開發區及產業園區和各類企業等社會力量參與公共租賃住房建設。社會組織建設公共租賃住房的，可利用自用土地，自籌資金進行建設，也可由政府提供土地，社會組織投資，通過合作方式建設。利用自用土地建設公共租賃住房，土地性質原為劃撥的，暫不改變使用性質；原為出讓的，不再繳納用地差價。政府與社會組織合作建設的，產權共有，按投資比例明確產權份額。凡社會組織建設的公共租賃住房，經市住房保障工作領導小組辦公室認定后，享受行政事業性收費和政府性基金的減免政策；建設和運營管理方面涉及的稅費享受國家有關稅收優惠。社會組織參與建設公共租賃住房的具體辦法參照《市人民政府辦公廳關于印發市社會組織建設公共租賃住房暫行規定的通知》要求執行。

（四）實行配建制度。對新建商品住宅項目，根據規模、區位、性質，按照不同比例配建公共租賃住房，建成后由政府回購或回收，產權歸政府所有。

（五）收購既有住宅。收購、轉換、改造一批不違反城市規劃、建筑質量合格、設施配套相對齊全的既有住宅，轉化為公共租賃住房。

（六）完善審批程序。開辟公共租賃住房建設項目審批“綠色通道”，相關審批部門要明確審批承諾時限，減少審批環節，提高工作效率。涉及多部門審核審批的，由市住房保障工作領導小組辦公室協調相關部門采取現場聯合辦公的方式，統一辦理開工建設相關手續。市住房保障工作領導小組批準的公共租賃住房項目，相關部門要主動服務，特事特辦，確保開工日期并及時完善相關手續。

五、規范公共租賃住房管理

（一）明確租金標準。公共租賃住房租金實行政府指導價。租金基準價格和浮動幅度由市發改委、物價局會同市住建委、財政局、房管中心制定，報市政府批準后執行。公共租賃住房租金標準原則上不高于當地市場平均租金的70%。

（二）規范租賃管理。市住建委、房管中心要統一制定公共租賃住房租賃合同，租賃合同應當載明租金標準及支付方式、租賃期限、物業服務費繳納、退出約定、違約責任等事項，并會同相關部門制定公共租賃住房后期管理規定，規范公共租賃住房后期管理工作。公共租賃住房1次租賃期限最長4年，續租須在合同期滿前3個月提出申請。單身職工租賃期限由其申請單位根據勞動（聘用）合同年限等因素確定。承租人拖欠租金和其他相關費用的，市住建委、房管中心負責通報其所在單位從其工資收入中直接劃扣。

（三）加強動態管理。市住建委、房管中心要建立公共租賃住房動態管理機制，對公共租賃住房承租資格每2年審查1次，對承租家庭及承租單位定期進行走訪、抽查，及時發現和掌握承租家庭及承租單位的各種變動情況，對違規行為根據相關規定及時糾正或處理。對承租人違反合同約定的，出租人應解除租賃合同，收回公共租賃住房，并載入承租人個人誠信檔案，該承租人5年內不得申請任何一種保障性住房。承租人不能按時退出公共租賃住房的，經市住建委、房管中心批準，可給予3個月的過渡期，過渡期內按合同簽訂時的市場租金收繳房租;承租人在過渡期滿后拒不退出的，市住建委、房管中心可依法申請人民法院強制執行，此期間按合同簽訂時的市場租金上浮50%收繳房租。

（四）完善檔案管理。各級各部門各有關單位要建立健全公共租賃住房檔案管理制度，做好紙質檔案和電子檔案收集、管理及利用工作，保證檔案數據完整、準確，并根據申請人變動情況及時變更住房檔案，實現檔案動態管理。

六、加強組織領導和監督管理

（一）加強組織領導。公共租賃住房建設工作在市住房保障工作領導小組的統一領導下組織實施。市住房保障工作領導小組在市房管中心下設辦公室，負責我市公共租賃住房的組織協調、建設管理、監督檢查等工作。為保障公共租賃住房建設工作順利推進，市政府成立國有獨資保障性住房投融資建設管理公司，隸屬市房屋管理服務中心，具體負責我市公共租賃住房的建設、管理、運營等工作。

（二）明確工作職責。市住建委、房管中心負責牽頭抓好公共租賃住房的建設管理工作，根據年度建設任務和目標，制定實施方案，加強對公共租賃住房工作的指導和監督。發改委、監察、財政、國土、稅務、金融、人社、工會、民政等有關部門按照各自職責分工，負責做好公共租賃住房規劃選址、項目立項、資金籌措、用地、稅費等優惠政策落實及供應對象收入、資產、住房情況審核等相關工作。要確保今年的建設項目，8月底前全部開工；今后每年10月底前提前謀劃下一年度建設規模，并做好項目規劃選址、立項、資金、土地供應和指標安排等工作。

（三）加強資金管理。政府投資建設的公共租賃住房租金收入全額繳入市財政，納入政府預算，實行收支兩條線管理。公共租賃住房建設貸款本金和利息由租賃收益及政府性資金償還。租金收入專項用于償還公共租賃住房貸款，以及公共租賃住房的維護、管理和投資補助。住房公積金支持保障性住房建設項目貸款按住房和城鄉建設部等7部委有關規定執行。市財政局會同市住建委、房管中心、監察局、審計局等部門制定專項資金使用管理辦法，切實加強建設（籌集）資金撥付、使用、核算及各項管理費用的監管。

篇（10）

公租房可以到本地房管局或街道、鄉鎮人民政府住房保障窗口申請公租房。本地區的房管公眾號，房管局網站，也可以進行咨詢，可以得到明確的信息。公租房的申請首先要滿足條件（一）在本地無住房或者住房面積低于規定標準；（二）收入、財產低于規定標準；（三）申請人為外來務工人員的，在本地穩定就業達到規定年限。這是最基本的條件，但是每個地區的具體條件不一樣，根據各地方情況調整的。公租房的申請首先要確定自己確實滿足條件，其次準備各種材料的原件及復印件，比如身份證，戶口本，房產證，工資條，等等。材料準備好之后需要到房管局或者相應的街道社區填寫申請書，進入初審，初審之后，還有復審，審核通過后會有通知。

法律依據：《公共租賃住房管理辦法》第七條申請公共租賃住房，應當符合以下條件：（一）在本地無住房或者住房面積低于規定標準；（二）收入、財產低于規定標準；（三）申請人為外來務工人員的，在本地穩定就業達到規定年限。具體條件由直轄市和市、縣級人民政府住房保障主管部門根據本地區實際情況確定，報本級人民政府批準后實施并向社會公布。

（來源：文章屋網 ）

篇（11）

當前，租賃型保障性住房已經成為我國保障房的主要形式，近幾年國家進一步加快了保障性住房的建設，從中央住房城鄉建設部到各地方不斷出臺新的規定。在2013年12月2日住房城鄉建設部根據《國務院批轉國家發展改革委關于2013年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》和《關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》等文件精神，會同財政部和國家發展改革委起草了《關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》。

內容要求從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運行，并軌后統稱為公共租賃住房。從而進一步改善行政管理程序，刪繁就簡后的制度更加清晰，公共租賃住房和廉租住房并軌運行后退出機制的審核上也將統一，如此一來對于使用保障性住房的居民來說，將不再像從前一樣容易混淆。

衡水市雖然還未對保障性住房進行統一，但是在保障性住房的任務完成上、分配計劃以及入住上都取得了很大的進步，僅以桃城區為例，截止到2013年10月桃城區公共租賃住房項目開工率100%，竣工率達77.3%。已竣工項目抓緊進行配套施工，200套公共租賃住房有望年底前分配入住。①除了在完成目標上有所進展以外，根據《河北省城鎮住房保障辦法》、《河北省保障性住房準入退出管理辦法》、《衡水市城市低收入家庭認定辦法實施細則》有關規定，衡水市結合實際情況制定出了《住房保障申請家庭聯審聯查辦法》，對于涉及的相關部門、聯查程序以及監督機制做了規定，并明確規定紀檢部門對于行政不作為工作職責履行不到位、不作為的，，的的，依法依紀追究責任；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。嚴格監督程序，有效地約束了政府部門利用職權的情況發生，加之保障性住房信息公開化使得其政策更加公平、公正。

現行租賃型保障性住房政策解讀―以衡水為例

租賃型保障性住房是為了應對在經濟快速發展過程出現的城鎮部分居民生活困難，沒有住房保障的情況而產生的，目的是解決中低收入人群的住房困難，實現“居者有其屋”的居住理念。國家“十二五”規劃以來，全國加大建設保障性住房的力度，政府投入了大量的人力物力，但是在保障房的后期管理上，仍存在嚴重問題，最為顯著的就是租賃型保障性住房的退出機制不健全。建立公平、高效的租賃型保障性退出機制，實現租賃型保障性住房投入資金的良性循環、住房資源的高效利用是保障房功能得以保證，社會公平價值得以體現的重要內容。在租賃型保障房退出機制設計的理念上，既要考慮地方政府的財政能力、住房市場運行的狀況，又要考慮租賃式保障性住房的剩余使用價值、居民的平均住房水平等因素，因此應采取多元化的退出模式，在基本原則和目標相同的條件下，各地應根據本地實際情況采用適合于本地實際的退出方式。

當前租賃型保障性住房制度構建還亟需完善。首先在立法上住房保障制度方面的內容相對滯后，我國的立法機關也在不斷地研究探討，國務院出臺新的政策指導。自2012年7月15日起施行的《公共租賃住房管理辦法》中對于強制退出條件及其處罰措施做了新的規定，對于不當使用的予以重罰，對于不符合條件的應當強制騰退，但具體實施起來因現實情況多樣，依然存在著諸多問題。

根據衡水市的租賃型保障住房政策分析，退出方式主要分為主動退出與強制退出兩種，對于已經不符合其條件的應主動申請退出，對于拖退、隱瞞不退，以及違反《公共租賃住房管理辦法》（以下簡稱《辦法》）規定的進行強制退出，對于違規行為按照《辦法》規定進行處罰，新出臺的《辦法》相比之前在處罰力度上以及退出后過渡上有了很大的改善，然而從實施情況以及衡水近兩年的租賃型保障性住房的建設來看，依然還有很大的完善空間。

退出機制存在的問題和困境

現有制度存在的問題。對于租賃型保障房的退出機制各地方采取的方法大致相同，一是主動退出，二是強制退出，但退出的情況及處罰問題不能單靠國務院出臺的《辦法》來實行，還要和本地區的實際情況結合起來。實際問題也是復雜多變的，并且在經濟快速發展，人民生活水平大幅度提高的今天，如何既能合理制定處罰金額，又能減少改動政策的頻率是現在需要改善的地方。作為諸如衡水這樣的經濟欠發達城市，居民生活水平較其他一線二線城市而言還相對落后。保障性住房的目的是為了給沒有住房的年輕人一個過渡階段，給家庭困難的群眾一個改善其環境的時間。我國雖然每年都在興建保障性住房但仍然無法滿足需求，加之土地愈加稀缺，保障性住房的需求越來越大，而經濟適用房為小產權房，是可以永久居住的，從現實著眼這是不符合現狀的，而衡水市現在依然在實施，對于一個經濟不發達且保障性住房需求大的城市而言是極不可取的。

落實退出機制的困境。目前，大多數城市，特別是二、三線城市制度收入申報尚不成體系，收入核查制度也不完整，單純依靠居民住戶的自覺性進行主動申報、如實申報，在現實中很難保證其真實完整性。僅通過入戶調查來調查核實，工作量龐雜，收集的信息也未必準確。但是，租賃型保障性住房政策的享有者應具有嚴格的審查、批準程序和相應的監督機制，確定應退出租賃型保障性住房的對象，要綜合考慮使用者的收入狀況、財產情況和現有的住房情況，并結合本地經濟發展水平、居民收入水平和居住條件設定租賃型保障性住房的享受條件和標準，超出該標準堅決予以清退。具體情況包括三類：一是租戶申請時信息失真或者審核不嚴而享受保障待遇的；二是租戶的收入、財產和住房條件等得到了改善不應再享受保障待遇的；三是因為享受保障待遇的標準進行調整導致租戶不應享受保障待遇的。此外，那些雖符合標準，但違法或者違規使用保障性住房的租戶也應納入退出對象之列，包括利用住房從事違法活動、擅自改變房屋用途、將承租的住房轉借和轉租、住房長期空置等情況。除了在制度上的缺失以外，在落實租賃型保障性住房退出機制上也存在著諸多實際問題，其表現主要有以下幾點：

一是資產核查困難。保障性住房居民的家庭收入，個人及家庭資產情況是其符合租住條件的基礎，但是在現實生活中，對于資產的核查并不順暢，雖然《公租房管理辦法》中有明文規定，但是在現實生活中，在保障性住房小區仍存在著開高檔車或外租現象，并且屢禁不止。這是因為在資產核查時仍存在漏洞。

二是居民主動退出意識淡薄，會產生福利固化。居民在其意識中不愿意主動退出，從而導致保障性住房供給結構失衡，很多人對于退出制度很模糊，有些群眾在明知的情況下不愿意退出（見表1、表2）。由于中國長久的居住觀念以及普遍素質不高導致了居民主動退出的動力不足，很多學者提出獎懲機制，對于主動退出的應給予政策上的鼓勵。筆者認為主動退出應該是其租住租賃性保障性住房的義務，既然是義務，就不應給予獎勵，所以這種觀點不利于提高公民的道德素質。

表1：租賃型保障性住房退出機制了解程度調查

表2 ：租賃型保障性住房居民主動退意愿調查

資料來源：根據社會調查問卷獲得

三是應建立完善的退出保障性住房的法律機制。我國現在仍未有法律法規對保障性住房的退出制度上進行規定，在依法治國的今天，完善保障性住房的相關法律迫在眉睫。在保障性住房的退出制度上，有學者認為對于退出保障房群體，在購置商品房時應在政策上給予充分的支持，例如設立基金支持或者給以低息貸款②，筆者認為此做法不可取。原因有二，其一以現在的商品房價格上漲趨勢來看，政府充分支持會給政府帶來巨大壓力，商品房不同于保障性用房，二者費用差極大，政府建立基金來支持其購買商品房顯然是不現實的；其二近年來商品房市場火熱，房價居高不下，國家多次出臺政策壓低房價，如果給予退出保障房群體以低息貸款顯然也是不符合國情的。所以如何構建退出保障房后續的制度，還需要不斷的探索，新的《辦法》中規定退出者及家庭沒有住房的可以以市場價繼續租住其保障性房屋，雖然此做法不利于將房源騰出給更需要的群體，但也確是在努力的銜接退出后的后續工作。

租賃型保障性住房退出機制的完善

為了堅持效率優先、符合實際，真正做到公正合理地解決租賃性保障性住房的實際問題，筆者提出完善我國租賃型保障性住房問題的相應對策，為國家保障性住房建設提出建議。

首先，健全資產核查制度。一是舉報獎勵制。可以設立居民舉報制度，在現實生活中真正做到了解實際的是生活在周圍的居民群眾，但由于群眾維護公眾利益的意識不夠，致使沒有達到預期效果，這可以借鑒俄羅斯的“贓款分利”原則③，對舉報群眾經審核舉報事實確實的可以予以獎勵。

二是居委會定期入戶普查制。居委會應當定期對轄區的保障性住房住戶進行入戶考察，這樣既可以了解其家庭現狀，也可以確定其是否為自己租用，在入戶的過程中會出現許多問題，例如對于幾次家訪無人應答的，可以在小區明顯位置張貼公告，在限定時間內要求其住戶到居委會配合工作，逾期不到的，由法院通知其申訴，不申訴的進行強退。

三是建立保障性住房檔案管理體系。保障性住房管理部門對租賃性保障性住房住戶建立檔案，實行一戶一檔案，并健全電子信息系統，將租賃型保障性住房的住戶信息，例如工資等收入證明、家庭成員住房情況證明等逐一登統，并上傳網絡，將信息進行公開披露，將檔案系統化、信息網絡化、內容公開化。

四是銀行證券公司總資產核查制。對于申請到租賃型保障性住房的居民應該對其銀行總資產以及其手中可能存在的證券進行定期審核，其審核的結果是住戶個人財產數據，這不同于住房情況、工資情況等公開公示的內容，對外應注意保密，以確保做到保護其個人隱私的目的。

其次，提高居民主動退出意識。一是加強退出制度的宣傳。在申請時著重解釋這一制度并說明拖退、騙退及違反規定的后果，對于居民主動退出意識不強，可以加大宣傳力度，在其申報審核通過時著重對退出機制進行著重解析，對于拖退以及違反《辦法》相關規定的懲罰措施及法律責任應予以說明，從而起到警示作用。

二是建立個人信用體系。建立個人信用體系與銀行、工作單位等信用體系相銜接，做到信用信息公開透明，個人信用體系系統全面，對各個層面和領域的信用進行評測和監管，綜合考慮多方面因素和表現，綜合監管，從而杜絕騙租、不退的問題出現。

三是對符合條件主動退出的住戶實施獎勵。租賃型保障性住房的使用者，由于經濟條件提高、收入增多、住房條件自行改善等原因滿足退出標準主動退出的，對其進行鼓勵和獎勵，具體包括給予再申請租賃式保障性住房優先選擇權、保障性住房出售時享有優先購買權，在自購房產時給予一定價格優惠和補貼、貸款購房時在利率上給予優惠、減免部分稅費、辦理相關手續和登記時費用有所減免等。既要通過負向的經濟激勵促使應退住戶及時退出，又要通過正向的經濟激勵促使應退住戶及時退出。

四是對騙取住房保障資格和符合條件拒不退出的住戶采取適當懲罰措施。在香港《房屋條例》中規定，任何人如果故意向房屋委員會虛報資料，即構成違法，最高可判處20萬元港幣的罰款，同時判處監禁六個月。在香港，騙租保障房最高可以判處限制人身自由，如此嚴厲的懲處措施，對騙租保障房的住戶起到了強大的震懾作用。諸如此項規定，在租賃性保障房退出制度上也可以借鑒，適當設置更為嚴厲的懲罰措施，不僅通過行政手段進行調解，甚至可以通過刑罰手段來保障。

最后，健全保障房分配使用監督機制。現今的監督體制為政府對保障性住房居民定期審核，有專門部門進行核定，由檢察機關進行監督，但此項制度在現實中仍存在問題：檢察機關是否檢察到位？執行機關是否嚴格按規定執行？如何確保公眾可以了解其真實情況，使民眾充分地享有知情權呢？在此筆者認為應建立第三方監督機制，根據現實情況來看，雖然媒體有監督作用，但媒體監督的問題實在太多，無法做到專一；有民眾監督但在實際上起到的作用不大，畢竟與政府相比民眾仍是弱勢群體，以弱勢群體監督強勢的一方顯然是不可取的，那么建立專門獨立的第三方就顯得尤為重要了。筆者認為，就現今狀況而言，可以由民眾公投成立專門委員會對政府進行監督，再由民眾監督委員會，如果委員會不作為可以廢除重選，由檢察機關、民間組織一起監督效果會更好一些。

各地方政府近幾年一直都在對租賃性保障性住房進行著各種的嘗試，各地方的經驗再反饋到中央，由國務院進行考察研究再制定全國性政策，早在2010年對與保障性住房就已經開始了起草工作，但由于現實問題復雜，仍未出臺相應的法律法規，但應加快創建法律的步伐，進一步完善其保障性住房的內容，做到有法可依，有法必依，依法執行。

（作者單位：衡水學院；本文系衡水學院校級課題“衡水市廉租房退出機制的困境及其對策”階段性成果，項目編號：2013059）

【注釋】

①“衡水桃城區保障性住房建設速度快效果好”，衡水市住房保障信息網，2013年11月29日。