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篇（1）

通常意義上的房地產(chǎn)項目開發(fā)可分為決策階段和實施階段，房地產(chǎn)開發(fā)中的項目前期階段一般指的就是決策階段。一個房地產(chǎn)建設(shè)項目的成功，取決于對項目的良好決策和后續(xù)的組織實施，而一個良好的決策往往對整個項目的成敗起著至關(guān)重要的作用。無疑，做好項目開發(fā)前期的策劃工作，為項目開發(fā)提供科學(xué)的決策支持，是項目開發(fā)成功的重要因素。通俗地講，前期策劃就是要解決市場定位的問題，如樓盤定位、產(chǎn)品定位、價格定位，即解決“生產(chǎn)什么、為誰生產(chǎn)、怎么生產(chǎn)”的問題。

1房地產(chǎn)項目開發(fā)前期策劃工作的任務(wù)

主要有：環(huán)境調(diào)查和分析、項目定義和論證、組織策劃、管理策劃、合同策劃、經(jīng)濟(jì)策劃、技術(shù)策劃、營銷策劃、環(huán)境文化策劃、風(fēng)險策劃。各個組成部分的具體內(nèi)容為：環(huán)境調(diào)查和分析主要是了解項目所處的政策環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自然環(huán)境、市場環(huán)境、建設(shè)環(huán)境(能源、基礎(chǔ)設(shè)施)以及建筑環(huán)境(風(fēng)格、主色調(diào)等)等,從而為項目的定義和論證提供資料；項目定義和論證主要是確立開發(fā)或建設(shè)的目的、宗旨以及指導(dǎo)思想，并確定項目的規(guī)模、組成、功能、標(biāo)準(zhǔn)和布局、總投資以及開發(fā)或建設(shè)周期；組織策劃主要是確定決策期的工作流程和任務(wù)分工及管理職能分工；管理策劃要確定項目建設(shè)和經(jīng)營期的管理總體方案；合同策劃是確定決策期的合同結(jié)構(gòu)、內(nèi)容和文本；經(jīng)濟(jì)策劃注重于項目開發(fā)中的成本效益分析,制定資金需求量計劃和融資方案；技術(shù)策劃主要是分析和論證技術(shù)方案以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的應(yīng)用和制定；營銷策劃是分析確定營銷策略、廣告及銷售價格等；環(huán)境和文化策劃關(guān)注項目規(guī)劃中的環(huán)境藝術(shù)、生態(tài)文化等方面；風(fēng)險分析包括政治風(fēng)險、政策風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、組織風(fēng)險、管理風(fēng)險以及營銷風(fēng)險等。通過對以上各因素的分析,可以確定出一個清晰和明確的項目計劃和方案,從而對開發(fā)項目做出決策。項目策劃是一個知識管理和創(chuàng)新增值的過程,通過項目策劃,可以對項目開發(fā)中的各個方面進(jìn)行充分調(diào)查和研究,制定方案,為項目實施中的控制提供前提。

2房地產(chǎn)項目前期策劃重要性的具體表現(xiàn)

（1）選址錯誤。例如開發(fā)商在高檔區(qū)域開發(fā)低檔房，使土地資源造成浪費(fèi)，土地的級差效益沒有充分地顯現(xiàn)出來。這種選址錯誤是最為典型的缺乏前期策劃，對區(qū)域因素缺乏考慮的結(jié)果。

（2）功能定位、設(shè)計。例如有的小區(qū)在設(shè)計功能、選料過程中與小區(qū)的市場定位脫節(jié)，而有的高檔商品房外立面、小區(qū)規(guī)劃優(yōu)秀，但功能設(shè)計低檔、房型設(shè)計不合理，與高檔商品房本身不相匹配。

（3）房型設(shè)計與套內(nèi)面積控制相互矛盾。如有的工薪階層小區(qū)，卻又追求過大的廳，過大的輔助設(shè)施面積，使套內(nèi)面積大大超出需求對象的實際消費(fèi)能力，套內(nèi)面積大，雖然單價不高，但總價都大大超過消費(fèi)承受能力。類似這種房型設(shè)計脫離市場定位，套內(nèi)面積控制與房型設(shè)計自相矛盾等并不少見。

（4）為了節(jié)省設(shè)計費(fèi)用，套用舊的設(shè)計方案、規(guī)劃設(shè)計陳舊。如有的高檔住宅區(qū)的地段、材料、外立面都還可以，但小區(qū)設(shè)計不佳，單位平面布局不好，如高層點式蝶形，結(jié)果陽面商品房銷售較為順利，而陰面商品房則形成積壓。

（5）有的小區(qū)號稱經(jīng)濟(jì)適用房，但錯誤地把城市規(guī)劃的手法用到小區(qū)規(guī)劃里，大搞集中綠化、軸心大道丘陵式綠化、大型人工噴泉等等，其結(jié)果是華而不實，徒然增加成本、增加購房者負(fù)擔(dān)，而居民住宅前后綠化卻受到冷遇。類似的問題都屬于前期策劃缺乏或不到位。

3房地產(chǎn)項目前期策劃存在的問題

3.1房地產(chǎn)市場方面

中國房地產(chǎn)業(yè)不合理的開發(fā)主體結(jié)構(gòu)，使前期策劃缺乏賴以生存的思想基礎(chǔ)。開發(fā)企業(yè)普遍存在小、散、差的問題。建設(shè)的規(guī)模化程度較低，數(shù)量增長過快過猛。企業(yè)過多、規(guī)模過小必然引起惡性競爭，粗制濫造、哄抬地價、亂上項目、破壞規(guī)劃。前期策劃作為基本建設(shè)程序的一個重要環(huán)節(jié)，在實際造作中卻往往成為一種走過場的形式。

3.2發(fā)展商存在的問題

發(fā)展商不重視深入、系統(tǒng)地市場調(diào)查，使前期策劃缺乏現(xiàn)實、科學(xué)的市場導(dǎo)向。發(fā)展商對前期策劃僅僅立足于主觀臆斷或片面的市場信息，必然導(dǎo)致決策失誤，盲目投資，開發(fā)項目的區(qū)位、類型、檔次和配套設(shè)施等脫離市場需求，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理。發(fā)展商缺乏應(yīng)有的規(guī)劃和環(huán)境意識，往往造成前期策劃的實施過程失控。由于片面追求投資回報，發(fā)展商常常在項目進(jìn)行過程中，動用其可能的社會關(guān)系資源，一味提高項目規(guī)劃設(shè)計中容積率、建筑密度、建筑高度等指標(biāo)，其結(jié)果使相關(guān)城市基礎(chǔ)設(shè)施符合過大或失衡，導(dǎo)致項目的整體環(huán)境素質(zhì)下降。

3.3建筑師存在的問題

在現(xiàn)行設(shè)計體制下，過細(xì)的專業(yè)分工使建筑師的專業(yè)事業(yè)日漸狹隘，缺乏前期策劃所需的通才意識和廣博見識。在實踐中盲從發(fā)展商，逐步喪失建筑學(xué)在人居環(huán)境建設(shè)中主導(dǎo)專業(yè)的作用。建筑師遠(yuǎn)離市場，缺乏對市場科學(xué)、深入的認(rèn)識，已無法在前期策劃中找到現(xiàn)實、準(zhǔn)確的立足點。

4解決房地產(chǎn)前期策劃問題的主要途徑

（1）要了解經(jīng)濟(jì)與發(fā)展形勢及房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢。房地產(chǎn)的發(fā)展與一個國家、和地區(qū)的政治和經(jīng)濟(jì)、金融、教育和治安社會發(fā)展等因素信息相關(guān)，這些因素間接對房地產(chǎn)市場和產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響，尤其是對房價和銷售情況的影響，對本地區(qū)和本省、周遍城市以至全國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的總體情況進(jìn)行了解，這樣才能克服投資的盲目性，有助于市場定位準(zhǔn)確，這方面需要了解的內(nèi)容包括近幾年來各類房地產(chǎn)開發(fā)項目的完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況，以至今后幾年對各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析，當(dāng)然，也包括銀行開展住房抵押貸款情況的力度和發(fā)展趨勢等。

（2）要了解房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關(guān)措施。開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和專業(yè)人員必須熟悉有關(guān)政策法規(guī)，尊紀(jì)守法避免稍微出點差錯就要直接影響到開發(fā)項目的正常運(yùn)行，造成不必要的浪費(fèi)。這方面主要了解土地使用、規(guī)劃設(shè)計、拆遷安置、開發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理、新的政策措施、工作部署等，近期出臺的關(guān)于住房制度改革。政府對“放心房”的要求等，更須嚴(yán)格執(zhí)行，要掌握上述有關(guān)政策及政府調(diào)整政策的信息，及時調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)和銷售策略，有助于項目的成功。

（3）要對項目周邊的居民和對周邊同類樓盤進(jìn)行了解和調(diào)查。必須深入了解居民尤其是項目周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機(jī)，還有對未來住房的期望，可接受的價格以及對付款方式、套型面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、軍民環(huán)境和設(shè)施配套的要求，進(jìn)行深入了解，然后根據(jù)這些資料確定未來所開發(fā)項目的市場定位。對周邊同類樓盤的調(diào)查研究，有利于在制定項目營銷策略時作到揚(yáng)長避短，使自己處于有利地位，制定正確的競爭對策，例如樓盤所處位置、銷售面積、銷售價格、銷售手法、銷售進(jìn)度、付款方式、購房對象和樓盤設(shè)計造型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、環(huán)境美化綠化等，同時還要盡可能了解樓盤的施工進(jìn)度、資金到位情況和物業(yè)管理情況等。

（4）樹立科學(xué)發(fā)展觀更新房地產(chǎn)開發(fā)觀念的政策體制。舊的開發(fā)意識、舊的經(jīng)營體制、舊的專業(yè)觀念、舊的知識結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。新經(jīng)濟(jì)、新市場的發(fā)展特點，使科學(xué)的前期策劃成為房地產(chǎn)項目成敗關(guān)鍵，這必然要求發(fā)展商和建筑師攜手結(jié)盟，形成良性互動。發(fā)展商和建筑師應(yīng)共同樹立房地產(chǎn)開發(fā)必須以前期策劃為先導(dǎo)的行業(yè)意識。發(fā)展商應(yīng)從現(xiàn)行的開發(fā)程序中把前期策劃作為房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品研發(fā)階段而獨(dú)立出來，而建筑師要突破現(xiàn)行設(shè)計程序的束縛，拓展專業(yè)視野，全面承擔(dān)起在前期策劃中主導(dǎo)專業(yè)角色的責(zé)任。中國房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀和發(fā)展前景，使科學(xué)的前期策劃成為房地產(chǎn)開發(fā)唯一選擇。而前期策劃得以科學(xué)、系統(tǒng)的開展和完成，則有賴于發(fā)展商和建筑師的良性互動。

參考文獻(xiàn)

1吳虹.對房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃工作的幾點認(rèn)識[J].安徽建筑，2004（9）

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中圖分類號：F830 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）08-0-01

一、我國房地產(chǎn)的投融資

中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過三十多年的改革開放，歷經(jīng)波折，依然有著巨大的發(fā)展空間和美好前景。為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的長期健康穩(wěn)定發(fā)展，我們需要在城鄉(xiāng)房屋普查、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃制定、法律法規(guī)完善、綠色建筑推行、市場信息聯(lián)網(wǎng)、住房保障體系等方面，進(jìn)行符合科學(xué)發(fā)展觀的、實在有效的艱苦努力。這當(dāng)中，房地產(chǎn)投融資也是極為重要的一個環(huán)節(jié)。

中國房地產(chǎn)業(yè)的投資和融資，規(guī)模從小到大，路徑從少到多，方法從簡到繁，財務(wù)由劣到優(yōu)，創(chuàng)新不斷，直接影響甚至決定著中國房地產(chǎn)業(yè)的地位和前景。中國房地產(chǎn)業(yè)資本和金融資本的高度結(jié)合是中國房地產(chǎn)業(yè)最近幾年最重要的發(fā)展動態(tài)。投資融資能力已成為中國大型品牌房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭能力。

我國房地產(chǎn)業(yè)目前面臨很多問題，諸如房地產(chǎn)資金來源和資金運(yùn)用結(jié)構(gòu)不匹配，房地產(chǎn)資金來源過于集中于銀行等。這樣房地產(chǎn)資金壓力較大，銀行也面臨較大風(fēng)險，理想的房地產(chǎn)項目應(yīng)該多元融資、多方投資并共擔(dān)風(fēng)險。在目前商業(yè)銀行平臺的諸多限制之下，房地產(chǎn)與新金融產(chǎn)品結(jié)合是現(xiàn)階段地產(chǎn)融資的主要解決通道。

二、房地產(chǎn)企業(yè)主要融資渠道分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道

1.間接融資類。間接融資方式主要包括：銀行貸款，主要為辦理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)、房屋管理部門的流動資金貸款，對合作建房、集資建房提供貸款等；信托投資，受托經(jīng)營房地產(chǎn)資金信托業(yè)務(wù)，受托經(jīng)營房地產(chǎn)財產(chǎn)的信托業(yè)務(wù)，經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)的重組、購并及項目融資、公司理財、財務(wù)顧問等中介業(yè)務(wù)等；保險資金支持，現(xiàn)代保險是以商業(yè)為特征的，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營和管理與其他產(chǎn)業(yè)一樣，離不開社會保險的保障和支持，并且，房地產(chǎn)是高價值資產(chǎn)，保險能在房地產(chǎn)經(jīng)營和管理過程中發(fā)揮著經(jīng)濟(jì)后備和經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)穆毮芎妥饔茫瑫r在一定意義上還起到融通資金的作用。

2.直接融資類。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項目經(jīng)常采用的直接融資方式主要有：股權(quán)融資，主要是通過證券公司來進(jìn)行房地產(chǎn)證券的承銷、房地產(chǎn)投資基金管理、房地產(chǎn)股票上市公司的改制輔導(dǎo)工作等；金融資產(chǎn)管理公司、信用社、財務(wù)公司、金融租賃公司、投資基金管理公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)和視作金融機(jī)構(gòu)的典當(dāng)行等。

3.房地產(chǎn)預(yù)售類。在我國幾乎所有的開發(fā)商都選擇了對商品房的預(yù)售，這對于項目開發(fā)的資金要求以及項目的風(fēng)險是有較大好處的，也是有利于更合理、更有效的利用資金的一種手段。雖然，現(xiàn)在很多專家在建議取消商品房預(yù)售制度，但從我國目前的情況來看，預(yù)售制度退出商品房買賣的舞臺還需要很多事要做。

（二）未來房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的選擇

1.房地產(chǎn)證券化。房地產(chǎn)證券化，是指將房地產(chǎn)的投資轉(zhuǎn)化為證券形態(tài)，投資人與投資標(biāo)的物之間的關(guān)系由原來的直接掌握物權(quán)轉(zhuǎn)化為持有債權(quán)或股權(quán)性的有價證券。它是在保障產(chǎn)權(quán)的前提下，將價值量較大的房地產(chǎn)流動化、細(xì)分化，利用證券市場的功能，使房地產(chǎn)資本大眾化和經(jīng)營專業(yè)化。進(jìn)行房地產(chǎn)證券化，一則可以吸收社會上的大量小規(guī)模閑散資金，滿足房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求，使得投資資金可以較快的歸攏，從而加大了投資資金的流動性；二則可以給中小投資者提供一個良好的投資項目，減少投資者的投資風(fēng)險。

2.住房抵押貸款證券化。住房抵押證券化，是通過金融機(jī)構(gòu)將某一住房抵押貸款的債權(quán)分割成小面額的標(biāo)準(zhǔn)化有價證券，再公開出售和流通，然后以籌集的資金發(fā)放住房抵押貸款。隨著我國住房體制改革的深化和金融創(chuàng)新與國際的逐步接軌，房地產(chǎn)抵押貸款證券化逐步被房地產(chǎn)企業(yè)所接受。但是，由于住房抵押貸款證券化屬于金融工具創(chuàng)新，因此存在著巨大的風(fēng)險，對其規(guī)范和操作都有待完善，所以需要謹(jǐn)慎對待，在此，我們可以借鑒發(fā)達(dá)國家的實踐經(jīng)驗，創(chuàng)建良好的住房抵押貸款風(fēng)險防范體系。

3.租賃融資。在進(jìn)行租賃融資業(yè)務(wù)之前，首先需要明確兩個概念：一是出租人的房地產(chǎn)，是指出租人根據(jù)承租人的要求在其自有土地上“定做”的房地產(chǎn)；二是承租人的房地產(chǎn)，是指雙方簽署土地長期租賃合同之后，由承租人開發(fā)建設(shè)自有房地產(chǎn)的情況。雙方對租賃期房簽訂長期合同，出租以長期租賃合同為抵押向金融機(jī)構(gòu)申請長期抵押貸款。該融資模式在大型超市、賣場、工業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)中得到廣泛的使用。

4.回租融資。回租融資方式，是在不喪失房地產(chǎn)的使用權(quán)的情況下，買賣雙方簽署銷售合同的同時簽署長期租賃合同，所以賣出方同時成為承租方，買入方同時成為出租方。通過回租，承租人既可以將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動資金，又可以繼續(xù)占用、經(jīng)營原有的固定資產(chǎn)，是改善企業(yè)財務(wù)狀況的一個好辦法。

三、房地產(chǎn)企業(yè)未來投資思路分析

對于未來房地產(chǎn)企業(yè)的投資，個人認(rèn)為需要從房地產(chǎn)行業(yè)項目運(yùn)作的角度對整個行業(yè)價值鏈進(jìn)行研究和把握。因此，在進(jìn)行未來投資時需要注重以下幾方面的問題：首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要對房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈中的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行評估，把握重要的價值環(huán)節(jié)，將其他環(huán)節(jié)通過社會分工來進(jìn)行配置，從而有效的整合房地產(chǎn)資源；其次，鑒于在房地產(chǎn)項目開發(fā)整個流程中，從拿地開始的前期環(huán)節(jié)到后期交付驗收，單個環(huán)節(jié)產(chǎn)生的利潤是呈現(xiàn)遞減的趨勢，這就要求房地產(chǎn)項目前期定位的科學(xué)、合理，能夠充分體現(xiàn)市場的需求；第三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)從多維的角度去觀察一塊土地，做到盡量挖掘土地的潛在資源，通過營造體驗環(huán)境從而提升項目的市場價值。

篇（3）

由于房地產(chǎn)項目的固定性和永久性，其地段位置是影響其投資成敗的最重要因素之一。房地產(chǎn)的地段位置是指其所在的具體空間區(qū)位及周圍環(huán)境(即相鄰地區(qū)的自然環(huán)境、生態(tài)環(huán)境和社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境狀況。按其范圍大小可分為宏觀、中觀和微觀區(qū)位因素。

宏觀區(qū)位因素：指影響房地產(chǎn)市場開發(fā)的整體環(huán)境要素，如國家或地區(qū)的投資環(huán)境。

中觀區(qū)位因素：指所處地域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、自然資源條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等。

微觀區(qū)位因素：指所處具體場所的自然條件、配套設(shè)施等。

這些不同層面上的因素直接影響房地產(chǎn)項目以后的生產(chǎn)和使用,會影響房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本和銷售價格。不同用途的房地產(chǎn)考慮的細(xì)部因素不一樣，在房地產(chǎn)項目選址時,要根據(jù)具體的房地產(chǎn)項目性質(zhì)、所在城市的經(jīng)濟(jì)與自然環(huán)境條件、具體開發(fā)時間來選擇因素進(jìn)行調(diào)查,其中的因素選擇宜細(xì)不宜粗。在具體進(jìn)行項目分析時，根據(jù)項目的實際情況，不同的因素采取不同的比重，得到最科學(xué)可靠的結(jié)果。

二、房地產(chǎn)開發(fā)地段的選擇方法

1、土地的選擇與評價

（1）土地的市場研究：

土地市場研究主要是城市特定區(qū)域的土地供應(yīng)量和需求量的判斷，對城市特定的區(qū)域土地供應(yīng)量和需求量的研究是為了判斷一塊土地的價值。第一要掌握已經(jīng)出讓、轉(zhuǎn)讓土地的數(shù)量。第二要做出未來土地走勢的預(yù)測。

（2）土地的選擇：

土地選擇是通過市場調(diào)查，明確該市場某種產(chǎn)品的需求量特別大，由這種產(chǎn)品反過來確定一個最適合做這種產(chǎn)品的土地。這塊地應(yīng)該具備什么樣的條件，對各個方面有什么樣的要求，這樣就有一個非常有針對性的指導(dǎo)。然后再找符合條件的土地。

（3）土地評價：

1）基本的地域性指標(biāo)：宏觀區(qū)位非常重要，當(dāng)你在一個地區(qū)或者一個城市做很多項目時，比如有辦公樓項目，有商場項目，有住宅項目，區(qū)位的相互配合是相當(dāng)重要的。2）基本的物理性指標(biāo)：基本的物理性指標(biāo)包括土地規(guī)模、形態(tài)、地貌等指標(biāo)。城市規(guī)劃部門的規(guī)劃要求是非常關(guān)鍵的，尤其是一些硬性的指標(biāo)，容積率、總面積、限高、出入口等，對這些指標(biāo)要做很好的分析。3）基本的經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)：經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)中最重要的是綜合地價，不僅是土地出讓的費(fèi)用，還應(yīng)包括拆遷等其他費(fèi)用。同時要考察土地獲取方式及條件以及土地的性價比。

2、區(qū)位的動態(tài)判斷與深層分析

（1）區(qū)位的升值潛力：

區(qū)位選擇要對地塊的升值潛力進(jìn)行分析。城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善，城市人口的增加進(jìn)而對土地面積需求的增加，地方政府的稅收政策以及其他許多因素都會影響土地的價格水平。在微觀層次上，具體考察城市內(nèi)某一特定區(qū)位的土地價值增值因素可能包括土地使用者對土地進(jìn)行資金和勞動的投入，地方政府的投人，城市規(guī)劃的作用等

（2）區(qū)位的超前意識：

要用超前的意識去選擇地塊，首先好地段、好區(qū)位的概念指的是開發(fā)商超出一般人的眼光，不看一時一地的地段，而是從更大范圍來考察地段的價值，有可能被認(rèn)為是荒山野嶺的地方，而開發(fā)商認(rèn)為是最佳的地段。

（3）區(qū)位的可改造性：

地塊不可移動這一性質(zhì)僅僅是最基本的特征，但由于地塊的可改造性，會使同一地塊在不同時期的價值表現(xiàn)各異。由于開發(fā)和改造，使地塊顯示動態(tài)的價值走勢。

三、不同類型項目不同的選址要求

1、普通住宅建筑的選址要求：

大戶型住宅選址沒有明顯的區(qū)域傾向，在市中心或城市郊區(qū)都有大戶型產(chǎn)品。但由于大戶型多提供給高端客戶，價格也比較高，因此這些項目一般處于不可復(fù)制性的地段或具備稀缺景觀資源的地段。而中小戶型的目標(biāo)客戶是以年輕的創(chuàng)業(yè)者為主的，他們一般選擇離市內(nèi)上班比較方便的地段購房，或者是交通便捷的地鐵輕軌沿線。因此中小戶型選址需具備幾個條件：一是項目最好位于市區(qū)或城市邊緣(為老年人開發(fā)的中小戶型項目可在郊區(qū))；二是要擁有完善的配套設(shè)施；三是需要交通便利；四是地處成熟社區(qū)，生活便利。

2、別墅的選址要求：

1）環(huán)境資源的稀缺性。得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，具稀缺性的景觀資源，是最基本的條件。2）交通的便利性。別墅的買家都是有車一族，因此直通市內(nèi)或機(jī)場的一級公路或快速干線、城市輕軌絕對是別墅的強(qiáng)力賣點，而且車程宜在30分鐘之內(nèi)。3）人文資源的優(yōu)良性。人文資源指居住的人文氛圍，除去旅游度假區(qū)以外，具備鄉(xiāng)土文化，或是山水文化，并能融于建筑文化之中，這樣才能最終形成別墅社區(qū)生活的居住文化。

3、不同開發(fā)規(guī)模的企業(yè)的不同選址要求：1）大型開發(fā)企業(yè)的選址：傾向一些大型開發(fā)企業(yè)除了為營利在優(yōu)勢地段進(jìn)行開發(fā)外，還必須保持一種廣泛的、專業(yè)化的公司組織形式和維護(hù)自身的“品牌效應(yīng)””。這些用以儲備的土地通常是低價的、大規(guī)模的，因此也就是多位于郊區(qū)。 2）中型開發(fā)企業(yè)的選址傾向：中型開發(fā)企業(yè)一般很難承擔(dān)或不愿承擔(dān)土地風(fēng)險，這主要是由于他們一方面不能很容易地獲取相關(guān)信息，從而難以確保開發(fā)成功，也難以承受大面積土地長期開發(fā)建設(shè)所帶來的資金壓力。因此更傾向于在市中心的熱點區(qū)位開發(fā)高容積率住宅，或者針對最高端市場需求在具有自然環(huán)境優(yōu)勢的郊區(qū)建設(shè)低密度別墅區(qū)。3）小型開發(fā)企業(yè)的選址傾向：小型的開發(fā)企業(yè)則依托自身可利用的各種資源力圖搜尋市場空隙，因而沒有特別固定的投資區(qū)位傾向，而是在更小的地塊上進(jìn)行填充式建設(shè)。當(dāng)然為了獲得市場認(rèn)可，這些小型開發(fā)的區(qū)位還是多數(shù)選擇在業(yè)已建立起良好社會聲譽(yù)的“板塊”中。

4、舊廠開發(fā)選址要求：舊廠改造，其明顯優(yōu)點是地價相對便宜，拆遷方便，減少了開發(fā)過程中煩瑣的談判工作，加快產(chǎn)品的推出速度，將利于在市場營銷上把握主動。舊廠開發(fā)選址特點有以要用發(fā)展的眼光選擇舊廠地塊，并順應(yīng)城市發(fā)展方向。地塊選擇城郊結(jié)合部，交通方便．配套相對完善。在選址時，一般選擇位于城郊結(jié)合部或是老城區(qū)的舊廠，并且這些地塊要擁有比較方便的交通環(huán)境，尤其是要有完善的公共交通工具，方便工薪階層的出行需求。

5、大型公共建筑選址要求：在進(jìn)行大型建設(shè)項目選址時，對該項目可能帶來的經(jīng)濟(jì)影響要有所分析。項目對周邊地區(qū)的可能形成土地增值的范圍、增值潛力進(jìn)行土地經(jīng)濟(jì)分析，選擇相對較優(yōu)的選址方案。對項目選址的市場因素考慮，可以使得大型建設(shè)項目選址，不僅可以達(dá)到城市空間建構(gòu)的合理層面，而且又可取得良好城市經(jīng)營效益。

四、總結(jié)：

房地產(chǎn)項目的選址時進(jìn)行房地產(chǎn)項目建設(shè)的第一步，在選址的工作進(jìn)行時，要建立科學(xué)綜合評價體系，進(jìn)行多方案的比較選擇，進(jìn)而確定選址方案，而且對選址方案的評價也不能單一，應(yīng)該是多角度的、綜合的。在科學(xué)的方法指導(dǎo)下，獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目選址的最優(yōu)最合理方案。

參考文獻(xiàn)：

[1]《基于特爾菲法的房地產(chǎn)開發(fā)項目選址研究》.作者：鄒金秋;張根壽：華中農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報 2002(02)期

[2]《住宅房地產(chǎn)項目開發(fā)區(qū)位選擇策略研究》作者： 孫艷 刊名：現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè) 2009,21(19)期

[3]《房地產(chǎn)開發(fā)項目選址的綜合評判》作者： 蔣濤刊名：現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息 2010(14)期

篇（4）

一支隊伍和三個系統(tǒng)

以金地集團(tuán)為例。金地集團(tuán)在產(chǎn)品設(shè)計、成本控制和施工質(zhì)量上達(dá)到全國一流水準(zhǔn)。金海灣的設(shè)計要拿全國甚至國際上的優(yōu)秀設(shè)計獎。工程質(zhì)量上已經(jīng)獲得區(qū)全優(yōu)、市樣板、省樣板，下一步要取得全國工程質(zhì)量最高獎――魯班獎。

怎樣才能實現(xiàn)上述目標(biāo)呢？

靠一支隊伍和三個系統(tǒng)。金地集團(tuán)已經(jīng)擁有一支高素質(zhì)的、勇于拼搏的、肯硬干苦干的技術(shù)隊伍，這是我們最寶貴的資本，要實現(xiàn)上述目標(biāo)首先要靠他們下狠工夫。在管理上，金地集團(tuán)已建立健全了三大系統(tǒng)動作保障即：ISO9000質(zhì)量保證體系，網(wǎng)絡(luò)化的開發(fā)進(jìn)度控制系統(tǒng)和動態(tài)投資控制系統(tǒng)，它們可確保工程的質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制達(dá)到理想的目標(biāo)，這在全國都是處于領(lǐng)先水平。

ISO9000質(zhì)量保證體系的實施，使金地集團(tuán)對質(zhì)量控制的濃度和廣度加大了很多。網(wǎng)絡(luò)控制系統(tǒng)嚴(yán)密、周全，經(jīng)過一年多的運(yùn)行，保障了開發(fā)工程快捷、有序地進(jìn)行，發(fā)揮了重要作用。動態(tài)投資控制系統(tǒng)彩限額設(shè)計的方法，在開發(fā)過程中嚴(yán)格控制總指標(biāo)，有效降低成本，保證取得最大利潤。

設(shè)計、管理與戰(zhàn)略伙伴的選擇

在設(shè)計上，金地集團(tuán)的設(shè)計師們精益求精，對方案不斷進(jìn)行深加工，以達(dá)到最好的效果。

在管理上，還將加強(qiáng)中間管理力量。

另外，經(jīng)過幾年的地產(chǎn)開發(fā)，金地集團(tuán)還在各有關(guān)專業(yè)找到了比較好的合作伙伴，這也是實現(xiàn)目標(biāo)的有力保障。

第二操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)項目管理階段分析

對于作業(yè)管理入員來說，大型工程是艱難的桃戰(zhàn)，經(jīng)常是一次性的，風(fēng)險很大，如果工程現(xiàn)劃不妥，那將使成本超過預(yù)算，浪費(fèi)巨額資金。調(diào)度不當(dāng)將導(dǎo)致不必要的延誤，而且管理不善將使企業(yè)破產(chǎn)。

那些需要幾個月或幾年完成的特殊項目往往在正常生產(chǎn)系統(tǒng)之外進(jìn)行開發(fā)。企業(yè)內(nèi)部設(shè)立項目組來處理此類工作，項目完成后，該組織即解散。大型項目的管理由三個階段組成：

第一階段、項目規(guī)劃

該階段包括設(shè)定目標(biāo)、明確項目和團(tuán)隊組織。此階段甚至在項目開始之前就已完成。項目通常是指一流產(chǎn)出一致、相互關(guān)聯(lián)的任務(wù)。成立項目組是為了確保整個建設(shè)項目成功完成的同時，能繼續(xù)順利地進(jìn)行現(xiàn)行的計劃。

項目組可以有效地集中在規(guī)定時間內(nèi)完成具體項目所需的人力和物力。

第二階段、項目排程

項目排程指的是排出所有項目活動的先后次序并確定相應(yīng)的完成時間。

甘特圖是項目排程常用的一種方法。這種方法成本低，能幫助管理人員弄清楚

（1）所有的活動都已經(jīng)過規(guī)劃。

（2）生產(chǎn)次序已作說明。

（3）活動時間估計已作記錄；

（4）總的項目時間已經(jīng)形成。

總之，不論項目管理人員采取何種方法，項目排程可以實現(xiàn)以下目標(biāo)：

1、顯示每項活動這間以及活動與總體項目之間的聯(lián)系；

2、確定活動之間的先后次序關(guān)系；

3、鼓勵對各項活動進(jìn)行現(xiàn)實的排程和成本估計；

4、確定項目中的關(guān)鍵障礙從而更好地利用人、財、物。

第三階段、項目控制

與任何管理系統(tǒng)的控制一樣，大型項目的控制指的是對資源、成本、質(zhì)量和預(yù)算進(jìn)行仔細(xì)的監(jiān)控。控制還指利用反饋信息循環(huán)修改項目計劃，以及有能力資源調(diào)配到最需要的地方。

第三操作環(huán)節(jié)：掌握房地產(chǎn)項目管理工具

計劃評審技術(shù)（PERT）和關(guān)鍵路徑法（CPM）開發(fā)于五十年代，用以幫助管理人員大型復(fù)雜項目進(jìn)行排程、監(jiān)管和控制。例如：針對實施項目管理有關(guān)的設(shè)計、方案優(yōu)化，使項目各項工作可預(yù)見，可預(yù)控。

核心要素A：Pertandcpm的應(yīng)用

PERT和CPM很重要，因為它們能幫助解答由成千上萬個活動組成的項目問題。這些問題如下：

1、整個項目什么時候完工？

2、項目的關(guān)鍵活動，即那些如不能按時完成就會延誤整個項目的活動是什么？

3、哪些是非關(guān)鍵活動，即使不能按時完成也不會延誤整個項目活動？

4、項目在某個具體的日期前完成的概率是多少？

5、在任何一個特定的日子里，項目是否如期完成、落后于計劃或提前完成？

6、在任何一天，實際開支是否多于、小于或大干預(yù)算開支？

7、是否有足夠的資源以按時完成項目？

8、如果要在較短的肘間里完成項目，以最小成本完成任務(wù)的最佳方法是什么？

核心要素B：Pert和cpm的操作步驟。

Pert和cpm的結(jié)構(gòu)

1、明確項目及其所有重要活動成任務(wù)；

2、確定活動之間的關(guān)系，決定哪些活動必須先完成，哪些活動和須隨后完成；

3、繪出連接所有活動的網(wǎng)絡(luò)；

4、明確每項活動的時間和成本估計；

5、計算網(wǎng)絡(luò)中的最長時間路徑，即關(guān)鍵路徑；

6、運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)幫助進(jìn)行項目的規(guī)劃、排程、監(jiān)管和控制。

核心要素C：Pert和cpm的基本要素

活動、事件和網(wǎng)絡(luò)

PERT的第一步是將整個項目分成若干個重要的事件和活動。事件標(biāo)志著任務(wù)或活動的開始或結(jié)束。活動是指兩個事件之間的任務(wù)或子項目。上表顯示了用以表示事件和活動的符號。

任何可以用活動和事件描述的項目都可用PERT網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行分析。而網(wǎng)絡(luò)是指由起止事件限定的活動順序。

核心要素D；項目答理過程中對Pert和cpm的實站認(rèn)識

對Pert和cpm的評論，

作為對Pert和cpm的評論，以下是房地產(chǎn)項目營理人員需要明白的Pert特征：

優(yōu)點：

1、在項目營理的諸多階段極為有益，特別是對大型項目進(jìn)行排程和控制方面；

2、要領(lǐng)明確，計算不復(fù)雜；

3、利用網(wǎng)絡(luò)的圖示繁助快速理昭項目活動之間的關(guān)系；

4、關(guān)鍵路徑和相關(guān)肘間分析幫助確定豁要仔細(xì)觀察的活動；

5、Pert形成的網(wǎng)絡(luò)提供重要的項自文件資料，以圖表的形成指出誰應(yīng)為各項活動負(fù)責(zé)；

6、廣泛適用于各種項目和行業(yè)；

7、有利于監(jiān)控時程和成本。

缺點：

1、項目活動必須確定，獨(dú)立不相關(guān)，并且活動之間關(guān)系必須穩(wěn)定；

篇（5）

一、引言

隨著我國的經(jīng)濟(jì)得到了迅速增長以及生活水平的提升，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成了升溫最快的一個行業(yè)，這也使得在這一行業(yè)的競爭力愈來愈激烈。房地產(chǎn)的項目要想得到健康長久的發(fā)展，以及在激烈的市場上占據(jù)發(fā)展的優(yōu)勢，就必須要能夠?qū)ζ涑杀具M(jìn)行控制。在這一背景下加強(qiáng)對房地產(chǎn)項目成本控制的理論研究就有著實質(zhì)性意義。

二、我國房地產(chǎn)項目成本的構(gòu)成及控制影響因素分析

（一）我國房地產(chǎn)項目成本的構(gòu)成分析

房地產(chǎn)項目成本的構(gòu)成要素是多方面的，其中的土地費(fèi)用及前期工程費(fèi)用、管理費(fèi)用、房屋開發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅費(fèi)、財務(wù)費(fèi)用等，都是其成本的構(gòu)成要素。所以在這些方面要能夠得到充分重視，如其中的管理費(fèi)用主要涵蓋著管理人員的工資及辦公費(fèi)和勞動保險費(fèi)等諸多方面，在這些成本的構(gòu)成要素上都有著較為細(xì)化的具體成本，成本的主要內(nèi)容如下圖。[1]

房地產(chǎn)項目成本內(nèi)容

（二）影響房地產(chǎn)成本控制的因素分析

影響房地產(chǎn)成本控制的因素也是多方面的，其中在投資決策階段的成本控制因素主要是項目所處的位置選擇和項目建設(shè)的規(guī)模大小。而在設(shè)計階段的成本控制影響因素主要就是建筑設(shè)計因素和結(jié)構(gòu)設(shè)計因素，而在結(jié)構(gòu)設(shè)計因素上又有建筑物平面布置及建筑物基礎(chǔ)設(shè)計和建筑物層數(shù)。而在招投標(biāo)的成本控制影響因素方面主要是標(biāo)底的影響和房地產(chǎn)公司內(nèi)部的因素影響，投標(biāo)人的影響等。最后就是施工階段成本控制的影響因素方面，這一環(huán)節(jié)的影響因素主要就是天氣因素和施工方案的不合理，合同執(zhí)行中存在的缺陷問題等。

三、房地產(chǎn)項目成本控制問題及優(yōu)化策略探究

（一）房地產(chǎn)項目成本控制問題分析

從實際情況來看，房地產(chǎn)項目成本控制過程中還有著諸多問題有待進(jìn)一步解決，其中成本控制和管理制度的不完善體現(xiàn)的較為明顯，在成本控制的意識上還不是很強(qiáng)。對房地產(chǎn)項目質(zhì)量及外觀控制比較重視，而對成本的控制給忽略了，控制沒有全面，成本估算的精確度相對較低，沒有科學(xué)有效的成本控制手段。

另外，在成本控制的過程中對市場觀念沒有重視，將高效率和高效益常常發(fā)生混淆。在房地產(chǎn)的開發(fā)前策劃及設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制管理意識相對比較薄弱，對成本的決策及預(yù)測比較缺乏制度性和規(guī)范性，事后成本管理存在著盲目性。[2]而在成本控制的范圍上相對比較狹窄，動態(tài)成本的控制意識不強(qiáng)。

（二）房地產(chǎn)項目成本控制優(yōu)化策略探究

針對房地產(chǎn)項目成本控制策略的實施要從多方面進(jìn)行，首先就要對房地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略明確化，充分利用經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢專注于專業(yè)化發(fā)展道路，進(jìn)而來構(gòu)建房地產(chǎn)項目成本控制指標(biāo)體系。在這一過程中要遵循科學(xué)化及可比性、適應(yīng)性、全面性、連續(xù)性等相關(guān)原則。房地產(chǎn)的開發(fā)前期成本的控制主要就是對土地成本的管理，這是綜合的成本管理內(nèi)容，在決策階段定位目標(biāo)及目標(biāo)成本測算。主要從市場及房屋建造能力預(yù)測上進(jìn)行，進(jìn)行市場需求的預(yù)測，然后確定市場策略規(guī)劃銷售收入等。[3]

還要能夠考察項目投資的客觀環(huán)境及工程項目類型及模型，企業(yè)的策劃人員對消費(fèi)者需求及市場銷售預(yù)期等因素要進(jìn)行調(diào)查和分析，從而輔助企業(yè)制定有利投資方案。另外，在房地產(chǎn)的項目籌劃中，相關(guān)的數(shù)據(jù)分析人員可在科學(xué)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上對資料進(jìn)行分析，對房地產(chǎn)投資規(guī)模加以合理化的估算。在項目的設(shè)計階段是成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在這一階段加強(qiáng)成本控制能夠?qū)㈨椖拷?jīng)濟(jì)效益最大化地體現(xiàn)出來。

再者就是對房地產(chǎn)的項目施工階段的成本控制，這是產(chǎn)品的形成階段，也是最為復(fù)雜的一個環(huán)節(jié)。在這一過程中主要就是控制好質(zhì)量，對工程造價成本進(jìn)行約束，在工期管理及合同等較為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)要加強(qiáng)控制。主要就是對物資的采購比價上要得到有效加強(qiáng)，審計中要對資金的用度進(jìn)行公開公平地披露。另外，要在工程變更階段進(jìn)行嚴(yán)格管理，加強(qiáng)對合同的管理，對房地產(chǎn)的項目施工質(zhì)量及施工進(jìn)度都要和合同的制定內(nèi)容相契合。

然后就是對房地產(chǎn)項目的工程收尾環(huán)節(jié)的成本控制，主要是在工程條款審核層面進(jìn)行加強(qiáng)。要緊密結(jié)合合同規(guī)定，和成本的預(yù)算金額相結(jié)合。與此同時，要加強(qiáng)對相關(guān)人員的管理，對管理的模式進(jìn)行轉(zhuǎn)變，從而推動管理模式向著精細(xì)化的方向邁進(jìn)，將績效管理模式在整個成本控制中實施并深化，把職工的能力和自身的薪酬相掛鉤。

還要建立成本信息統(tǒng)計系統(tǒng)，成本數(shù)據(jù)的采集是切實反映真實情況的基礎(chǔ)工作，在這一基礎(chǔ)上才能夠確保數(shù)據(jù)的真實性、及時性。針對新來的項目市場開發(fā)部要向財務(wù)部進(jìn)行項目可行性的報告，然后報送總經(jīng)理辦公室審批。內(nèi)部管理是一項重要的成本控制內(nèi)容，管理費(fèi)用的高低主要是取決于企業(yè)的管理水平，這是房地產(chǎn)項目成本控制的重要環(huán)節(jié)，加強(qiáng)管理的同時，要建立高效精干的管理機(jī)構(gòu)，對管理的費(fèi)用相應(yīng)地降低。再者就是要能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項目開發(fā)的規(guī)模進(jìn)行擴(kuò)大化，縮短開發(fā)的周期，只有從多個角度和途徑進(jìn)行分析考慮才能夠達(dá)到成本控制的目標(biāo)。[4]

四、結(jié)語

房地產(chǎn)項目的成本控制是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)繁榮發(fā)展的重要手段，只有將項目成本得到了有效控制才能夠使我國房地產(chǎn)項目得到健康長久的發(fā)展。對房地產(chǎn)項目成本有效控制也是可持續(xù)發(fā)展的要求使然，由于本文的篇幅限制不能進(jìn)一步的深入研究，希望此次研究能夠起到拋磚引玉的作用以待后來者居上。

（作者單位為蘇州大學(xué)東吳商學(xué)院MBA2013春季班）

參考文獻(xiàn)

[1] 曹紅.房地產(chǎn)開發(fā)資金支付管控關(guān)鍵點及業(yè)務(wù)建議[J].新經(jīng)濟(jì)，2014（Z2）.

篇（6）

Abstract:Itmustbe professionallypeckedfor the real estateiteminto the market, itincludestworespects: 1.theproject pecking (Buildingappearance、Gardening landscape、 Renovation);2.the advertisingpecking.Thispaperisthebriefdescriptionofthe importance 、content、usual operation and workingproceduresforthe realestateitempecking.

Keywords:the real estateitempecking； theproject pecking；the advertisingpecking； building appearance；gardening landscape； renovation； imagepackaging； marketing； media advertising； newprofessional

中圖分類號：F293.33

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1008-0422（2008）11-0145-03

1前言

任何一種商品所面臨的最大挑戰(zhàn)都是推向市場并贏得消費(fèi)者的認(rèn)同。房地產(chǎn)作為一個有高額回報率的行業(yè)，一直以來演繹著激烈的競爭。有的項目開盤即銷售一空，有的項目經(jīng)歷著痛苦的滯銷，正是這種強(qiáng)烈的反差、殘酷的競爭，使每個開發(fā)商從正反兩個方面都形成共識――房地產(chǎn)開發(fā)的最終結(jié)果必須經(jīng)過精心包裝，然后推向市場才能吸引買家。市場的需求產(chǎn)生并促進(jìn)著各方面的、各種形式的包裝手段，市場在發(fā)育、逐漸成熟的過程中分化為各種有針對性的細(xì)化市場，同時市場愈細(xì)化，操作技巧愈加精細(xì)，從而形成各個專業(yè)以及新的專業(yè)水準(zhǔn)。下面簡述房地產(chǎn)項目的包裝，這涉及兩個方面：一是產(chǎn)品本身的工程包裝（建筑外立面、園林、裝修），二是廣告宣傳包裝。

2產(chǎn)品本身的工程包裝

2.1建筑外立面：商品伴隨著消費(fèi)者的喜好趣味的發(fā)展而成長，隨著人的素質(zhì)的提高，不同經(jīng)濟(jì)條件、生活品位的人選擇各自喜愛的產(chǎn)品，房地產(chǎn)業(yè)也從雷同化甚至抄襲走向個性化甚至原創(chuàng)性。從建筑外立面色彩上看，90年代末刮起的粉紅風(fēng)暴――大部墻面為粉紅色，局部裝飾線條采用白色，建筑風(fēng)格模擬歐式――在一段時間內(nèi)統(tǒng)治了市場，甚至在2007年個別新推出的樓盤中仍然可以看到這種建筑外觀。可見在房地產(chǎn)開發(fā)的初期，一種建筑形式一旦被業(yè)內(nèi)人士接受，就會影響到整個市場。現(xiàn)在，大街小巷上多種色系的建筑外立面共生，同時伴隨著多種建筑風(fēng)格，如白色、金色、黃色系列往往與歐陸風(fēng)格建筑相伴隨；淺綠、褐色、藍(lán)灰色、藍(lán)紫色等則為現(xiàn)代風(fēng)格的建筑所選用。這也影響到建筑外墻的材料的選用。高檔歐陸風(fēng)格建筑或采用天然石干掛，或者為了滿足墻面的整體效果而選擇涂料，典型的如“星河灣”的樓盤。現(xiàn)代風(fēng)格建筑由白色、銀灰、黑色等純色對比的特點發(fā)展為以新穎別致的色彩爭奇斗艷，可想而知，這樣的建筑色彩至關(guān)重要，成敗往往取決于細(xì)微的色差，而面磚等塊料在燒制過程中對顏色難于精確控制，涂料則可以通過電腦忠實表達(dá)設(shè)計者的意向，因此，一些定位比較高的現(xiàn)代風(fēng)格樓盤也選擇涂料進(jìn)行外墻施工。

從建筑元素方面來看，歐陸風(fēng)格通過西瓦屋面、檁托、外墻附墻柱、窗套線等建筑元素來表現(xiàn)；現(xiàn)代風(fēng)格通過豎向或水平線條、大面積窗玻、有韻律的幾何形狀來表現(xiàn)。也有的項目采用中式風(fēng)格，如：中式瓦屋面、屋脊、斗拱、中式門窗，往往伴隨著周邊環(huán)境中的亭、臺、樓、閣、小橋、流水。中式建筑的一個重要分支為江南民宅風(fēng)格，典型的形象是：白色的硬山山墻、哺雞脊以及青灰色條磚墻面等。

從突破規(guī)整的建筑外立面來看，有的設(shè)計在樓體當(dāng)中一定區(qū)域留空，形成“凱旋門”的形式，同時利于改善整個小區(qū)的通風(fēng)（風(fēng)水上解讀為：利于龍從樓宇中穿過，這預(yù)示著祥瑞。）；有入戶花園、跨越兩層的空中花園（如廣州珠江新城的“金碧御府”樓盤），后者不僅僅是一般的建筑外觀變形處理，而且引入了綠色景觀及生態(tài)的概念。

2.2園林景觀

售樓中有“看不看？看環(huán)境”之說。從一個項目所能造就的美學(xué)感受而言，除建筑外立面以外，園林景觀的作用是最重要的。一個愛房子的人，都會非常在意居住環(huán)境，他會希望家庭成員能生活在一個愜意的環(huán)境中，而房子以外的小區(qū)環(huán)境提供了更大的生活空間。一些單身貴族出于對自身生活質(zhì)量的關(guān)心，同樣會注重項目公共環(huán)境的優(yōu)劣。

一個完美地開盤，必然伴隨著園林建設(shè)的成功。園林不僅可以使成功的建筑錦上添花，還能通過改善項目周邊環(huán)境，幫助建筑或者規(guī)劃上有缺陷的滯銷盤打開銷路、絕處逢生。

園林風(fēng)格從地域上劃分可以分為中式園林及異域風(fēng)情園林兩大類。中式園林以庭臺樓榭小橋流水等中國傳統(tǒng)建筑元素表現(xiàn)，這種園林當(dāng)然與中式建筑搭配更合拍，另外在一些現(xiàn)代風(fēng)格的項目中，借鑒了東南亞的手法，將樓宇首層架空作為小區(qū)內(nèi)公共活動空間，其間點綴著木制屏風(fēng)、門扇、石桌凳或月亮門等，以水體環(huán)繞架空區(qū)域，亭榭點綴其間，架空層臨水一側(cè)以欄桿、美人靠或堆石分隔，為了使中式園林與建筑物更好的過渡，在架空層頂標(biāo)高的外墻安裝中式屋檐外飄（圖1）。異域風(fēng)情的園林較為流行的有：歐陸皇家風(fēng)格、澳洲風(fēng)格、東南亞風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格等。歐陸皇家風(fēng)格以中軸線來串聯(lián)廣場、噴水池、規(guī)整的臺級、白色寶瓶欄河、圓頂亭子、人體雕塑等。綠化的特點：偏向于幾何形狀的構(gòu)圖，如：小型喬木、灌木修剪成圓柱、圓錐、球形，地被分成大塊的色帶，視覺上追求整體穩(wěn)定性而忌雜亂。東南亞風(fēng)格則融合了西式審美情趣與東南亞地方特色的道具（如：草亭、藤質(zhì)家具、東南亞植物、平面及邊界十分隨意的泳池），反映了東南亞旅游勝地的風(fēng)情，適應(yīng)了居住小區(qū)私人空間優(yōu)雅休閑的定位，為許多樓盤采用。由于其植物與南粵地區(qū)接近，更適于嶺南地區(qū)的園林工程。現(xiàn)代風(fēng)格的園林伴隨著現(xiàn)代建筑，硬質(zhì)景觀往往采用幾何形狀的鐵藝、不銹鋼制品、玻璃制品、陶制品、雕塑、景墻、張拉膜、水池，為了增強(qiáng)與人的親近感，較多采用原色的木做步道、座椅、平臺。色彩對比較強(qiáng)烈，以涂料、馬賽克、高光面物體、表面粗糙的天然石來表現(xiàn)。

2.3售房部及樣板房裝修

銷售中有這種說法：“開售時沒有樣板房照樣可以賣樓，而沒有售房部卻沒辦法賣樓。”可見，售房部作為銷售人員吸引打動潛在買家的主戰(zhàn)場的重要性。售房部的作用可比喻為激烈的銷售戰(zhàn)中的必須予以搶占的灘頭陣地，所以開發(fā)商總是不惜代價、迫不及待地投入，一般常常將項目臨街的商業(yè)物業(yè)（如規(guī)劃中的會所、商鋪等）作永久售房部，裝修恢宏豪華（圖2）。有的尚不具備條件建設(shè)永久售房部的，往往先建一個臨時售房部，場地不夠的甚至找個小集裝箱作臨時售樓辦公室。售房部功能分區(qū)一般分為三大塊：售樓總臺與模型區(qū)、洽談區(qū)、后勤區(qū)（如簽約室、財務(wù)室、休息區(qū)、盥洗室、儲物間等）。售房部的裝修風(fēng)格一般與整個小區(qū)建筑風(fēng)格吻合，融精裝修與廣告宣傳于一體。

設(shè)置樣板房的目的就在于直觀地展示建筑產(chǎn)品，從而有力地配合售樓、引導(dǎo)消費(fèi)。開發(fā)商交樓的形式分為兩種：毛坯交樓、送標(biāo)準(zhǔn)裝修交樓。而樣板房裝修有三種形式：毛坯交樓樣板間、標(biāo)準(zhǔn)裝修（普通裝修）與豪華裝修（個性化裝修）。毛坯交樓樣板間適應(yīng)于毛坯交樓的形式，使買樓者直觀地看到最終將收到什么樣的貨，避免收樓中產(chǎn)生不必要的誤解與爭議。更適合于希望按照自己的喜好優(yōu)化室內(nèi)平面布置、為達(dá)到自己的審美要求而計劃自行裝修的業(yè)主。標(biāo)準(zhǔn)裝修（普通裝修）適應(yīng)了送標(biāo)準(zhǔn)裝修交樓的形式。它符合建筑業(yè)集約化生產(chǎn)的要求，避免了二次裝修的浪費(fèi)，節(jié)省了業(yè)主的時間精力，使業(yè)主避免了陷入不熟悉的裝修事務(wù)的煩惱。送標(biāo)準(zhǔn)裝修交樓還作為營銷的一大賣點。豪華裝修（個性化裝修）往往伴隨著高端項目的營銷工作（圖3）。因為，同樣是混凝土結(jié)構(gòu)房屋，人家要問：“你憑什么賣那么貴？”豪華裝修使看樓者身臨其境感受到該物業(yè)不同凡響的豪華與尊貴的感覺，對產(chǎn)品產(chǎn)生認(rèn)同，慷慨落訂。豪華裝修（個性化裝修）也常用作中檔項目的營銷，使人產(chǎn)生物超所值的感覺，從而推動銷售。

3廣告宣傳的包裝

廣告宣傳的包裝在項目推盤入市階段極為重要，與工程本身的包裝緊密銜接，作用在于：在項目開發(fā)的后期通過廣告手段進(jìn)一步提升項目的公共形象，它包括了項目所在地形象包裝及廣告媒體上的宣傳包裝。

3.1項目所在地形象包裝

項目所在地形象包裝的范圍在該項目周圍一定區(qū)域。分為以下幾個方面：

3.1.1路旗：目的在于引導(dǎo)看樓者，一般自項目附近交通要道直接延伸至項目開盤的位置。

3.1.2圍墻廣告：項目周圍圍墻上可以制作圍墻廣告，內(nèi)容包括：項目名稱、項目標(biāo)識（logo）、項目圖片、項目廣告語、銷售熱線、交通指引等。其可供制作的范圍較大，空間距離更接近路人。

3.1.3 樓體廣告：有道是“欲窮千里目，更上一層樓”，在在建樓體上設(shè)置廣告條幅面積大、視線高、費(fèi)用較低。同時是最好的道路指引牌（圖4）。

對于在建工程還要在樓體上懸掛施工方面的安全文明宣傳條幅。

3.1.4指示牌：一般設(shè)置于區(qū)內(nèi)及區(qū)外交通路口，指示項目所在地、售樓部、樣板房、物業(yè)管理等。

3.1.5氣氛營造：項目推盤往往選在節(jié)假日，以利用人們休息的時間贏得最大的人流量。現(xiàn)場氣氛營造常采用：彩旗、氣球、充氣拱門、橫幅，有的甚至采用飛艇、直升飛機(jī)造勢。

3.2通過媒體廣告建立項目品牌與知名度

對于廣告宣傳而言，已經(jīng)演變?yōu)槊襟w占有率的的競爭，這種形勢要求，不僅對某一種媒體進(jìn)行投入，而且要普遍地占有多種宣傳媒介。營銷人員首先需要了解可利用廣告的資源、出街點（附近繁華程度、交通情況）、廣告的尺度、費(fèi)用、檔期等，并根據(jù)需要進(jìn)行選擇。常見以下幾種形式：

3.2.1戶外廣告牌：當(dāng)人們在戶外活動時，這種廣告形式對人們視線的沖擊強(qiáng)烈，因此，戶外廣告牌的優(yōu)勢不可替代。在野外（如高速路、橋梁旁邊）、市區(qū)等較為開闊的空間往往選用T牌（以鋼制圓柱支撐，其頂部設(shè)長方形鋼制大型廣告牌）。計劃使用時間長的T牌，開發(fā)商可以對租用與自建兩種方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性比較，從而確定采用哪種形式。在人流密集區(qū)域，如市區(qū)繁華場所或者路邊，可以租用附著在已有樓體上的廣告牌位置，懸掛廣告。

3.2.2報紙：報紙是一種非常通俗的宣傳載體，所要做的工作包括：報紙品種的選擇、確定投放版面、廣告內(nèi)容、費(fèi)用洽談等。

另外一種形式：通過郵局在為每戶送報紙的同時附送宣傳單張。

3.2.3電視廣告：看電視作為目前人們主要的休閑方式，成為最主要的媒介，也成為售樓廣告的首選。所要做的工作包括：電視頻道的選擇、播放時段、播放頻率、內(nèi)容（宣傳主題），費(fèi)用洽談等。

3.2.4廣播電臺：目前收聽廣播較多的是行車途中的人，采用廣播宣傳對于推廣工作也有幫助。所要做的工作包括：廣播電臺頻道的選擇、播放時段、播放頻率、播放內(nèi)容（宣傳主題）、費(fèi)用洽談等。

3.2.5分眾傳媒：是一種專門設(shè)置的局域性有線可視宣傳媒介，一般設(shè)置在高尚物業(yè)大堂（常設(shè)于電梯前室墻壁上）或者小區(qū)大堂，針對特定客戶群進(jìn)行滾動宣傳。是一種新型的、專業(yè)化廣告載體，已經(jīng)形成了一定規(guī)模的專業(yè)公司。

3.2.6短信：利用營銷組織日積月累收集到的客戶私人手機(jī)號碼，就所發(fā)售項目的名稱、位置、發(fā)售時間、定價（或促銷方式）、項目優(yōu)勢、售樓熱線等內(nèi)容進(jìn)行手機(jī)短信群發(fā)，特點是費(fèi)用低、速度快。

3.2.7派發(fā)單張：在潛在客戶群流動密集區(qū)域組織人海戰(zhàn)術(shù)派發(fā)單張，旁邊就停放看樓接送車，有客即時拉回自己樓盤，由營銷介紹并看樓。有的弱勢項目甚至在其他銷售情況好的項目門口守株待兔，派發(fā)單張派車接送，以截取其他樓盤看樓客人，達(dá)到低價競爭的目的。

3.2.8公交車廣告：在城市每天繁忙的交通中，公交車身大幅廣告很好地承擔(dān)廣告載體任務(wù)。有的公交車箱內(nèi)安裝了廣告播放器，在行車途中對乘客進(jìn)行廣告宣傳，也能達(dá)到一定的宣傳效果。

篇（7）

1不透水建筑物屋頂

不透水建筑物屋頂?shù)拿娣e相當(dāng)于建筑物的占地面積,主要依靠建筑密度來確定。建筑密度是指居住區(qū)內(nèi),各類建筑基底總面積與居住區(qū)用地面積的比率。住宅建筑凈密度是指住宅建筑基底面積與住宅用地面積的比率。住宅用地面積占居住用地面積(項目總占地面積)的比率由居住用地平衡控制指標(biāo)確定。考慮到房地產(chǎn)項目中公建用地中建筑物面積較小,將房地產(chǎn)項目中的建筑密度用兩者相乘來表示。根據(jù)5城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范6(GB50180293(2002年版)),居住區(qū)用地平衡控制指標(biāo)和住宅建筑凈密度控制指標(biāo),應(yīng)符合表2、表3的規(guī)定。因此計算的房地產(chǎn)項目的建筑密度為10%~25.5%,考慮到目前北京市房地產(chǎn)項目建設(shè)的實際情況,建筑密度取值為24%,即不透水建筑物屋頂面積占建設(shè)用地總面積的24%。

2硬化地面

根據(jù)2009年2月份北京市水務(wù)局印發(fā)的5北京市房地產(chǎn)建設(shè)項目水土保持方案技術(shù)導(dǎo)則6,房地產(chǎn)項目中硬化地面控制率在平原區(qū)應(yīng)不大于30%。硬化地面控制率是指項目區(qū)內(nèi)不透水材料硬化地面面積與外環(huán)境總面積的百分比。不透水硬化地面主要包括硬化不透水的瀝青、混凝土路面、停車場、廣場等,外環(huán)境總面積指項目區(qū)內(nèi)除建筑設(shè)施占地以外的區(qū)域面積。房地產(chǎn)項目建設(shè)中將硬化地面控制率確定為30%,因此硬化地面占總建設(shè)用地面積的比率為2218%。

3透水型地面

透水型地面主要包括以透水磚、碎石等鋪裝的停車場、人行步道,具有一定的滲水能力,根據(jù)綠地、不透水建筑物屋頂、硬化地面占總建設(shè)用地面積的比率確定透水型地面面積占項目建設(shè)總面積的比率為28.2%。2006年到2011年6年間北京市房地產(chǎn)建設(shè)面積為13460hm2,以此為基礎(chǔ)可以計算出這6年間每年房地產(chǎn)項目建設(shè)形成的不同下墊面的面積。具體見表4。

房地產(chǎn)項目的雨水徑流量

1計算方法

根據(jù)綠地、不透水建筑物屋頂、硬化地面和透水地面面積,查其徑流系數(shù),再根據(jù)表5中所列的2006年-2011年北京市月降水量分別進(jìn)行計算,得出2006年-2011年不同下墊面總的雨水徑流量。需注意的是:要考慮到多場雨中,降雨量較小的降雨不會形成地面徑流,尤其是非雨季降水,根據(jù)北京地區(qū)的降雨特點,僅計算3月-10月份,共計8個月的雨水徑流量。根據(jù)北京建筑工程學(xué)院的車武、李俊奇[5]對城市雨水回收利用的多年來的研究,雨水徑流量按下式計算。

2徑流系數(shù)U的確定

參考5建筑給水排水設(shè)計規(guī)范6(GB5001522003)規(guī)定,得出基本結(jié)論:不透水建筑物屋頂、硬化地面、透水型地面和綠地的徑流系數(shù)分別為0.95、0.90、0.45、0.15。

3雨水徑流量

利用上文中所提到的計算方法對2006年-2011北京房地產(chǎn)建設(shè)項目的雨水徑流量進(jìn)行計算,結(jié)果見表6、表7。

4北京市房地產(chǎn)項目雨水徑流特征分析

(1)北京房地產(chǎn)項目建設(shè)中形成的4種下墊面分別為:不透水建筑物屋頂、硬化地面、透水型地面和綠地。單位房地產(chǎn)建設(shè)面積中各自的占地比例分別為0.24、0.228、0.282、0125,4種下墊面各自徑流系數(shù)分別為0.95、0.90、0.45、0115,加權(quán)平均得出北京市房地產(chǎn)項目建設(shè)形成的下墊面的總的徑流系數(shù)。(2)北京房地產(chǎn)建設(shè)項目形成的4種不同下墊面,在相同的降雨條件下,不透水建筑物屋頂、硬化地面、透水型地面和綠地形成的雨水徑流量依次減小,其中不透水建筑物屋頂形成的雨水徑流占總雨水徑流量的38.2%,在房地產(chǎn)項目建設(shè)中,不透水建筑物屋頂即建筑物的面積在4種不同下墊面中所占比重較大,同時由于普通建筑物屋頂均采用混凝土、鋼材等防雨材料,徑流系數(shù)較大,因此不透水建筑物屋頂形成的雨水徑流最大。(3)由表7可以看出,2006年-2011年北京房地產(chǎn)建設(shè)項目形成的雨水徑流總量分別為2965521m3、8074087m3、16520010m3、14388535m3、22526106m3、40698358m3,總體趨勢依次增大。這是由于隨著北京市的發(fā)展,城市化進(jìn)程加快,房地產(chǎn)項目的建設(shè)面積不斷累加形成的。其中2009年雨水徑流總量比2008年雨水徑流總量低,這是由于2009年降雨量減少造成的。(4)由表7可以看出:2006年-2011年北京房地產(chǎn)建設(shè)項目形成的雨水徑流量在每年的7月、8月達(dá)到最大值,約占全年雨水徑流總量的53.12%。這是由于北方地區(qū)在雨季降雨較為集中造成的。(5)目前北京市一般房地產(chǎn)項目建設(shè)面積約為5hm2,其中不透水建筑物屋頂、硬化地面、透水型地面和綠地的面積分別為:1.2hm2,1.18hm2,1.41hm2,1.25hm2。北京市1年一遇24h最大雨量為47.3mm[7],根據(jù)上述方法計算,北京市一般房地產(chǎn)項目一場降雨形成的雨水徑流量約為1058m3,其中不透水建筑物屋頂、硬化地面、透水型地面和綠地4種下墊面產(chǎn)生的雨水徑流量分別為399m3、371m3、222m3、66m3。

房地產(chǎn)項目雨水徑流收集與利用主要措施

增加透水鋪裝設(shè)施,加快雨水入滲

透水鋪裝是采用大孔隙的多孔介質(zhì)材料代替水泥等不透水材料鋪裝地面,目前已經(jīng)被廣泛地應(yīng)用于城區(qū)各類停車場和人行步道。透水鋪裝代替硬化地面,能有效削弱城市雨水徑流總量,使大量雨水人滲地下,并減少對城市水體的污染。隨著科技的發(fā)展,新型材料不斷涌現(xiàn),透水鋪裝的強(qiáng)度逐漸加大,在房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中應(yīng)盡可能加大透水鋪裝的比例,消除不透水鋪裝給城市帶來的危害。同時,城市規(guī)劃部門應(yīng)該采取適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)手段,促使建設(shè)單位根據(jù)經(jīng)濟(jì)-效益分析,按照費(fèi)用最小化原則,自覺主動增加透水鋪裝[8]。

篇（8）

0 引言

房地產(chǎn)開發(fā)的前期最重要的工作就是項目的選址，選址直接決定了后期的開發(fā)和銷售。而有些地產(chǎn)開發(fā)公司卻對項目的選址沒有做詳細(xì)的研究和規(guī)劃，從而出現(xiàn)了后期的一系列問題。由于房地產(chǎn)的開發(fā)存在相應(yīng)的特殊性和不確定性，從而使項目的選址也存在著較多的影響因素。故對各影響因素進(jìn)行模型分析具有十分重要的意義。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要特點

1.1 較強(qiáng)的地域性、差異性

土地開發(fā)、房屋建設(shè)及使用，均具有不可變動的地理位置，在開發(fā)項目時必須考慮到地區(qū)差異，因地制宜，就地使用能夠獲利的可能性及投資收益。房地產(chǎn)開發(fā)項目可以分為很多種，由于項目地理位置、用途、內(nèi)容、規(guī)模的不同，以及建筑物本身的造型、裝修、結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施等不同，各開發(fā)項目存在很大的差異性。即使是同一類項目，由于項目所在的區(qū)位、環(huán)境等條件不同也會有一定的差異性。然而這種差異性直接影響項目投資資金及效益。

1.2 開發(fā)過程的環(huán)節(jié)多、周期長

土地及建筑物作為項目開發(fā)的內(nèi)容，一般工程量較大，完成一個開發(fā)項目一般需要幾個月、幾年甚至更長的時間。這與項目開發(fā)受法規(guī)政策嚴(yán)格約束的特點和參與房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的部門多直接相關(guān)。從項目立項開始， 建設(shè)環(huán)節(jié)多，而且各環(huán)節(jié)不可或缺，而且都有直接約束和控制工程的進(jìn)度。一個房地產(chǎn)項目的全部開發(fā)過程涉及到土地、規(guī)劃、建設(shè)、消防、交通、教育、人防、環(huán)保、市政等較多部門。

1.3 投資回收期長

由于開發(fā)的周期長，從房地產(chǎn)項目前期工作開始到項目竣工并交付使用，這期間需要投入大量的資金，只有等到所建商品房開始預(yù)售、預(yù)租才能實現(xiàn)資金回收，而且出售、出租本身也往往需要較長的時間。固可知房地產(chǎn)項目的投資回收時間較長，資金周轉(zhuǎn)慢。

1.4 開發(fā)具有綜合性

現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)項目要求合理布局、全面規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。即在開發(fā)的過程中不僅僅是對項目的地理位置和建筑結(jié)構(gòu)，也要對項目區(qū)位的公共設(shè)施、公共建筑進(jìn)行綜合規(guī)劃和協(xié)調(diào)。如商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，更要體現(xiàn)人性化和多元化布局，綜合考慮交通狀況、客流量、公共安全等。

1.5 具有較高的風(fēng)險性

由于房地產(chǎn)項目具有以上特點，也就相應(yīng)決定了其投資風(fēng)險較大。因開發(fā)周期長，從而很容易受到國家政策、宏觀政治經(jīng)濟(jì)形勢、市場需求變化及競爭對手等方面的影響。在項目建設(shè)期間，隨著時間的推移，建筑材料價格、勞動力價格等有可能發(fā)生變動，從而影響項目的投資額。當(dāng)公共利益需要時，可能遇到強(qiáng)制性征收、停止使用或限期拆除情況等。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目區(qū)位選擇的主要影響因素

房地產(chǎn)開發(fā)投資首當(dāng)其沖的選擇就是區(qū)位選擇，區(qū)位選擇的好壞直接影響投資的成敗，一旦選址錯誤則會造成資金成本的周轉(zhuǎn)困難。考慮到這一因素，房地產(chǎn)開發(fā)公司高瞻遠(yuǎn)矚，選擇最優(yōu)的區(qū)位進(jìn)行開發(fā)，才能使房地產(chǎn)開發(fā)與居民消費(fèi)需求良好吻合，獲得好的效益，并最終促進(jìn)房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展[1]。

2.1 交通的通達(dá)性及便捷性

完善的交通條件，可以帶動相關(guān)區(qū)域的發(fā)展，不僅有利于區(qū)域的升值，而且還可以帶動房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展[2]。有利的對外交通條件，能夠?qū)ⅰ靶嵊X靈敏”的開發(fā)商吸引進(jìn)駐這一區(qū)域，住宅的開發(fā)和商圈的日漸形成，提升了這一地域房價。同樣到市中心的交通的便捷程度，包括公共交通系統(tǒng)的完善程度和公共交通的便利程度，居民對其綜合評價就會越高，因此房地產(chǎn)價值也會越高。

2.2 城市設(shè)施狀況因素

完善的、現(xiàn)代化程度較高的城市設(shè)施為居民的生活帶來方便，房地產(chǎn)的價值自然提高[3]。其中基礎(chǔ)設(shè)施主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設(shè)施；生活設(shè)施主要包括學(xué)校、醫(yī)院、超市、銀行、農(nóng)貿(mào)市場等設(shè)施；文化娛樂設(shè)施主要包括體育場、圖書館、公園等設(shè)施。

2.3 區(qū)域的繁華度

商業(yè)的繁華程度是反映城市經(jīng)濟(jì)、信息、物資與人員聚集程度，是反映城市功能的重要指標(biāo)。如果商業(yè)的聚集程度高和服務(wù)項目齊全的話，對顧客的吸引力就大；另外，高檔公寓、寫字樓向商業(yè)中心區(qū)域集中之后，對整個城市的功能布局都有好處，而且形成相對集中的效應(yīng)，對促進(jìn)這個區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展，對增進(jìn)其投資吸引力有很大的推動作用。

2.4 環(huán)境因素

隨著人們生活水平的提高，居民對居住環(huán)境的要求越來越高也越來越重視。一個地區(qū)綠地較多、公園充足、環(huán)境優(yōu)美，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平較高；相反，噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴(yán)重的地區(qū)，其房地產(chǎn)價格水平則較低。

2.5 制度政策因素

影響房地產(chǎn)項目開發(fā)的制度政策因素主要有：房地產(chǎn)制度政策、稅收政策、金融政策、有關(guān)規(guī)劃和計劃等。在項目選址的過程中要對以上因素進(jìn)行實際調(diào)查，搜集資料，具體分析研究，了解開發(fā)的有利和不利條件，不僅要考慮現(xiàn)狀，還要了解未來的發(fā)展變化，尤其要了解城市建設(shè)的長期規(guī)劃[4]。

3 房地產(chǎn)區(qū)位選擇影響要素功能分析

3.1 “04”分析法

“04”評分法的分總和為2n（n-1），n為對比的要素數(shù)量。“04”評分法的四種情況：

①非常重要的功能得4分，很不重要的功能得0分。

②比較重要的功能得3分，不太重要的功能得1分。

③兩個功能重要程度相同時各得2分。

④自身對比不得分。

3.2 住宅地產(chǎn)區(qū)位選擇要素功能分析

在新的房地產(chǎn)運(yùn)行機(jī)制條件下，作為住宅房地產(chǎn)市場獨(dú)立消費(fèi)主體的居民可以根據(jù)自己的收入、工作地、通勤的便利性和對居住環(huán)境的偏好等因素，選擇能夠滿足自己期望的居住區(qū)位[6]；同時，開發(fā)商也必須要按照房地產(chǎn)市場的需求，在不同的區(qū)位開發(fā)和建設(shè)多樣化功能和等級的住宅商品，從而滿足不同類型和層次的居民對居住空間的多樣化需求；政府是管理和監(jiān)督房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展的主體，既要考慮到經(jīng)濟(jì)效益，按照市場要求推動城市住宅建設(shè)的商品化發(fā)展水平，也要考慮社會效益，通過政策引導(dǎo)，把住宅房地產(chǎn)引入長期規(guī)劃中，給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策，實現(xiàn)城市健康持續(xù)發(fā)展。

我國住宅房地產(chǎn)的相關(guān)影響如下圖1所示。

■

圖1

按“04”分析法如下表1所示。

由上分析可知，對于住宅房地產(chǎn)，居住環(huán)境對區(qū)位的影響最重要，其次是交通的便捷性，再次是住宅附近的教育情況。

3.3 商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選擇要素功能分析

商業(yè)地產(chǎn)的選址是一項長期性工作，直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)營的戰(zhàn)略決策[3]，是商業(yè)地產(chǎn)鏈中以消費(fèi)者為中心觀點的重要體現(xiàn)，是影響企業(yè)效益的一個決定性因素，同時也是制定企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)和經(jīng)營策略的重要依據(jù)。在項目選址過程中不僅要考慮現(xiàn)狀，還要了解未來的發(fā)展變化，尤其要了解城市建設(shè)的長期規(guī)劃，如所選地區(qū)的街道、交通市政、公共設(shè)施、居民住宅及其它建設(shè)或改造項目的規(guī)劃，有的地點從當(dāng)前分析是優(yōu)越條件，而隨著城市的改造將會出現(xiàn)新的變化，而不適合投資。反之，從當(dāng)前分析不適合投資但從規(guī)劃前景看又有發(fā)展前途。

我國商業(yè)房地產(chǎn)主要因素如圖2所示。

■

圖2

按“04”分析法如表2所示。

由上分析可知，對于商業(yè)房地產(chǎn)，與住宅地產(chǎn)還是有很大不同點的，其交通便捷性對區(qū)位的影響最重要，其次是客流規(guī)律，再次是制度政策。

通過“04”分析法可以知道各個因素的重要程度，在房地產(chǎn)區(qū)位選擇的綜合評價中具有很大的實用價值，該法可操作性強(qiáng)且能夠準(zhǔn)確地反映影響房地產(chǎn)區(qū)位選擇因素的模糊性和不確定性。通過分析可準(zhǔn)確地對房地產(chǎn)區(qū)位選擇作出定量的綜合評價，從而使土地的區(qū)位效果達(dá)到最優(yōu)。

4 合理確定房地產(chǎn)區(qū)位

國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策接連不斷地出臺，住宅類項目開發(fā)的腳步不斷放緩，而商業(yè)地產(chǎn)卻因此引來發(fā)展的機(jī)遇。在此形勢下，旅游地產(chǎn)憑借其政策導(dǎo)向性和資源稀缺性優(yōu)勢深受投資客們的青睞，成為萬眾矚目的樓市新寵[7]。同時，“教育地產(chǎn)”這種重要的房地產(chǎn)開發(fā)模式，早在幾年前就已經(jīng)涌現(xiàn)出眾多以教育為主題的房產(chǎn)項目，并得到了眾多學(xué)齡家長和房產(chǎn)投資客的高度關(guān)注。所以，不僅交通因素，區(qū)域繁華度、自然環(huán)境等各種因素都會對房地產(chǎn)產(chǎn)生不同程度的影響，同時把握影響房地產(chǎn)區(qū)位的其他主要相關(guān)動態(tài)因素，用“04”分析法就可以對房地產(chǎn)價值或者說價格水平進(jìn)行動態(tài)分析，從而可以準(zhǔn)確地評估和預(yù)測房地產(chǎn)價格。

5 結(jié)論

文中提出了一種進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目選址的有效方法。該方法是以價值工程分析方法為工具，在綜合考慮各種房地產(chǎn)開發(fā)項目選址影響因素的基礎(chǔ)上，確定影響房地產(chǎn)開發(fā)項目區(qū)位的敏感性因素。“04”分析法具有極其重要的現(xiàn)實意義，是工程經(jīng)濟(jì)學(xué)的重要理論方法之一。該方法不僅可以用于房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目的選址，也可以用于政府部門進(jìn)行城市規(guī)劃、工業(yè)開發(fā)區(qū)選址等。

參考文獻(xiàn)：

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[4]莫宏偉.房地產(chǎn)全程策劃實戰(zhàn)教程[M].北京：中國電力出版社，2005.

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Abstract: the real estate project cost management is the target of faculty and staff, the management of the whole process. Enterprise to improve the cost management system, strengthen the implementation process cost supervision and analysis, feedback the cost of information, making enterprises to acquire more economic benefit. In this paper, the real estate project cost control are discussed in this paper, for your reference.

Keywords: real estate projects; Cost control; management

中圖分類號： F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

1前言

當(dāng)前我國的房地產(chǎn)業(yè)快速的發(fā)展，對于房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率是要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他的一些行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)是我國民經(jīng)濟(jì)的重要組成的一部分，一方面是它受到國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約，另外的一方面，又由于其基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的地位及其特點。為此，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是必然對經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮很大的促進(jìn)作用。此外，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入大、建設(shè)周期長、專業(yè)性強(qiáng)、受政策及市場不穩(wěn)定因素影響大，所以該行業(yè)也是一個高風(fēng)險的行業(yè)。那么我們要如何在這種不斷規(guī)范與激烈的競爭中實現(xiàn)開發(fā)項目所取得最大的經(jīng)濟(jì)效益，我們就必須要對項目的開發(fā)進(jìn)行有效的成本管理與控制，實現(xiàn)集約與效益開發(fā)

2 成本目標(biāo)

在房地產(chǎn)項目投資決策階段，開發(fā)商就要對所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的市場定位、品質(zhì)要求有一個初步的估計，對項目成本進(jìn)行初步測算，并在項目設(shè)計過程中予以體現(xiàn)。

既然房產(chǎn)是商品，它就有與其他商品一樣的共性，可以應(yīng)用價值工程進(jìn)行管理，即在滿足工程結(jié)構(gòu)、質(zhì)量以及使用功能的前提下，爭取獲得最佳的經(jīng)濟(jì)效益。

在價值工程中，價值定義為：功能和實現(xiàn)這個功能所耗費(fèi)用(成本)的比值。其表達(dá)式為：價值=功能／成本。

功能是一種產(chǎn)品所具有的特定職能和用途；成本是從根據(jù)用戶所提出的功能要求進(jìn)行研制、生產(chǎn)，到用戶使用所花費(fèi)的全部成本。

一般來講，提高產(chǎn)品價值的途徑有5種：一是功能不變，降低成本；二是成本不變，提高功能；三是成本增加，功能提高幅度更大；四是一些次要功能下降，但帶來成本的大幅度降低；五是既提高功能，又降低成本。通過功能細(xì)化，將多余的功能去掉，對造價高的功能實施重點控制，從而最終降低工程造價，實現(xiàn)建設(shè)項目最佳的經(jīng)濟(jì)效益。

目前，房地產(chǎn)項目設(shè)計實行工程造價和設(shè)計方案相結(jié)合的設(shè)計招標(biāo)方法，這有利于在保證項目市場定位和品質(zhì)的同時，有效地控制工程造價。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在此基礎(chǔ)上對工程項目進(jìn)行進(jìn)一步的測算和優(yōu)化，以確定項目的最終目標(biāo)成本。

在實際工作中，在保證品質(zhì)的前提下，通過改進(jìn)和優(yōu)化設(shè)計，進(jìn)一步降低開發(fā)成本，是大有潛力可挖的。

3 成本的控制

項目成本目標(biāo)確立后，如何有效地控制成本是房地產(chǎn)項目最終實現(xiàn)盈利的重要保證。在一個大背景沒有太大變化的成熟的房地產(chǎn)市場，房產(chǎn)的市場定位是相對穩(wěn)定的，因而對項目成本進(jìn)行有效控制尤為重要。

3．1 合理安排工程周期

項目成本的發(fā)生涉及到項目的整個建設(shè)周期。科學(xué)合理地安排建設(shè)周期，可以使分解到各個單項的目標(biāo)成本按時間節(jié)點進(jìn)行有效控制。從工程施工準(zhǔn)備開始，經(jīng)施工過程至竣工移交，成本控制伴隨著項目的每一階段，如工程準(zhǔn)備階段與總承包單位制定最佳的施工方案、合理安排施工順序、按照設(shè)計要求和施工規(guī)范施工、充分利用現(xiàn)有的資源、確保工程質(zhì)量、減少施工成本支出、減少工程返工費(fèi)等。同時應(yīng)根據(jù)建設(shè)周期和施工進(jìn)度，相應(yīng)地安排各項配套工作的時間節(jié)點，使圍繞工程項目開展的各項工作有序地進(jìn)行。

3．2 嚴(yán)格控制建安成本

嚴(yán)格控制建安成本，降低工程造價，是房地產(chǎn)項目目標(biāo)成本管理的一項重要內(nèi)容。在實際工作中，雖然工程能按期保質(zhì)完成，但工程成本超支嚴(yán)重，不能達(dá)到預(yù)期收益的情況時有發(fā)生。因此，在與施工單位簽定承包合同時，應(yīng)聘請有經(jīng)驗的咨詢公司編制嚴(yán)密的招標(biāo)文件、合同文本，對承包商的制約性條款要詳盡，防止施工單位在工程實施過程中尋找各種理由進(jìn)行索賠。要根據(jù)建筑市場行情、建筑業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范，就施工中可能產(chǎn)生的職責(zé)不清、推諉扯皮、影響造價、延誤工期等問題進(jìn)行事先約定，以法律的形式確定下來，以確保雙方按約履行。

成本管理部門要會同工程管理部門及監(jiān)理工程師，對施工過程中出現(xiàn)的技術(shù)變更、施工變更進(jìn)行分析，先簽單后施工。如果工程進(jìn)度要求緊，也要做到同步進(jìn)行，工程若有增減應(yīng)及時審價，以避免無法核實的情況發(fā)生，引起雙方不必要的爭議。總之，各職能部門要加強(qiáng)監(jiān)控，加強(qiáng)預(yù)算審查，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)簽證和工程變更管理。

3．3 嚴(yán)格控制材料、設(shè)備價格

材料設(shè)備費(fèi)在工程的建安造價中約占7O％ ，工程材料的成本控制是項目開發(fā)過程中的重要內(nèi)容，主要材料和設(shè)備一般采用甲方供應(yīng)或限價的方式。房地產(chǎn)企業(yè)要建立價格信息網(wǎng)絡(luò)，及時準(zhǔn)確地了解材料設(shè)備最新的市場價格信息。要注意各項材料、設(shè)備的定位與樓盤的品位是否一致、是否經(jīng)濟(jì)合理等。大宗材料設(shè)備的訂貨應(yīng)“貨比三家”，也可采用招投標(biāo)的方式采購，在滿足施工的前提下把握好訂貨的時機(jī)。同樣的材料設(shè)備，由于產(chǎn)地、檔次的不同，其價格會有差異；即使同一品牌的材料設(shè)備，由于供貨商級別的不同，其價格也會有差異。因此，要樹立成本目標(biāo)管理的意識，形成成本控制的機(jī)制。

非甲方供應(yīng)的材料，可以采取限價的方法進(jìn)行控制。成本管理部門、工程管理部門和監(jiān)理工程師應(yīng)適當(dāng)參與施工單位的材料訂貨，可以推薦相關(guān)廠家進(jìn)行類比；同時要控制材料的采購價格、監(jiān)督材料的質(zhì)量，在保證質(zhì)量的前提下合理限價。

3．4 合理安排建設(shè)資金

篇（10）

在現(xiàn)在建筑中，消防系統(tǒng)是一個十分關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，擁有可靠的消防系統(tǒng)可以在有火災(zāi)等突發(fā)事件時最大程度的保障人們的生命財產(chǎn)安全。隨著時代的進(jìn)步，科技的更新，現(xiàn)代的消防系統(tǒng)主要包括火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、消防聯(lián)動系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)等等，而這些系統(tǒng)又通過一臺或幾機(jī)的中控消防主機(jī)連接在一起，最后成為一個獨(dú)立而又完整的自動化消防系統(tǒng)。本文將對以上消防系統(tǒng)的幾個方面進(jìn)行詳細(xì)的闡述。

火災(zāi)自動報警系統(tǒng)：火災(zāi)自動報警系統(tǒng)可劃分為四部分：1.煙感報警器等火災(zāi)探測器元件；2.消防主機(jī)；3.信號動作元件；4.信號總線。基本結(jié)構(gòu)如下圖示：

火災(zāi)自動報警系統(tǒng)通過自動化手段實現(xiàn)火災(zāi)探測，報警及設(shè)備聯(lián)動控制。火災(zāi)探測器主要是指煙感探頭等探測元件。煙感報警器的工作原理就是通過監(jiān)測煙霧的濃度來實現(xiàn)火災(zāi)防范的。其模塊內(nèi)部采用離子式煙霧傳感器，離子式煙霧傳感器是一種技術(shù)先進(jìn)，工作穩(wěn)定可靠的傳感器，被廣泛運(yùn)用到各種消防報警系統(tǒng)中，性能遠(yuǎn)優(yōu)于其他氣敏電阻類的火災(zāi)報警器。煙感報警器內(nèi)部主要有三大部分組成：1.紅外發(fā)射管；2.光學(xué)迷宮；3.其他電源及輸出模塊。報警器對煙霧感應(yīng)主要由光學(xué)迷宮完成，迷宮內(nèi)有一組紅外發(fā)射、接收光電管，對射角度為135度。當(dāng)環(huán)境中無煙霧時，接收管接收不到紅外發(fā)射管發(fā)出的t外光，后續(xù)采樣電路無電信號變化；當(dāng)環(huán)境中有煙霧時，煙霧顆粒進(jìn)入迷宮內(nèi)使發(fā)射管發(fā)出的紅外光發(fā)生散射，散射的紅外光的強(qiáng)度與煙霧濃度有一定線性關(guān)系，后續(xù)采樣電路發(fā)生變化，紅外發(fā)射管的紅外光束被煙塵粒子散射，散射光的強(qiáng)弱與煙的濃度成正比，所以光敏管接收到的紅外光束的強(qiáng)弱會發(fā)生變化，轉(zhuǎn)化為點信號，最后轉(zhuǎn)化成報警信號。通過報警器內(nèi)置的主控芯片判斷這些變化量來確認(rèn)是否發(fā)生火警，一旦確認(rèn)火警，報警器發(fā)出火警信號，火災(zāi)指示燈（紅色）點亮，并啟動蜂鳴器報警從而達(dá)到反饋火警的作用。

消火栓系統(tǒng)：消火栓系統(tǒng)以建筑外墻為界，可分為室內(nèi)消火栓系統(tǒng)和室外消火栓系統(tǒng)。

室內(nèi)消火栓系統(tǒng)包括：消火栓箱，消防水帶，槍頭，消火栓管線，消防泵及其附屬配件組成。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)給水壓力一般按照樓層高度可分為高壓（高區(qū)），低壓（低區(qū)）給水系統(tǒng)。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)要求任何位置水槍的噴水高度不小于10m。一般民用住宅給水系統(tǒng)壓力公式為：P=280+40（n-2）。式中 P為從地面算起消火栓系統(tǒng)給水壓力（Kpa）；n 為樓層數(shù)。

室外消火栓系統(tǒng)一般包括水源引入點，給水管道，消防水池及室外消火栓系統(tǒng)。室外下火栓系統(tǒng)的給水水源一般來自市政自來水管網(wǎng)（要求水壓不低于0.1Mpa），天然水或者消防水池。

消防聯(lián)動系統(tǒng)：消防聯(lián)動系統(tǒng)是指當(dāng)發(fā)生火災(zāi)后，報警設(shè)備（煙感、溫感等）首先探知火災(zāi)信號，然后傳遞給主機(jī)，主機(jī)接到火警信號，按照預(yù)先設(shè)定的程序，啟動警鈴，消防廣播，排煙風(fēng)機(jī)等設(shè)備，并切斷非消防電源。所有這些動作，都是在報警主機(jī)接收到信號后，才開始動作的，所以，這些動作就稱為消防聯(lián)動。消防系統(tǒng)一般由兩部分組成：一部分是報警系統(tǒng)（也就是探測火災(zāi)，傳遞信號的系統(tǒng)），另一部分就是聯(lián)動系統(tǒng)（也就是接收到火災(zāi)報警信號后，啟動消防附屬設(shè)備的系統(tǒng)）。消防聯(lián)動系統(tǒng)主要功能如下：

在發(fā)生火警時，要求：噴淋泵啟動，噴淋系統(tǒng)啟動；送，排風(fēng)機(jī)啟動；聲光報警器啟動；啟動消防電源；電梯迫降至一樓；啟動應(yīng)急照明系統(tǒng)。

防排煙系統(tǒng)：防排煙系統(tǒng)在整個消防系統(tǒng)中占據(jù)著重要地位，它的主要作用是：為安全疏散人群創(chuàng)造條件；為火災(zāi)撲救創(chuàng)造條件；控制火勢蔓延。

當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時，由于燃燒物的材料和阻燃系數(shù)不同，火場的煙霧中會含有大量有毒有害的氣體。在火災(zāi)中，多數(shù)傷亡人員是因為煙塵中毒昏迷造成的。據(jù)統(tǒng)計，因受煙霧窒息傷亡的人數(shù)占總火災(zāi)傷亡人數(shù)的85%。

防排煙系統(tǒng)主要包含風(fēng)機(jī)，風(fēng)道，百葉及風(fēng)閥等器件。當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時，消防主機(jī)將火警位置信息反饋至著火點風(fēng)閥，風(fēng)閥打開，風(fēng)機(jī)啟動，從而實現(xiàn)排煙送風(fēng)功能。

自動噴淋系統(tǒng)：自動噴淋系統(tǒng)與消火栓系統(tǒng)原理較為相似，最大的區(qū)別在于噴射方式。噴淋系統(tǒng)多應(yīng)用于住宅，商業(yè)室內(nèi)部分。該系統(tǒng)可分為干式，濕式，預(yù)作用等類型。

噴淋頭根據(jù)場所不同分為以下幾種：

1.下垂型噴淋頭。下垂型噴淋頭是使用最廣泛的一種噴頭，下垂安裝于供水支管上，灑水的形狀為拋物體型，將總水量的80～100%噴向地面。主要用于不需要裝飾的場所，如車間、倉庫、停車庫、廚房等地。

2.直立型噴淋頭。適宜安裝在移動物較多、易發(fā)生撞擊的場所如倉庫，還可以暗裝在房間吊頂夾層中的屋頂處以保護(hù)易燃物較多的吊頂頂棚。

直立型噴淋頭直立安裝在供水支管上，灑水形狀為拋物體型，將總水量的80～100%向下噴灑，同時還有一部分噴向吊頂。

3.普通型噴淋頭。適用于餐廳、商店、倉庫、地下車庫等場所。普通型灑水噴淋頭既可直接安裝，又可下垂安裝于噴水管網(wǎng)上，將總水量的40%-60%向下噴灑，較大部分噴向吊頂。

4.邊墻型噴淋頭。適宜于布管較難的場所，邊墻型灑水噴淋頭靠墻安裝。主要用于辦公室、門廳、休息室、走廊客房等建筑物的輕危險部位。

綜上所述，隨著現(xiàn)代住宅的層數(shù)越來越高，空間使用越來越充分，電氣設(shè)備設(shè)施越來越完善，火災(zāi)隱患及火災(zāi)危害的程度也越來越大。如何避免火災(zāi)的發(fā)生，如何減少火災(zāi)危害成為房地產(chǎn)項目的重要議題。作為火災(zāi)的重要解決方案之一，消防系統(tǒng)就顯得尤為重要，隨著科技的發(fā)展，相信在不久的將來會出現(xiàn)更加先進(jìn)的消防應(yīng)急系統(tǒng)來更好地保障人們的生命財產(chǎn)安全。

參考文獻(xiàn)：

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    貴陽市匯金廣場成本管理