房地產(chǎn)項(xiàng)目大全11篇

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篇（1）

通常意義上的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可分為決策階段和實(shí)施階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的項(xiàng)目前期階段一般指的就是決策階段。一個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的成功，取決于對(duì)項(xiàng)目的良好決策和后續(xù)的組織實(shí)施，而一個(gè)良好的決策往往對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成敗起著至關(guān)重要的作用。無(wú)疑，做好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的策劃工作，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供科學(xué)的決策支持，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的重要因素。通俗地講，前期策劃就是要解決市場(chǎng)定位的問(wèn)題，如樓盤定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位，即解決“生產(chǎn)什么、為誰(shuí)生產(chǎn)、怎么生產(chǎn)”的問(wèn)題。

1房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期策劃工作的任務(wù)

主要有：環(huán)境調(diào)查和分析、項(xiàng)目定義和論證、組織策劃、管理策劃、合同策劃、經(jīng)濟(jì)策劃、技術(shù)策劃、營(yíng)銷策劃、環(huán)境文化策劃、風(fēng)險(xiǎn)策劃。各個(gè)組成部分的具體內(nèi)容為：環(huán)境調(diào)查和分析主要是了解項(xiàng)目所處的政策環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自然環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、建設(shè)環(huán)境(能源、基礎(chǔ)設(shè)施)以及建筑環(huán)境(風(fēng)格、主色調(diào)等)等,從而為項(xiàng)目的定義和論證提供資料；項(xiàng)目定義和論證主要是確立開(kāi)發(fā)或建設(shè)的目的、宗旨以及指導(dǎo)思想，并確定項(xiàng)目的規(guī)模、組成、功能、標(biāo)準(zhǔn)和布局、總投資以及開(kāi)發(fā)或建設(shè)周期；組織策劃主要是確定決策期的工作流程和任務(wù)分工及管理職能分工；管理策劃要確定項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營(yíng)期的管理總體方案；合同策劃是確定決策期的合同結(jié)構(gòu)、內(nèi)容和文本；經(jīng)濟(jì)策劃注重于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的成本效益分析,制定資金需求量計(jì)劃和融資方案；技術(shù)策劃主要是分析和論證技術(shù)方案以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的應(yīng)用和制定；營(yíng)銷策劃是分析確定營(yíng)銷策略、廣告及銷售價(jià)格等；環(huán)境和文化策劃關(guān)注項(xiàng)目規(guī)劃中的環(huán)境藝術(shù)、生態(tài)文化等方面；風(fēng)險(xiǎn)分析包括政治風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、組織風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)以及營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)等。通過(guò)對(duì)以上各因素的分析,可以確定出一個(gè)清晰和明確的項(xiàng)目計(jì)劃和方案,從而對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目做出決策。項(xiàng)目策劃是一個(gè)知識(shí)管理和創(chuàng)新增值的過(guò)程,通過(guò)項(xiàng)目策劃,可以對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的各個(gè)方面進(jìn)行充分調(diào)查和研究,制定方案,為項(xiàng)目實(shí)施中的控制提供前提。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃重要性的具體表現(xiàn)

（1）選址錯(cuò)誤。例如開(kāi)發(fā)商在高檔區(qū)域開(kāi)發(fā)低檔房，使土地資源造成浪費(fèi)，土地的級(jí)差效益沒(méi)有充分地顯現(xiàn)出來(lái)。這種選址錯(cuò)誤是最為典型的缺乏前期策劃，對(duì)區(qū)域因素缺乏考慮的結(jié)果。

（2）功能定位、設(shè)計(jì)。例如有的小區(qū)在設(shè)計(jì)功能、選料過(guò)程中與小區(qū)的市場(chǎng)定位脫節(jié)，而有的高檔商品房外立面、小區(qū)規(guī)劃優(yōu)秀，但功能設(shè)計(jì)低檔、房型設(shè)計(jì)不合理，與高檔商品房本身不相匹配。

（3）房型設(shè)計(jì)與套內(nèi)面積控制相互矛盾。如有的工薪階層小區(qū)，卻又追求過(guò)大的廳，過(guò)大的輔助設(shè)施面積，使套內(nèi)面積大大超出需求對(duì)象的實(shí)際消費(fèi)能力，套內(nèi)面積大，雖然單價(jià)不高，但總價(jià)都大大超過(guò)消費(fèi)承受能力。類似這種房型設(shè)計(jì)脫離市場(chǎng)定位，套內(nèi)面積控制與房型設(shè)計(jì)自相矛盾等并不少見(jiàn)。

（4）為了節(jié)省設(shè)計(jì)費(fèi)用，套用舊的設(shè)計(jì)方案、規(guī)劃設(shè)計(jì)陳舊。如有的高檔住宅區(qū)的地段、材料、外立面都還可以，但小區(qū)設(shè)計(jì)不佳，單位平面布局不好，如高層點(diǎn)式蝶形，結(jié)果陽(yáng)面商品房銷售較為順利，而陰面商品房則形成積壓。

（5）有的小區(qū)號(hào)稱經(jīng)濟(jì)適用房，但錯(cuò)誤地把城市規(guī)劃的手法用到小區(qū)規(guī)劃里，大搞集中綠化、軸心大道丘陵式綠化、大型人工噴泉等等，其結(jié)果是華而不實(shí)，徒然增加成本、增加購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，而居民住宅前后綠化卻受到冷遇。類似的問(wèn)題都屬于前期策劃缺乏或不到位。

3房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃存在的問(wèn)題

3.1房地產(chǎn)市場(chǎng)方面

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)不合理的開(kāi)發(fā)主體結(jié)構(gòu)，使前期策劃缺乏賴以生存的思想基礎(chǔ)。開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在小、散、差的問(wèn)題。建設(shè)的規(guī)?；潭容^低，數(shù)量增長(zhǎng)過(guò)快過(guò)猛。企業(yè)過(guò)多、規(guī)模過(guò)小必然引起惡性競(jìng)爭(zhēng)，粗制濫造、哄抬地價(jià)、亂上項(xiàng)目、破壞規(guī)劃。前期策劃作為基本建設(shè)程序的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，在實(shí)際造作中卻往往成為一種走過(guò)場(chǎng)的形式。

3.2發(fā)展商存在的問(wèn)題

發(fā)展商不重視深入、系統(tǒng)地市場(chǎng)調(diào)查，使前期策劃缺乏現(xiàn)實(shí)、科學(xué)的市場(chǎng)導(dǎo)向。發(fā)展商對(duì)前期策劃僅僅立足于主觀臆斷或片面的市場(chǎng)信息，必然導(dǎo)致決策失誤，盲目投資，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位、類型、檔次和配套設(shè)施等脫離市場(chǎng)需求，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理。發(fā)展商缺乏應(yīng)有的規(guī)劃和環(huán)境意識(shí)，往往造成前期策劃的實(shí)施過(guò)程失控。由于片面追求投資回報(bào)，發(fā)展商常常在項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中，動(dòng)用其可能的社會(huì)關(guān)系資源，一味提高項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中容積率、建筑密度、建筑高度等指標(biāo)，其結(jié)果使相關(guān)城市基礎(chǔ)設(shè)施符合過(guò)大或失衡，導(dǎo)致項(xiàng)目的整體環(huán)境素質(zhì)下降。

3.3建筑師存在的問(wèn)題

在現(xiàn)行設(shè)計(jì)體制下，過(guò)細(xì)的專業(yè)分工使建筑師的專業(yè)事業(yè)日漸狹隘，缺乏前期策劃所需的通才意識(shí)和廣博見(jiàn)識(shí)。在實(shí)踐中盲從發(fā)展商，逐步喪失建筑學(xué)在人居環(huán)境建設(shè)中主導(dǎo)專業(yè)的作用。建筑師遠(yuǎn)離市場(chǎng)，缺乏對(duì)市場(chǎng)科學(xué)、深入的認(rèn)識(shí)，已無(wú)法在前期策劃中找到現(xiàn)實(shí)、準(zhǔn)確的立足點(diǎn)。

4解決房地產(chǎn)前期策劃問(wèn)題的主要途徑

（1）要了解經(jīng)濟(jì)與發(fā)展形勢(shì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)的發(fā)展與一個(gè)國(guó)家、和地區(qū)的政治和經(jīng)濟(jì)、金融、教育和治安社會(huì)發(fā)展等因素信息相關(guān)，這些因素間接對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響，尤其是對(duì)房?jī)r(jià)和銷售情況的影響，對(duì)本地區(qū)和本省、周遍城市以至全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的總體情況進(jìn)行了解，這樣才能克服投資的盲目性，有助于市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，這方面需要了解的內(nèi)容包括近幾年來(lái)各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的完成投資額、竣工面積、施工面積、新開(kāi)工面積、銷售面積、銷售價(jià)格、空置面積、市場(chǎng)變化情況，以至今后幾年對(duì)各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析，當(dāng)然，也包括銀行開(kāi)展住房抵押貸款情況的力度和發(fā)展趨勢(shì)等。

（2）要了解房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關(guān)措施。開(kāi)發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和專業(yè)人員必須熟悉有關(guān)政策法規(guī)，尊紀(jì)守法避免稍微出點(diǎn)差錯(cuò)就要直接影響到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的正常運(yùn)行，造成不必要的浪費(fèi)。這方面主要了解土地使用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置、開(kāi)發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理、新的政策措施、工作部署等，近期出臺(tái)的關(guān)于住房制度改革。政府對(duì)“放心房”的要求等，更須嚴(yán)格執(zhí)行，要掌握上述有關(guān)政策及政府調(diào)整政策的信息，及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售策略，有助于項(xiàng)目的成功。

（3）要對(duì)項(xiàng)目周邊的居民和對(duì)周邊同類樓盤進(jìn)行了解和調(diào)查。必須深入了解居民尤其是項(xiàng)目周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購(gòu)房能力、住房需求、購(gòu)房動(dòng)機(jī)，還有對(duì)未來(lái)住房的期望，可接受的價(jià)格以及對(duì)付款方式、套型面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、軍民環(huán)境和設(shè)施配套的要求，進(jìn)行深入了解，然后根據(jù)這些資料確定未來(lái)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。對(duì)周邊同類樓盤的調(diào)查研究，有利于在制定項(xiàng)目營(yíng)銷策略時(shí)作到揚(yáng)長(zhǎng)避短，使自己處于有利地位，制定正確的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策，例如樓盤所處位置、銷售面積、銷售價(jià)格、銷售手法、銷售進(jìn)度、付款方式、購(gòu)房對(duì)象和樓盤設(shè)計(jì)造型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、環(huán)境美化綠化等，同時(shí)還要盡可能了解樓盤的施工進(jìn)度、資金到位情況和物業(yè)管理情況等。

（4）樹(shù)立科學(xué)發(fā)展觀更新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)觀念的政策體制。舊的開(kāi)發(fā)意識(shí)、舊的經(jīng)營(yíng)體制、舊的專業(yè)觀念、舊的知識(shí)結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。新經(jīng)濟(jì)、新市場(chǎng)的發(fā)展特點(diǎn)，使科學(xué)的前期策劃成為房地產(chǎn)項(xiàng)目成敗關(guān)鍵，這必然要求發(fā)展商和建筑師攜手結(jié)盟，形成良性互動(dòng)。發(fā)展商和建筑師應(yīng)共同樹(shù)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須以前期策劃為先導(dǎo)的行業(yè)意識(shí)。發(fā)展商應(yīng)從現(xiàn)行的開(kāi)發(fā)程序中把前期策劃作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品研發(fā)階段而獨(dú)立出來(lái)，而建筑師要突破現(xiàn)行設(shè)計(jì)程序的束縛，拓展專業(yè)視野，全面承擔(dān)起在前期策劃中主導(dǎo)專業(yè)角色的責(zé)任。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀和發(fā)展前景，使科學(xué)的前期策劃成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)唯一選擇。而前期策劃得以科學(xué)、系統(tǒng)的開(kāi)展和完成，則有賴于發(fā)展商和建筑師的良性互動(dòng)。

參考文獻(xiàn)

1吳虹.對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃工作的幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)[J].安徽建筑，2004（9）

篇（2）

中圖分類號(hào)：F830 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）08-0-01

一、我國(guó)房地產(chǎn)的投融資

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)三十多年的改革開(kāi)放，歷經(jīng)波折，依然有著巨大的發(fā)展空間和美好前景。為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展，我們需要在城鄉(xiāng)房屋普查、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃制定、法律法規(guī)完善、綠色建筑推行、市場(chǎng)信息聯(lián)網(wǎng)、住房保障體系等方面，進(jìn)行符合科學(xué)發(fā)展觀的、實(shí)在有效的艱苦努力。這當(dāng)中，房地產(chǎn)投融資也是極為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的投資和融資，規(guī)模從小到大，路徑從少到多，方法從簡(jiǎn)到繁，財(cái)務(wù)由劣到優(yōu)，創(chuàng)新不斷，直接影響甚至決定著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的地位和前景。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)資本和金融資本的高度結(jié)合是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)最近幾年最重要的發(fā)展動(dòng)態(tài)。投資融資能力已成為中國(guó)大型品牌房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)目前面臨很多問(wèn)題，諸如房地產(chǎn)資金來(lái)源和資金運(yùn)用結(jié)構(gòu)不匹配，房地產(chǎn)資金來(lái)源過(guò)于集中于銀行等。這樣房地產(chǎn)資金壓力較大，銀行也面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，理想的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該多元融資、多方投資并共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。在目前商業(yè)銀行平臺(tái)的諸多限制之下，房地產(chǎn)與新金融產(chǎn)品結(jié)合是現(xiàn)階段地產(chǎn)融資的主要解決通道。

二、房地產(chǎn)企業(yè)主要融資渠道分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道

1.間接融資類。間接融資方式主要包括：銀行貸款，主要為辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)、房屋管理部門的流動(dòng)資金貸款，對(duì)合作建房、集資建房提供貸款等；信托投資，受托經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)資金信托業(yè)務(wù)，受托經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的信托業(yè)務(wù)，經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)的重組、購(gòu)并及項(xiàng)目融資、公司理財(cái)、財(cái)務(wù)顧問(wèn)等中介業(yè)務(wù)等；保險(xiǎn)資金支持，現(xiàn)代保險(xiǎn)是以商業(yè)為特征的，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理與其他產(chǎn)業(yè)一樣，離不開(kāi)社會(huì)保險(xiǎn)的保障和支持，并且，房地產(chǎn)是高價(jià)值資產(chǎn)，保險(xiǎn)能在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理過(guò)程中發(fā)揮著經(jīng)濟(jì)后備和經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)穆毮芎妥饔?，同時(shí)在一定意義上還起到融通資金的作用。

2.直接融資類。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)常采用的直接融資方式主要有：股權(quán)融資，主要是通過(guò)證券公司來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)證券的承銷、房地產(chǎn)投資基金管理、房地產(chǎn)股票上市公司的改制輔導(dǎo)工作等；金融資產(chǎn)管理公司、信用社、財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司、投資基金管理公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)和視作金融機(jī)構(gòu)的典當(dāng)行等。

3.房地產(chǎn)預(yù)售類。在我國(guó)幾乎所有的開(kāi)發(fā)商都選擇了對(duì)商品房的預(yù)售，這對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金要求以及項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)是有較大好處的，也是有利于更合理、更有效的利用資金的一種手段。雖然，現(xiàn)在很多專家在建議取消商品房預(yù)售制度，但從我國(guó)目前的情況來(lái)看，預(yù)售制度退出商品房買賣的舞臺(tái)還需要很多事要做。

（二）未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的選擇

1.房地產(chǎn)證券化。房地產(chǎn)證券化，是指將房地產(chǎn)的投資轉(zhuǎn)化為證券形態(tài)，投資人與投資標(biāo)的物之間的關(guān)系由原來(lái)的直接掌握物權(quán)轉(zhuǎn)化為持有債權(quán)或股權(quán)性的有價(jià)證券。它是在保障產(chǎn)權(quán)的前提下，將價(jià)值量較大的房地產(chǎn)流動(dòng)化、細(xì)分化，利用證券市場(chǎng)的功能，使房地產(chǎn)資本大眾化和經(jīng)營(yíng)專業(yè)化。進(jìn)行房地產(chǎn)證券化，一則可以吸收社會(huì)上的大量小規(guī)模閑散資金，滿足房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求，使得投資資金可以較快的歸攏，從而加大了投資資金的流動(dòng)性；二則可以給中小投資者提供一個(gè)良好的投資項(xiàng)目，減少投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)。

2.住房抵押貸款證券化。住房抵押證券化，是通過(guò)金融機(jī)構(gòu)將某一住房抵押貸款的債權(quán)分割成小面額的標(biāo)準(zhǔn)化有價(jià)證券，再公開(kāi)出售和流通，然后以籌集的資金發(fā)放住房抵押貸款。隨著我國(guó)住房體制改革的深化和金融創(chuàng)新與國(guó)際的逐步接軌，房地產(chǎn)抵押貸款證券化逐步被房地產(chǎn)企業(yè)所接受。但是，由于住房抵押貸款證券化屬于金融工具創(chuàng)新，因此存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)其規(guī)范和操作都有待完善，所以需要謹(jǐn)慎對(duì)待，在此，我們可以借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)建良好的住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范體系。

3.租賃融資。在進(jìn)行租賃融資業(yè)務(wù)之前，首先需要明確兩個(gè)概念：一是出租人的房地產(chǎn)，是指出租人根據(jù)承租人的要求在其自有土地上“定做”的房地產(chǎn)；二是承租人的房地產(chǎn)，是指雙方簽署土地長(zhǎng)期租賃合同之后，由承租人開(kāi)發(fā)建設(shè)自有房地產(chǎn)的情況。雙方對(duì)租賃期房簽訂長(zhǎng)期合同，出租以長(zhǎng)期租賃合同為抵押向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)長(zhǎng)期抵押貸款。該融資模式在大型超市、賣場(chǎng)、工業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中得到廣泛的使用。

4.回租融資。回租融資方式，是在不喪失房地產(chǎn)的使用權(quán)的情況下，買賣雙方簽署銷售合同的同時(shí)簽署長(zhǎng)期租賃合同，所以賣出方同時(shí)成為承租方，買入方同時(shí)成為出租方。通過(guò)回租，承租人既可以將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)資金，又可以繼續(xù)占用、經(jīng)營(yíng)原有的固定資產(chǎn)，是改善企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的一個(gè)好辦法。

三、房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)投資思路分析

對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的投資，個(gè)人認(rèn)為需要從房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作的角度對(duì)整個(gè)行業(yè)價(jià)值鏈進(jìn)行研究和把握。因此，在進(jìn)行未來(lái)投資時(shí)需要注重以下幾方面的問(wèn)題：首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈中的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行評(píng)估，把握重要的價(jià)值環(huán)節(jié)，將其他環(huán)節(jié)通過(guò)社會(huì)分工來(lái)進(jìn)行配置，從而有效的整合房地產(chǎn)資源；其次，鑒于在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)整個(gè)流程中，從拿地開(kāi)始的前期環(huán)節(jié)到后期交付驗(yàn)收，單個(gè)環(huán)節(jié)產(chǎn)生的利潤(rùn)是呈現(xiàn)遞減的趨勢(shì)，這就要求房地產(chǎn)項(xiàng)目前期定位的科學(xué)、合理，能夠充分體現(xiàn)市場(chǎng)的需求；第三，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)從多維的角度去觀察一塊土地，做到盡量挖掘土地的潛在資源，通過(guò)營(yíng)造體驗(yàn)環(huán)境從而提升項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值。

篇（3）

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的固定性和永久性，其地段位置是影響其投資成敗的最重要因素之一。房地產(chǎn)的地段位置是指其所在的具體空間區(qū)位及周圍環(huán)境(即相鄰地區(qū)的自然環(huán)境、生態(tài)環(huán)境和社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境狀況。按其范圍大小可分為宏觀、中觀和微觀區(qū)位因素。

宏觀區(qū)位因素：指影響房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的整體環(huán)境要素，如國(guó)家或地區(qū)的投資環(huán)境。

中觀區(qū)位因素：指所處地域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、自然資源條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等。

微觀區(qū)位因素：指所處具體場(chǎng)所的自然條件、配套設(shè)施等。

這些不同層面上的因素直接影響房地產(chǎn)項(xiàng)目以后的生產(chǎn)和使用,會(huì)影響房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本和銷售價(jià)格。不同用途的房地產(chǎn)考慮的細(xì)部因素不一樣，在房地產(chǎn)項(xiàng)目選址時(shí),要根據(jù)具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目性質(zhì)、所在城市的經(jīng)濟(jì)與自然環(huán)境條件、具體開(kāi)發(fā)時(shí)間來(lái)選擇因素進(jìn)行調(diào)查,其中的因素選擇宜細(xì)不宜粗。在具體進(jìn)行項(xiàng)目分析時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，不同的因素采取不同的比重，得到最科學(xué)可靠的結(jié)果。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地段的選擇方法

1、土地的選擇與評(píng)價(jià)

（1）土地的市場(chǎng)研究：

土地市場(chǎng)研究主要是城市特定區(qū)域的土地供應(yīng)量和需求量的判斷，對(duì)城市特定的區(qū)域土地供應(yīng)量和需求量的研究是為了判斷一塊土地的價(jià)值。第一要掌握已經(jīng)出讓、轉(zhuǎn)讓土地的數(shù)量。第二要做出未來(lái)土地走勢(shì)的預(yù)測(cè)。

（2）土地的選擇：

土地選擇是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，明確該市場(chǎng)某種產(chǎn)品的需求量特別大，由這種產(chǎn)品反過(guò)來(lái)確定一個(gè)最適合做這種產(chǎn)品的土地。這塊地應(yīng)該具備什么樣的條件，對(duì)各個(gè)方面有什么樣的要求，這樣就有一個(gè)非常有針對(duì)性的指導(dǎo)。然后再找符合條件的土地。

（3）土地評(píng)價(jià)：

1）基本的地域性指標(biāo)：宏觀區(qū)位非常重要，當(dāng)你在一個(gè)地區(qū)或者一個(gè)城市做很多項(xiàng)目時(shí)，比如有辦公樓項(xiàng)目，有商場(chǎng)項(xiàng)目，有住宅項(xiàng)目，區(qū)位的相互配合是相當(dāng)重要的。2）基本的物理性指標(biāo)：基本的物理性指標(biāo)包括土地規(guī)模、形態(tài)、地貌等指標(biāo)。城市規(guī)劃部門的規(guī)劃要求是非常關(guān)鍵的，尤其是一些硬性的指標(biāo)，容積率、總面積、限高、出入口等，對(duì)這些指標(biāo)要做很好的分析。3）基本的經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)：經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)中最重要的是綜合地價(jià)，不僅是土地出讓的費(fèi)用，還應(yīng)包括拆遷等其他費(fèi)用。同時(shí)要考察土地獲取方式及條件以及土地的性價(jià)比。

2、區(qū)位的動(dòng)態(tài)判斷與深層分析

（1）區(qū)位的升值潛力：

區(qū)位選擇要對(duì)地塊的升值潛力進(jìn)行分析。城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善，城市人口的增加進(jìn)而對(duì)土地面積需求的增加，地方政府的稅收政策以及其他許多因素都會(huì)影響土地的價(jià)格水平。在微觀層次上，具體考察城市內(nèi)某一特定區(qū)位的土地價(jià)值增值因素可能包括土地使用者對(duì)土地進(jìn)行資金和勞動(dòng)的投入，地方政府的投人，城市規(guī)劃的作用等

（2）區(qū)位的超前意識(shí)：

要用超前的意識(shí)去選擇地塊，首先好地段、好區(qū)位的概念指的是開(kāi)發(fā)商超出一般人的眼光，不看一時(shí)一地的地段，而是從更大范圍來(lái)考察地段的價(jià)值，有可能被認(rèn)為是荒山野嶺的地方，而開(kāi)發(fā)商認(rèn)為是最佳的地段。

（3）區(qū)位的可改造性：

地塊不可移動(dòng)這一性質(zhì)僅僅是最基本的特征，但由于地塊的可改造性，會(huì)使同一地塊在不同時(shí)期的價(jià)值表現(xiàn)各異。由于開(kāi)發(fā)和改造，使地塊顯示動(dòng)態(tài)的價(jià)值走勢(shì)。

三、不同類型項(xiàng)目不同的選址要求

1、普通住宅建筑的選址要求：

大戶型住宅選址沒(méi)有明顯的區(qū)域傾向，在市中心或城市郊區(qū)都有大戶型產(chǎn)品。但由于大戶型多提供給高端客戶，價(jià)格也比較高，因此這些項(xiàng)目一般處于不可復(fù)制性的地段或具備稀缺景觀資源的地段。而中小戶型的目標(biāo)客戶是以年輕的創(chuàng)業(yè)者為主的，他們一般選擇離市內(nèi)上班比較方便的地段購(gòu)房，或者是交通便捷的地鐵輕軌沿線。因此中小戶型選址需具備幾個(gè)條件：一是項(xiàng)目最好位于市區(qū)或城市邊緣(為老年人開(kāi)發(fā)的中小戶型項(xiàng)目可在郊區(qū))；二是要擁有完善的配套設(shè)施；三是需要交通便利；四是地處成熟社區(qū)，生活便利。

2、別墅的選址要求：

1）環(huán)境資源的稀缺性。得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，具稀缺性的景觀資源，是最基本的條件。2）交通的便利性。別墅的買家都是有車一族，因此直通市內(nèi)或機(jī)場(chǎng)的一級(jí)公路或快速干線、城市輕軌絕對(duì)是別墅的強(qiáng)力賣點(diǎn)，而且車程宜在30分鐘之內(nèi)。3）人文資源的優(yōu)良性。人文資源指居住的人文氛圍，除去旅游度假區(qū)以外，具備鄉(xiāng)土文化，或是山水文化，并能融于建筑文化之中，這樣才能最終形成別墅社區(qū)生活的居住文化。

3、不同開(kāi)發(fā)規(guī)模的企業(yè)的不同選址要求：1）大型開(kāi)發(fā)企業(yè)的選址：傾向一些大型開(kāi)發(fā)企業(yè)除了為營(yíng)利在優(yōu)勢(shì)地段進(jìn)行開(kāi)發(fā)外，還必須保持一種廣泛的、專業(yè)化的公司組織形式和維護(hù)自身的“品牌效應(yīng)””。這些用以儲(chǔ)備的土地通常是低價(jià)的、大規(guī)模的，因此也就是多位于郊區(qū)。 2）中型開(kāi)發(fā)企業(yè)的選址傾向：中型開(kāi)發(fā)企業(yè)一般很難承擔(dān)或不愿承擔(dān)土地風(fēng)險(xiǎn)，這主要是由于他們一方面不能很容易地獲取相關(guān)信息，從而難以確保開(kāi)發(fā)成功，也難以承受大面積土地長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)建設(shè)所帶來(lái)的資金壓力。因此更傾向于在市中心的熱點(diǎn)區(qū)位開(kāi)發(fā)高容積率住宅，或者針對(duì)最高端市場(chǎng)需求在具有自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)的郊區(qū)建設(shè)低密度別墅區(qū)。3）小型開(kāi)發(fā)企業(yè)的選址傾向：小型的開(kāi)發(fā)企業(yè)則依托自身可利用的各種資源力圖搜尋市場(chǎng)空隙，因而沒(méi)有特別固定的投資區(qū)位傾向，而是在更小的地塊上進(jìn)行填充式建設(shè)。當(dāng)然為了獲得市場(chǎng)認(rèn)可，這些小型開(kāi)發(fā)的區(qū)位還是多數(shù)選擇在業(yè)已建立起良好社會(huì)聲譽(yù)的“板塊”中。

4、舊廠開(kāi)發(fā)選址要求：舊廠改造，其明顯優(yōu)點(diǎn)是地價(jià)相對(duì)便宜，拆遷方便，減少了開(kāi)發(fā)過(guò)程中煩瑣的談判工作，加快產(chǎn)品的推出速度，將利于在市場(chǎng)營(yíng)銷上把握主動(dòng)。舊廠開(kāi)發(fā)選址特點(diǎn)有以要用發(fā)展的眼光選擇舊廠地塊，并順應(yīng)城市發(fā)展方向。地塊選擇城郊結(jié)合部，交通方便．配套相對(duì)完善。在選址時(shí)，一般選擇位于城郊結(jié)合部或是老城區(qū)的舊廠，并且這些地塊要擁有比較方便的交通環(huán)境，尤其是要有完善的公共交通工具，方便工薪階層的出行需求。

5、大型公共建筑選址要求：在進(jìn)行大型建設(shè)項(xiàng)目選址時(shí)，對(duì)該項(xiàng)目可能帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)影響要有所分析。項(xiàng)目對(duì)周邊地區(qū)的可能形成土地增值的范圍、增值潛力進(jìn)行土地經(jīng)濟(jì)分析，選擇相對(duì)較優(yōu)的選址方案。對(duì)項(xiàng)目選址的市場(chǎng)因素考慮，可以使得大型建設(shè)項(xiàng)目選址，不僅可以達(dá)到城市空間建構(gòu)的合理層面，而且又可取得良好城市經(jīng)營(yíng)效益。

四、總結(jié)：

房地產(chǎn)項(xiàng)目的選址時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的第一步，在選址的工作進(jìn)行時(shí)，要建立科學(xué)綜合評(píng)價(jià)體系，進(jìn)行多方案的比較選擇，進(jìn)而確定選址方案，而且對(duì)選址方案的評(píng)價(jià)也不能單一，應(yīng)該是多角度的、綜合的。在科學(xué)的方法指導(dǎo)下，獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址的最優(yōu)最合理方案。

參考文獻(xiàn)：

[1]《基于特爾菲法的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址研究》.作者：鄒金秋;張根壽：華中農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào) 2002(02)期

[2]《住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)區(qū)位選擇策略研究》作者： 孫艷 刊名：現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè) 2009,21(19)期

[3]《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址的綜合評(píng)判》作者： 蔣濤刊名：現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息 2010(14)期

篇（4）

一支隊(duì)伍和三個(gè)系統(tǒng)

以金地集團(tuán)為例。金地集團(tuán)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、成本控制和施工質(zhì)量上達(dá)到全國(guó)一流水準(zhǔn)。金海灣的設(shè)計(jì)要拿全國(guó)甚至國(guó)際上的優(yōu)秀設(shè)計(jì)獎(jiǎng)。工程質(zhì)量上已經(jīng)獲得區(qū)全優(yōu)、市樣板、省樣板，下一步要取得全國(guó)工程質(zhì)量最高獎(jiǎng)――魯班獎(jiǎng)。

怎樣才能實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)呢？

靠一支隊(duì)伍和三個(gè)系統(tǒng)。金地集團(tuán)已經(jīng)擁有一支高素質(zhì)的、勇于拼搏的、肯硬干苦干的技術(shù)隊(duì)伍，這是我們最寶貴的資本，要實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)首先要靠他們下狠工夫。在管理上，金地集團(tuán)已建立健全了三大系統(tǒng)動(dòng)作保障即：ISO9000質(zhì)量保證體系，網(wǎng)絡(luò)化的開(kāi)發(fā)進(jìn)度控制系統(tǒng)和動(dòng)態(tài)投資控制系統(tǒng)，它們可確保工程的質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制達(dá)到理想的目標(biāo)，這在全國(guó)都是處于領(lǐng)先水平。

ISO9000質(zhì)量保證體系的實(shí)施，使金地集團(tuán)對(duì)質(zhì)量控制的濃度和廣度加大了很多。網(wǎng)絡(luò)控制系統(tǒng)嚴(yán)密、周全，經(jīng)過(guò)一年多的運(yùn)行，保障了開(kāi)發(fā)工程快捷、有序地進(jìn)行，發(fā)揮了重要作用。動(dòng)態(tài)投資控制系統(tǒng)彩限額設(shè)計(jì)的方法，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中嚴(yán)格控制總指標(biāo)，有效降低成本，保證取得最大利潤(rùn)。

設(shè)計(jì)、管理與戰(zhàn)略伙伴的選擇

在設(shè)計(jì)上，金地集團(tuán)的設(shè)計(jì)師們精益求精，對(duì)方案不斷進(jìn)行深加工，以達(dá)到最好的效果。

在管理上，還將加強(qiáng)中間管理力量。

另外，經(jīng)過(guò)幾年的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，金地集團(tuán)還在各有關(guān)專業(yè)找到了比較好的合作伙伴，這也是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的有力保障。

第二操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理階段分析

對(duì)于作業(yè)管理入員來(lái)說(shuō)，大型工程是艱難的桃戰(zhàn)，經(jīng)常是一次性的，風(fēng)險(xiǎn)很大，如果工程現(xiàn)劃不妥，那將使成本超過(guò)預(yù)算，浪費(fèi)巨額資金。調(diào)度不當(dāng)將導(dǎo)致不必要的延誤，而且管理不善將使企業(yè)破產(chǎn)。

那些需要幾個(gè)月或幾年完成的特殊項(xiàng)目往往在正常生產(chǎn)系統(tǒng)之外進(jìn)行開(kāi)發(fā)。企業(yè)內(nèi)部設(shè)立項(xiàng)目組來(lái)處理此類工作，項(xiàng)目完成后，該組織即解散。大型項(xiàng)目的管理由三個(gè)階段組成：

第一階段、項(xiàng)目規(guī)劃

該階段包括設(shè)定目標(biāo)、明確項(xiàng)目和團(tuán)隊(duì)組織。此階段甚至在項(xiàng)目開(kāi)始之前就已完成。項(xiàng)目通常是指一流產(chǎn)出一致、相互關(guān)聯(lián)的任務(wù)。成立項(xiàng)目組是為了確保整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目成功完成的同時(shí)，能繼續(xù)順利地進(jìn)行現(xiàn)行的計(jì)劃。

項(xiàng)目組可以有效地集中在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成具體項(xiàng)目所需的人力和物力。

第二階段、項(xiàng)目排程

項(xiàng)目排程指的是排出所有項(xiàng)目活動(dòng)的先后次序并確定相應(yīng)的完成時(shí)間。

甘特圖是項(xiàng)目排程常用的一種方法。這種方法成本低，能幫助管理人員弄清楚

（1）所有的活動(dòng)都已經(jīng)過(guò)規(guī)劃。

（2）生產(chǎn)次序已作說(shuō)明。

（3）活動(dòng)時(shí)間估計(jì)已作記錄；

（4）總的項(xiàng)目時(shí)間已經(jīng)形成。

總之，不論項(xiàng)目管理人員采取何種方法，項(xiàng)目排程可以實(shí)現(xiàn)以下目標(biāo)：

1、顯示每項(xiàng)活動(dòng)這間以及活動(dòng)與總體項(xiàng)目之間的聯(lián)系；

2、確定活動(dòng)之間的先后次序關(guān)系；

3、鼓勵(lì)對(duì)各項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行現(xiàn)實(shí)的排程和成本估計(jì)；

4、確定項(xiàng)目中的關(guān)鍵障礙從而更好地利用人、財(cái)、物。

第三階段、項(xiàng)目控制

與任何管理系統(tǒng)的控制一樣，大型項(xiàng)目的控制指的是對(duì)資源、成本、質(zhì)量和預(yù)算進(jìn)行仔細(xì)的監(jiān)控?？刂七€指利用反饋信息循環(huán)修改項(xiàng)目計(jì)劃，以及有能力資源調(diào)配到最需要的地方。

第三操作環(huán)節(jié)：掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工具

計(jì)劃評(píng)審技術(shù)（PERT）和關(guān)鍵路徑法（CPM）開(kāi)發(fā)于五十年代，用以幫助管理人員大型復(fù)雜項(xiàng)目進(jìn)行排程、監(jiān)管和控制。例如：針對(duì)實(shí)施項(xiàng)目管理有關(guān)的設(shè)計(jì)、方案優(yōu)化，使項(xiàng)目各項(xiàng)工作可預(yù)見(jiàn)，可預(yù)控。

核心要素A：Pertandcpm的應(yīng)用

PERT和CPM很重要，因?yàn)樗鼈兡軒椭獯鹩沙汕先f(wàn)個(gè)活動(dòng)組成的項(xiàng)目問(wèn)題。這些問(wèn)題如下：

1、整個(gè)項(xiàng)目什么時(shí)候完工？

2、項(xiàng)目的關(guān)鍵活動(dòng)，即那些如不能按時(shí)完成就會(huì)延誤整個(gè)項(xiàng)目的活動(dòng)是什么？

3、哪些是非關(guān)鍵活動(dòng)，即使不能按時(shí)完成也不會(huì)延誤整個(gè)項(xiàng)目活動(dòng)？

4、項(xiàng)目在某個(gè)具體的日期前完成的概率是多少？

5、在任何一個(gè)特定的日子里，項(xiàng)目是否如期完成、落后于計(jì)劃或提前完成？

6、在任何一天，實(shí)際開(kāi)支是否多于、小于或大干預(yù)算開(kāi)支？

7、是否有足夠的資源以按時(shí)完成項(xiàng)目？

8、如果要在較短的肘間里完成項(xiàng)目，以最小成本完成任務(wù)的最佳方法是什么？

核心要素B：Pert和cpm的操作步驟。

Pert和cpm的結(jié)構(gòu)

1、明確項(xiàng)目及其所有重要活動(dòng)成任務(wù)；

2、確定活動(dòng)之間的關(guān)系，決定哪些活動(dòng)必須先完成，哪些活動(dòng)和須隨后完成；

3、繪出連接所有活動(dòng)的網(wǎng)絡(luò)；

4、明確每項(xiàng)活動(dòng)的時(shí)間和成本估計(jì)；

5、計(jì)算網(wǎng)絡(luò)中的最長(zhǎng)時(shí)間路徑，即關(guān)鍵路徑；

6、運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)幫助進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃、排程、監(jiān)管和控制。

核心要素C：Pert和cpm的基本要素

活動(dòng)、事件和網(wǎng)絡(luò)

PERT的第一步是將整個(gè)項(xiàng)目分成若干個(gè)重要的事件和活動(dòng)。事件標(biāo)志著任務(wù)或活動(dòng)的開(kāi)始或結(jié)束?；顒?dòng)是指兩個(gè)事件之間的任務(wù)或子項(xiàng)目。上表顯示了用以表示事件和活動(dòng)的符號(hào)。

任何可以用活動(dòng)和事件描述的項(xiàng)目都可用PERT網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行分析。而網(wǎng)絡(luò)是指由起止事件限定的活動(dòng)順序。

核心要素D；項(xiàng)目答理過(guò)程中對(duì)Pert和cpm的實(shí)站認(rèn)識(shí)

對(duì)Pert和cpm的評(píng)論，

作為對(duì)Pert和cpm的評(píng)論，以下是房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)理人員需要明白的Pert特征：

優(yōu)點(diǎn)：

1、在項(xiàng)目營(yíng)理的諸多階段極為有益，特別是對(duì)大型項(xiàng)目進(jìn)行排程和控制方面；

2、要領(lǐng)明確，計(jì)算不復(fù)雜；

3、利用網(wǎng)絡(luò)的圖示繁助快速理昭項(xiàng)目活動(dòng)之間的關(guān)系；

4、關(guān)鍵路徑和相關(guān)肘間分析幫助確定豁要仔細(xì)觀察的活動(dòng)；

5、Pert形成的網(wǎng)絡(luò)提供重要的項(xiàng)自文件資料，以圖表的形成指出誰(shuí)應(yīng)為各項(xiàng)活動(dòng)負(fù)責(zé)；

6、廣泛適用于各種項(xiàng)目和行業(yè)；

7、有利于監(jiān)控時(shí)程和成本。

缺點(diǎn)：

1、項(xiàng)目活動(dòng)必須確定，獨(dú)立不相關(guān)，并且活動(dòng)之間關(guān)系必須穩(wěn)定；

篇（5）

一、引言

隨著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)得到了迅速增長(zhǎng)以及生活水平的提升，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成了升溫最快的一個(gè)行業(yè)，這也使得在這一行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力愈來(lái)愈激烈。房地產(chǎn)的項(xiàng)目要想得到健康長(zhǎng)久的發(fā)展，以及在激烈的市場(chǎng)上占據(jù)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)，就必須要能夠?qū)ζ涑杀具M(jìn)行控制。在這一背景下加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的理論研究就有著實(shí)質(zhì)性意義。

二、我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成及控制影響因素分析

（一）我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成要素是多方面的，其中的土地費(fèi)用及前期工程費(fèi)用、管理費(fèi)用、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用等，都是其成本的構(gòu)成要素。所以在這些方面要能夠得到充分重視，如其中的管理費(fèi)用主要涵蓋著管理人員的工資及辦公費(fèi)和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)等諸多方面，在這些成本的構(gòu)成要素上都有著較為細(xì)化的具體成本，成本的主要內(nèi)容如下圖。[1]

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本內(nèi)容

（二）影響房地產(chǎn)成本控制的因素分析

影響房地產(chǎn)成本控制的因素也是多方面的，其中在投資決策階段的成本控制因素主要是項(xiàng)目所處的位置選擇和項(xiàng)目建設(shè)的規(guī)模大小。而在設(shè)計(jì)階段的成本控制影響因素主要就是建筑設(shè)計(jì)因素和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)因素，而在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)因素上又有建筑物平面布置及建筑物基礎(chǔ)設(shè)計(jì)和建筑物層數(shù)。而在招投標(biāo)的成本控制影響因素方面主要是標(biāo)底的影響和房地產(chǎn)公司內(nèi)部的因素影響，投標(biāo)人的影響等。最后就是施工階段成本控制的影響因素方面，這一環(huán)節(jié)的影響因素主要就是天氣因素和施工方案的不合理，合同執(zhí)行中存在的缺陷問(wèn)題等。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制問(wèn)題及優(yōu)化策略探究

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制問(wèn)題分析

從實(shí)際情況來(lái)看，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制過(guò)程中還有著諸多問(wèn)題有待進(jìn)一步解決，其中成本控制和管理制度的不完善體現(xiàn)的較為明顯，在成本控制的意識(shí)上還不是很強(qiáng)。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量及外觀控制比較重視，而對(duì)成本的控制給忽略了，控制沒(méi)有全面，成本估算的精確度相對(duì)較低，沒(méi)有科學(xué)有效的成本控制手段。

另外，在成本控制的過(guò)程中對(duì)市場(chǎng)觀念沒(méi)有重視，將高效率和高效益常常發(fā)生混淆。在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)前策劃及設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制管理意識(shí)相對(duì)比較薄弱，對(duì)成本的決策及預(yù)測(cè)比較缺乏制度性和規(guī)范性，事后成本管理存在著盲目性。[2]而在成本控制的范圍上相對(duì)比較狹窄，動(dòng)態(tài)成本的控制意識(shí)不強(qiáng)。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制優(yōu)化策略探究

針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制策略的實(shí)施要從多方面進(jìn)行，首先就要對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略明確化，充分利用經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)專注于專業(yè)化發(fā)展道路，進(jìn)而來(lái)構(gòu)建房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制指標(biāo)體系。在這一過(guò)程中要遵循科學(xué)化及可比性、適應(yīng)性、全面性、連續(xù)性等相關(guān)原則。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)前期成本的控制主要就是對(duì)土地成本的管理，這是綜合的成本管理內(nèi)容，在決策階段定位目標(biāo)及目標(biāo)成本測(cè)算。主要從市場(chǎng)及房屋建造能力預(yù)測(cè)上進(jìn)行，進(jìn)行市場(chǎng)需求的預(yù)測(cè)，然后確定市場(chǎng)策略規(guī)劃銷售收入等。[3]

還要能夠考察項(xiàng)目投資的客觀環(huán)境及工程項(xiàng)目類型及模型，企業(yè)的策劃人員對(duì)消費(fèi)者需求及市場(chǎng)銷售預(yù)期等因素要進(jìn)行調(diào)查和分析，從而輔助企業(yè)制定有利投資方案。另外，在房地產(chǎn)的項(xiàng)目籌劃中，相關(guān)的數(shù)據(jù)分析人員可在科學(xué)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上對(duì)資料進(jìn)行分析，對(duì)房地產(chǎn)投資規(guī)模加以合理化的估算。在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段是成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在這一階段加強(qiáng)成本控制能夠?qū)㈨?xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益最大化地體現(xiàn)出來(lái)。

再者就是對(duì)房地產(chǎn)的項(xiàng)目施工階段的成本控制，這是產(chǎn)品的形成階段，也是最為復(fù)雜的一個(gè)環(huán)節(jié)。在這一過(guò)程中主要就是控制好質(zhì)量，對(duì)工程造價(jià)成本進(jìn)行約束，在工期管理及合同等較為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)要加強(qiáng)控制。主要就是對(duì)物資的采購(gòu)比價(jià)上要得到有效加強(qiáng)，審計(jì)中要對(duì)資金的用度進(jìn)行公開(kāi)公平地披露。另外，要在工程變更階段進(jìn)行嚴(yán)格管理，加強(qiáng)對(duì)合同的管理，對(duì)房地產(chǎn)的項(xiàng)目施工質(zhì)量及施工進(jìn)度都要和合同的制定內(nèi)容相契合。

然后就是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程收尾環(huán)節(jié)的成本控制，主要是在工程條款審核層面進(jìn)行加強(qiáng)。要緊密結(jié)合合同規(guī)定，和成本的預(yù)算金額相結(jié)合。與此同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)相關(guān)人員的管理，對(duì)管理的模式進(jìn)行轉(zhuǎn)變，從而推動(dòng)管理模式向著精細(xì)化的方向邁進(jìn)，將績(jī)效管理模式在整個(gè)成本控制中實(shí)施并深化，把職工的能力和自身的薪酬相掛鉤。

還要建立成本信息統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)，成本數(shù)據(jù)的采集是切實(shí)反映真實(shí)情況的基礎(chǔ)工作，在這一基礎(chǔ)上才能夠確保數(shù)據(jù)的真實(shí)性、及時(shí)性。針對(duì)新來(lái)的項(xiàng)目市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部要向財(cái)務(wù)部進(jìn)行項(xiàng)目可行性的報(bào)告，然后報(bào)送總經(jīng)理辦公室審批。內(nèi)部管理是一項(xiàng)重要的成本控制內(nèi)容，管理費(fèi)用的高低主要是取決于企業(yè)的管理水平，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重要環(huán)節(jié)，加強(qiáng)管理的同時(shí)，要建立高效精干的管理機(jī)構(gòu)，對(duì)管理的費(fèi)用相應(yīng)地降低。再者就是要能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的規(guī)模進(jìn)行擴(kuò)大化，縮短開(kāi)發(fā)的周期，只有從多個(gè)角度和途徑進(jìn)行分析考慮才能夠達(dá)到成本控制的目標(biāo)。[4]

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)繁榮發(fā)展的重要手段，只有將項(xiàng)目成本得到了有效控制才能夠使我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目得到健康長(zhǎng)久的發(fā)展。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本有效控制也是可持續(xù)發(fā)展的要求使然，由于本文的篇幅限制不能進(jìn)一步的深入研究，希望此次研究能夠起到拋磚引玉的作用以待后來(lái)者居上。

（作者單位為蘇州大學(xué)東吳商學(xué)院MBA2013春季班）

參考文獻(xiàn)

[1] 曹紅.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金支付管控關(guān)鍵點(diǎn)及業(yè)務(wù)建議[J].新經(jīng)濟(jì)，2014（Z2）.

篇（6）

Abstract:Itmustbe professionallypeckedfor the real estateiteminto the market, itincludestworespects: 1.theproject pecking (Buildingappearance、Gardening landscape、 Renovation);2.the advertisingpecking.Thispaperisthebriefdescriptionofthe importance 、content、usual operation and workingproceduresforthe realestateitempecking.

Keywords:the real estateitempecking； theproject pecking；the advertisingpecking； building appearance；gardening landscape； renovation； imagepackaging； marketing； media advertising； newprofessional

中圖分類號(hào)：F293.33

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1008-0422（2008）11-0145-03

1前言

任何一種商品所面臨的最大挑戰(zhàn)都是推向市場(chǎng)并贏得消費(fèi)者的認(rèn)同。房地產(chǎn)作為一個(gè)有高額回報(bào)率的行業(yè)，一直以來(lái)演繹著激烈的競(jìng)爭(zhēng)。有的項(xiàng)目開(kāi)盤即銷售一空，有的項(xiàng)目經(jīng)歷著痛苦的滯銷，正是這種強(qiáng)烈的反差、殘酷的競(jìng)爭(zhēng)，使每個(gè)開(kāi)發(fā)商從正反兩個(gè)方面都形成共識(shí)――房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最終結(jié)果必須經(jīng)過(guò)精心包裝，然后推向市場(chǎng)才能吸引買家。市場(chǎng)的需求產(chǎn)生并促進(jìn)著各方面的、各種形式的包裝手段，市場(chǎng)在發(fā)育、逐漸成熟的過(guò)程中分化為各種有針對(duì)性的細(xì)化市場(chǎng)，同時(shí)市場(chǎng)愈細(xì)化，操作技巧愈加精細(xì)，從而形成各個(gè)專業(yè)以及新的專業(yè)水準(zhǔn)。下面簡(jiǎn)述房地產(chǎn)項(xiàng)目的包裝，這涉及兩個(gè)方面：一是產(chǎn)品本身的工程包裝（建筑外立面、園林、裝修），二是廣告宣傳包裝。

2產(chǎn)品本身的工程包裝

2.1建筑外立面：商品伴隨著消費(fèi)者的喜好趣味的發(fā)展而成長(zhǎng)，隨著人的素質(zhì)的提高，不同經(jīng)濟(jì)條件、生活品位的人選擇各自喜愛(ài)的產(chǎn)品，房地產(chǎn)業(yè)也從雷同化甚至抄襲走向個(gè)性化甚至原創(chuàng)性。從建筑外立面色彩上看，90年代末刮起的粉紅風(fēng)暴――大部墻面為粉紅色，局部裝飾線條采用白色，建筑風(fēng)格模擬歐式――在一段時(shí)間內(nèi)統(tǒng)治了市場(chǎng)，甚至在2007年個(gè)別新推出的樓盤中仍然可以看到這種建筑外觀?？梢?jiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的初期，一種建筑形式一旦被業(yè)內(nèi)人士接受，就會(huì)影響到整個(gè)市場(chǎng)?，F(xiàn)在，大街小巷上多種色系的建筑外立面共生，同時(shí)伴隨著多種建筑風(fēng)格，如白色、金色、黃色系列往往與歐陸風(fēng)格建筑相伴隨；淺綠、褐色、藍(lán)灰色、藍(lán)紫色等則為現(xiàn)代風(fēng)格的建筑所選用。這也影響到建筑外墻的材料的選用。高檔歐陸風(fēng)格建筑或采用天然石干掛，或者為了滿足墻面的整體效果而選擇涂料，典型的如“星河灣”的樓盤。現(xiàn)代風(fēng)格建筑由白色、銀灰、黑色等純色對(duì)比的特點(diǎn)發(fā)展為以新穎別致的色彩爭(zhēng)奇斗艷，可想而知，這樣的建筑色彩至關(guān)重要，成敗往往取決于細(xì)微的色差，而面磚等塊料在燒制過(guò)程中對(duì)顏色難于精確控制，涂料則可以通過(guò)電腦忠實(shí)表達(dá)設(shè)計(jì)者的意向，因此，一些定位比較高的現(xiàn)代風(fēng)格樓盤也選擇涂料進(jìn)行外墻施工。

從建筑元素方面來(lái)看，歐陸風(fēng)格通過(guò)西瓦屋面、檁托、外墻附墻柱、窗套線等建筑元素來(lái)表現(xiàn)；現(xiàn)代風(fēng)格通過(guò)豎向或水平線條、大面積窗玻、有韻律的幾何形狀來(lái)表現(xiàn)。也有的項(xiàng)目采用中式風(fēng)格，如：中式瓦屋面、屋脊、斗拱、中式門窗，往往伴隨著周邊環(huán)境中的亭、臺(tái)、樓、閣、小橋、流水。中式建筑的一個(gè)重要分支為江南民宅風(fēng)格，典型的形象是：白色的硬山山墻、哺雞脊以及青灰色條磚墻面等。

從突破規(guī)整的建筑外立面來(lái)看，有的設(shè)計(jì)在樓體當(dāng)中一定區(qū)域留空，形成“凱旋門”的形式，同時(shí)利于改善整個(gè)小區(qū)的通風(fēng)（風(fēng)水上解讀為：利于龍從樓宇中穿過(guò)，這預(yù)示著祥瑞。）；有入戶花園、跨越兩層的空中花園（如廣州珠江新城的“金碧御府”樓盤），后者不僅僅是一般的建筑外觀變形處理，而且引入了綠色景觀及生態(tài)的概念。

2.2園林景觀

售樓中有“看不看？看環(huán)境”之說(shuō)。從一個(gè)項(xiàng)目所能造就的美學(xué)感受而言，除建筑外立面以外，園林景觀的作用是最重要的。一個(gè)愛(ài)房子的人，都會(huì)非常在意居住環(huán)境，他會(huì)希望家庭成員能生活在一個(gè)愜意的環(huán)境中，而房子以外的小區(qū)環(huán)境提供了更大的生活空間。一些單身貴族出于對(duì)自身生活質(zhì)量的關(guān)心，同樣會(huì)注重項(xiàng)目公共環(huán)境的優(yōu)劣。

一個(gè)完美地開(kāi)盤，必然伴隨著園林建設(shè)的成功。園林不僅可以使成功的建筑錦上添花，還能通過(guò)改善項(xiàng)目周邊環(huán)境，幫助建筑或者規(guī)劃上有缺陷的滯銷盤打開(kāi)銷路、絕處逢生。

園林風(fēng)格從地域上劃分可以分為中式園林及異域風(fēng)情園林兩大類。中式園林以庭臺(tái)樓榭小橋流水等中國(guó)傳統(tǒng)建筑元素表現(xiàn)，這種園林當(dāng)然與中式建筑搭配更合拍，另外在一些現(xiàn)代風(fēng)格的項(xiàng)目中，借鑒了東南亞的手法，將樓宇首層架空作為小區(qū)內(nèi)公共活動(dòng)空間，其間點(diǎn)綴著木制屏風(fēng)、門扇、石桌凳或月亮門等，以水體環(huán)繞架空區(qū)域，亭榭點(diǎn)綴其間，架空層臨水一側(cè)以欄桿、美人靠或堆石分隔，為了使中式園林與建筑物更好的過(guò)渡，在架空層頂標(biāo)高的外墻安裝中式屋檐外飄（圖1）。異域風(fēng)情的園林較為流行的有：歐陸皇家風(fēng)格、澳洲風(fēng)格、東南亞風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格等。歐陸皇家風(fēng)格以中軸線來(lái)串聯(lián)廣場(chǎng)、噴水池、規(guī)整的臺(tái)級(jí)、白色寶瓶欄河、圓頂亭子、人體雕塑等。綠化的特點(diǎn)：偏向于幾何形狀的構(gòu)圖，如：小型喬木、灌木修剪成圓柱、圓錐、球形，地被分成大塊的色帶，視覺(jué)上追求整體穩(wěn)定性而忌雜亂。東南亞風(fēng)格則融合了西式審美情趣與東南亞地方特色的道具（如：草亭、藤質(zhì)家具、東南亞植物、平面及邊界十分隨意的泳池），反映了東南亞旅游勝地的風(fēng)情，適應(yīng)了居住小區(qū)私人空間優(yōu)雅休閑的定位，為許多樓盤采用。由于其植物與南粵地區(qū)接近，更適于嶺南地區(qū)的園林工程?，F(xiàn)代風(fēng)格的園林伴隨著現(xiàn)代建筑，硬質(zhì)景觀往往采用幾何形狀的鐵藝、不銹鋼制品、玻璃制品、陶制品、雕塑、景墻、張拉膜、水池，為了增強(qiáng)與人的親近感，較多采用原色的木做步道、座椅、平臺(tái)。色彩對(duì)比較強(qiáng)烈，以涂料、馬賽克、高光面物體、表面粗糙的天然石來(lái)表現(xiàn)。

2.3售房部及樣板房裝修

銷售中有這種說(shuō)法：“開(kāi)售時(shí)沒(méi)有樣板房照樣可以賣樓，而沒(méi)有售房部卻沒(méi)辦法賣樓?！笨梢?jiàn)，售房部作為銷售人員吸引打動(dòng)潛在買家的主戰(zhàn)場(chǎng)的重要性。售房部的作用可比喻為激烈的銷售戰(zhàn)中的必須予以搶占的灘頭陣地，所以開(kāi)發(fā)商總是不惜代價(jià)、迫不及待地投入，一般常常將項(xiàng)目臨街的商業(yè)物業(yè)（如規(guī)劃中的會(huì)所、商鋪等）作永久售房部，裝修恢宏豪華（圖2）。有的尚不具備條件建設(shè)永久售房部的，往往先建一個(gè)臨時(shí)售房部，場(chǎng)地不夠的甚至找個(gè)小集裝箱作臨時(shí)售樓辦公室。售房部功能分區(qū)一般分為三大塊：售樓總臺(tái)與模型區(qū)、洽談區(qū)、后勤區(qū)（如簽約室、財(cái)務(wù)室、休息區(qū)、盥洗室、儲(chǔ)物間等）。售房部的裝修風(fēng)格一般與整個(gè)小區(qū)建筑風(fēng)格吻合，融精裝修與廣告宣傳于一體。

設(shè)置樣板房的目的就在于直觀地展示建筑產(chǎn)品，從而有力地配合售樓、引導(dǎo)消費(fèi)。開(kāi)發(fā)商交樓的形式分為兩種：毛坯交樓、送標(biāo)準(zhǔn)裝修交樓。而樣板房裝修有三種形式：毛坯交樓樣板間、標(biāo)準(zhǔn)裝修（普通裝修）與豪華裝修（個(gè)性化裝修）。毛坯交樓樣板間適應(yīng)于毛坯交樓的形式，使買樓者直觀地看到最終將收到什么樣的貨，避免收樓中產(chǎn)生不必要的誤解與爭(zhēng)議。更適合于希望按照自己的喜好優(yōu)化室內(nèi)平面布置、為達(dá)到自己的審美要求而計(jì)劃自行裝修的業(yè)主。標(biāo)準(zhǔn)裝修（普通裝修）適應(yīng)了送標(biāo)準(zhǔn)裝修交樓的形式。它符合建筑業(yè)集約化生產(chǎn)的要求，避免了二次裝修的浪費(fèi)，節(jié)省了業(yè)主的時(shí)間精力，使業(yè)主避免了陷入不熟悉的裝修事務(wù)的煩惱。送標(biāo)準(zhǔn)裝修交樓還作為營(yíng)銷的一大賣點(diǎn)。豪華裝修（個(gè)性化裝修）往往伴隨著高端項(xiàng)目的營(yíng)銷工作（圖3）。因?yàn)椋瑯邮腔炷两Y(jié)構(gòu)房屋，人家要問(wèn)：“你憑什么賣那么貴？”豪華裝修使看樓者身臨其境感受到該物業(yè)不同凡響的豪華與尊貴的感覺(jué)，對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)生認(rèn)同，慷慨落訂。豪華裝修（個(gè)性化裝修）也常用作中檔項(xiàng)目的營(yíng)銷，使人產(chǎn)生物超所值的感覺(jué)，從而推動(dòng)銷售。

3廣告宣傳的包裝

廣告宣傳的包裝在項(xiàng)目推盤入市階段極為重要，與工程本身的包裝緊密銜接，作用在于：在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的后期通過(guò)廣告手段進(jìn)一步提升項(xiàng)目的公共形象，它包括了項(xiàng)目所在地形象包裝及廣告媒體上的宣傳包裝。

3.1項(xiàng)目所在地形象包裝

項(xiàng)目所在地形象包裝的范圍在該項(xiàng)目周圍一定區(qū)域。分為以下幾個(gè)方面：

3.1.1路旗：目的在于引導(dǎo)看樓者，一般自項(xiàng)目附近交通要道直接延伸至項(xiàng)目開(kāi)盤的位置。

3.1.2圍墻廣告：項(xiàng)目周圍圍墻上可以制作圍墻廣告，內(nèi)容包括：項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目標(biāo)識(shí)（logo）、項(xiàng)目圖片、項(xiàng)目廣告語(yǔ)、銷售熱線、交通指引等。其可供制作的范圍較大，空間距離更接近路人。

3.1.3 樓體廣告：有道是“欲窮千里目，更上一層樓”，在在建樓體上設(shè)置廣告條幅面積大、視線高、費(fèi)用較低。同時(shí)是最好的道路指引牌（圖4）。

對(duì)于在建工程還要在樓體上懸掛施工方面的安全文明宣傳條幅。

3.1.4指示牌：一般設(shè)置于區(qū)內(nèi)及區(qū)外交通路口，指示項(xiàng)目所在地、售樓部、樣板房、物業(yè)管理等。

3.1.5氣氛營(yíng)造：項(xiàng)目推盤往往選在節(jié)假日，以利用人們休息的時(shí)間贏得最大的人流量。現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造常采用：彩旗、氣球、充氣拱門、橫幅，有的甚至采用飛艇、直升飛機(jī)造勢(shì)。

3.2通過(guò)媒體廣告建立項(xiàng)目品牌與知名度

對(duì)于廣告宣傳而言，已經(jīng)演變?yōu)槊襟w占有率的的競(jìng)爭(zhēng)，這種形勢(shì)要求，不僅對(duì)某一種媒體進(jìn)行投入，而且要普遍地占有多種宣傳媒介。營(yíng)銷人員首先需要了解可利用廣告的資源、出街點(diǎn)（附近繁華程度、交通情況）、廣告的尺度、費(fèi)用、檔期等，并根據(jù)需要進(jìn)行選擇。常見(jiàn)以下幾種形式：

3.2.1戶外廣告牌：當(dāng)人們?cè)趹敉饣顒?dòng)時(shí)，這種廣告形式對(duì)人們視線的沖擊強(qiáng)烈，因此，戶外廣告牌的優(yōu)勢(shì)不可替代。在野外（如高速路、橋梁旁邊）、市區(qū)等較為開(kāi)闊的空間往往選用T牌（以鋼制圓柱支撐，其頂部設(shè)長(zhǎng)方形鋼制大型廣告牌）。計(jì)劃使用時(shí)間長(zhǎng)的T牌，開(kāi)發(fā)商可以對(duì)租用與自建兩種方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性比較，從而確定采用哪種形式。在人流密集區(qū)域，如市區(qū)繁華場(chǎng)所或者路邊，可以租用附著在已有樓體上的廣告牌位置，懸掛廣告。

3.2.2報(bào)紙：報(bào)紙是一種非常通俗的宣傳載體，所要做的工作包括：報(bào)紙品種的選擇、確定投放版面、廣告內(nèi)容、費(fèi)用洽談等。

另外一種形式：通過(guò)郵局在為每戶送報(bào)紙的同時(shí)附送宣傳單張。

3.2.3電視廣告：看電視作為目前人們主要的休閑方式，成為最主要的媒介，也成為售樓廣告的首選。所要做的工作包括：電視頻道的選擇、播放時(shí)段、播放頻率、內(nèi)容（宣傳主題），費(fèi)用洽談等。

3.2.4廣播電臺(tái)：目前收聽(tīng)廣播較多的是行車途中的人，采用廣播宣傳對(duì)于推廣工作也有幫助。所要做的工作包括：廣播電臺(tái)頻道的選擇、播放時(shí)段、播放頻率、播放內(nèi)容（宣傳主題）、費(fèi)用洽談等。

3.2.5分眾傳媒：是一種專門設(shè)置的局域性有線可視宣傳媒介，一般設(shè)置在高尚物業(yè)大堂（常設(shè)于電梯前室墻壁上）或者小區(qū)大堂，針對(duì)特定客戶群進(jìn)行滾動(dòng)宣傳。是一種新型的、專業(yè)化廣告載體，已經(jīng)形成了一定規(guī)模的專業(yè)公司。

3.2.6短信：利用營(yíng)銷組織日積月累收集到的客戶私人手機(jī)號(hào)碼，就所發(fā)售項(xiàng)目的名稱、位置、發(fā)售時(shí)間、定價(jià)（或促銷方式）、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、售樓熱線等內(nèi)容進(jìn)行手機(jī)短信群發(fā)，特點(diǎn)是費(fèi)用低、速度快。

3.2.7派發(fā)單張：在潛在客戶群流動(dòng)密集區(qū)域組織人海戰(zhàn)術(shù)派發(fā)單張，旁邊就停放看樓接送車，有客即時(shí)拉回自己樓盤，由營(yíng)銷介紹并看樓。有的弱勢(shì)項(xiàng)目甚至在其他銷售情況好的項(xiàng)目門口守株待兔，派發(fā)單張派車接送，以截取其他樓盤看樓客人，達(dá)到低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)的目的。

3.2.8公交車廣告：在城市每天繁忙的交通中，公交車身大幅廣告很好地承擔(dān)廣告載體任務(wù)。有的公交車箱內(nèi)安裝了廣告播放器，在行車途中對(duì)乘客進(jìn)行廣告宣傳，也能達(dá)到一定的宣傳效果。

篇（7）

1不透水建筑物屋頂

不透水建筑物屋頂?shù)拿娣e相當(dāng)于建筑物的占地面積,主要依靠建筑密度來(lái)確定。建筑密度是指居住區(qū)內(nèi),各類建筑基底總面積與居住區(qū)用地面積的比率。住宅建筑凈密度是指住宅建筑基底面積與住宅用地面積的比率。住宅用地面積占居住用地面積(項(xiàng)目總占地面積)的比率由居住用地平衡控制指標(biāo)確定。考慮到房地產(chǎn)項(xiàng)目中公建用地中建筑物面積較小,將房地產(chǎn)項(xiàng)目中的建筑密度用兩者相乘來(lái)表示。根據(jù)5城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范6(GB50180293(2002年版)),居住區(qū)用地平衡控制指標(biāo)和住宅建筑凈密度控制指標(biāo),應(yīng)符合表2、表3的規(guī)定。因此計(jì)算的房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑密度為10%~25.5%,考慮到目前北京市房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際情況,建筑密度取值為24%,即不透水建筑物屋頂面積占建設(shè)用地總面積的24%。

2硬化地面

根據(jù)2009年2月份北京市水務(wù)局印發(fā)的5北京市房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目水土保持方案技術(shù)導(dǎo)則6,房地產(chǎn)項(xiàng)目中硬化地面控制率在平原區(qū)應(yīng)不大于30%。硬化地面控制率是指項(xiàng)目區(qū)內(nèi)不透水材料硬化地面面積與外環(huán)境總面積的百分比。不透水硬化地面主要包括硬化不透水的瀝青、混凝土路面、停車場(chǎng)、廣場(chǎng)等,外環(huán)境總面積指項(xiàng)目區(qū)內(nèi)除建筑設(shè)施占地以外的區(qū)域面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中將硬化地面控制率確定為30%,因此硬化地面占總建設(shè)用地面積的比率為2218%。

3透水型地面

透水型地面主要包括以透水磚、碎石等鋪裝的停車場(chǎng)、人行步道,具有一定的滲水能力,根據(jù)綠地、不透水建筑物屋頂、硬化地面占總建設(shè)用地面積的比率確定透水型地面面積占項(xiàng)目建設(shè)總面積的比率為28.2%。2006年到2011年6年間北京市房地產(chǎn)建設(shè)面積為13460hm2,以此為基礎(chǔ)可以計(jì)算出這6年間每年房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)形成的不同下墊面的面積。具體見(jiàn)表4。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的雨水徑流量

1計(jì)算方法

根據(jù)綠地、不透水建筑物屋頂、硬化地面和透水地面面積,查其徑流系數(shù),再根據(jù)表5中所列的2006年-2011年北京市月降水量分別進(jìn)行計(jì)算,得出2006年-2011年不同下墊面總的雨水徑流量。需注意的是:要考慮到多場(chǎng)雨中,降雨量較小的降雨不會(huì)形成地面徑流,尤其是非雨季降水,根據(jù)北京地區(qū)的降雨特點(diǎn),僅計(jì)算3月-10月份,共計(jì)8個(gè)月的雨水徑流量。根據(jù)北京建筑工程學(xué)院的車武、李俊奇[5]對(duì)城市雨水回收利用的多年來(lái)的研究,雨水徑流量按下式計(jì)算。

2徑流系數(shù)U的確定

參考5建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范6(GB5001522003)規(guī)定,得出基本結(jié)論:不透水建筑物屋頂、硬化地面、透水型地面和綠地的徑流系數(shù)分別為0.95、0.90、0.45、0.15。

3雨水徑流量

利用上文中所提到的計(jì)算方法對(duì)2006年-2011北京房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的雨水徑流量進(jìn)行計(jì)算,結(jié)果見(jiàn)表6、表7。

4北京市房地產(chǎn)項(xiàng)目雨水徑流特征分析

(1)北京房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中形成的4種下墊面分別為:不透水建筑物屋頂、硬化地面、透水型地面和綠地。單位房地產(chǎn)建設(shè)面積中各自的占地比例分別為0.24、0.228、0.282、0125,4種下墊面各自徑流系數(shù)分別為0.95、0.90、0.45、0115,加權(quán)平均得出北京市房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)形成的下墊面的總的徑流系數(shù)。(2)北京房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目形成的4種不同下墊面,在相同的降雨條件下,不透水建筑物屋頂、硬化地面、透水型地面和綠地形成的雨水徑流量依次減小,其中不透水建筑物屋頂形成的雨水徑流占總雨水徑流量的38.2%,在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中,不透水建筑物屋頂即建筑物的面積在4種不同下墊面中所占比重較大,同時(shí)由于普通建筑物屋頂均采用混凝土、鋼材等防雨材料,徑流系數(shù)較大,因此不透水建筑物屋頂形成的雨水徑流最大。(3)由表7可以看出,2006年-2011年北京房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目形成的雨水徑流總量分別為2965521m3、8074087m3、16520010m3、14388535m3、22526106m3、40698358m3,總體趨勢(shì)依次增大。這是由于隨著北京市的發(fā)展,城市化進(jìn)程加快,房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)面積不斷累加形成的。其中2009年雨水徑流總量比2008年雨水徑流總量低,這是由于2009年降雨量減少造成的。(4)由表7可以看出:2006年-2011年北京房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目形成的雨水徑流量在每年的7月、8月達(dá)到最大值,約占全年雨水徑流總量的53.12%。這是由于北方地區(qū)在雨季降雨較為集中造成的。(5)目前北京市一般房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)面積約為5hm2,其中不透水建筑物屋頂、硬化地面、透水型地面和綠地的面積分別為:1.2hm2,1.18hm2,1.41hm2,1.25hm2。北京市1年一遇24h最大雨量為47.3mm[7],根據(jù)上述方法計(jì)算,北京市一般房地產(chǎn)項(xiàng)目一場(chǎng)降雨形成的雨水徑流量約為1058m3,其中不透水建筑物屋頂、硬化地面、透水型地面和綠地4種下墊面產(chǎn)生的雨水徑流量分別為399m3、371m3、222m3、66m3。

房地產(chǎn)項(xiàng)目雨水徑流收集與利用主要措施

增加透水鋪裝設(shè)施,加快雨水入滲

透水鋪裝是采用大孔隙的多孔介質(zhì)材料代替水泥等不透水材料鋪裝地面,目前已經(jīng)被廣泛地應(yīng)用于城區(qū)各類停車場(chǎng)和人行步道。透水鋪裝代替硬化地面,能有效削弱城市雨水徑流總量,使大量雨水人滲地下,并減少對(duì)城市水體的污染。隨著科技的發(fā)展,新型材料不斷涌現(xiàn),透水鋪裝的強(qiáng)度逐漸加大,在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中應(yīng)盡可能加大透水鋪裝的比例,消除不透水鋪裝給城市帶來(lái)的危害。同時(shí),城市規(guī)劃部門應(yīng)該采取適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)手段,促使建設(shè)單位根據(jù)經(jīng)濟(jì)-效益分析,按照費(fèi)用最小化原則,自覺(jué)主動(dòng)增加透水鋪裝[8]。

篇（8）

0 引言

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期最重要的工作就是項(xiàng)目的選址，選址直接決定了后期的開(kāi)發(fā)和銷售。而有些地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司卻對(duì)項(xiàng)目的選址沒(méi)有做詳細(xì)的研究和規(guī)劃，從而出現(xiàn)了后期的一系列問(wèn)題。由于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)存在相應(yīng)的特殊性和不確定性，從而使項(xiàng)目的選址也存在著較多的影響因素。故對(duì)各影響因素進(jìn)行模型分析具有十分重要的意義。

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要特點(diǎn)

1.1 較強(qiáng)的地域性、差異性

土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)及使用，均具有不可變動(dòng)的地理位置，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)必須考慮到地區(qū)差異，因地制宜，就地使用能夠獲利的可能性及投資收益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以分為很多種，由于項(xiàng)目地理位置、用途、內(nèi)容、規(guī)模的不同，以及建筑物本身的造型、裝修、結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施等不同，各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在很大的差異性。即使是同一類項(xiàng)目，由于項(xiàng)目所在的區(qū)位、環(huán)境等條件不同也會(huì)有一定的差異性。然而這種差異性直接影響項(xiàng)目投資資金及效益。

1.2 開(kāi)發(fā)過(guò)程的環(huán)節(jié)多、周期長(zhǎng)

土地及建筑物作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的內(nèi)容，一般工程量較大，完成一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般需要幾個(gè)月、幾年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。這與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)受法規(guī)政策嚴(yán)格約束的特點(diǎn)和參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的部門多直接相關(guān)。從項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)始， 建設(shè)環(huán)節(jié)多，而且各環(huán)節(jié)不可或缺，而且都有直接約束和控制工程的進(jìn)度。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及到土地、規(guī)劃、建設(shè)、消防、交通、教育、人防、環(huán)保、市政等較多部門。

1.3 投資回收期長(zhǎng)

由于開(kāi)發(fā)的周期長(zhǎng)，從房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作開(kāi)始到項(xiàng)目竣工并交付使用，這期間需要投入大量的資金，只有等到所建商品房開(kāi)始預(yù)售、預(yù)租才能實(shí)現(xiàn)資金回收，而且出售、出租本身也往往需要較長(zhǎng)的時(shí)間。固可知房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回收時(shí)間較長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)慢。

1.4 開(kāi)發(fā)具有綜合性

現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要求合理布局、全面規(guī)劃、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。即在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中不僅僅是對(duì)項(xiàng)目的地理位置和建筑結(jié)構(gòu)，也要對(duì)項(xiàng)目區(qū)位的公共設(shè)施、公共建筑進(jìn)行綜合規(guī)劃和協(xié)調(diào)。如商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，更要體現(xiàn)人性化和多元化布局，綜合考慮交通狀況、客流量、公共安全等。

1.5 具有較高的風(fēng)險(xiǎn)性

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有以上特點(diǎn)，也就相應(yīng)決定了其投資風(fēng)險(xiǎn)較大。因開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，從而很容易受到國(guó)家政策、宏觀政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、市場(chǎng)需求變化及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等方面的影響。在項(xiàng)目建設(shè)期間，隨著時(shí)間的推移，建筑材料價(jià)格、勞動(dòng)力價(jià)格等有可能發(fā)生變動(dòng)，從而影響項(xiàng)目的投資額。當(dāng)公共利益需要時(shí)，可能遇到強(qiáng)制性征收、停止使用或限期拆除情況等。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)位選擇的主要影響因素

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資首當(dāng)其沖的選擇就是區(qū)位選擇，區(qū)位選擇的好壞直接影響投資的成敗，一旦選址錯(cuò)誤則會(huì)造成資金成本的周轉(zhuǎn)困難。考慮到這一因素，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司高瞻遠(yuǎn)矚，選擇最優(yōu)的區(qū)位進(jìn)行開(kāi)發(fā)，才能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與居民消費(fèi)需求良好吻合，獲得好的效益，并最終促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展[1]。

2.1 交通的通達(dá)性及便捷性

完善的交通條件，可以帶動(dòng)相關(guān)區(qū)域的發(fā)展，不僅有利于區(qū)域的升值，而且還可以帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展[2]。有利的對(duì)外交通條件，能夠?qū)ⅰ靶嵊X(jué)靈敏”的開(kāi)發(fā)商吸引進(jìn)駐這一區(qū)域，住宅的開(kāi)發(fā)和商圈的日漸形成，提升了這一地域房?jī)r(jià)。同樣到市中心的交通的便捷程度，包括公共交通系統(tǒng)的完善程度和公共交通的便利程度，居民對(duì)其綜合評(píng)價(jià)就會(huì)越高，因此房地產(chǎn)價(jià)值也會(huì)越高。

2.2 城市設(shè)施狀況因素

完善的、現(xiàn)代化程度較高的城市設(shè)施為居民的生活帶來(lái)方便，房地產(chǎn)的價(jià)值自然提高[3]。其中基礎(chǔ)設(shè)施主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設(shè)施；生活設(shè)施主要包括學(xué)校、醫(yī)院、超市、銀行、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等設(shè)施；文化娛樂(lè)設(shè)施主要包括體育場(chǎng)、圖書館、公園等設(shè)施。

2.3 區(qū)域的繁華度

商業(yè)的繁華程度是反映城市經(jīng)濟(jì)、信息、物資與人員聚集程度，是反映城市功能的重要指標(biāo)。如果商業(yè)的聚集程度高和服務(wù)項(xiàng)目齊全的話，對(duì)顧客的吸引力就大；另外，高檔公寓、寫字樓向商業(yè)中心區(qū)域集中之后，對(duì)整個(gè)城市的功能布局都有好處，而且形成相對(duì)集中的效應(yīng)，對(duì)促進(jìn)這個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展，對(duì)增進(jìn)其投資吸引力有很大的推動(dòng)作用。

2.4 環(huán)境因素

隨著人們生活水平的提高，居民對(duì)居住環(huán)境的要求越來(lái)越高也越來(lái)越重視。一個(gè)地區(qū)綠地較多、公園充足、環(huán)境優(yōu)美，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平較高；相反，噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴(yán)重的地區(qū)，其房地產(chǎn)價(jià)格水平則較低。

2.5 制度政策因素

影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的制度政策因素主要有：房地產(chǎn)制度政策、稅收政策、金融政策、有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃等。在項(xiàng)目選址的過(guò)程中要對(duì)以上因素進(jìn)行實(shí)際調(diào)查，搜集資料，具體分析研究，了解開(kāi)發(fā)的有利和不利條件，不僅要考慮現(xiàn)狀，還要了解未來(lái)的發(fā)展變化，尤其要了解城市建設(shè)的長(zhǎng)期規(guī)劃[4]。

3 房地產(chǎn)區(qū)位選擇影響要素功能分析

3.1 “04”分析法

“04”評(píng)分法的分總和為2n（n-1），n為對(duì)比的要素?cái)?shù)量。“04”評(píng)分法的四種情況：

①非常重要的功能得4分，很不重要的功能得0分。

②比較重要的功能得3分，不太重要的功能得1分。

③兩個(gè)功能重要程度相同時(shí)各得2分。

④自身對(duì)比不得分。

3.2 住宅地產(chǎn)區(qū)位選擇要素功能分析

在新的房地產(chǎn)運(yùn)行機(jī)制條件下，作為住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)獨(dú)立消費(fèi)主體的居民可以根據(jù)自己的收入、工作地、通勤的便利性和對(duì)居住環(huán)境的偏好等因素，選擇能夠滿足自己期望的居住區(qū)位[6]；同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也必須要按照房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，在不同的區(qū)位開(kāi)發(fā)和建設(shè)多樣化功能和等級(jí)的住宅商品，從而滿足不同類型和層次的居民對(duì)居住空間的多樣化需求；政府是管理和監(jiān)督房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展的主體，既要考慮到經(jīng)濟(jì)效益，按照市場(chǎng)要求推動(dòng)城市住宅建設(shè)的商品化發(fā)展水平，也要考慮社會(huì)效益，通過(guò)政策引導(dǎo)，把住宅房地產(chǎn)引入長(zhǎng)期規(guī)劃中，給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)城市健康持續(xù)發(fā)展。

我國(guó)住宅房地產(chǎn)的相關(guān)影響如下圖1所示。

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圖1

按“04”分析法如下表1所示。

由上分析可知，對(duì)于住宅房地產(chǎn)，居住環(huán)境對(duì)區(qū)位的影響最重要，其次是交通的便捷性，再次是住宅附近的教育情況。

3.3 商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選擇要素功能分析

商業(yè)地產(chǎn)的選址是一項(xiàng)長(zhǎng)期性工作，直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略決策[3]，是商業(yè)地產(chǎn)鏈中以消費(fèi)者為中心觀點(diǎn)的重要體現(xiàn)，是影響企業(yè)效益的一個(gè)決定性因素，同時(shí)也是制定企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)策略的重要依據(jù)。在項(xiàng)目選址過(guò)程中不僅要考慮現(xiàn)狀，還要了解未來(lái)的發(fā)展變化，尤其要了解城市建設(shè)的長(zhǎng)期規(guī)劃，如所選地區(qū)的街道、交通市政、公共設(shè)施、居民住宅及其它建設(shè)或改造項(xiàng)目的規(guī)劃，有的地點(diǎn)從當(dāng)前分析是優(yōu)越條件，而隨著城市的改造將會(huì)出現(xiàn)新的變化，而不適合投資。反之，從當(dāng)前分析不適合投資但從規(guī)劃前景看又有發(fā)展前途。

我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)主要因素如圖2所示。

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圖2

按“04”分析法如表2所示。

由上分析可知，對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)，與住宅地產(chǎn)還是有很大不同點(diǎn)的，其交通便捷性對(duì)區(qū)位的影響最重要，其次是客流規(guī)律，再次是制度政策。

通過(guò)“04”分析法可以知道各個(gè)因素的重要程度，在房地產(chǎn)區(qū)位選擇的綜合評(píng)價(jià)中具有很大的實(shí)用價(jià)值，該法可操作性強(qiáng)且能夠準(zhǔn)確地反映影響房地產(chǎn)區(qū)位選擇因素的模糊性和不確定性。通過(guò)分析可準(zhǔn)確地對(duì)房地產(chǎn)區(qū)位選擇作出定量的綜合評(píng)價(jià)，從而使土地的區(qū)位效果達(dá)到最優(yōu)。

4 合理確定房地產(chǎn)區(qū)位

國(guó)家的房地產(chǎn)調(diào)控政策接連不斷地出臺(tái)，住宅類項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的腳步不斷放緩，而商業(yè)地產(chǎn)卻因此引來(lái)發(fā)展的機(jī)遇。在此形勢(shì)下，旅游地產(chǎn)憑借其政策導(dǎo)向性和資源稀缺性優(yōu)勢(shì)深受投資客們的青睞，成為萬(wàn)眾矚目的樓市新寵[7]。同時(shí)，“教育地產(chǎn)”這種重要的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，早在幾年前就已經(jīng)涌現(xiàn)出眾多以教育為主題的房產(chǎn)項(xiàng)目，并得到了眾多學(xué)齡家長(zhǎng)和房產(chǎn)投資客的高度關(guān)注。所以，不僅交通因素，區(qū)域繁華度、自然環(huán)境等各種因素都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生不同程度的影響，同時(shí)把握影響房地產(chǎn)區(qū)位的其他主要相關(guān)動(dòng)態(tài)因素，用“04”分析法就可以對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值或者說(shuō)價(jià)格水平進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，從而可以準(zhǔn)確地評(píng)估和預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格。

5 結(jié)論

文中提出了一種進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址的有效方法。該方法是以價(jià)值工程分析方法為工具，在綜合考慮各種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址影響因素的基礎(chǔ)上，確定影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)位的敏感性因素?！?4”分析法具有極其重要的現(xiàn)實(shí)意義，是工程經(jīng)濟(jì)學(xué)的重要理論方法之一。該方法不僅可以用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選址，也可以用于政府部門進(jìn)行城市規(guī)劃、工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)選址等。

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篇（9）

Abstract: the real estate project cost management is the target of faculty and staff, the management of the whole process. Enterprise to improve the cost management system, strengthen the implementation process cost supervision and analysis, feedback the cost of information, making enterprises to acquire more economic benefit. In this paper, the real estate project cost control are discussed in this paper, for your reference.

Keywords: real estate projects; Cost control; management

中圖分類號(hào)： F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

1前言

當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)快速的發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率是要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他的一些行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成的一部分，一方面是它受到國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約，另外的一方面，又由于其基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的地位及其特點(diǎn)。為此，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是必然對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮很大的促進(jìn)作用。此外，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金投入大、建設(shè)周期長(zhǎng)、專業(yè)性強(qiáng)、受政策及市場(chǎng)不穩(wěn)定因素影響大，所以該行業(yè)也是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。那么我們要如何在這種不斷規(guī)范與激烈的競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所取得最大的經(jīng)濟(jì)效益，我們就必須要對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)行有效的成本管理與控制，實(shí)現(xiàn)集約與效益開(kāi)發(fā)

2 成本目標(biāo)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段，開(kāi)發(fā)商就要對(duì)所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、品質(zhì)要求有一個(gè)初步的估計(jì)，對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行初步測(cè)算，并在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中予以體現(xiàn)。

既然房產(chǎn)是商品，它就有與其他商品一樣的共性，可以應(yīng)用價(jià)值工程進(jìn)行管理，即在滿足工程結(jié)構(gòu)、質(zhì)量以及使用功能的前提下，爭(zhēng)取獲得最佳的經(jīng)濟(jì)效益。

在價(jià)值工程中，價(jià)值定義為：功能和實(shí)現(xiàn)這個(gè)功能所耗費(fèi)用(成本)的比值。其表達(dá)式為：價(jià)值=功能／成本。

功能是一種產(chǎn)品所具有的特定職能和用途；成本是從根據(jù)用戶所提出的功能要求進(jìn)行研制、生產(chǎn)，到用戶使用所花費(fèi)的全部成本。

一般來(lái)講，提高產(chǎn)品價(jià)值的途徑有5種：一是功能不變，降低成本；二是成本不變，提高功能；三是成本增加，功能提高幅度更大；四是一些次要功能下降，但帶來(lái)成本的大幅度降低；五是既提高功能，又降低成本。通過(guò)功能細(xì)化，將多余的功能去掉，對(duì)造價(jià)高的功能實(shí)施重點(diǎn)控制，從而最終降低工程造價(jià)，實(shí)現(xiàn)建設(shè)項(xiàng)目最佳的經(jīng)濟(jì)效益。

目前，房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)實(shí)行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，這有利于在保證項(xiàng)目市場(chǎng)定位和品質(zhì)的同時(shí)，有效地控制工程造價(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在此基礎(chǔ)上對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行進(jìn)一步的測(cè)算和優(yōu)化，以確定項(xiàng)目的最終目標(biāo)成本。

在實(shí)際工作中，在保證品質(zhì)的前提下，通過(guò)改進(jìn)和優(yōu)化設(shè)計(jì)，進(jìn)一步降低開(kāi)發(fā)成本，是大有潛力可挖的。

3 成本的控制

項(xiàng)目成本目標(biāo)確立后，如何有效地控制成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目最終實(shí)現(xiàn)盈利的重要保證。在一個(gè)大背景沒(méi)有太大變化的成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房產(chǎn)的市場(chǎng)定位是相對(duì)穩(wěn)定的，因而對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行有效控制尤為重要。

3．1 合理安排工程周期

項(xiàng)目成本的發(fā)生涉及到項(xiàng)目的整個(gè)建設(shè)周期?？茖W(xué)合理地安排建設(shè)周期，可以使分解到各個(gè)單項(xiàng)的目標(biāo)成本按時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行有效控制。從工程施工準(zhǔn)備開(kāi)始，經(jīng)施工過(guò)程至竣工移交，成本控制伴隨著項(xiàng)目的每一階段，如工程準(zhǔn)備階段與總承包單位制定最佳的施工方案、合理安排施工順序、按照設(shè)計(jì)要求和施工規(guī)范施工、充分利用現(xiàn)有的資源、確保工程質(zhì)量、減少施工成本支出、減少工程返工費(fèi)等。同時(shí)應(yīng)根據(jù)建設(shè)周期和施工進(jìn)度，相應(yīng)地安排各項(xiàng)配套工作的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，使圍繞工程項(xiàng)目開(kāi)展的各項(xiàng)工作有序地進(jìn)行。

3．2 嚴(yán)格控制建安成本

嚴(yán)格控制建安成本，降低工程造價(jià)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容。在實(shí)際工作中，雖然工程能按期保質(zhì)完成，但工程成本超支嚴(yán)重，不能達(dá)到預(yù)期收益的情況時(shí)有發(fā)生。因此，在與施工單位簽定承包合同時(shí)，應(yīng)聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的咨詢公司編制嚴(yán)密的招標(biāo)文件、合同文本，對(duì)承包商的制約性條款要詳盡，防止施工單位在工程實(shí)施過(guò)程中尋找各種理由進(jìn)行索賠。要根據(jù)建筑市場(chǎng)行情、建筑業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范，就施工中可能產(chǎn)生的職責(zé)不清、推諉扯皮、影響造價(jià)、延誤工期等問(wèn)題進(jìn)行事先約定，以法律的形式確定下來(lái)，以確保雙方按約履行。

成本管理部門要會(huì)同工程管理部門及監(jiān)理工程師，對(duì)施工過(guò)程中出現(xiàn)的技術(shù)變更、施工變更進(jìn)行分析，先簽單后施工。如果工程進(jìn)度要求緊，也要做到同步進(jìn)行，工程若有增減應(yīng)及時(shí)審價(jià)，以避免無(wú)法核實(shí)的情況發(fā)生，引起雙方不必要的爭(zhēng)議?？傊?，各職能部門要加強(qiáng)監(jiān)控，加強(qiáng)預(yù)算審查，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)簽證和工程變更管理。

3．3 嚴(yán)格控制材料、設(shè)備價(jià)格

材料設(shè)備費(fèi)在工程的建安造價(jià)中約占7O％ ，工程材料的成本控制是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的重要內(nèi)容，主要材料和設(shè)備一般采用甲方供應(yīng)或限價(jià)的方式。房地產(chǎn)企業(yè)要建立價(jià)格信息網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)準(zhǔn)確地了解材料設(shè)備最新的市場(chǎng)價(jià)格信息。要注意各項(xiàng)材料、設(shè)備的定位與樓盤的品位是否一致、是否經(jīng)濟(jì)合理等。大宗材料設(shè)備的訂貨應(yīng)“貨比三家”，也可采用招投標(biāo)的方式采購(gòu)，在滿足施工的前提下把握好訂貨的時(shí)機(jī)。同樣的材料設(shè)備，由于產(chǎn)地、檔次的不同，其價(jià)格會(huì)有差異；即使同一品牌的材料設(shè)備，由于供貨商級(jí)別的不同，其價(jià)格也會(huì)有差異。因此，要樹(shù)立成本目標(biāo)管理的意識(shí)，形成成本控制的機(jī)制。

非甲方供應(yīng)的材料，可以采取限價(jià)的方法進(jìn)行控制。成本管理部門、工程管理部門和監(jiān)理工程師應(yīng)適當(dāng)參與施工單位的材料訂貨，可以推薦相關(guān)廠家進(jìn)行類比；同時(shí)要控制材料的采購(gòu)價(jià)格、監(jiān)督材料的質(zhì)量，在保證質(zhì)量的前提下合理限價(jià)。

3．4 合理安排建設(shè)資金

篇（10）

在現(xiàn)在建筑中，消防系統(tǒng)是一個(gè)十分關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，擁有可靠的消防系統(tǒng)可以在有火災(zāi)等突發(fā)事件時(shí)最大程度的保障人們的生命財(cái)產(chǎn)安全。隨著時(shí)代的進(jìn)步，科技的更新，現(xiàn)代的消防系統(tǒng)主要包括火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)等等，而這些系統(tǒng)又通過(guò)一臺(tái)或幾機(jī)的中控消防主機(jī)連接在一起，最后成為一個(gè)獨(dú)立而又完整的自動(dòng)化消防系統(tǒng)。本文將對(duì)以上消防系統(tǒng)的幾個(gè)方面進(jìn)行詳細(xì)的闡述。

火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)：火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)可劃分為四部分：1.煙感報(bào)警器等火災(zāi)探測(cè)器元件；2.消防主機(jī)；3.信號(hào)動(dòng)作元件；4.信號(hào)總線。基本結(jié)構(gòu)如下圖示：

火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)通過(guò)自動(dòng)化手段實(shí)現(xiàn)火災(zāi)探測(cè)，報(bào)警及設(shè)備聯(lián)動(dòng)控制。火災(zāi)探測(cè)器主要是指煙感探頭等探測(cè)元件。煙感報(bào)警器的工作原理就是通過(guò)監(jiān)測(cè)煙霧的濃度來(lái)實(shí)現(xiàn)火災(zāi)防范的。其模塊內(nèi)部采用離子式煙霧傳感器，離子式煙霧傳感器是一種技術(shù)先進(jìn)，工作穩(wěn)定可靠的傳感器，被廣泛運(yùn)用到各種消防報(bào)警系統(tǒng)中，性能遠(yuǎn)優(yōu)于其他氣敏電阻類的火災(zāi)報(bào)警器。煙感報(bào)警器內(nèi)部主要有三大部分組成：1.紅外發(fā)射管；2.光學(xué)迷宮；3.其他電源及輸出模塊。報(bào)警器對(duì)煙霧感應(yīng)主要由光學(xué)迷宮完成，迷宮內(nèi)有一組紅外發(fā)射、接收光電管，對(duì)射角度為135度。當(dāng)環(huán)境中無(wú)煙霧時(shí)，接收管接收不到紅外發(fā)射管發(fā)出的t外光，后續(xù)采樣電路無(wú)電信號(hào)變化；當(dāng)環(huán)境中有煙霧時(shí)，煙霧顆粒進(jìn)入迷宮內(nèi)使發(fā)射管發(fā)出的紅外光發(fā)生散射，散射的紅外光的強(qiáng)度與煙霧濃度有一定線性關(guān)系，后續(xù)采樣電路發(fā)生變化，紅外發(fā)射管的紅外光束被煙塵粒子散射，散射光的強(qiáng)弱與煙的濃度成正比，所以光敏管接收到的紅外光束的強(qiáng)弱會(huì)發(fā)生變化，轉(zhuǎn)化為點(diǎn)信號(hào)，最后轉(zhuǎn)化成報(bào)警信號(hào)。通過(guò)報(bào)警器內(nèi)置的主控芯片判斷這些變化量來(lái)確認(rèn)是否發(fā)生火警，一旦確認(rèn)火警，報(bào)警器發(fā)出火警信號(hào)，火災(zāi)指示燈（紅色）點(diǎn)亮，并啟動(dòng)蜂鳴器報(bào)警從而達(dá)到反饋火警的作用。

消火栓系統(tǒng)：消火栓系統(tǒng)以建筑外墻為界，可分為室內(nèi)消火栓系統(tǒng)和室外消火栓系統(tǒng)。

室內(nèi)消火栓系統(tǒng)包括：消火栓箱，消防水帶，槍頭，消火栓管線，消防泵及其附屬配件組成。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)給水壓力一般按照樓層高度可分為高壓（高區(qū)），低壓（低區(qū)）給水系統(tǒng)。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)要求任何位置水槍的噴水高度不小于10m。一般民用住宅給水系統(tǒng)壓力公式為：P=280+40（n-2）。式中 P為從地面算起消火栓系統(tǒng)給水壓力（Kpa）；n 為樓層數(shù)。

室外消火栓系統(tǒng)一般包括水源引入點(diǎn)，給水管道，消防水池及室外消火栓系統(tǒng)。室外下火栓系統(tǒng)的給水水源一般來(lái)自市政自來(lái)水管網(wǎng)（要求水壓不低于0.1Mpa），天然水或者消防水池。

消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)：消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)是指當(dāng)發(fā)生火災(zāi)后，報(bào)警設(shè)備（煙感、溫感等）首先探知火災(zāi)信號(hào)，然后傳遞給主機(jī)，主機(jī)接到火警信號(hào)，按照預(yù)先設(shè)定的程序，啟動(dòng)警鈴，消防廣播，排煙風(fēng)機(jī)等設(shè)備，并切斷非消防電源。所有這些動(dòng)作，都是在報(bào)警主機(jī)接收到信號(hào)后，才開(kāi)始動(dòng)作的，所以，這些動(dòng)作就稱為消防聯(lián)動(dòng)。消防系統(tǒng)一般由兩部分組成：一部分是報(bào)警系統(tǒng)（也就是探測(cè)火災(zāi)，傳遞信號(hào)的系統(tǒng)），另一部分就是聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)（也就是接收到火災(zāi)報(bào)警信號(hào)后，啟動(dòng)消防附屬設(shè)備的系統(tǒng)）。消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)主要功能如下：

在發(fā)生火警時(shí)，要求：噴淋泵啟動(dòng)，噴淋系統(tǒng)啟動(dòng)；送，排風(fēng)機(jī)啟動(dòng)；聲光報(bào)警器啟動(dòng)；啟動(dòng)消防電源；電梯迫降至一樓；啟動(dòng)應(yīng)急照明系統(tǒng)。

防排煙系統(tǒng)：防排煙系統(tǒng)在整個(gè)消防系統(tǒng)中占據(jù)著重要地位，它的主要作用是：為安全疏散人群創(chuàng)造條件；為火災(zāi)撲救創(chuàng)造條件；控制火勢(shì)蔓延。

當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，由于燃燒物的材料和阻燃系數(shù)不同，火場(chǎng)的煙霧中會(huì)含有大量有毒有害的氣體。在火災(zāi)中，多數(shù)傷亡人員是因?yàn)闊焿m中毒昏迷造成的。據(jù)統(tǒng)計(jì)，因受煙霧窒息傷亡的人數(shù)占總火災(zāi)傷亡人數(shù)的85%。

防排煙系統(tǒng)主要包含風(fēng)機(jī)，風(fēng)道，百葉及風(fēng)閥等器件。當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí)，消防主機(jī)將火警位置信息反饋至著火點(diǎn)風(fēng)閥，風(fēng)閥打開(kāi)，風(fēng)機(jī)啟動(dòng)，從而實(shí)現(xiàn)排煙送風(fēng)功能。

自動(dòng)噴淋系統(tǒng)：自動(dòng)噴淋系統(tǒng)與消火栓系統(tǒng)原理較為相似，最大的區(qū)別在于噴射方式。噴淋系統(tǒng)多應(yīng)用于住宅，商業(yè)室內(nèi)部分。該系統(tǒng)可分為干式，濕式，預(yù)作用等類型。

噴淋頭根據(jù)場(chǎng)所不同分為以下幾種：

1.下垂型噴淋頭。下垂型噴淋頭是使用最廣泛的一種噴頭，下垂安裝于供水支管上，灑水的形狀為拋物體型，將總水量的80～100%噴向地面。主要用于不需要裝飾的場(chǎng)所，如車間、倉(cāng)庫(kù)、停車庫(kù)、廚房等地。

2.直立型噴淋頭。適宜安裝在移動(dòng)物較多、易發(fā)生撞擊的場(chǎng)所如倉(cāng)庫(kù)，還可以暗裝在房間吊頂夾層中的屋頂處以保護(hù)易燃物較多的吊頂頂棚。

直立型噴淋頭直立安裝在供水支管上，灑水形狀為拋物體型，將總水量的80～100%向下噴灑，同時(shí)還有一部分噴向吊頂。

3.普通型噴淋頭。適用于餐廳、商店、倉(cāng)庫(kù)、地下車庫(kù)等場(chǎng)所。普通型灑水噴淋頭既可直接安裝，又可下垂安裝于噴水管網(wǎng)上，將總水量的40%-60%向下噴灑，較大部分噴向吊頂。

4.邊墻型噴淋頭。適宜于布管較難的場(chǎng)所，邊墻型灑水噴淋頭靠墻安裝。主要用于辦公室、門廳、休息室、走廊客房等建筑物的輕危險(xiǎn)部位。

綜上所述，隨著現(xiàn)代住宅的層數(shù)越來(lái)越高，空間使用越來(lái)越充分，電氣設(shè)備設(shè)施越來(lái)越完善，火災(zāi)隱患及火災(zāi)危害的程度也越來(lái)越大。如何避免火災(zāi)的發(fā)生，如何減少火災(zāi)危害成為房地產(chǎn)項(xiàng)目的重要議題。作為火災(zāi)的重要解決方案之一，消防系統(tǒng)就顯得尤為重要，隨著科技的發(fā)展，相信在不久的將來(lái)會(huì)出現(xiàn)更加先進(jìn)的消防應(yīng)急系統(tǒng)來(lái)更好地保障人們的生命財(cái)產(chǎn)安全。

參考文獻(xiàn)：

篇（11）

    貴陽(yáng)市匯金廣場(chǎng)成本管理