房地產行業調研報告大全11篇

緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇房地產行業調研報告范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

篇（1）

地產收入占總營業收入三成

篇（2）

薪酬起薪點將不斷攀高

Q：根據您的判斷，2012年職場薪酬的總體走勢將呈現什么特點？較上一年度會有什么明顯變化？

A：無論應屆畢業生還是非應屆畢業生，其薪酬起薪點的整體趨勢都是在不斷攀高。尤其是從去年起，在通脹等各方面壓力下，企業用工成本壓力不斷加大。以2011年應屆畢業生為例，本科畢業生的平均起薪為2644元，碩士畢業生的平均起薪為3970元，比2010年分別上漲了13.1%和11.2%。

技術類人才缺口最大

Q：在整體經濟環境大背景下，哪些行業或崗位的薪酬會持續走高？哪些行業的薪酬前景不容樂觀？目前有哪些可預測到的黑馬行業？

A：通過調研發現，2012年企業最急需的人員是技術類，占33%。其次分別是生產類、管理類和營銷類崗位人員。從招聘需求來看，2012年消費品行業、高科技行業的企業在員工招聘人數上都將有大幅度增長。特別值得一提的是，盡管高科技行業在2011年受到金融市場及各方面政策的影響較多，其整體招聘總人數略低于2010年，但可以預計到2012年，其招聘需求將呈現大幅反彈。此外，房地產行業2012年員工招聘人數將趨于謹慎、保守。

二線城市人才需求大于一線

部分行業薪酬水超一線

Q：薪酬走勢在地域上會呈現怎樣的特點和變化？哪些地區薪酬會有大的調整？

A：調研發現二線城市的薪酬水平正逐步接近一線城市的薪酬水平，且一些二線城市部分行業和高學歷人才薪酬水平甚至反超一線城市。據《2011中國企業校園招聘現狀調研報告》顯示，二線城市的醫療、房地產及制造行業的應屆本科畢業生起薪點超過了一線城市同類人員的起薪點。由此可見，2011～2012年是一線城市競爭優勢逐漸淡化的轉折點，二線城市的快速發展和競爭優勢的逐漸增大，有利于維護城市資源平衡，促進畢業生理性擇業。

Q：與一線城市相比，2012年企業在二三線城市的人才招聘呈現出怎樣的特點與區別？

A：從地區分布來看，2012年企業員工招聘需求繼續保持2011年呈現的態勢：二線城市高于一線城市，且差距在不斷拉大。這也表明，企業在二線城市的人才爭奪戰已全面打響。此外，研究發現，二三線城市人才招聘的特點會更加與其所在地域行業特性相吻合。

Q：基于對行業薪酬的預測，您對即將就業的大學生或準備跳槽的職場人有哪些建議？

A：基于對行業薪酬的調研，從一線城市和二線城市的薪酬對比來看，金融、高科技行業的應屆畢業生薪酬水平差異最大，能源化工、制造行業的應屆畢業生起薪差異最小。此外，值得關注的是二線城市的畢業生起薪點與一線城市的差距正在快速縮小，部分行業甚至反超一線城市。如二線城市的醫療、房地產及制造行業的應屆本科畢業生起薪點超過了一線城市。畢業生和準備跳槽的職場人可以此作為參考。

背景延伸

1.人力資源機構CHINA HRKEY《2011中國企業招聘現狀調研報告》顯示，2012年高科技行業人才需求將大幅增長，較2011年增加近2.3倍，增幅居各行業之首。盡管高科技行業在2011年受金融市場及各方面政策的影響較多，其整體招聘總人數略低于2010年，但預計2012年招聘需求將有大幅反彈。

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0 引言

在過去的十多年間，中國房地產市場持續繁榮，房地產企業的發展基本是借助國家房地產制度變革所提供的歷史機遇和政策環境。近幾年，房地產業屢遭冰點，房地產企業的“幸福日子”一去不復返。去年，美國次貨危機引發的金融風暴，也波及到我國的房地產行業，行業整合明顯加快，企業核心競爭力得到重視。房地產行業是資金密集型產業，除了萬科、金地、保利等上市公司通過股市募集資金外，非上市企業的融資渠道單一，主要靠銀行貸款。目前在股市推動樓市、樓市推動地價的背景下，很有可以形成地產寡頭，中小企業的競爭力大大降低。面對這種局面，確定企業發展戰略和經營模式對中小房地產企業的持續發展具有重要的意義。

產品定位準確，實施合理成本戰略，是提高企業核心競爭力的重要手段之一。每個企業各有不同的方式，建立完善的市場調研、產品研發體系及完善的成本控制體系，是企業走向成熟不可缺失的一項重要工作。

1 項目前期，把握投資決策

土地儲備量大小是房地產企業的實力的象征。項目土地出讓拍賣前，究竟以多少價格取得土地，企業要做仔細的投資決策分析，包括項目的基本情況、項目用地現狀調查，對項目開發的組織機構、管理費用、開發建設進度及費用的關系等。這其中，要求企業積累各種基礎資料，才能全面精確計算。雖然，土地拍賣過程競爭激烈，價格一加再加，搞清項目主要狀況、搞清成本，就有競爭的底氣。

2 產品定位準確，優化設計

項目設計方案階段，作深入的產品市場調查是十分必要的，關系到項目開發的成敗。市場調研報告是設計的主要依據，可以概括為以下內容：

3 建設階段，嚴控工程造價成本

項目建設階段，建設成本管理與控制進入到實現的階段，計劃能否實現，目標能否達到，考驗企業團隊的執行力。需要有嚴格的規章制度，對成本控制的各個主要環節進行規范管理。

設計變更的管理工作：對工程建設中的設計變更進行分類管理，分為設計提出的變更、甲方提出的變更、施工單位提出的變更、客戶提出的變更。對每項變更內容預算部門要進行費用、工期的評估，技術、工程部門要進行可行性的評估，最終由總工程師簽發。變更環節的管理靠制度、靠流程，保證變更的科學客觀，杜絕主觀隨意性。

施工現場簽證管理工作：對于要發生的簽證，工程部要對照合同，審核簽證的必要性，以及簽證內容的合理性，對照施工圖、預算，核實工程量，明確說明簽證的原因、內容。簽證單必須有監理、現場經辦人、工程部負責人的簽字。

設備材料的采購管理工作：在日常工作中建立的材料市場信息庫，建立設備供應商的長期合作關系，根據技術部門提供的設備技術參數，工程部門提供的工程進度要求，對各種設備貨比三家，比較設備的性價比，擇優選用。

工程款的支付：控制工程款及各種材料設備款的支付，源頭在招投標及各種商務合同的簽訂工作上，對合同中的價款支付比例，以工程進度為依據簽訂。預算部門在做預算時，結合工程款支付的要求，對相關工程量，分別分類計量。支付時，工程部對照完成的工程量、財務部對照合同，嚴格按合同審批、支付。

預決算管理工作：把預決算作為工程成本控制工作的主線，招標工作、工程量計量、工程造價的計算依據和預決算工作都有直接而密切的關系。準確的預算為控制工程成本提出目標依據。決算工作，核實施工單位申報的工程實際發生的費用，剔除不合理的內容、重復計算的內容，審核價差調整的內容，不僅僅是控制工程造價的最后結果，也是對工程成本控制工作成果的檢驗。

4 銷售階段，嚴控銷售成本

在激烈的市場競爭中，為推動銷售工作，銷售需投入的費用持續增加。項目方案確定后，銷售部門就著手制定營銷計劃，對廣告的投入、現場的包裝、參加展會、樣板區建設、樣板房裝修的標準、售樓部的建造編制計劃書，提出費用標準、投入計劃。公司合理確定費用額度，對各種廣告形式做出費效比評估。廣告投入后，跟蹤評估廣告的投入效果，并根據實際銷售情況調整，力求每一分錢的投入都有效。

5 把控風險調節，積極應對市場變化

房地產開發面臨諸多風險，因而必須防患于未然，對各種可能發生的風險都應有前瞻性和延續性的預測，才能減少風險成本的發生。

2005年以來，國家對房地產行業的政策進行多次調整，每一個政策出臺，都對行業產生了不同程度的影響。國家經濟發展越來越市場化，經濟發展也越來越快。在這種情況下，國家政策的調整將成為一種常態。將國家政策、地方法規的研討工作日常化，對市場可能發生的變化進行推演，適時調整項目的投入時機、投入力度，是應對政策風險的有效方法。從2007年的樓市拐點論到2009年樓市的觸底反彈，不同企業對市場的判斷和應對策略有很大差別。有的房地產企業抓住了先機，極時調整策略，銷售量節節攀升，企業獲利頗豐；而有些企業則慢人一步。

篇（4）

2006年上半年，私募股權基金在中國大陸投資了31家企業，投資總額達到55.6億美元，其中超過25億美元的資金流向服務行業；2007年1-11月，中國大陸地區私募股權投資案例達170個，投資總額上升至124.9億美元。

資料來源：清科研究中心

二、私募股權投資者的分類

根據私募股權投資者的戰略規劃和投資目標，可以將其分為戰略投資者和財務投資者。戰略投資者一般指與引資企業相同或相關行業的企業，戰略投資者入股引資企業，通常是為了配合其自身的戰略規劃，因此能夠發揮更強的協同效應；財務投資者一般指不專門針對某個行業、投資目的主要是為了獲取財務收益的基金。

目前，活躍在中國房地產行業的外資私募股權基金有摩根士丹利房地產基金、美國雷曼兄弟房地產投資基金、美林投資銀行房地產投資基金、高盛房地產投資基金、德意志銀行房地產投資基金、瑞士銀行房地產投資基金、新加坡政府產業投資公司GIC、荷蘭ING地產集團等。

三、如何使用私募股權形式融資

通常而言，房地產企業引進私募股權投資基金的基本流程如下：

在引進私募股權的過程中，企業需要注重項目選擇和可行性核查，投資方案設計，法律文件簽署，以及積極有效的監管等方面的問題，這些問題通常是私募股權投資者比較關注的要點。

四、成功案例分析

1.近年來主要房地產企業私募股權融資案例

近年來，中國房地產市場得到海外投資者的廣泛關注，美林、雷曼兄弟、德國房地產投資銀行、英國Grosvenor、美國凱雷、摩根斯坦利、淡馬錫等國際金融機構紛紛投資中國市場。近年來，中國房地產企業通過項目融資、Pre-IPO等方式引進私募股權融資的案例不斷出現，為企業帶來的豐富的資金，下表為近年來部分房地產企業私募股權融資情況：

（1）公司簡介

鑫苑置業成立于1997年，是一家專注于中國二線城市的住宅房地產開發商，專注大型復合社區開發，包括多層公寓建筑、中高層住宅和附屬設施，同時開發小型住宅項目。現已發展成為擁有11家全資子公司和2家非控股子公司的大型企業集團。2007年12月13日，鑫苑（中國）置業有限公司(NYSE：XIN)，在美國紐約證券交易所成功上市，成為第一家在紐約證券交易所上市的中國房地產開發企業。在上市前的私募股權融資和債權融資，對鑫苑置業優化資本結構、擴充土地儲備、完善其“零庫存”商業模式起到不可或缺的作用，是企業能夠順利登陸紐交所的重要原因。

（2）私募前發展狀況

鑫苑置業于2006年8月引入私募投資者，是其開始于2006年3月籌備在美國上市計劃的重要一步。2006年前，鑫苑置業主要集中于河南省內發展，土地儲備也不大。2004年和2005年，鑫苑置業的土地儲備面積分別為226萬平方米和305萬平方米，2006年由于開工面積急劇增加，土地儲備面積迅速減少，更加大了企業計劃上市的難度。為了盡快擴大土地儲備、加快跨區域發展步伐，鑫苑置業急需要資金，而2006年正是政府為抑制房地產市場過熱，出臺各項調控政策的一年，融資渠道非常有限。在此條件下，私募股權融資為鑫苑置業提供了新的選擇。不但為達到美國資本市場的上市門檻提供了支持，也解決了當前資金壓力，為企業進一步發展奠定了基礎。2004年和2005年，鑫苑置業的總資產分別為58192萬元和86411萬元。資產負債率分別為89.47%和79.75%，私募股權融資以前，資產負債率處于較高水平，企業的財務風險較高，不利于企業上市融資。

（3）私募融資后發展

2006年8月和12月，鑫苑置業順利完成私募，累計融資達7500萬美元，當年末總資產達到196236萬元，增長超過1倍，資產負債率下降至56.02%，降幅超過20個百分點。鑫苑置業完成私募以后，積極籌備上市事宜，將募集資金用作擴張資金和增加注冊資本金。2006年6月，山東鑫苑置業有限公司成立，注冊資本金2000萬元人民幣；2006年11月24日，蘇州鑫苑置業發展有限公司成立，注冊資本2億元人民幣；2006年12月7日，安徽鑫苑置業有限公司成立，注冊資本2000萬元人民幣。2007年6月12日，鑫苑置業（成都）有限公司成立，注冊資本5000萬元人民幣，成為鑫苑置業又一家全資子公司，企業跨區域擴張速度明顯加快。至2007年9月30日，鑫苑置業擁有14個在建和擬建項目，規劃總建筑面積2,053,279平方米，土地儲備（擬建項目規劃建筑面積）上升至1,282,498平方米（2006年末為65萬平方米）。

在臨近上市前，2007年5月，鑫苑置業又從藍山中國獲得1億美元的私募債權融資，使其資本規模進一步擴大，財務結構更加完善，增強了資本市場對企業未來發展前景的信心。在美國上市并成功籌資約2.995億美元，為企業未來發展帶來資金的同時，更為企業有效利用國際資本市場各種融資工具提供了可能，為企業未來發展打下了堅實的基礎。

參考文獻：

[1]張紅，殷紅.房地產金融學.北京：清華大學出版社，2007.

[2]王化成.財務管理學(第四版).中國人民大學出版社，2006.

[3]周春生.融資、并購與公司控制(第二版).北京大學出版社，2007.

篇（5）

從調研所顯示的新熱點主線來看，前期一度火爆而后有所失寵的新能源板塊個股，因中東戰火背景下油價暴漲促使“能源替代”概念升溫而再次成為市場焦點，不斷進入主流機構的調研視野。而在調整市道中，機構也將更多的眼光集中在了人民幣升值，這一具有可預見的題材當中，相關的地產板塊，金融板塊也成為機構調研的重點對象。

“證券通”提供的數據顯示，本月中，具有石油替代的新能源概念，具有人民幣升值題材的房地產、金融排在調研排行榜的前三位，而在相應的代表性個股中，G山焦、G萬科A、G民生成為近一個月以來，機構調研最為集中的個股。

同時，證券通資訊分析系統的顯示，部分二線藍籌股再次吸引了機構關注的眼球，從機構7月份以來對個股的調研密集度來看，G上汽、G民生、G深機場、G萬華、G沈機成為最受關注個股TOP5，這是不是又一次提醒投資者，二級市場中，價值投資理念的回歸呢？

新能源開掘引人關注

國際原油價格在持續升溫當中，每天都在創著新高，國際形勢使得油價在2006年8月8日突破了80美元的大關。油價的高漲，使各個國家尋找替代能源，這成為新能源備受全球關注的最根本原因。而在國內，經濟快速增長推升能源需求的急劇擴大，《可再生能源法》的實施為新能源快速發展提供了有利環境土壤。

在中國，相對于生物質醇醚燃料乙醇，煤基醇燃料甲醇或二甲醚具有原料豐富、生產成本優勢。從數據來看，到2004年末，中國煤炭儲量占世界儲量12.6%，富煤少油的能源格局決定了煤變油，煤代油具備比較成本優勢。

煤變油有直接液化和間接液化兩種形式，直接液化可以直接生成汽、柴油，由于反應條件較為苛刻，目前國際上尚無成功商業化的先例。間接液化是先對煤炭進行氣化處理，通過催化合成等反應途徑生成煤基的液體燃料。

當然，發展煤化工也不能一哄而上。國家發改委通知，加強煤化工項目建設管理，促進產業健康發展。同時煤化工發展要受到煤炭資源、水資源以及環境容量的限制，因此證券分析師在堅定看好能源替代帶來的投資機會的前提下，指出在A 股市場上，具備煤產地優勢的公司有更大的關注價值。

相關公司：G山焦

G山焦是一個對煤進行深加工，集采煤、洗煤、煉焦、煤氣加工、焦油加工等為一體的大型煤化工綜合利用企業，行業地位十分突出。而最值得關注的是公司完成了全國最大的焦油加工項目，到2007年有望實現凈利潤至少達到6000-7000萬元

海通證券的分析師表示，公司已經尋找由焦到化、以化促焦的發展路徑。本著這一明晰的發展思路，公司正在構造一個完善的循環經濟發展模式，并使得公司未來業績快速增長先于行業拐點的出現。

公司在綜合開發煤化工的戰略指引下，投入建設年產20萬噸的甲醇項目，預計在2007年完成。本項目建成后將給公司帶來利潤大約10540萬元。新增每股收益大約0.37元。經過贏利預測的計算，公司未來幾年業績將保持快速增長，2006-2008 年的平均EPS 可分別達到0.46元、0.89元、1.11元。

“證券通”資訊分析系統顯示，公司股票的目標平均價格在11.67元，當前該股價格已經有所回落，具備了投資價值，這就不難理解機構會給出增持評級了。（參見表一）

房地產仍有長期機會

近來，房地產板塊整體走勢呈現了沖高回落的走勢，房地產行業顯然是遭受了較多的宏觀調控的影響，但是多數機構依然認為，房地產行業的未來價值不會在調控中掩蓋。

宏觀調控在于規范市場而非打壓整個行業，目的是穩定房價而不是讓房價大跌，在中國經濟快速發展的趨勢下，房地產行業波動向上的大趨勢不會改變，所以當市場出現因調控而恐慌時，往往是介入的好時點。

行業調整使得龍頭公司迅速取得那些中小企業退讓出來的市場份額，發展更為成熟和多元，抵御外部風險能力更強，有理由相信地產股中行業的龍頭，在本次調控后的反攻會提前來臨。

人民幣升值是中國經濟在較長時間內都必須面對的問題，升值已是大趨勢，房地產股作為受益龍頭板塊之一，其走勢仍將領先于大盤。

相關重點調研公司：G萬科

從“證券通”的統計數據來看，在7月，共有5家機構對G萬科進行了實地調研，其中有4家機構（廣發證券、中信證券、海通證券、招商證券）給予了買入或者強烈推薦評級，有1家機構給予了推薦評級。

而且從估值的角度上看，平均的估值是在8.03元，而8月10日的收盤價是5.85元，也就是說，在機構看來，G萬科目前具備了較好的投資價值，起碼有37％左右的上漲空間。機構調研的結論顯然是對G萬科有了十足的信心。

從機構調研報告中可以發現，該股再度得到機構們增持。7月中旬該股行情的走強與以下兩大因素有著密切的關系：一個是通過機構深度研究報告顯示，向大股東定向增發將更有利于公司的穩健增長，并進一步確立行業領導者的地位；第二是本次房產調控是一個結構性調控的舉措，行業整合更有利于G萬科這樣的優勢公司，也更進一步確立了G萬科行業領導者的地位。第三是公司收購浙江南都等體現了公司將大規模進駐長三角地區，而且為公司戰略布局奠定了堅實的基礎。(參見表二)

銀行業好戲還在后頭

2006 年7月5日中國銀行上市前后，曾使得市場投資者開始悲觀于銀行股，說是現有的銀行股將邊緣化。擔心宏觀調控、擔心資產質量、擔心外資競爭等。其實，在此之前，無論是H 股銀行還是A 股銀行，在近兩年都走了令國內外投資者驚喜的行情。投資者對銀行股的認識并不會因為一只大盤銀行股的上市而否定對銀行股的投資結果的肯定，相反的，會對銀行股的認識越來越清晰。

數據顯示，銀行股中期凈利潤保持強勁的增長，其中撥備力度降低將推動A股銀行的利潤增速達到36%。雖然宏觀調控使得投資者對銀行股投資審慎，但是今明兩年銀行股贏利仍能保持20%-30%的較快增長。

宏觀調控將使貸款增速趨緩，但是上半年貸款的強勁增長將在下半年體現為利潤，從而為全年贏利增長打下了堅實的基礎。預計國內銀行的下半年贏利情況將好于上半年，這成為支撐銀行股價的最基本因素。

相關公司：G民生

G民生在2005年儲蓄存款在9家股份制商業銀行中位列第三，不良貸款率1.289%，資本充足率8.26%，資產質量較為良好。公司近期公布的2006年中報中再次體現了良好的贏利能力。2006 年上半年民生銀行凈利潤17.3 億元，比上年同期增長37％。

根據公司公告，公司將定向增發不超過35 億股的A 股。根據國金證券的報告分析，公司此次定向增發將募集資金約為133.87 億元，將一次能夠保證公司未來3 年以上的資本需求。公司擺脫資本約束之后，發展動力更為強勁。

篇（6）

早在2012年底，中國信托業的資產規模就已經超越保險晉升為僅次于銀行的第二大金融部門，而到去年，數據顯示，2014年全國68家信托公司旗下的信托資產規模創下了13.98萬億元的歷史新高。

如果說2014年業績仍舊勉強可行，今年開年后的行業數據則不太樂觀。數據顯示，1月集合類信托產品發行的數量和規模較去年12月都有了將近七成的下降，發行情況亦十分慘淡。

顯然，一個無法回避的事實是，隨著互聯網金融異軍突起和傳統投資工具頻頻創新，資產管理機構之間的競爭顯著加劇，從前屢屢被秒殺的信托產品如今不得不面對滯銷的風險。信托公司一位不愿具名的內部人士向《英才》記者表示，從去年開始，產品的發行就開始變得困難了，“人們對于信托產品已不再像過去那樣看好，很多流動性更強同時收益很高的基金產品更受歡迎。”該人士還透露，該信托旗下約有超過八成以上的信托產品均為房地產項目。

格上理財研究中心研究員王燕娛向《英才》記者表示，當前除了政信類產品比較紅火，房地產產品已經越來越少，發行公司本身也在收縮這一塊業務 “投資者現在對于房地產項目可謂聞之色變”，王燕娛說。

讓人坐不住的信托計劃

房地產信托的2015年悲情大戲由佳兆業集團（01638.HK）率先登場。今年1月，伴隨深圳龍頭房企佳兆業的破產傳言，本應于1月21日到期的“平安財富?翔園17號集合資金信托計劃”25億產品出現兌付危機，一時風聲鶴唳。

同樣，由于債務官司纏身，上海嘉定悅合國際廣場項目的在建工程被上海閔行區人民法院等相繼查封，于2014年6月1日被迫停工，也讓本應于10月30日到期的天啟308號產品兌付充滿未知。

諸類產品尚不止這些。盡管最終這些項目都按照合同約定如期歸集了資金，卻仍舊讓投資者后怕不已。

相較于2014全年到期規模總計1780億元，2015年房地產集合信托必須償付的金額預計將達2035億元人民幣。而大幅放緩的信托基金資本流入也讓局勢雪上加霜。數據顯示，2014年四季度中國信托基金資本流入同比增速僅28%，而2013年二季度最高曾達到70%左右。同時股市火熱，有分析人士預測信托今年一季度資本流入將出現負增長，從而使得上半年迎來下一個償付高峰時資金更加緊張。

瑞士信貸認為中國90%的信托基金都有大型國企或地方政府作為其背景有能力進行剛性兌付，而10%的私人信托基金就可能“面臨違約威脅”。

難打破的剛性兌付

盡管房地產信托面臨較大的房地產行業風險和兌付壓力，中國信托業協會專家理事周小明仍然相信，相對2014年末13.98萬億元的信托資產規模，該年度存在風險隱患有369筆項目，涉及資金781億元，占比僅為0.56%，低于銀行業不良水平，行業整體風險可控。

王燕娛亦對2015年總體抱樂觀態度，“不管是通過兜底還是延期抑或經過第三方機構接盤甚至不良資產處理，信托公司還會繼續走一個剛性兌付的思路，投資者受損失的可能性不大。”

顯然，從過往事例來看，盡管危機頻出，但幾乎所有信托兌付危機最后都以相關機構含淚“剛兌”和投資者虛驚一場收尾。

分析人士認為，之所以“剛兌”，主要是因為信托公司自身無法承擔違約的后果。違約一旦成為事實，必將對公司的品牌形象帶來毀滅性打擊，其后續發行的產品也將陷入無人購買的絕境，沒人敢充當第一個吃螃蟹的人;其次，目前信托業的規模已經非常龐大，投資人的信心都建立在剛性兌付的基礎上，風險意識的缺失促使很多投資者通過四處借貸甚至變賣家產以認購信托產品，一旦發生違約，必將引發市場恐慌，信托業整體信用危機隨之而來，危機甚至可能沖擊實體經濟發展。

同樣，對于已經下行的房地產信托來說，剛性兌付機制的打破似乎并不是一件值得期待的事情。一位地產高管對《英才》記者稱，剛兌的打破將讓房企的信托融資成本更高，“不保底意味著風險升高，與之相對投資者必然會要求更高的收益率。”

今年2月的統計數據顯示，已公布或預告2014年報的73家上市房企中，業績下滑的超過一半。與業績下滑相對的是融資成本的升高。渣打銀行在去年第三季度一份關于房地產開發商的調研報告顯示，房企兩大主流融資渠道――銀行貸款與信托貸款成本均出現了顯著上升，其中，銀行貸款平均利率達到12.3%，而信托融資成本則高達17.6%。業內人士表示，實際融資成本可能比這個數據更高。

信托業謀變

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項目教學法是一種以學生為本的教學法，打破了傳統的“以課堂為中心、以教師為中心、以教材為中心”的教學模式，轉變為以工作任務為中心組織課程內容，讓學生在完成具體項目的過程中來構建理論知識，并發展職業能力（包括專業能力、方法能力和社會能力）。《房地產市場調研》是我校房地產經營與估價專業的一門主干專業課，我們綜合分析了人才培養目標的要求以及該課程的性質、內容、職業能力要求等因素，確定了采用小組工作方式的項目教學法是最適合該課程的教學方法。

一、《房地產市場調研》課程采用項目教學法的教學方案

（一）課程教學理念與思路

1.課程要與項目相融合

首先要對該課程進行項目化改造，即對原有學科課程體系中的《房地產市場調研》課程進行改良并轉換成項目課程，以項目為中心選擇、組織該課程的內容，并通過完成項目的形式進行學習，用以整合、應用學科知識。學生采取小組工作方式完成一個項目的任務即完成這門課程的學習。

2.項目教學要貼合學生實際學情

教師在設計項目時應注意項目的難易程度，要適合學生現有的學力基礎和知識結構，讓項目中涉及的知識點有一個階梯式的漸進過程，學生“跳一跳”就能夠得著，通過努力可以自主或合作完成項目，同時習得相應的知識與技能。

3.學程要與做程相結合

項目教學并非單一的做程，而是做程與學程的有機結合，是實踐技能操作與理論知識學習一體化的過程。體現在兩個方面：（1）體現在教學內容的組織與安排上。教師在組織教學內容時應按照項目活動展開的順序編排工作任務，然后將所需要的相關理論知識穿插于各任務環節之中，以有利于學生邊完成任務、邊學習理論。（2）體現在課堂教學的實施過程中。教師可以在學生完成工作任務的過程中，通過適時創設問題情境、提出問題，通過個人閱讀與思考、小組或全班討論等不同方式，讓學生在解決問題的過程中，掌握相應理論知識和技能，實現做中學、學中做、做中教，體現做學教一體的教學思想。

（二）課程目標

1.專業能力目標

學生通過本課程的學習應具備房地產市場調研的準備（包括調研方法的選擇、問卷設計、調研計劃與方案的制定等）、房地產一手資料和二手資料收集、房地產市場調研的結果分析、調研報告撰寫等的工作能力和職業技能。

2.知識目標

了解房地產市場調研的內容和步驟；掌握房地產市場調研方法和技巧；掌握房地產市場調研問卷設計和使用方法；明確房地產市場調研計劃與方案的內容、原則；明確房地產市場調研資料收集的途徑；掌握房地產市場調研數據的分析、統計方法；掌握房地產市場調研報告的要求、基本要素及撰寫規范。

3.其它能力目標

方法能力（包括獨立學習、獲取新知識技能的能力，制定工作計劃、工作過程的自我控制和管理以及工作評價的能力）；社會能力（包括小組工作中的人際溝通能力、團隊合作能力、勞動組織能力等）。

（三）職業能力訓練項目設計

1.訓練項目設計

為實現本課程的學習目標，所選取的訓練項目為：廣州市各類房地產產品（包括大型住宅小區、城市綜合體、商圈物業、大型商業物業、寫字樓物業等）的全面市場調研。其選取依據是綜合考慮如下因素：（1）房地產開發公司、房地產調研策劃公司的實際市場調研工作崗位及其職責；（2）學校的地理位置；（3）房地產經營與估價專業人才培養目標；（4）學生對訓練項目及其結果有較強的興趣；（5）項目通過學生主動的探索和學習是有能力完成的。

2.訓練方式

學生每6～8人一組（由學生自由組合產生實訓小組并選出小組長），由小組長負責組織、協調，共同完成訓練項目的任務。

（四）課程時間安排

1.課堂教學時間安排

課堂教學時間為40學時（安排14周，每周3學時），為教師與學生面對面的時間。用于確定項目任務、案例引導、過程指導和監督、項目成果展示（包括階段成果展示和最終成果展示）、總結評價等。

2.課堂時間的延伸與擴展

傳統教學局限于課堂45分鐘，而項目教學法在工作計劃時間（14周）內給學生一個自由任意馳騁的時間區域，課堂內、課外自習和節假日均可作為學習時間。房地產項目的實地調研一般安排在課外時間進行。

（五）課程展示成果

每個房地產市場調研項目完成后，需展示如下調研成果：（1）調研計劃與方案（包括調研目的、調研內容和范圍、調研方法、調研進度和經費預算等）；（2）調研問卷；（3）正式調研報告；（4）調研匯報PPT；（5）視頻文件（可以是學生現場錄制、用現場照片制作或現成的視頻材料）。前三項用Word文檔，需提交電子文檔和紙質打印件；第四項只提交電子文檔；第五項是附加成果（可以讓部分學生展示個性），為選做項，可不做。

二、項目教學法在《房地產市場調研》課程中的實施過程

項目教學法是在老師的指導下，將一個相對獨立的項目交由學生自己處理，信息的收集、方案的設計、項目實施及最終評價，都由學生自己負責，學生通過該項目的進行，實現理論與實踐一體化的學習。項目教學法的實施一般按如下步驟（即5個教學階段）進行：確定項目任務、制定計劃、實施計劃、檢查評估、歸檔或結果應用。

（一）確定各小組適當的項目調研任務

項目教學法實施的第一個階段是由教師提出若干個項目任務設想，然后與學生一起討論，最終確定每個小組的項目目標和任務（一個小組承擔一個獨立項目的調研，項目不重復）。項目教學的關鍵是設計和制定項目的工作任務，具體項目的確定需要注意以下幾個問題：

1.項目任務的逼真性

教師事先要對學生畢業后可能就業的企業（房地產開發企業、房地產中介企業等）進行深入調研，選取真實企業的有關房地產市場調研工作任務作為該門課程的項目任務，盡量模擬企業真實的項目，以縮短學校教學與實際工作的距離。

2.調研項目實地調查公共交通的便利性

盡量利用學校所在地周邊的資源作為調研項目地，如我們的教學地點在琶洲校區，調研項目定為“廣州琶洲國際會展中心物業全面市場調研”；盡量選擇途經學校的公交車或地鐵易到達的項目地，以減少學生實地調研的交通成本。

3.項目工作量的適中性

要根據工作計劃時間和項目的難易程度估計工作量，師生共同商討并明確調研任務，如“海珠區寫字樓物業全面市場調研”項目，因海珠區可能有數十個寫字樓物業，學生感覺這個項目工作量太大了，難以勝任。這時，教師與學生商定其調研任務為：全面收集海珠區寫字樓物業的基本信息（可用“一覽表”的形式展現），然后選擇3～4個典型寫字樓物業進行重點調研分析，這樣的工作量就適中了。

4.項目選題時尊重學生的自主性和興趣

可按順序采取“抽簽”、“備選”、“自選”的方式：首先每個小組通過抽簽方式得到一個題目；若不滿意，可在教師提供的備選題目中再選擇；若還沒選到滿意的題目，則由學生參考老師所提供的題目類型、內容、難易程度等情況自擬題目，經老師認可后確定。讓學生做主、做感興趣的工作，以調動學生的主動性和積極性。

（二）制定項目工作計劃

這個階段是由學生制定項目工作計劃與方案，確定工作步驟和程序、調研目的、調研內容和范圍、調研方法、調研進度和經費預算等，并最終得到教師的認可。學生在拿到項目后，要閱讀教材，查閱相關資料，根據在房地產市場調研過程中扮演的角色（應該是代表房地產市場調研公司或咨詢公司，是為客戶提供市場調研專業服務的受托方）制訂計劃。若學生不明確自己扮演的角色，工作計劃就會出錯，例如教師在審閱某個小組的工作計劃時發現其經費預算僅為數百元，學生解釋說他們完成這個項目預計只需花費幾百元，這種角色錯誤需要教師及時糾正。教師在這個階段只是作為指導者和糾錯者，學生才是計劃的制訂者。計劃制訂好后，小組成員要通過討論確定最終計劃。

（三）實施項目工作計劃

這個階段是學生確定各自在小組中的分工以及小組成員合作的形式，然后按照已確立的工作步驟和程序進行工作。實施計劃的過程中應把重點放在對知識的學習上，而不是最終的結果上。教師作為學生學習的參與者、指導者和組織者應向學生提供解決問題的方法、途徑，培養學生自主學習的能力，充分活躍學生的思維，展示學生的智慧。當學生遇到困難時，教師可以向學生推薦相關的書籍、資料、網站，讓學生自己去尋找問題的答案，同時指導學生通過討論、交流等方式解決問題。對一些學生不熟悉的重點難點內容，教師可帶領學生邊講邊練，“在做中學”。例如在“設計調研問卷”時，學生對問卷的設計、使用方法和技巧不熟悉，教師要先講解并用案例示范，再帶領大家練習，使學生掌握基本知識和方法后，再實施項目計劃。

（四）檢查評估

這個階段先由學生對自己的工作結果進行自我評估，再由教師進行檢查評價和評分。在學生自我評估時，各項目小組要進行項目工作成果的匯報與展示。每個小組派出1～2名代表，介紹本組的項目成果、成果制作情況、遇到的困難、解決的辦法、成果的優缺點、需要改進的地方、收獲與感受等，最后自己做出評價并給出每個成員的組內評分，供教師評分參考。接著安排小組之間相互評價，培養學生評價他人的能力。在教師評價時，應首先對各組項目成果的可學習和借鑒之處予以肯定，然后再指出缺點及需要改進和完善的地方。教師的鼓勵和肯定，可以刺激學生的學習熱情與興趣，使學生增強自信，保持良好的學習狀態。教師還應注意不僅要對項目活動成果進行評價，還要對學生在項目工作中的表現情況進行評價，使學生的各種能力在點評中得到提高。

（五）歸檔或結果應用

各小組的項目工作結果應由教師及時整理成電子檔案和紙質檔案，便于教師進行課后的項目課程教學工作總結和應用。有了完整的課程檔案，每次重開課前，教師可以先閱讀過去的檔案，在此基礎上逐步提高項目教學的深度和水平；檔案就是自編的教學案例，可以應用到其它相關課程中。教師還應鼓勵學生應用自己的學習實踐成果，例如學生可以把自己的項目工作成果作為履歷材料之一用于求職，以增加就業競爭力。這樣也可以激發學生參與項目教學的主動性和創新力。

三、結束語

項目教學法成功的關鍵在教師，教師要明確自己是學習導師、主持人和學習顧問的角色定位；教師要具備設計和提供學習資源的能力、設計和策劃學習過程的能力、組織動員學習者投入到學習過程中的能力；教師需要與房地產行業緊密聯系并設計出適合項目教學的工作任務。《房地產市場調研》課程的項目教學，教師通過課前精心的教學方案策劃和準備、課中適時的跟蹤指導和課后認真的總結評價，激發了學生自主學習的熱情。學生通過完成項目工作任務獲得了全面、感性的實際操作技能和理論知識，體驗到真實的職業氛圍，培養和強化了實際工作的職業核心能力，并體會到了學習的樂趣。我們將在今后的項目化教學實踐中不斷探索和完善。

參考文獻：

[1] 趙志群.職業教育與培訓學習新概念[M].北京：科學出版社，2003.

[2] 劉兵兵.基于行動導向教學觀的專業課項目教學之斷想[J].新課程研究，2011，（3）.

篇（8）

華信惠悅：整體獎酬調研

【品牌】

華信惠悅咨詢公司是一家全球性的知名管理咨詢公司，秉承以客戶為導向的精神，擁有頂尖的顧問團體、前瞻性的管理觀念以及豐富的專業經驗。華信惠悅在管理業界的品牌吸引力是毋庸質疑的，其先進、科學的調研手段和專業咨詢經驗都增加了這份報告的含金量。

【數據來源】

以外企為主。目前在中國大陸地區，參與調查的企業以外資企業為主，同時也有一些規模比較大的本土企業參與。華信惠悅建立了龐大的薪酬數據庫，尤以金融行業數據庫著稱，囊括了銀行、證券、保險、基金管理等行業中諸多企業。而先于大陸地區建立的香港、臺灣地區的薪酬數據庫，目前已經發展成為華信惠悅在中國地區最完備的數據庫。

【服務】

華信惠悅以行業為基礎，推出包括金融、消費品、高科技、家電、物流、房地產和半導體等行業的薪酬報告；同時兼顧地區差異，推出一、二線城市報告，也會針對一些特定地區推出地區性調研報告。

華信惠悅強調薪酬報告和咨詢服務相結合的薪酬服務，因為在數據背后總有一定的原因，所以一旦運用到企業日常具體的薪酬管理時就有一定的落差。凡購買華信惠悅薪酬報告的企業，都會得到來自專業顧問的針對，獲得量身訂制的薪酬管理意見及具體和務實的解讀。

【推出頻率】

每年一次。

【使用指南】

華信惠悅中國大陸地區薪酬咨詢總監 廖怡玟女士

報告中最有價值的信息，在于企業可以及時、通盤地了解市場現狀，也對市場趨勢有一個預期，作為人才吸引和保留激勵的參考依據。當本土企業與外資企業進行人才競爭，或需要擴展香港、臺灣地區的業務，管理好人員本地化中的薪酬問題時，這份報告會非常有針對性。

企業做薪酬決策時，有三個考量點。第一，薪酬策略本身是不是能夠支持企業未來的發展，是否能夠吸引、保留企業需要的人才；第二，內部公平性，例如在制定保險行業的精算師這樣重要職位的薪酬時，要兼顧其在公司的重要性和唯一性；第三，外部可比性，報告本身是一個很重要的數據來源，是讓企業完善具體薪酬管理制度的有力工具。

前程無憂：薪酬調查報告

【品牌】

作為三大人才網站之一，前程無憂擁有大量的企業資源和人才資源及廣泛的網絡影響力，每年推出的薪酬調查報告都頗受業界關注。

【數據來源】

無憂報告的數據來源非常廣泛，每年會通過三種渠道收集樣本。一是企業，二是前程無憂的獵頭部門，三是網站龐大的個人簡歷庫。根據不同職位，無憂會在三種來源中按照一定比例提取樣本。初級職位提取簡歷庫的數據會多一些；對于一些敏感的職位，使用企業或獵頭的數據會多一些。

同時，數據收集也合拍企業的調薪步伐，數據截至在上一年的10 月。

【服務】

前程無憂的薪酬調查報告覆蓋范圍廣泛，包括全國20個大中城市和20 個主要行業，盡可能提供更多的市場薪酬信息。如果企業所在城市沒有列入無憂的調查名單，那么調研人員會提供近似城市作為參考。在未來，前程無憂還計劃推出更多的定制報告服務。

【推出頻率】

每年一次。

【購買費用】

單個職位報告價格為500 元，購買的數量越多將享有更多優惠。

【使用指南】

前程無憂薪酬調查負責人 王玨女士

任何一份報告，只是一個參考而已，因為每個企業的情況，例如企業文化、發展階段等各不相同。我們提供的只是一些信息，很難告訴企業具體應該怎么做，例如人才流動率與薪酬的關系問題，報告只能部分解決一些薪酬外部競爭力及引起的相關問題。

在具體使用無憂的報告時，要注意職位的薪資不僅在行業、公司類型間有水平差異，個人的素質也在很大程度決定薪酬水平，所以調查數據包括中位值、75 百分位值、90百分位值和整體市場情況，企業要綜合自身情況進行判斷。

太和顧問：薪酬調研報告

【品牌】

經過四年多的發展，太和顧問已經成長為中國本土知名薪酬福利數據服務提供商，并榮獲2006 中國人力資源年度頒獎盛典 “2006 中國最佳薪酬報告機構”。

【數據來源】

企業。在選擇調研企業時，太和顧問首先考慮其薪酬體系是不是市場化的，企業是否具有市場意識。

【服務】

貼近本土企業需求，目前已推出包括高科技、金融業、房地產、汽車行業、消費品、醫藥、服務業、傳媒行業、能源業等在內的行業報告。此外，太和顧問還定期推出北京、上海、深圳、廣州地區全行業薪酬報告。根據市場情況，也提供管理等序列的全行業報告、城市畢業生起薪點調查、定制服務等。

【推出頻率】

金融、地產、高科技等關鍵行業一年推出兩次報告，其他行業為一年一次。

【購買費用】

全行業報告大概費用為兩萬元一份，行業報告一萬五左右。參與調研的企業可享有一定優惠。

【使用指南】

太和資深顧問 金可冶先生

太和報告著眼行業整體趨勢，所以購買者不僅可了解到現有薪酬狀況調研結果，還能了解行業薪酬整體趨勢預測。但薪酬報告提供的市場信息，畢竟只是供企業進行參考和引證的。我個人比較推崇企業先有明確的薪酬定位和方案后，再參考報告中的數據，這樣太和的薪酬報告對企業來說更有價值。

企業在選購薪酬數據時，要評價數據來源和可比性；薪酬調研的流程是否科學規范；不僅要看職位名稱，還要看具體職責內容，因為同一職位名對應的職責內容可能會有很大差異。

而企業在設計薪酬的過程中，一是要選擇所針對的合適的市場，圈定競爭對手；二是要有一個非常明確的定位，在這個圈子中自己的薪酬要達到一個什么樣的標準，實現什么樣的吸引保留效果；三是明確企業的發展定位和周期。

英才網聯：中國建筑、房地產業薪酬調查報告

【品牌】

作為第一家在中國實行細分行業的人才網站，英才網聯的建筑英才網經過近幾年的發展，已經成為國內規模最大的建筑人才專業網站，其推出的《中國建筑、房地產業薪酬調查報告》也別具特色。

【數據來源】

來源多元。不僅進行企業調查，也通過隨機抽樣、現場訪問、網絡調查、媒體聯合調查等各種方法向個人進行調查。

同時，立足行業特點。根據對建筑企業會計年度的調查，報告數據收集截止日期為每年的4 月15 日，報告將在5 月。根據建筑行業看重技術類人才工作經驗、工作年限的特點，報告并沒有把工作年限當做加權系數來計算，而是單獨提出作為一項分析科目。

【服務】

將建筑行業細分化，分別針對工程行業、房地產行業、設計院機構推出調查報告。

【推出頻率】

每年一次。

【使用指南】

英才網聯建筑英才網市場主管 張磊

薪酬設計的最終的目的是在“經濟”的原則下，制定更有吸引力、競爭力的薪資體系。我們的樣本從企業、個人兩個渠道來采取，還可以反映從業者對薪酬的滿意度。但最終數據以及定量定性分析結果，僅供建筑行業工作者衡量自身薪資水平、人力資源工作者制定設計薪酬體系參考。

專家點評

中國人民大學教授，著名薪酬專家，文躍然先生

Q：如何選擇薪酬報告？

A：薪酬報告最大的價值在于提供實際數據，以便比較；提供其他企業的經驗，以供借鑒。選擇薪酬報告時，可以從三方面來判斷，一是聲譽、品牌，在市場上的影響；二是部門的權威性，例如政府主管部門的一些薪酬報告；第三有學術價值，一些研究機構或大型人才網站的報告也很不錯。

Q：薪酬報告的價格一般都很高，企業是否必須支付這筆費用？

A：企業從一些媒體或渠道了解的數據，不全面，其科學性也有待考量。購買一份薪酬報告是企業必需的投資，也是合算的投資。因為這能讓企業的支付更加準確，所帶來的附加值將大大超過購買報告的支出。

篇（9）

企業發展財務管理工作的主要依據就是企業的內部財務會計制度。在我國國民經濟發展的過程中，房地產產業占據著非常重要的比例，要不斷提高房地產企業的財務會計管理工作的質量，使我國的房地產企業可以更好的發展下去，也可以在另一方面促進我國的國民經濟全面的發展下去。

一、房地產公司財務會計制度建設存在的不足之處

（一）財務會計控制制度不夠完善

現階段我國許多的房地產企業已經建立了財務會計管理的先關制度，但是卻沒有以此為基礎建立風險控制管理機制。一些公司針對企業財務方面出現的風險的時候，會進行一些控制管理，但是大多都是一些短時間的控制管理目標，并沒有制定長期的發展目標。而公司制定的相關的財務控制制度，對于企業財務管理具有阻礙作用，企業在發展的過程中也無法獲得真實的信息。

（二）企業會計要素劃分不夠合理

我國企業單位按照會計準則進行具體的劃分，會計要素可以劃分為資產、負債、收入等具體的幾個部分。根據規定的要求，在具體的準則中凈資產就是將總資產減去負債而得到的部分，這個過程中并沒有體現出會計要素的具體性質。而全部資產減去負債之后，所得到的資金也沒有被清晰的體現出來，不夠直觀。除此之外，企業的會計科目表中的結余科目和凈資產的要素之間并沒有什么必然的聯系，這樣一來，科目表中的要素名稱和科目明名稱也就沒有什么關聯。

（三）公司的財務會計的信息質量有待提高

有關于企業的會計信息一定要保證其真實、可靠，但是又會受到很多因素的影響，財務的相關管理人員的工作水平會造成影響，企業的相關管理制度也會對其造成影響，甚至企業的領導是否重視財務管理工作，對公司財務信息的真實性和可靠性都會產生嚴重的影響。因此我國很多的房地產公司收到來自各個方面的影響，使財務會計的信息質量不能得到提高，一直才處于低水平的階段，限制了企業財務管理工作的正常進行。

二、促進公司財務會計制度建設的具體措施

（一）會計核算基礎要以責權發生制為核心

責權發生制主要針對的是收入和支出的相關費用，在交易發生的時候，進行及時準確的記錄，而會計期間實現的數額，可以由收入進行具體的反映，對會計期間已經消耗的貨物，由具體的費用進行反映。責權發生制針對會計主體的具體的運營成績和受托責任，向使用者綜合的、全面的提供資源，對主體的財務狀況和變動的具體情況也會給予合理的評價，對公司的業務收支和結余情況、職工工資、所需要承擔的借貸款利息、資金運動等情況具體準確的反映出來，使企業的成本核算能力不斷得到提高，也具備了更強的抗風險能力。

（二）愜意財務會計制度的建設環境要不斷得到優化

房地產企業內部控制工作的關鍵就是會計控制管理工作，對于企業的管理工作的效率問題起著直接的影響。我國現階段對于財務會計風險管理的重視不夠，造成這種現狀的主要原因就是因為我國房地產企業缺乏完善的財務會計控制制度。企業如果想提高財務管理的效果，就要在企業的財務會計制度建設方面不斷加強。而在企業首先要做的就是將企業財務會計制度的建設環境進行優化，使企業財務會計的建設可以擁有一個良好的環境。

（三）設置與此相關的基建報表

在一些企業的會計報表中，對于待攤投資明細表和基建投資表都要適當的進行增設，在事業單位報表中要具體的設立，針對使用者，為其提供系統的、全面的、完整性的會計報表的詳細資料，這樣一來，企業建設的具體的收支情況就可以比較詳細的表現出來。

（四）對于固定資產的會計核算和監督要不斷加強

在企業內部要建立固定資產的清查制度，無論是賬目與賬目之間，還是賬目和實物之間，都要相互符合。企業財會的相關工作人員的工作素質要不斷進行提高，每個財會人員都要具有很強的責任感，在工作的時候其工作態度要不斷進行端正，和企業的資產部門之間的溝通要不斷得到加強，出現什么情況要及時和資產部門進行核對。除此之外，針對固定資產，可以建立具體的盤點制度，可以對企業的固定資產進行比較徹底的盤點和清查，及時將其中存在的不易被發現的問題找出來，并及時找到相應的解決措施。

（五）建立完善的財務會計控制管理體系

房地產行業可以這么快速的發展，主要依附其完善的財務會計制度。我國現階段房地產行業的財務會計制度還是不夠完善，企業要想持續的發展下去，就要采取相應的措施，對其進行完善，使財務會計的相關制度可以不斷完善，促進企業財務的管理工作順利的進行下去。以會計法和會計工作的相關準則為基礎，結合企業的發展現狀，可以更好的對財務會計制度進行完善。

三、結束語

綜上所述，主要以房地產企業為典型案例，對其財務會計制度建設目前存在的不足之處進行具體的分析，并以此為基礎，結合我國當前的一些政策和發展策略，對公司財務會計制度建設問題做出相關的闡述，促進我國企業可以健康有序的發展。

參考文獻：

篇（10）

自2000年開始至今的第五個周期,在經歷了兩年左右的艱難復蘇之后,隨著我國經濟的持續高速發展,2003年房地產業增長保持了良好發展態勢,一直持續到2007年底。由于國際金融危機影響的逐步擴展,2008年我國房地產業開始出現衰退。2008年末,國房景氣指數為96,同比回落9個點,全國所有區域商品房銷售面積同比負增長。

二、房地產市場波動與貸款風險內在關聯性分析

房地產市場波動在一定程度上影響貸款風險,具體表現如下:

(一)災難短視癥。指過度樂觀傾向于低估風險。由于決策者傾向于尋求與關注加強他們樂觀預期的信息,早期的警告信號往往被忽視。在房地產業繁榮時期,隨著房價的上漲,銀行通常會產生一種安全錯覺,過分樂觀地低估房地產信貸風險和高估利潤,進而擴大貸款。銀行往往成為房地產價格上漲的推動力量,但同時也因而更易受到房地產價格崩潰的重創。

(二)羊群效應。比喻人都有一種從眾心理,從眾心理很容易導致盲從,而盲從往往會陷入騙局或遭到失敗。由于激烈的競爭,災難短視的銀行迫使審慎的銀行采取寬松的房地產貸款標準,或者退出這一業務領域。當下輪沖擊發生時,災難短視的銀行可能成為市場的主導,這些銀行并沒有任何應對特殊沖擊的預防措施,這種情況往往被稱為銀行的羊群效應。

(三)安全網引發的道德風險。在政府的隱性擔保情況下,銀行投資者和存款人往往會低估銀行冒進貸款政策的風險,而任其發展。安全網為銀行的冒險行為提供了激勵因素。另外,投資者過于自信自己評估市場的能力,認為可以先于其他人在市場崩潰前的適當時機退出,因此,投資者往往毫不猶豫地提供資金給冒進的銀行,進一步鼓勵了銀行過度借貸于過熱的房地產市場。

(四)信息不充分。銀行通常使用控制按揭貸款成數的方法,而實際上當房地產價格大幅下降時,降低按揭貸款成數并不能夠保證銀行免于信貸損失。由于信息不充分,即使在市場最好的情況下,銀行也很難準確估計房地產的價值,造成當前的抵押物評估價值經常被高估,或變現價值往往與市場價值存在較大差距,從而造成銀行可能會低估房地產貸款高風險敞口的風險。

(五)房價調整。房價上漲會提高包括自有房地產在內的銀行資本的經濟價值,因此,銀行將會在房價上漲時增加房地產貸款的敞口。

由此可以看出,房地產業的興衰對商業銀行房地產貸款影響較大。房地產市場的周期波動通過房價的變化直接影響商業銀行房地產貸款的質量、甚至商業銀行的經營成果。

三、房地產周期波動與貸款風險實證分析

以河北為例,2000年以來,河北房地產開發投資總量占城鎮固定資產投資的比重較低,2007年末的占比為10.3%,比全國低近11個百分點,還處于起步成長階段,高增速、低占比的初期市場特征明顯。但2008年之后,河北也受到了國際金融危機和國內經濟形勢的嚴重影響。

從2008年以來河北省房地產投資額增速的變化走勢上看,進入2009年,增速出現一輪快速下滑,并且在2月份出現首次負增長。從商品房銷售情況看,自2008年6月起,河北商品房以及住宅的銷售額也出現一輪持續下滑的態勢。

與房地產投資、銷售增速下降相對應,2008年河北全省房地產貸款增長同比下滑。尤其是個人住房貸款,2005～2007年全省全部金融機構個人住房貸款增量分別為76億元、112億元和183.4億元,增速分別為22.6%、47.4%和63.8%,呈逐年加速發展趨勢。而2008年全省增量僅為127.2億元,增速為-30.6%。與此同時,部分開發企業因銷售原因導致銀行開發貸款到期無力歸還,個人住房貸款的違約率也有所上升。以上情況表明,房地產貸款

與房地產市場波動呈現較強的正相關性。

四、商業銀行房地產貸款風險狀況分析

(一)我國房地產業總體將呈現快速發展態勢。從長期看,隨著我國社會經濟的發展和人民生活水平的進一步提高,我國房地產業將在周期波動中總體保持向上的發展趨勢,在今后相當長的時間內將處于良好的發展環境,并將為銀行房地產貸款業務提供巨大的發展空間。

(二)銀行業受房地產市場變化影響的風險仍然可控。首先,目前我國房地產信貸規模的風險仍處于可控范圍。房地產貸款在銀行業貸款總額中占比不高,加上我國房地產貸款的不良率仍處較低水平,商業銀行直接面對的房地產市場風險是可控的;其次,我國居民家庭的負債率只有17%,遠低于美國、韓國等國家,居民償債能力很強,風險相對可控。加上其他類型消費貸款的占比相當小,我國住房按揭貸款又有嚴格的首付占比規定。

總體看,目前房地產價格波動給銀行業帶來系統性風險的可能性較小。

五、商業銀行房地產貸款風險控制策略

(一)從宏觀上構建危機預警體系。銀行危機的爆發,通常都是有先兆的,具體表現在一些金融指標的變化上。由于銀行業與實體經濟的密切關系,銀行業的健康狀況是和一個國家或地區的經濟發展狀況緊密聯系在一起的。采用貨幣供應增長率、實際利率、通貨膨脹率、國內信貸增長率、實際GDP增長率等宏觀經濟指標來預測銀行危機,有助于提高預測的準確性。

(二)創建動態風險管理流程。需要創建動態風險管理流程,對房地產行業、房地產市場狀況以及房地產貸款產品進行專人跟蹤、定期調研報告,及時調整評級,對風險做出合理的動態評價。

(三)建立專門的抵押貸款風險評估與預警系統。將貸款風險的衡量與評估逐步完成從定性分析到定量分析,從模糊定量分析到精確定量分析的轉變,并在建立全國性信用評估機構,完善信用評估體系基礎上,不斷引進新的風險管理方法,建立抵押貸款的預警系統,保證銀行經營的安全。

(四)建立政府擔保制度,創造良好的外部風險分散機制。建立住房貸款擔保制度,對分散住房抵押貸款風險至關重要,政府一方面可提供優惠的相關政策;另一方面還應發揮其監督作用。

(五)加強住房抵押貸款業務創新。住房抵押貸款業務創新是金融機構防范風險的內在要求,通過對貸款方式的改進和資產證券化,可以降低與分散住房抵押貸款風險,同時提高對抵押貸款的有效需求,從而促進住房抵押貸款市場的發展。如,實現住房抵押貸款證券化可以使短期的社會資金長期化,增強抵押貸款的流動性,分散住房抵押貸款風險。

(六)開發適合市場需求的房地產貸款保險品種。對房地產抵押貸款進行保險是轉移分散抵押貸款風險的有效手段。像許多發達國家一樣,個人住房抵押市場憑借其在一級市場上建立的完善保險、擔保機制和二級市場上不斷創新的多樣化抵押貸款成功地將各種風險進行了轉移,從而使本國個人住房抵押市場走上了規范、健康的發展道路。我國保險公司也應開發適合市場需要的新險種,既是對金融機構利益的保險,又能保證貸款的安全。

(七)嚴格房地產項目貸款準入,加強抵押物管理。要采取嚴格的貸前檢查,按照監管機構的要求和各商業銀行的內控制度,實施嚴格的房地產貸款的客戶準入和項目準入;加強貸款風險控制,重點防范可能出現資金鏈危機的客戶,同時重視客戶的資信審核。對抵押物加強管理,對房地產市場波動較大的地區,縮短抵押物評估價值的有效期,關注抵押物價值變化情況,并根據需要要求借款人補充抵押物以使抵押物足值有效。

篇（11）

一、我國商業銀行不良貸款風險的現狀

貸款業務是商業銀行資產業務的重要組成部分，也是我國商業銀行利潤的主要來源。據統計，2015年上半年我國上市商業銀行的利潤增速為2.58%，較上年10.66%的增速有明顯下滑。從貸款業務的角度看，利潤代表了商業銀行抵御風險的能力，而不良貸款則代表了銀行面臨的風險。從表1可以看出，現階段我國商業銀行所面臨的不良貸款風險現狀。

從表1中可以看出，我國商業銀行的不良貸款余額不斷提高，撥備覆蓋率不斷下降，這暗示了商業銀行所面臨的信用風險在上升，商業銀行抵御風險的能力降低。

二、我國商業銀行不良貸款率上升的原因分析

（一）GDP增速放緩

明斯基認為由于私人信用創造理論，機構的內在特性使得他們經常面臨周期性危機和破產浪潮，并認為借款企業的結構變化與經濟周期有密切的關系。經濟繁榮時，套期保值企業增加并且借款增多，銀行往往存在代際遺忘的特征，金融脆弱性隨之增強；在經濟不濟時，龐茲企業增多，銀行的信用風險凸顯。明斯基的金融脆弱性理論與GDP增速和市場違約率負相關的理論不謀而合。當經濟衰退時，總需求下降造成企業的盈利能力下降，最終導致違約率上升。而違約率與不良貸款率成正相關，我國不良貸款率也與GDP增速負相關。

（二）房地產市場的低迷

房地產對于我國GDP的貢獻率在60%左右，房地產的發展狀況對我國經濟影響巨大。通過我國的房地產開發投資增速可以看出，房地產投資速度不斷降低，這從側面反映出我國房地產市場發展速度趨緩，這與前幾年我國出臺控制房價、調整住房供應結構、加強土地控制、信貸控制等一系列宏觀調控政策有著不可分割的關系，當然也與房地產行業盲目擴張，造成市場供過于求的狀況密不可分。據《2015年上半年金融機構貸款投向統計報告》，2015年6月末，我國人民幣房地產貸款余額高達19.3萬億元。現階段房地產業發展的黃金階段已過，營業利潤有所下滑，勢必提升商業銀行的不良貸款率，提高商業銀行面臨的信用風險。

（三）小微企業貸款增加

我國的小微企業數量在政策的春風下明顯增加，保持穩步增長的態勢。但我們需要認識到小微企業生存能力較弱，銀行貸款給小微企業通常會增加信用風險。從虧損的角度看，我國小微企業的經營能力相對較弱，與其他類型企業相比，虧損的數量仍居首位。從表2可以看出，我國工業虧損企業中小型工業類企業虧損的數量最多。由此，我們可以簡單地推測出規模較小企業的盈利能力、適應市場的能力相對較弱，其虧損的數量大于規模較大的企業。而同時，我國銀行業金融機構對小微企業貸款的數額在增加，這無疑會提高商業銀行的不良貸款率，加大商業銀行的信用風險。

（四）P2P等互聯網貸款平臺發展的沖擊

近年來我國互聯網金融發展迅速，《2015中國網貸運營模式調研報告》顯示，在2010-2015年短短數年中，全國正常運營的P2P網貸數量已經發展到了2520家，行業累計交易規模也已突破萬億元。P2P的迅速發展對我商業銀行業務產生了不小的影響，一方面使得中小型貸款流向P2P平臺，造成銀行的客戶源減少；另一方面，競爭也使得貸款行業的利息水平下降，降低了商業銀行貸款業務的利潤率。總體來看，P2P網絡貸款行業的發展會對商業銀行的貸款業務和營業利潤造成沖擊。面對P2P網絡貸款的發展和營業利潤的下滑，商業銀行為了追求利潤，可能會降低對貸款客戶的信用審核標準、減少審核的程序。這樣將導致商業銀行貸款客戶質量下降，不良貸款率上升。

（五）商業銀行信用評估的方法不完善

1997年，克瑞格從銀行角度研究了信貸市場的脆弱性，提出了“安全邊界”概念。“安全邊界”是銀行在貸款中收取的風險報酬，當由于不測事件使得未來沒有重復過去的良好記錄時，為銀行提供一種安全保護。克瑞格認為銀行不恰當的評估方法是導致信貸市場脆弱的主要原因。我國商業銀行的信用評估起步較晚，評估方法存在較多問題。首先，數據來源不準確。授信企業的財務數據不準確、不全面，往往不能真實反映企業的真實經營狀況。其次，評級數據更新不及時。企業的信用評級一般都是一年更新一次，但銀行并沒有每年進行及時地分析調整，企業內外部的變化沒有反映在評級結果上。最后，五級分類的信用評估方法存在一次主觀性。分類標準沒有真正意義上的量化，往往存在不同工作人員主觀上的差異，導致信用評估的結果差異較大。我國商業銀行信用評估方法的不完善，在一定程度上造成銀行對貸款客戶的信用風險認識不足，無法有針對性地對不同客戶制定不同水平的貸款利率，也無法準確識別有信用風險的客戶。

三、降低商業銀行不良貸款率的對策分析